Tsiviilasja number
2-05-13777
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Kai Kullerkupp
Otsuse tegemise aeg ja koht
29. juuni 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Salva Arenduse OÜ hagi OÜ Õigusbüroo Dilemma vastu 57 386, 87 krooni väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.02.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Õigusbüroo Dilemma apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja Salva Arenduse OÜ (registrikood xxxxxxxx, asukoht Pärnu mnt 16, Tallinn 10141), esindaja Tiina Saluste Kostja OÜ Õigusbüroo Dilemma (registrikood xxxxxxxx, asukoht Roosikrantsi 21-1, Tallinn 10119), esindaja Milvi Suursaar
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik 30.06.2005 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses ja 05.12.2006 esitatud hagi täpsustuses palub hageja välja mõista kostjalt põhivõlgnevuse summas 28 922, 28 krooni ja viivised summas 28 646, 59 krooni. Hagiavalduse ja hagi täpsustuse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 14.09.1999 rendilepingu, mille järgi andis hageja kostjale rendile Pärnu mnt 26 Tallinnas asuvas hoones ruumid. Lepingu p 3.2.6 kohaselt kohustus kostja tasuma kalendrikuus renti 8224 krooni, millele lisandus käibemaks, seega ühe kuu rendi kogusumma oli 9704, 32 krooni. Lepingu p 3.2.6 kohaselt ei sisaldanud rendisumma tasu elektrienergia tarbimise eest. Elektrienergia tarbimise eest tasus kostja hagejale esitatud arvete alusel. Kostja jättis tasumata arved: 30.11.2000 nr 1269, elektrienergia tarbimise eest 264, 82 krooni, 05.02.2001 nr 1305, 2001 märtsikuu rendi eest 9704, 32 krooni, 06.03.2001 nr 1329, aprillikuu rendi eest 9704, 32 krooni, 06.04.2001 nr 1358, maikuu rendi eest 9704, 32 krooni, 31.05.2001 nr 1398, elektrienergia tarbimise eest 192, 87 krooni, s.o kokku 29 570, 65 krooni. Lepingu p 6.6 andis rendileandjale õiguse lepingu ühepoolseks lõpetamiseks, kui rentnikul on tekkinud võlgnevus rendileandja ees enam kui kolme kuu rendi ulatuses, samuti siis, kui rentnik korduvalt (vähemalt kahe korral rendiaasta jooksul) on hilinenud rendi maksmisega, viimati nimetatu andis rendile andjale õiguse lõpetada leping etteteatamiskohustuseta. Kuna kostja jättis tasumata rendi kolme järjestikuse kuu eest, teavitas hageja kostjat 22.05.2001 kirjalikult rendilepingu lõpetamisest 25.05.2001. Kostja soovis lepingu lõpetada 04.06.2001. Hageja nõustus kostja seisukohaga, et leping poolte vahel lõppes 28.05.2001, perioodi eest 01.05.28.05.2001 kuulub kostjal tasumisele rent summas 9055, 95 krooni. Kuigi lepingu p 3.2.6 kohaselt oli hagejal õigus küsida kostjalt kahe kuu rendi suurust summat deposiiti alates lepingu allkirjastamisest 10 päeva jooksul, hageja seda ei teinud, mistõttu kostjal ei ole tekkinud ettemakset. Lepingu p 5.3.1 kohaselt on rentnikul kohustus tasuda viivist 0,1% võlgnetavalt summalt päevas. Hageja arvestas viivist tasumata rendilt: 21.04.2001 – 29.06.2005 summalt 28 464, 59 krooni 28 464, 59 krooni selliselt, et see ei ületa põhinõuet, viivis päevas on 28, 46 krooni. Hageja on seisukohal, et vastavalt lepingu p 3.2.4 võis kostja rendiobjektil teostada parendusi kokkuleppel hagejaga, kuna kokkulepet ei ole, siis remondikuludega rendi tasaarvestust teostada ei ole võimalik. Seega hageja kogunõue kostja vastu on summas 57 386, 87 krooni. Kostja tunnistab hagi elektrienergia tarbimise eest tasumata jätmise osas. Vastuväidete kohaselt tasus ta lepingu sõlmimise järel 10 päeva jooksul hageja deposiiti kahe kuu rendi, millega saanuks hageja nõudeid tasaarvestada, juhul kui rentnik ei täida oma lepingujärgseid kohustusi. Kostja ei suuda tõendada ettemaksu tasumist, kuna möödunud on palju aastaid. Kostja on seisukohal, et temalt ei saa nõuda viiviseid, kuna ta oli viivituses hageja viivituse tagajärjel (TsK § 230 lg 3). Samuti on kostja seisukohal, et tasaarvestuses tuleb arvestada ka kostja tehtud parenduslikke töid rendiobjektil summas 15 606 krooni. Esimese astme kohtu otsus Kohus rahuldas hagi ning mõistis välja OÜ-lt Õigusbüroo Dilemma 57 386, 87 krooni Salva Arenduse OÜ kasuks. Lisaks mõistis välja OÜ-lt Õigusbüroo Dilemma menetluskulu riigilõiv 4000 krooni Salva Arenduse OÜ kasuks. Pooled vaidlesid selles, kas kostja tasus lepingu sõlmimisel hageja kontole deposiiti kahe kuu rendi; kas kostja sai oma nõuded tasaarvestada; kas kostja viibis viivituses hageja viivituse tagajärjel, mistõttu kostjalt ei saa nõuda viiviste tasumist. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et poolte vahel tulnuks vastastikused nõuded tasaarvestada 28.05.2001 avalduse alusel. Kostja ei ole tõendanud, et ta tasus lepingu sõlmimise ajal hageja deposiitarvele punktis 3.2.6 ettenähtud kahe kuu rendi. Üksnes poolte vahel sellise tingimusega lepingu sõlmimine ei tõenda veel lepingu täitmist. Samuti ei ole
2(5)
kostja teostanud rendiobjektil parendusi vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 3.2.4, mis eeldas täiendavate kirjalike kokkulepete sõlmimist. Seega ei ole tal vastavalt lepingu punkti 4.2.2 teisele lausele õigust nõuda tehtud kulutuste hüvitamist. Järelikult ei olnud kostjal ka nõuet hageja vastu, millega oleks saanud vastavalt TsK §-le 234 nõudeid tasaarvestada. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et ta ei saanud oma kohustust täita, kuna viibis vastavalt TsK § 230 lg-le 3 viivituses hageja viivituse tagajärjel, mistõttu ei saa temalt viiviseid nõuda. Kostja kohustus lepingu järgi igakuiselt tasuma hagejale renti ning elektri, valve ja telefonide eest, talle on saadetud ka arved vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule ja teenuste tarbimisele. Arvete kättesaamise riski kannab kostja. Lepingust tulenevalt ei olnud tasumine seatud sõltuvusse arvete esitamisest, mistõttu oli tal kohustus maksed tasuda ka arveid saamata. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks keeldunud maksete vastuvõtmisest. Võlausaldaja viivituseks TsK § 230 lg 2 mõttes, ei saa pidada kostja tasaarvestuse teatele vastamata jätmist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus OÜ Õigusbüroo Dilemma esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi. Kostjal oli rendilepingu punktis 3.2.6. kokkulepitud rendi maksmise tingimustest tulenevalt ühe kuu rendi võlgnevus, mille kostja rendilepingu lõpetamisel hagejale tasus. Hageja võttis kohustuse täitmise ja tasaarvestuse avalduse vastu ning ei ole pärast seda esitanud kostjale mitte ühtegi nõuet, samuti ei ole vaidlustatud 28.05.2001 tasaarvestuse avaldust. Hea usu põhimõttest ja TsK §-st 234 tulenevalt pidi hageja esitama kõik võimalikud nõuded kostja vastu rendilepingu lõpetamisel vastastikuste tasaarvestuste tegemisel. Kostja arvates on kohustuse lõppemisel tasaarvestamisega TsK § 234 alusel kohaldatav analoogia VÕS § 76 lg-ga 4, mille järgi juhul, kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. Kohus ei ole analüüsinud kostja vastuse väidet selle kohta, et hageja on tasaarvestuse avalduse vastuvõtmisega täitmise vastu võtnud, täitmine oli täielik ja kostja kohustus täideti kohaselt. Kuna hageja oli täitmise 28.05.2001 vastu võtnud ega ei olnud mingeid vastuväiteid esitanud kuni hagi esitamiseni 29.06.2005, s.o rohkem kui nelja aasta vältel pärast tasaarvestuse avaldusega kohustuse täitmise vastuvõtmist, ei olnud tal õigust lõppenud kohustust enam vaidlustada muul viisil, kui nõuda 28.05.2001 tasaarvestuse avalduse tühisuse tunnustamist. Hageja ei ole esialgses hagis ega ka 30.11.2006 hagi täpsustuses vaidlustanud kostja 28.05.2001 avaldust. Vastupidi, hagi täpsustuste punktis 1 nõustus hageja kostja seisukohaga, et pooltevaheline rendileping lõppes 28.05.2001 poolte kokkuleppel, s.t on tunnustanud kostja vastavasisulist 28.05.2001 avaldust. Kuna hageja ei ole kostja 28.05.2001 rendilepingu lõpetamise ja vastastikuste kohustuste tasaarvestuste tegemise avaldust seaduses sätestatud korras vaidlustanud, vaid vastupidi - on seda tunnustanud, on see avaldus kehtiv. Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg 8, asudes ilma hageja selge nõudeta tasaarvestuse avalduse vaidlustamiseks hindama kostja 28.05.2001 avalduse alusel lõppenud kohustuste täitmise ulatust, eirates seejuures VÕS § 76 lg 4 põhimõtet. Kostjal on raske esitada maksedokumente rendilepingu sõlmise ajast 1999 septembris, sest kõnealusest ajast on möödunud üle seitsme aasta. Tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid või vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende
3(5)
puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Seega on tõendiks samaväärselt muude tõenditega: poolte vahel 14.09.1999 sõlmitud rendilepingu p-ga 3.2.6 kokkulepitud maksetingimused (deposiidi ja ettemaksu nõue lepingu sõlmimisel); rendilepingu täitmise asjaolud (hageja poolt kostjale valduse üleandmine rendideposiidi laekumise järel; kostja valduse heakskiit kogu lepingu kehtivuse aja jooksul; samuti kostja käitumine rendilepingu lõpetamise järel nelja aasta vältel, eelkõige igasuguste nõuete puudumine). Kostja ei ole enam kohustatud tõendama esimese kuu rendi ja ühe kuu rendisumma suuruse deposiidi (kokku kahe kuu rendi ulatuses) tegelikku tasumist rendilepingu allakirjutamisest 14.09.1999 kümne päeva jooksul, s.o hiljemalt 24.09.1999 (lepingu p.3.2.6), mis oli rendilepingu jõustumise ja rendiobjekti valduse üleandmise kohustuslikuks tingimuseks, sest hageja ei ole vaidlustanud kohustuse täitmist aegumistähtaja jooksul. Kohustus muutus sissenõutavaks 25.09.1999 ning viieaastane aegumistähtaeg möödus 25.09.2004, s.o enne hagi kohtusse esitamist. Tegemist on rendilepingu sõlmimisel tekkinud ühekordse kohustusega, mitte püsimaksega. Kostja taotleb aegumise kohaldamist rendideposiidi ja ettemaksu tasumise vaidluses. Maakohus ei võtnud seisukohta kostja aegumistaotluse kohta. Aegumist ei ole käsitletud ka kohtuotsuses. Kostja leiab, et viivise ja leppetrahvi nõue on alusetud, tuginedes eelkõige: eespool juba viidatud 28.05.2001 tasaarvestuse avaldusele kui kohustise lõppemise alusele TsK § 234 lg 1 järgi. Kohus ei ole analüüsinud hageja esitatud rendiarveid, millest nähtub, et arved 2001 märtsi, aprilli ja mai eest on tõepoolest esitatud vastavalt rendilepingu punktile 3.2.6 üks kuu ette, s.o mitte jooksva, vaid järgneva kuu eest. Kui hageja ei ole talle rendilepingu punktiga 3.2.6 antud tasaarvestuse õigust kasutanud, ei saa ta nõuda viivist. Selles kontekstis (kolme kuu ettemaks kogu lepinguperioodi vältel) on kostja küll viidanud, et võlgnikku ei loeta viivitanuks, kui kohustist ei saa täita võlausaldaja viivituse tagajärjel (TsK § 230 lg 3). Kostja tunnistas sõnaselgelt ainult lepingu lõppemise ja ruumide valduse üleandmise järel talle uuel aadressil esitamata jäetud arve nr. 1398 (tasu elektri eest mais) 192, 87 krooni tasumata jätmist. Arve koostamise kuupäev on 31.05.2001, millest nähtub, et arve on koostatud pärast renditud ruumide valduse üleandmist hagejale. Hagejale üle antud tasaarvestuse avalduses teatas kostja oma uue asukoha, kuhu hageja oleks pidanud arve saatma. 30.11.2000 koostatud arve nr. 1269 (elekter ja klemmitasu novembris 2000) tasumata jätmist hageja kohtuistungil omaks ei võtnud. Kohus on jätnud tähelepanuta, et hageja esialgne nõue, millelt ta tasus riigilõivu, oli 55 407, 95 krooni, millelt tasutud riigilõiv oli 4000 krooni. 30.11.2006 dateeritud hagi täpsustusega loobus hageja selgesõnaliselt 8224 krooni suurusest leppetrahvi nõudest kostja vastu. Hagist osalise loobumise tõttu peab vähenema vastavalt ka kostjalt väljamõistetud riigilõiv. See, et hageja sama 30.11.2006 hagi täpsustusega suurendas viivisesummat, ei suurenda tasumisele kuuluvat riigilõivu, sest alates 01.01.2006 kehtiva TsMS § 133 lg 1 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude järgi, lg 2 järgi ei arvestata hagihinda arvutades kõrvalnõudena esitatud nõudeid intressidele, muu hulgas viivisele. Vastustaja seisukoht Salva Arenduse OÜ ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 22.02.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täiesti maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata.
4(5)
Maakohus on õieti asjas esitatud tõendeid kogumis hinnanud ja nende alusel tuvastanud, et kostja ei ole tasunud ette kahe kuu renti hageja deposiiti rendilepingu p.3.2.6 alusel. Asjaolu, et rentnik asus ruume kasutama, ei tõenda seda, et ettemakse tehtud on. Selline kostja järeldus on ekslik. Ekslik on ka kostja seisukoht nagu nõuaks hageja kahe kuu ettemaksu tasumist lepingu p 3.2.6 alusel. Midagi sellist hagiavaldusest ei nähtu. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt rendilepingu alusel renti järgmiste arvete alusel: 30.11.2000 nr 1269, elektrienergia tarbimise eest 264, 82 krooni, 05.02.2001 nr 1305, 2001 märtsikuu rendi eest 9704, 32 krooni, 06.03.2001 nr 1329, aprillikuu rendi eest 9704, 32 krooni, 06.04.2001 nr 1358, maikuu rendi eest 9704, 32 krooni, 31.05.2001 nr 1398, elektrienergia tarbimise eest 192, 87 krooni, s.o kokku 29 570, 65 krooni. Hagi on esitatud 30.06.2005. Seega ei ole hageja nõuded aegunud ja kostja avaldus aegumise kohaldamiseks tuleb jätta rahuldamata TsÜS § 146 lg 1 alusel. Kostja väited tasaarvestuse teostamise kohta 28.05.2001 kirja alusel on paljasõnalised ja otsitud (t.l.15). Nimetatud kirjas palub kostja oma rendivõla tasaarveldada hageja deposiiti kostja poolt väidetavalt tasutud 2 kuu rendiga. Rendi ettemaksu ei ole aga kostja tõendanud. Seega ei ole põhjendatud ka kaebuses toodud väited, mille kohaselt ei saa hageja viiviseid nõuda, kuna rendivõlg on kaetud suures osas kahe kuu rendi ettemaksega. 2001 kehtinud TsK § 234 lg 1 kohaselt lõpeb kohustis samaliigilise vastunõude tasaarvestamisega ja lg 2 kohaselt on selleks küllaldane ühe poole avaldus. 28.05.2001 kirjast ei nähtu, et kostjal oleks rahaline nõue hageja vastu. Hageja eitab võimalikku rahalist võlga kostja ees. Seega tulnuks kostjal tõendada, et tal on rahaline nõue hageja vastu. Kostja aga seda teinud ei ole. Põhjendatud ei ole kaebuses toodud väited, mille kohaselt on kohus ebaõigesti mõistnud kostjalt välja riigilõivu. Maakohus on õigesti kostjalt riigilõivuseaduse lisa 2 alusel kostjalt välja mõistnud 4000.- kr riigilõivu hageja kasuks. Kostja on ebaõigesti tuginenud kehtiva TsMS §-le 133 lg 1 hagihinna määramisel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluste puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
R. Allikvere
U. Loonurm
K. Kullerkupp
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.