Tsiviilasi nr 2-07-5991
Otsuse teinud kohtu nimi
Harju Maakohus
Otsuse kuupäev
Tallinn, 28.juunil 2007
Kohtukoosseis
kohtunik Imbi Sidok
Kohtuasi
JT’i (isikukood XXX, elukoht: XXX) ja ET’i (isikukood XXX, elukoht: XXXX) hagi OÜ (registrikood XXX asukoht: XXX) vastu 27.10.2006 sõlmitud broneerimislepingu tühiseks tunnistamiseks ja 50 000.00 krooni saamiseks.
Asja läbivaatamise kuupäev
18.06.2007 avalikul sisulisel kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
hagejad ja hagejate esindaja Irina Kadõševitš
Kohtuotsuse resolutsioon Hagi rahuldada. Tunnustada 27.10.2006 lepingu tühisust. Mõista OÜ-lt välja JT ́i ja ET ́i kasuks solidaarselt alusetult saadud 50 000.00 (viiskümmend tuhat) krooni. Menetluskulud jäävad kostja kanda.
Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633). I Hagejate nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 27.10.2006 kinnistu koos ehitusjärgus ridaelamuboksi asukohaga XXX broneerimislepingu. Lepingus OÜ (edaspidi kostja) kinnitas, et on nimetatud objekti omanik. Müügihinnaks oli lepingu kohaselt 2 400 000.00 krooni, millest 50 000.00 krooni kandsid hagejad 27.10.2006 kostjale ettemaksuna. 14.11.2006 notariaalsete lepingute sõlmimisel selgus, et korteriomandi asukohaga XXX omanik on hoopis OÜ hind 2 350 000.00
krooni, mitte 2 400 000.00 krooni. Kostjat OÜ ei teadvat. Kuna aga korteriomandi ostumüügileping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, siis peab ka broneerimisleping olema sõlmitud notariaalses vormis. Eeltoodu alusel paluvad hagejad tunnistada 27.10.2006 broneerimisleping tühiseks ja kostjalt välja mõista 50 000.00 krooni. Kohtukulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Hagejate arvamuses kostja vastusele lisavad hagejad, et kostja vastuses toodud andmed ei vasta tegelikkusele. 27.10.2006 sõlmitud broneerimislepingut võib käsitleda eellepinguna, mitte maaklerlepinguna, kuna maaklerlepingu eesmärgiks on vahendusteenuse osutamine, mitte aga müümine. Kostja ütles, et on objekti omanik ja hagejad selles ei kahelnud. Peale broneerimislepingu sõlmimist andis kostja hagejatele OÜ telefoninumbri ja teatas, et viimane on ehitaja, kellega hagejad võivad lahendada küsimusi. OÜ väitel neil kostjaga objekti müügiga seotud lepinguid sõlmitud ei olnud. Kostjaga ühendust enam saada ei õnnestunud. Sisulisel kohtuistungil jäid hagejad esitatud nõuete ja põhjenduste juurde. II Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Hagis esitatud faktid on moonutatud. Kostja osutab kinnisvara ostumüügi vahendusteenust ja hagejate poolt tasutud 50 000.00 krooni oli vahendustasu. Seda selgitas kostja hagejatele ka 2006.aasta oktoobris, kui pooled kohtusid. Kostja tegi hagejatele ettepaneku sõlmida maaklerteenuste leping (broneerimisleping) ja selgitas, et esineb lepingus vahendajana, aga kuna ta on müüja esindaja, siis on lepingus kostja tinglikult märgitud müüjana. Hagejad nõustusid sellega, olles varem vastavast registrist kontrollinud, et kostja ei ole objekti omanik. Seega ei vasta hagejate väide, et nad ei teadnud, et kostja ei ole objekti omanik, tegelikkusele. Hagejad olid nõus tasuma vahendustasu. Peale raha saamist andis kostja hagejatele objekti omaniku kontaktandmed ja omanikuga võtsid hagejad ühendust juba vahendaja osavõtuta. Maaklerlepingut ei sõlmita notariaalselt. Vaidlusalune maaklerleping (broneerimisleping) ei olnud eellepinguks nagu seda väidavad hagejad. Kostja leiab, et hagejatel ei ole seaduslikku alust nõuda kostjalt maaklertasu tagastamist. Eeltoodu alusel palub kostja jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. 08.05.2007 toimunud korraldaval kohtuistungil selgitas kostja, et iga omanikuga lepingut ei sõlmita. OÜ-ga kostjal kirjalikku lepingut sõlmitud ei olnud, kuid neil oli kokkulepe, et kui ostja leiab ise notari, siis OÜ lubab tal võtta vahendustasu 50 000.00 krooni. Kostja näitab objekti ja siis helistab OÜ-le . Kostja tunnistas, et hagejatega sõlmitud leping on tõesti eksitav ja valesti kirjutatud. Sisulisele kohtuistungile kostja esindajad ei ilmunud. III Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära hagejate selgitused ja tunnistaja AK ütlused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on tõendatud ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel allkirjastati 27.10.2006 leping (pealkirjaga „broneerimisleping“, t lk 6-8) ning et selle alusel tasusid hagejad kostjale samal kuupäeval 50 000.00 krooni (maksekorraldus t lk 26). Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena veendumusel, et vaidlusaluse lepingu näol ei ole tegemist ei nn broneerimislepinguga (nagu eksitavalt väidab lepingu nimetus) ega maaklerilepinguga (nagu on kostja seisukoht, t lk 44-45), vaid et tegemist on oma sisult tõepoolest ostu-müügi eellepinguga nagu on hagejate seisukoht. Kohus lähtub lepingu tõlgendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 29 (lepingu tõlgendamine), §-dest 658-669 (maaklerileping) ja §-st 33 (eelleping). Nn broneerimislepinguga (ehk müügist hoidumise lepinguga) on tegemist juhul, kui poolte
kokkulepete sisuks on tasu maksmine üksnes selles eest, et müüja kohustub mitte müüma sama kinnisasja mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele. Sellisele lepingule ei näe kehtiv seadusandlus tõepoolest ette kohustuslikku vormi. Maaklerilepingu mõiste kohaselt (VÕS § 658 lg 1) kohustub nimetatud tehinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandjale) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hagejad eitavad igasugust vahenduskokkulepet kostjaga. Ka ei nähtu tehingu sisust ei otseselt ega kaudselt, et poolte kokkulepete sisuks oleks olnud kostja poolt hagejatele maaklerteenuse osutamine, see on konkreetse kinnisasja ostu-müügilepingu vahendamine hagejate ja omaniku (AS-i ) vahel. Ka ei ole millegagi tõendatud kostja juhatuse liikmete selgitused korraldaval istungil (t lk 63pöördel), et vastavalt suulisele kokkuleppele oli kostja hoopis omaniku maakler. AS-i seadusjärgne esindaja AK tunnistajana eitas igasuguseid vahendusalaseid või muid kokkuleppeid kostjaga (t lk 82, väljatrükk äriregistrist t lk 69-71). Tunnistaja ütluste kohaselt müüb AS alati ise oma kinnisvara ega ole kunagi kasutanud maakleriteenust. Kostja seisukohta maakleriteenuse osutamise kohta ei toeta ka vaidlusaluse lepingu tekst, millest nähtub, et kostja on selles üheselt nimetanud end „müüjaks„ ja „omanikuks“ ning punktis 6.2.1 kohustunud koguni „esitama vahendajale ja/või ostjale nende nõudmisel objekti kohta dokumendi, millest nähtub, et müüja on objekti omanik“. 27.10.2006 lepingus viitab võimalikule nn broneerimisele vaid punkt 6.2.4, milles müüja kohustus peale lepingu allakirjutamist mitte müüma objekti kolmandatele isikutele. Kogu muu lepingutekst on suunatud aga notariaalse ostu-müügilepingu konkreetsetel tingimustel sõlmimisele: punkt 1 --- „lepingu eesmärgiks on tagada lepingus nimetatud objekti müümine ostjale või ostja poolt näidatud juriidilisele või füüsilisele isikule, vastavalt käesolevas lepingus sätestatud tingimustel“; punkt 3.1 --- „müügihinnaks on kokku lepitud ja fikseeritud 2 400 000.00 krooni“; punkt 4.1 --- „notariaalne ostu-müügileping käesoleva lepingu objekti müümiseks lepingus kokkulepitud hinnaga ja tingimustel sõlmitakse hiljemalt 01.detsember 2006“; punktid 5.2.1 ja 5.2.2 --- ostja kohustub „tasuma 50 000.- sularahas või ülekandega arve nr XXX hiljemalt 27.oktoober 2006; tasuma ülejäänud summa, mis on 2 350 000.00 krooni peale notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist kolme pangapäeva jooksul“; punkt 6.2.6 --- „pärast objekti notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist vabastama ning andma objekti üle seisukorras, koos dokumentatsiooniga hiljemalt 01.detsember 2006; punkt 8.1 --- „juhul, kui notariaalset ostu-müügilepingut ei sõlmita ostja tegevuse või tegevusetuse tõttu lepingu punktis 4 fikseeritud tähtajaks või käesolevas lepingus toodud tingimustel, on müüjal õigus käesolev leping ühepoolselt lõpetada“; punkt 8.2 --- „juhul, kui notariaalset ostu-müügilepingut ei sõlmita müüja tegevuse või tegevusetuse tõttukäesoleva lepingu punktis 4 fikseeritud tähtaja jooksul või käesolevas lepingus toodud tingimustel, on ostjal õigus käesolev leping ühepoolselt lõpetada, saades tagasi tema poolt tasutud käsiraha ning nõuda müüjalt leppetrahvi käsiraha suuruses“. Poolte kokkulepetest nähtub üheselt, et kokku lepiti poolte vastastikused kohustused sõlmida tulevikus leping 27.10.2006 lepingus kokkulepitud tingimustel. Seega oli tegemist kinnisasja müügi eellepinguga VÕS § 33 lg 1 mõistes. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt tuleb aga juhul, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, sõlmida ka eelleping samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätestab kinnisasja omandamise tehingule kohustusliku notariaalse tõestatuse vormi (tehingu notariaalne tõestamine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82). Vaidlusalune leping on aga sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Seega ei ole järgitud tehingu seaduses sätestatud vormi ning tulenevalt TsÜS § 83 lg-st 1 on tegemist tühise tehinguga vormi järgimata jätmise tõttu. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja selle alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 84 lg 1). Kuna antud juhul ei ole seaduses teisiti sätestatud, siis kuulub rakendamisele VÕS § 1028 lg 1,
mille kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandjalt) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda muuhulgas juhul, kui kohustust ei ole olemas. Lisaks soovib kohus märkida, et vaidlusaluse lepingu puhul on tõendatud ka asjaolu, et kostja on selle sõlmimisel pannud toime pettuse TsÜS-i § 94 mõttes. Kostja on end lepingus sõnaselgelt nimetanud müügi objektiks oleva kinnisasja müüjaks ja omanikuks (punktid 2.1 ja 6.2.1), kuid tegelikkuses ei leidnud tõendamist ei tema omandi- ega müügiõigus ega isegi mitte müüja ega omaniku (kes antud kinnisasja puhul langevad kokku AS-i näol) esindusõigus. Hagejatel oleks olnud juhul, kui tegemist oleks vormikohase tehinguga, seaduslik alus teha avaldus tehingu tühistamiseks (TsÜS § 98). Kuna aga eelpool leidis tõendamist, et tehing on algusest peale tühine (õiguslike tagajärgedeta) vorminõude järgimata jätmise tõttu, siis nimetatdu avalduse tegemise vajadus hagejatel puudus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõigete 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lõigete 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lõike 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Eeltoodu alusel määrab kohus, lähtudes asjaolust, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses, antud asjas selliselt, et menetluskulud jäävad kostja kanda.
Imbi Sidok (allkiri) kohtunik
I.Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.