2-16-12143/57 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

2.Seega tuleb kohtul esmalt hinnata, kas kostja on kehtivalt üürilepingu erakorraliselt üles öelnud. 2.1 Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Mõjuvaks põhjuseks võib olla ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-62-04 p 14). 2.2 Kohus selgitab esmalt, et VÕS § 275 kohaselt on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on tühine üürilepingus sisalduv p 6.5, mille kohaselt võivad pooled lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 6 kuud. 2.3 Kostja poolt hagejale saadetud üürilepingu erakorralise ülesütlemise sisust nähtub kohtu hinnangul see, et kostja soovis üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kuna poolte vahel 3 (5)

esinevad sageli erimeelsused, eluruumid ei ole ehitustehniliselt korras ning nendes esineb antisanitaarne sisekliima. Samuti viitab kostja sellele, et korteris elamine on tervisele kahjulik nii endale kui ka tema perekonnaliikmetele. 2.4 Kohtu hinnangul ei ole asjaolu, et poolte vahel on esinenud erimeelsusi seoses üürilepingu täitmisega, käesoleval juhul VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja nimetanud esimese võimaliku erimeelsusena maamaksu ning kardinate küsimust. Tsiviilasja materjalide kohaselt lahenes maamaksu küsimus poolte vahel 23.10.2015, mil kostja on oma seisukohta selgitanud ning hageja ei ole maamaksu kokkulepitust rohkem enam nõudnud (vt 23.10.2015 e-kiri kd I lk 18). Samuti on kostja soovinud paigaldada eluruumidesse olemasolevate roomakardinate asemel rippkardinad. Materjalidest nähtuvalt on pooled kardinate küsimust arutanud e-kirjavahetuses ning hageja on pakkunud ka omaltpoolt selles osas kompromissi (kd I lk 19-20). Kohtu hinnangul ei saa üürileandja poolt kardinate vahetuse keelamine olla mõjuvaks põhjuseks, mis annaksid aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. Samuti on kostja avalduses nimetatud võimaliku erimeelsusena, et teda on häirinud hageja poolt 24.10.2015 e-kirjas väljendatud soov tulla tutvuma eluruumide olukorraga. VÕS § 283 lg 2 sätestab, et üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Üürilepingu p 4.1.6 sätestab, et üürnikul on kohustus lubama üürileandjat või tema poolt selleks volitatud isikut üüritud eluruumi rikete kõrvaldamiseks, samuti eluruumi ja elamu süsteemide regulaarseks kontrollimiseks. Üürilepingu p 5.1.2 kohaselt on üürileandjal õigus kontrollida üürniku poolt lepingu tingimustest kinnipidamisest, samuti muude lepingu järgsete kohustuste täitmist ning teha üürnikule rikkumiste kõrvaldamiseks ettekirjutusi. Üürileandja võib ilma üürniku täiendava loata omal käel lepingu objektile siseneda, teatades sellest eelnevalt üürnikule e-kirja või telefoni teel vähemalt 48 tundi ette. Kohus on seisukohal, et hagejal oli õiguslik alus esitada enda soov eluruumide seisukorraga tutvumiseks 24.10.2015 e-kirja teel tulenevalt seadusest ning üürilepingus kokkulepitust. Seega ei saa ka antud asjaolu õigustada 04.12.2015 ülesütlemist. Samuti on kostja välja toonud, et hageja on teda süüdistanud veekahjustuste tekitamises eluruumides. Tegemist on kostja paljasõnalise väitega, mida kostja ei ole menetluses tõendanud. 2.5 Kostja on märkinud oma vastuses hagiavaldusele, et peamine põhjus miks üürileping kostja poolt üles öeldi oli VÕS § 317. VÕS § 317 sätestab, et kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.