Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
23. august 2010
Tsiviilasja hind
Menetlusosalised ja nende esindajad
ÕS hagi VV ja VH vastu tuvastamaks, et hageja on teostanud ostueesõiguse korterile, kohustada kostjat VH kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut ja VH vastuhagi ÕS alusetu rikastumise alusel saadu väljamõistmiseks Põhihagi hind 15 000 krooni (hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 47 lg 2 kohaselt hinnata hagi) Vastuhagi hind 340 000 krooni Hageja ÕS(isikukood XXX; elukoht XXX), Hageja lepinguline esindaja Agne K (XXX) Kostja I VV (isikukood XXX; elukoht XXX), Kostja I lepinguline esindaja Svetlana P Kostja II V H (isikukood XXX; elukoht XXX) Kostja II lepinguline esindaja Aivar E (XXX)
Asi läbivaadatud kohtuistungil
23.04.2010
Kohtuistungil osalesid
Õ. S , A. K , V. V , S. P , V. H , A. E
RESOLUTSIOON
1.ÕShagi rahuldada osaliselt.
2.Kohus tuvastas, et Õ S 19.08.2004 on teostanud ostueesõiguse korterile Harju maakonnas XXXkorter 4, üldpinnaga 28,7 m2 ning selle juurde kuuluva 287/1542 suuruse mõttelise osaga nimetatud elamust nr 33.
3.Kohustada kostjat VV kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut, so sõlmima hagejaga Õ Sga notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe korteri ja sellele vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks.
3.Jätta rahuldamata Õ. S taotlus kohtuotsuse täitmise korra ja tähtaja määramiseks selliselt, et kohustada kostjaid V. V t ja VH täitemenetluse korras täitma hageja Õ. S kasuks müügileping korteri ja sellele vastava elamu mõttelise osa omandiõiguse üleandmise osas ning anda kostjatele V. V ja V. H kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlik aeg, kuid mitte rohkem, kui 30 päeva kohtuotsuse jõustumisest.
4.Jätta rahuldamata VH hagi ÕS vastu alusetu rikastumise alusel saadu hüvitamiseks summas 340 000 krooni.
5.Mõista kostjalt VV hageja ÕS kasuks välja riigilõiv 1060 krooni ja õigusabikulu 10 500 krooni, kokku 11 560 (üksteist tuhat viissada kuuskümmend) krooni.
6.Mõista kostjalt V H hageja ÕS kasuks välja õigusabikulu katteks 10 500 (kümme tuhat viissada) krooni.
7.VV ja VH poolt menetluses kantud menetluskulud jäävad nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
EELNEV MENETLUS
01.11.2004 esitas ÕS kohtusse hagi VV vastu lepingulise kohustuse täitmiseks, taotledes kohustada VV täitma Xxxkorteri nr 4 suhtes sõlmitud müügilepingut ja kandma korteri omandi üle hagejale. 11.12.2006 hageja taotles kaasata kaaskostjana menetlusse esialgse ostja V H i. 21.04.2008 V. H esitas vastuhagi Õ. S vastu ostueesõiguse teostamise õigusest loobumise tuvastamiseks ning alusetu rikastumise alusel saadu väljamõistmiseks. 05.11.2008 kohtuotsusega Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata, rahuldas vastuhagi ja tunnustas Õ. S loobumist ostueesõiguse teostamisest. 03.04.2009 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega maakohtu otsus tühistati, ringkonnakohus tegi vastuhagi osas uue otsuse, millega jättis V. H vastuhagi Õ. S vastu ostueesõiguse teostamise õigusest loobumise tuvastamiseks rahuldamata. ÕS hagi V. H vastu ja V. H vastuhagi Õ. S vastu 340 000 krooni väljamõistmiseks saadeti uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Seega käesolevas menetluses kohus lahendab järgmisi nõudeid: - ÕS hagi VV ja V H vastu hageja poolt ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks ning kostjate kohustamiseks täita müügilepingut ning anda vaidlusaluse korteri omandiõigus hagejale üle ja - VH vastuhagi ÕS vastu alusetu rikastumise alusel saadu hüvitamiseks.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
06.08.2004 notariaalselt tõestatud müügilepinguga müüs VV V H ühetoalise korteri elamust xxx. Tegemist on mitmekorterilise kaasomandis oleva elamuga, mis ei ole kinnisasi. Elamu kaasomanik ÕS esitas 19.08.2004 avalduse ostueesõiguse kasutamiseks. Kostjaid kutsuti korduvalt Rakvere notari Katre P juurde ostueesõigust kasutanud isikule omandi ülekandmiseks ja valduse üleandmiseks dokumendi koostamiseks, viimane kord 19.10.2004, kuid kutsutavad sinna ei ilmunud. Seega on müügitehingu pooled asunud takistama ostueesõiguse teostamist ja sisuliselt keeldunud põhjendamatult omandit hagejale üle andmast. Oma teguviisi nad ei ole põhjendanud. Müügilepingu punkti 3.1. kohaselt on tehingu pooled kokku l inud, et VV annab V H korteri omandi üle notariaalakti sõlmimise päeval, s.o 06.08.2004 ja sama lepingu p 3.2. kohaselt on V H
omandanud otsese valduse korteri üle juba 31.05.2000. VÕS § 244 lg 6 alusel on V. V e poolt korteri omandiõiguse V. H üleandmine tühine ning korteri omanikuks on endiselt V. H . Tallinna Ringkonnakohtu 03.04.2009 otsusega on tuvastatud, et Õ. S 1999.a. kostjatele antud avaldusega ei loobunud ostueesõiguse teostamisest. Ringkonnakohtu otsus on jõustunud, mistõttu selles osas edasine vaidlus puudub. Hageja taotleb: 1) tuvastada, et ÕS on teostanud ostueesõiguse korterile Harju maakonnas XXX korter 4, üldpinnaga 28,7 m2 ning selle juurde kuuluva 287/1542 suuruse mõttelise osaga nimetatud elamust nr 33; 2) kohustada kostjat VV kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut, so sõlmima hagejaga Õ Sga notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe korteri ja sellele vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks; 3) kohustada täitemenetluse korras kostjaid V. V t ja VH täitma hageja Õ. S kasuks müügileping korteri ja sellele vastava elamu mõttelise osa omandiõiguse üleandmise osas. Anda kostjatele V. V ja V. H kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlik aeg, kuid mitte rohkem, kui 30 päeva kohtuotsuse jõustumisest.
KOSTJA VVVASTUS
VV hagi ei tunnistanud. VV alustas oma ühetoalise korteri müümist 1999, mil nimetatud korteri harilik hind oli 35 000 krooni. Kui kostja käis notari büroos korteri ostu-müügi osas selgitust saamas, paluti tal tuua kõigi maja 33 kaasomanike avaldused selle kohta, et nad ei tee takistusi kostjale kuuluva korter 4 müümisel. Kostja teavitas kõiki maja kaasomanikke oma soovist korter müüa. ÕS ostust huvitatud ei olnud ning kinnitas omakäeliselt 18.11.1999 avalduses, et ei tee takistusi korteri müügi osas. Seetõttu jäi tol hetkel ametlik ostu-müügileping ostja VH ja müüja VV vahel sõlmimata. Teades, et kaasomanikud on andnud nõusoleku korteri müügiks, s.t keegi ei avaldanud soovi korterit osta ega teinud takistust selle müügiks, l is kostja V H kokku, et notariaalse ostu-müügilepingu sõlmivad pooled hiljem. Selle kinnituseks sõlmisid pooled 27.05.2000 lepingu, mida mõlemad pooled käsitlevad kui ostu - müügi eellepingut ja käsirahalepingut, mille kohaselt ostja maksis müüjale 30 000 krooni ja 5000 krooni maksab ostja peale notariaalse lepingu sõlmimist. 27.05.2000 sõlmitud lepingujärgselt hakkas kostja korterit üürnikuna reaalselt haldama ja valdama V H , kes on korterisse registreeritud alates 31.05.2000. Teada saades, et 2004 ei ole müüjal vaja esitada notarile avaldusi kaasomanikelt, vormistasid kostjad ostu-müügilepingu 06.08.2004 lõplikult
KOSTJA VHVASTUS
V H hagi ei tunnistanud. 06.08.2004 ostu-müügilepingu aluseks oli VV ja VH vahel 27.05.2000 sõlmitud leping. Nimetatud lepingu aluseks oli 18.11.1999 vallasekretäri poolt tõestatud ÕS avaldus, milles ÕS kinnitab, et ei tee takistusi VV korteri müügiks. VV ja V H käsitlesid vallasekretäri tõestatud ÕS 18.11.1999 avaldust ostueesõigusest loobumisena. VV leidis, et V H pidi kinni pidama poolte vahel 27.05.2000 sõlmitud lepingust, vaatamata sellele, et leping oli sõlmitud lihtkirjalikus vormis, mille kohaselt pidi V H maksma müüjale valduse üleandmise hetkel kehtinud asja hariliku hinna. Müügilepingu poolte siduvad kokkulepp ed ulatuvad 2000 maikuusse, mis nähtub ka 06.08.2004 sõlmitud müügilepingust. Pooled olid seotud 27.05.2000 sõlmitud lepinguga kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. ÕS käitub vastuolus hea usu põhimõttega.
VHVASTUHAGI
21.04.2008 esitas V H vastuhagi ÕS vastu ostueesõiguse teostamise õigusest loobumise tuvastamiseks ja alusetu rikastumise alusel saadu väljamõistmiseks. VV ja VH vahel 06.08.2004 sõlmitud korteri ostu-müügilepingu aluseks oli VV ja VH vahel 27.05.2000 sõlmitud eel- ja käsirahaleping, mille kohaselt pidi ostja õiguse eest kasutada korterit
tasuma müüjale 30 000 krooni ning peale korteri ostu-müügilepingu ametlikku vormistamist täiendavalt 5000 krooni. Eel- ja käsirahalepingu aluseks oli kostja ÕS poolt 18.11.1999 kirjutatud ja Harju maakonna Kuusalu vallavalitsuse vallasekretäri poolt tõestatud avaldus, mille kohaselt ÕS ei tee takistusi VV korteri müügiks. Enne eellepingu sõlmimist teavitas VV kaasomanikke korteri müügi soovist ja ostueesõiguse teostamise võimalusest, samuti avaldas müüdava korteri hinna. Keegi kaasomanikest korterit osta ei soovinud. VV ja V H käsitlesid ÕS18.11.1999 tahet kirjalikult tõestatud avalduses kui loobumist ostueesõiguse teostamisest. Peale eellepingu sõlmimist asus V H vaidlusaluses korteris remonttöid läbi viima, tehes kulutusi materjalidele ja ehitustöödele 96 988 krooni ulatuses. Seoses teostatud oluliste parendustega ja olukorra muutumisega kinnisvaraturul on vaidlusaluse korteri harilikuks hinnaks 340 000 krooni. Olles teadlik olulisest hinnatõusust, on asunud ÕS pahauskselt rikkuma eelnevaid suulisi ja kirjalikke kokkuleppeid ja kasutama oma väidetavat ostueesõigust. Nimetatud olukorral on alusetu rikastumise tunnused. V. H palub vastuhagi rahuldada ning hagejalt välja mõista 340 000 krooni alusetu rikastumise alusel saaduna.
HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE
ÕS vastuhagi ei tunnistanud. 18.11.1999 avalduses ei ole sõnagi ostueesõigusest loobumisest. Takistuse tegemine ja loobumine on kaks erinevat terminit. Asjas ei oma tähtsust korteri harilik hind. Ostueesõiguse teostajalt on õigus nõuda nii vajalike kui ka kasulike kulutuste hüvitamist ja kulutuste väärtus tuleb kindlaks määrata kulutuste tekkimise aja seisuga, mistõttu ostueesõiguse teostajalt on õigus nõuda asja säilitamiseks tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Asja uueks arutamiseks saatmise järel maakohtus 23.04.2010 kohtuistungil poolte taotlusel kohus andis pooltele aega asja lahendamiseks kompromissiga. Pooled andsid kohtule nõusoleku jätkata kompromissi mittesaavutamise korral menetlust kirjalikus menetluses. Pooled kompromissile ei jõudnud ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 alusel kohus teeb kohtulahendi kirjalikus menetluses. Kohus määras pooltele tähtaja oma lõplike seisukohtade esitamiseks ning teatas lahendi teatavakstegemise aja.
2.Asjas ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: - Vaidlusalune elamu Xxx on vallaasi ning selles majas on vähem kui 6 korterit. - 1999 aastal VV ja VH vahel ei sõlmitud notariaalset müügilepingut nimetatud korteri suhtes. Kostjate väitel nad l isid siis suuliselt kokku xxx asuvas elamus 33 krt 4 müügitingimustes. - 27.05.2000 sõlmisid VV ja V H lihtkirjaliku müügilepingu Xxx krt 4 müügiks 35 000,00 krooni eest (I kd lk 18), ostuhinnast 30 000 krooni tasus V. H V. V lepingu allakirjutamisel, 5000 krooni pidi V. H korteri omandiõiguse saamise eeldusena tasuma pärast korteri müügi ametlikku vormistamist. - 06.08.2004 sõlmisid VV ja V H korteri notariaalse müügilepingu, mille kohaselt VV müüs V H 35 000,00 krooni eest Xxxkorteri nr 4 (I kd lk 6-10). - 19.08.2004 tegi ÕS notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks (t.l. 4).
3.Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsusega on tuvastatud, et ÕS18.11.1999 avaldus (tl 17), milles hageja kinnitab, et ei tee takistusi VV korteri Xxxmüügiks ning mille allkirjaõigsus on tõestatud Kuusalu vallasekretäri poolt, ei ole käsitatav ostueesõigusest loobumise avaldusena ning ringkonnakohus jättis rahuldamata kostja V. H i vastuhagi Õ. S vastu ostueesõiguse teostamise õigusest loobumise tuvastamiseks. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga seotud nõue hagi
aluseks olevatel asjaoludel. Seetõttu kohus ei analüüsi käesolevas menetluses poolte väiteid hageja 1999.a. avaldusega ostueesõigusest loobumise kohta.
4.Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 131 (alates 27.12.2003 kehtivas redaktsioonis) lg 1 sätestab, et kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Ehitisregistri andmetel on vaidlusaluses Xxx 4 korterit, kaasomanikke on vähem kui kuus ning selles elamus erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi tasulisel võõrandamisel kohaldatakse kaasomaniku ostueesõigust. Kaasomaniku ostueesõiguse korral laieneb see ka ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile (AÕSRS § 131 lg 2).
5.Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 244 lg 4). Avaldus peab olema müügilepinguga samas vormis (võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 5). Ostueesõiguse teostamiseks sätestab VÕS § 250 esimene alternatiiv 2 nädalat ostueesõigust omavale isikule ostjaga sõlmitud müügilepingu ja selle sisu kohta teatamisest. Kostjad sõlmisid notariaalselt tõestatud müügilepingu 06.08.2004, hageja esitas notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse 19.08.2004.a. Seega on Õ. S ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud tähtaegselt ja seaduses nõutavas vormis. Eeltoodu alusel tuleb rahuldada hageja nõue tuvastada, et ÕS on teostanud ostueesõiguse korterile Harju maakonnas XXX korter 4, üldpinnaga 28,7 m2 ning selle juurde kuuluva 287/1542 suuruse mõttelise osaga nimetatud elamust nr 33.
6.Hageja on esitanud kostja VV vastu müügilepingu täitmiseks hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimiseks kohustamise nõude. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku l is, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (VÕS § 208 lg 1). Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu, st hageja ostjana võib nõuda müüjalt V. V korteri omandiõiguse üleandmist.
7.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 3 sätestab kohustus- ja käsutustehingu eristamise põhimõtte: õigused ja kohustused antakse üle üleandmise tehinguga (käsutustehing); iga õigus ja kohustus tuleb eraldi üle anda, kui seadusest ei tulene teisiti. TsÜS § 6 lg 4 kohaselt ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Seega tuleb kohustus- ja käsutustehingu kehtivust hinnata üksteisest sõltumatult. Võlaõigusliku müügilepinguga ostueesõiguslase ja müüja vahel ei kaasne iseenesest asjaõiguslikke tagajärgi. Ostjana on ostueesõiguslasel õigus nõuda müüjalt tema kohustuste täitmist ning kohustuste rikkumise korral rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid, mh nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 järgi. Müüjal on võimalik kohustus ostueesõiguslase ees täita, kui tal on võimalik ostetud asja valdus üle anda ja tagada ostueesõiguslasele omandi üleminek. Müüja ei saa aga omandit üle anda, kui selle on kehtivalt omandanud juba esialgne ostja. Sel juhul jäävad ostueesõiguslasele müüja suhtes muud õiguskaitsevahendid. Ostueesõiguslase ja esialgse ostja vahel ostueesõiguse teostamisest võlasuhet ei teki, st ostueesõiguslasel puuduvad nõuded esialgse ostja vastu ja vastupidi.
8.VÕS § 244 lg 6 sätestab,, et muude esemete kui kinnisasjade suhtes seadusest tuleneva ostueesõiguse teostamise korral on pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist (st pärast
müügilepingu sõlmimist) tehtud käsutustehing tühine, kui see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Sellele sättele tuginedes on ostueesõiguslasel võimalik nõuda müüjalt ostueseme omandi üleandmist ka siis, kui müüja on selle juba üle andnud esialgsele ostjale, sest omandi üleandmise käsutustehing on tühine ja müüja on seega jätkuvalt asja omanik, kui ta oli seda ka enne eseme käsutamist. TsÜS § 6 lg-s 4 sätestatud abstraktsiooniprintsiibist tulenevalt on ka ühe lepingudokumendina vormistatud võlaõiguslik müügileping (kohustustehing) ning ostja ja müüja vahel sõlmitud asjaõiguslik kokkulepe omandi üleandmiseks (käsutustehing) ajaliselt teineteisele järgnevad eraldi tehingud. Seega käesolevas asjas sõlmiti kostjate vahel 06.08.2004 esmalt võlaõiguslik müügileping (lepingu punkt 2.1.), selle sõlmimise järel tekkis pooltel õigus nõuda vastastikku müügilepingu täitmist ning müügilepingust tulenevate müüja kohustuste täitmiseks sõlmitigi asjaõiguskokkulepe (lepingu punkt 3.1) korteri omandiõigus üleandmiseks, millega loeti omandiõigus üleantuks kokkuleppe notariaalse tõestamise hetkest. Samal ajal võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisega tekkis VÕS § 244 lg 3 kohaselt aga ka hageja kui kaasomaniku ostueesõigus. Seega on kostjate vaheline asjaõiguskokkulepe omandiõiguse üleandmiseks sõlmitud pärast ostueesõiguse tekkimist. Müüjal ei ole võimalik korteri omandiõigust üle anda mitmele ostjale. Seega esialgsele ostjale omandiõiguse üleandmine (käsutustehing) kahjustab ostueesõiguse teostamist ning tulenevalt VÕS §244 lg 6 on selline käsutustehing tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Eeltoodu alusel on kostjate vaheline kokkulepe Kuusalu küla elamu 33 korteri 4 omandiõiguse üleandmise kokkulepe tühine, korteri omandiõigus ei ole VV elt V H ile üle läinud ning korteri omanik on endiselt V. V .
9.Kostja VV ei ole vabatahtlikult korteri omandiõigust hagejale üle andnud. Seega on kostja V rikkunud ostueesõiguslasega sõlmitud müügilepingust tulenevat kohustust. Kostja V ei ole müügilepingu täitmise nõudele esitanud muid vastuväiteid, kui et hageja loobus 1999.a. avaldusega ostueesõiguse teostamisest ning kostja V on korteri valduse ja omandi kehtivalt üle andnud kostjale V. H . Kohus tuvastas, et vaidlusalune korteri käsutustehing on tühine, ringkonnakohtu jõustunud otsusega on tuvastatud, et hageja ei ole ostueesõiguse teostamisest loobunud ning seega puuduvad mistahes asjaolud, mis vabandaksid kostja V poolt hagejaga müügilepingu täitmata jätmist.
10.VÕS § 208 lg 1 kohaselt müüja on kohustatud andma ostjale üle asja ja tegema võimalikuks omandi ülemineku. Müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumise korral võib ostja nõuda müüjalt kohustuste täitmist (VÕS § 101 lg 1). Omandiõiguse üleandmise kohustuse täitmise nõudmiseks VÕS § 108 lg-s 2 sätestatud piiranguid käesolevas asjas ei esine. Hageja on koheselt pärast ostueesõiguse teostamist nõudnud kohustuse täitmist ning on andnud enne kohtusse pöördumist kostjale täiendavalt tähtaegu kohustuse täitmiseks, kutsudes kostjat kindlatel aegadel tehingu vormistamiseks notaribüroosse.
11.TsÜS § 68 lg 5 alusel on kohtuotsusega asendatav ka tahteavaldus vallasasjaks oleva korteri suhtes ostueesõigust teostanud isikule korteri omandiõiguse üleandmiseks AÕSRS § 13 lg 6 teise lause järgi vajalik müüja notariaalselt tõestatud nõusolek. Riigikohus on oma lahendites korduvalt märkinud, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendid 3-2-1-107-06, 3-2-1-143-06, 3-2-1-66-07) Tuginedes öeldule, leiab kolleegium, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandast lausest tulenevalt on vallasasjaks olevat ehitist või selle osa võimalik käsutada pärast 1. märtsi 2006. a täitemenetluses ka juhul, kui ostueesõigust teostati varem ning müüja peab kohtuotsuse alusel täitma ostueesõigust teostanud isiku suhtes vallasasjaks oleva ehitise või selle osa omandiõiguse üleandmise kohustuse. Tuginedes Riigikohtu seisukohtadele, kohus leiab, et põhjendatud on hageja nõue kohustada kostjat VV t kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut, so sõlmima hagejaga Õ S notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe korteri ja sellele vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks. Seega kostjal VV on kohustus teha korteri
omandiõiguse hagejale üleandmiseks vajalikud tahteavaldused ning vastavaid tahteavaldusi asendab kohtuotsus.
12.Hagejal ostueesõiguse teostajana ei saa olla müügilepingu täitmise nõuet esialgse ostja V. H vastu. V. H ei ole hageja ja kostja V e vahel ostueesõiguse teostamise tagajärjena tekkinud müügilepingu pooleks. Lisaks ei ole korteri omandiõigus V. H üle läinud ning seega ei saaks V. H ka täita kohustust omandiõigus hagejale üle anda. Eeltoodu alusel kohus jätab rahuldamata Õ. S hagi kohustada VH täitemenetluse korras täitma hageja Õ. S kasuks müügileping korteri ja sellele vastava elamu mõttelise osa omandiõiguse üleandmise osas.
13.Lisaks hageja taotleb hagi kolmandas palvepunktis (sõnastatud lõplikult 16.07.2010 menetlusdokumendis, III kd lk 275 – 281) anda kostjatele V. V ja V. H kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlik aeg, kuid mitte rohkem, kui 30 päeva kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 455 lg 1 alusel kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Kuivõrd kohtuotsusega kohustatakse kostjat V t tegema tahteavaldust ning jõustunud kohtuotsus asendab seda tahteavaldust, puudub vajadus kohtuotsuse jõustumisest arvates vabatahtlikuks täitmiseks kostjale täiendava tähtaja määramiseks. Kohus jätab hageja taotluse kohtuotsuse täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramiseks rahuldamata.
14.21.04.2010 esitatud vastuhagis kostja V. H taotleb hagejalt ÕS välja mõista alusetu rikastumise alusel saaduna korteri harilik väärtus 340 000 krooni. 29.09.2009 kohtuistungil V. H nimetas vastuhagi õigusliku alusena VÕS § 1042, leides, et kostja tehtud parenduste ja turuhinna muutuste tõttu on korteri harilik väärtus 340 000 krooni, mis hagejal tuleb hüvitada. Hageja leiab, et nõue on aegunud ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus leiab, et V. H i vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Esiteks: hageja poolt ostueesõiguse teostamise tõttu oli korteri omandiõiguse üleandmise tehing tühine ning kostja H ei ole kunagi saanud vaidlusaluse korteriomandi omanikuks. Kuna V. H ei ole kunagi saanud korteri omanikuks, ei saa tal olla ka korteriomandi hariliku väärtuse suurenemisest tulenevat nõuet ostueesõiguslase Õ. S vastu.
15.Teiseks kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole VÕS § 1042 kohaldamise eeldused – hageja esemele ilma õigusliku aluseta kulutuste tegemine ja hageja rikastumine - täidetud. VÕS § 1027 kohaselt isik peab käesolevas peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. VÕS § 1042 lg 1 sätestab, et teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. Vaidlusalune korter ei kuulu hagejale, vaid kostjale V . Hagejale kuulub üksnes korteri omandiõiguse üleandmise nõue, mille ta saab esitada kostja V e vastu. Eeltoodust tulenevalt ei saanud kostja H teha kulutusi hageja esemele. Kulutuste tegemise aluseks on kostjatevahelised kokkulepped korteri müümiseks ja valduse üleandmiseks: 2000.a. lepinguga andis kostja V korteri valduse kostjale H üle ning 2004.a. korteri müügilepingus konstateeriti, et kostja H on teinud korterile kulutusi, mis ei sisaldu müügihinnas. Eeltoodust tulenevalt on kostja V V. H kulutuste tegemise heaks kiitnud ning kostja H võib olla käsundita asjaajamisest tulenev kulutuste hüvitamise nõue kostja V vastu. Sellist nõuet ei ole kostja H mitte hageja vastu. Kostjatevahelisest suhtlusest ja poolte seletustest järeldub, et V. H tegi kulutusi korterile, pidades seda alates valduse saamisest sisuliselt endale kuuluvaks, kuigi korteri müük ei olnud nõuetekohaselt vormistatud. 2004.a. käsutustehingu tühisuse tõttu peab V. H korteri kui tühise tehingu alusel saadu tagastama kostja V ele.
Seega tuleb V. H i kulutuste hüvitamise nõude alusena kõne alla VÕS § 1033 lg 2, mis sätestab, et kui saaja uskus saadu omamise kestmisse ja on sellest tulenevalt teinud kulutusi, peab ta saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama üksnes juhul, kui talle hüvitatakse tema poolt tehtud kulutused. Kohus leiab, et tühise tehingu alusel saadu tagastamise kohustus on tühise tehingu sõlminud pooltel, mistõttu on kostja H kohustatud korteri välja andma kostjale V ning seega ka korteriandmise väljaandmise eeldusena kulutuste hüvitamise nõue tuleb esitada kostja V vastu. Lisaks tuleb tähele panna, et VÕS § 1035 lg 2 kohaselt § -s 1033 sätestatut ei kohaldata juhul, kui saadule kulutuste tegemine on toimunud pärast seda, kui saaja sai teada või pidi teada saama asjaoludest, mis annavad aluse üleantu tagasinõudmiseks. Seega V. H saab nõuda üksnes nende kulutuste hüvitamist, mis on tehtud enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist 19.08.2004, sest siis pidi kostja H saama teada korteri käsutustehingu tühisusest ja kohustusest tühise tehingu alusel saadu tagastada. Hilisemate kulutuste hüvitamise nõue on vastavalt VÕS § 1035 lg-le 2 välistatud. TsÜS § 151 lg 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Seega enne 19.08.2004 tehtud kulutuste hüvitamise nõude kolmeaastane aegumistähtaeg hakkas TsÜS § 135 lg 1 ja 2 ning § 136 lg –te 2 ja 9 kohaselt kulgema 20.08.2004 kell 00:00 ja lõppes 19.08.2007 kell 24:00.
16.Vastuhagi tuleks aegumise tõttu jätta rahuldamata ka V. H il korteriomandi väärtuse suurenemisest tuleneva alusetu rikastumise nõude olemasolu tunnustamise korral. Kostjate vahel 2000.a. müügihinna kokkuleppimise ajaga võrreldes oli korteri harilik väärtus oluliselt tõusnud juba 2004.a. tehingu vormistamise ajaks: 15.09.2004 V. H tellimisel koostatud eksperthinnangu nr 15092004 (I kd lk 52 – 57) kohaselt oli korteriomandi harilikuks väärtuseks 100 000 krooni. Kostjad sõlmisid korteri müügitehingu 06.08.2004 hinnaga 35 000 krooni. Õ. S teostas ostueesõigust 19.08.2004 ning esitas ostueesõiguse maksmapanemiseks hagi kohtusse 01.11.2004.a. Kuigi V. H kaasati hagimenetlusse alles 15.09.2005.a., nähtub asjas esitatud tõenditest (eelviidatud V. H tellitud hindamisakt), et V. H oli vaidlusest teadlik juba enne tema menetlusse kaasamist. Seega ei ole põhjust arvestada alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumist muust tähtpäevast, kui ostueesõiguse teostamise avalduse tegemisest. Eeltoodu alusel kostja H oli või pidi olema teadlik oma võimalikust nõudest hageja vastu 19.08.2004. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumise kolmeaastane tähtaeg lõppes 19.08.2007 kell 24:00. Vastuhagi esitati 21.04.2008, seega pärast aegumistähtaja lõppemist.
17.Kohus leiab, et korteri turuväärtus on muutunud eelkõige muutuste tõttu kinnisvaraturul, mitte kostja H i tehtud parenduste tõttu. Hageja ei vastuta kinnisvaraturust tingitud korteri hariliku väärtuse muutuste eest kohtumenetluse ajal. Seega saaks alusetu rikastumise nõue seisneda üksnes hagejale vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamises. Hageja on kohtumenetluses algusest peale väljendanud valmisolekut hüvitada kostja tehtud kulutused, kui tõendatakse tööde ja materjalide eest kulutuste kandmine. Arvestades parendusi, mida on võimalik ära võtta, on juttu olnud kuludest suurusjärgus ca 60 000 - 80 000 krooni, 29.09.2009 istungil hageja nimetas hüvitise summas 67 807 krooni. Asjas 12.09.2008 teostatud ehitustehnilise ekspertiisi akti (III kd lk 40 - 47) kohaselt on V. H i poolt korteris teostatud remonttööde maksumus vastavalt kehtivatele turuhindadele, arvestades kulumit ning rakendatud osalist mahahindlust, kokku 82 125 krooni, sh tööd seisuni kuni 2005.a. summas 68 165 krooni ja peale 2005.a. tehtud tööd summas 13 960 krooni. Eeltoodust nähtuvalt oli hageja valmis hüvitama peaaegu kõik kostja poolt tehtud kulutused. Kostja hageja kompromissettepanekutega ei nõustunud.
18.Kulutused on tehtud suuremas osas enne 2005.a, kostja V. H on kogu selle aja korterit ja tehtud parendusi ise kasutanud. Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ poolt 20.02. – 27.03.2006 läbiviidud Kuusalu küla elamu nr 33 korteri nr 4 hindamise alusel antud eksperthinnangu järgi on hinnatava korteri viimistlus moraalselt ja füüsiliselt vananenud, mistõttu vajab see põhjalikku
remonti; uuendamist vajavad ka põrandakatted ja remonti pliit, lagedes on näha sadevee läbijo . Esitatud tõenditest ei nähtu, et tehtud parenduste tõttu on korteri seisukord käesoleval ajal parem, kui 2004.a. Kohus leiab, et kostja tehtud kulutuste arvel hageja alusetust rikastumisest saaks rääkida üksnes siis, kui nende kulutuste tõttu saab hageja kohtuotsuse täitmise tulemusena oluliselt paremas seisukorras korteri, kui ta oleks saanud ostueesõiguse teostamise ajal 2004.a. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus jätab vastuhagi täies ulatuses rahuldamata.
19.Menetluskulude jaotus Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §st 3, jaotatakse kohtukulud enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 esimese lause kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Kuna kohus rahuldas Õ. S hagi V. V e vastu, jättis rahuldamata Õ. S hagi V. H i vastu ning V. H i vastuhagi, jätab kohus Õ. S menetluskulud kostjate kanda järgmiselt: Õ. S hagi esitamisel tasutud riigilõiv jääb täies ulatuses kostja V e kanda, hageja õigusabikulud kannavad kostjad võrdsetes osades. V. V e ja V. H i menetluskulud jäävad nende endi kanda. TsMS § 46 p 1 alusel kuulub kostjalt VV elt ÕS kasuks väljamõistmisele riigilõiv kokku 1060 krooni (sh 60 krooni hagi esitamisel, 1000 krooni apellatsioonkaebuse esitamisel). Hagi esitamise ajal ja kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 47 lg 2 teise lause kohaselt oli tegemist hinnata (hindamisele mittekuuluva) hagiga. TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Hageja õigusabikulu suurus ei ületa Justiitsministri 23.08.1999 määrusega nr 42 „Hinnata hagi puhul advokaadi abi eest väljamõistetavasumma ülempiiri kehtestamine„ määratud ülempiiri 50 000 krooni. Arvestades asja keerukust ja menetluse kestust – asi on olnud kohtu menetluses ligi 6 aastat, on hageja taotletavas suuruses õigusabikulud (kokku 21 000 krooni) vajalikud ja põhjendatud. Kohus mõistab hageja õigusabikulud kostjatelt hageja kasuks välja võrdsetes osades, so 10 500 krooni kummaltki.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.