2-06-11702/15 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Kostja on maaklerile teatanud, et ta ei soovi enam kinnisasja müüa ning hageja on müügitegevuse lõpetanud. VÕS § 195 lõige 3 näeb ette, et kestvuslepingu võib üles öelda. Kuigi antud maaklerilepingu puhul ei ole tegemist kestvuslepinguga, on ka seda VÕS § 658 lõike 2 ning § 630 lõike 1 järgi võimalik üles öelda. Kostja on hagejale teinud ülesütlemise avalduse ning hageja on seda aktsepteerinud, lõpetades tegevuse. Poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu punkti 1 kohaselt oli maakleri kohustuseks vahendada kostjale müügilepingu sõlmimist XXXXXXX XXXX-ga või osutada temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele ning kinnistu müügihinnaks on 1.285.000 krooni. Lepingu punkti 6.2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui käsundiandja ütleb lepingu üles, kuid kostja sõlmib lepingu hageja osundatud ostjaga. Kuna kostja sõlmis pärast maaklerilepingu lõppemist kinnisasja müügilepingu hageja poolt osundatud XXXXXXX XXXX-ga, on hagejal õigus tulenevalt VÕS § 644 lõikest 1 ja 3 ning lepingu punktist 6.2 õigus saada kostjalt maakleritasu. Leping sõlmiti maakleri osutamise tulemusena. Maakleritasu väljamõistmine on kooskõlas ka VÕS § 629 lõikega 1, kuna leping lõppes käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu ja tasu maksmine on asjaolusid arvestades õiglane. Asjaolu, et kinnistu müüdi maaklerilepingus ette nähtud hinnast väiksema hinnaga, ei mõjuta kostja kohustust tasuda maakleritasu. Lepingu punkt 6.2 ei sea maakleritasu maksmist sõltuvusse lõpliku asjaõiguslepingu hinnast, vaid ainuüksi asjaolust, kes oli kinnistu ostjaks. Õige on kostja väide, et maaklerileping ei näinud ette kinnisasja müügist teatud protsendi tasumist, vaid tasu kindla summana. Maaklerilepingu punkti 1 kohaselt on maakleritasu suuruseks 38.700 krooni. VÕS § 664 lõike 2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Kuna käsundiandja ütles lepingu üles ning ei soovinud, et maakler jätkaks müügitegevust, jäi kostjal maaklerilepingus näidatud kinnistu hind saamata kostjast endast tuleneva asjaolu tõttu. Kostja poolt kinnistu hinna vähendamine ei saa mõjutada maakleri õigust saada lepingus kokkulepitud tasu. VÕS § 113 lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel nõuda viivist. Viivise määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. Kostjal tekkis hagejale tasu maksmise kohustus lepingu p 3.4 kohaselt 25. novembril 2005.a ning intressi maksmise kohustus 3 päeva möödumisel, s.t alates 28. novembrist 2005.a. Kostjalt tuleb seega hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 38.700 krooni ja viivised alates 28. novembrist 2005.a kuni 12. maini 2006.a 0,025 % päevas, summas 1586,70 krooni 164 päeva eest, kokku 40.286,70 krooni. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Maakohus on valesti tuvastanud järgmised asjaolud: pärast maaklerilepingu sõlmimist jäi müügileping sõlmimata seetõttu, et apellant müügisoovist loobus; apellant ütles maaklerilepingu üles. Pooled selliseid väiteid aga esitanud ei ole. Maaklerilepingut üles öeldud ei ole. Hoolimata asjaolust, kas maaklerileping öeldi üles või mitte, puudub vastustajal õigus saada maakleritasu. Maaklerilepingu punkti 1 kohaselt oleks apellandil tekkinud kohustus

vastustajale maksta maakleritasu, kui apellandi kinnistu oleks müüdud XXXXXXX XXXX-le ja oleks müüdud 1.285.000 krooniga. Ühe asjaolu mittesaabumisel vastustajal maakleritasu saamise õigus puudub. VÕS § 76 lõikest 3 tulenevalt tuleb kohustus täita kohaselt. Apellandi ja XXXXXXX XXXX-i vahel sõlmitud müügileping tõendab, et maaklerilepingus kokku lepitud tingimustel XXXXXXX XXXX-le kõnealust kinnistut ei müüdud. Sellest tulenevalt puudub maakleritasu maksmiseks alus. VÕS § 29 lõike 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Maaklerilepingu punkt 1 näeb ette lepingu objekti ehk määras kindlaks lepingu eesmärgi ja võlasuhte raamid. Maaklerilepingu objektiks oli kinnistu müümine XXXXXXX XXXX-le hinnaga 1.285.000 krooni. Sellest tulenevalt on vastuolus maaklerilepingu mõttega tõlgendada maaklerilepingu punkti 6.2 laiemalt, kui maaklerilepingu objekt. On loogiline eeldada, et kinnistu müümisel kasutas apellant maaklerit vaid seetõttu, et soovis kinnistu eest saada võimalikult kõrget hinda. Ostja isik ei omanud apellandile mittemingisugust tähtsust, sest maaklerileping sõlmiti silmas pidades vastustaja poolt leitud ostjat. Vastustaja ei saanud oma ülesandega hakkama, kuivõrd ei leidnud ostjat, kes oleks apellandi kinnistu nimetatud hinnaga ostnud, siis ei ole ta apellandile maaklerilepingu eesmärgiks olnud lisaväärtust toonud, mistõttu puudub ka alus maakleritasu maksmiseks. Maakleritasu maksmiseks võiks olla alus vaid juhul, kui apellant ja vastustaja oleksid maaklerilepingus kokku leppinud protsendi müügihinnast. Selle asemel oli aga kokku lepitud konkreetsed tingimused, milliste saabumisel peab apellant maakleritasu maksma. VÕS § 29 kohaselt saab lepingu puhul tõlgendada ainult seda, mis on lepingus kirjas. Vastustaja seisukoht Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vaidlevad pooled selle üle, kas apellant on kohustatud hagejale maakleritasu maksma. Maaklerilepingu kohaselt kohustus Viive Herodes vahendama Kaja Hansarile müügilepingu sõlmimist XXXXXXX XXXX-ga kostjale kuuluva kinnistu 1/6 mõttelise osa müügiks hinnaga 1.285.000 krooni, mis sisaldas maakleritasu 38.700 krooni. Hageja koostatud pakkumuse kohaselt kostja tegi ettepaneku müüa XXXXXXX XXXX-le kinnistu 1/6 mõttelises osas. Ostja kinnitas oma allkirjaga, et on nõus müügi ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks pakkumuses toodud tingimustel. Kostja teatas hagejale, et ei soovi enam kinnisasja müüa ning hageja lõpetas müügitegevuse. Kolleegium, vastupidiselt apellandile, nõustub maakohtu seisukohaga selles, et kuigi maaklerileping ei ole kestvusleping, on ka seda tulenevalt VÕS § 658 lg 2 ning § 630 lg 1 võimalik üles öelda. Kostja teadet kinnisasja edasisest müügisoovist loobumiseks saab käsitleda kui hagejale suuliselt tehtud ülesütlemise avaldust. Maakohus kohaldas õigesti eeltoodust tulenevalt lepingu ülesütlemist puudutavaid VÕS-i paragrahve.

Kostja müüs 24.novembril 2005.a kinnistu mõttelise osa hageja poolt leitud ostjale XXXXXXX XXXX-le 1.240.000 krooni eest. Õige on apellandi väide, et maaklerilepingus kokkulepitud tingimustel (müügi hind) hageja poolt leitud ostjale kõnealust kinnistut ei müüdud, kuid maakohus leidis õigesti, et poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu p 6.2. kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui käsundiandja ütleb lepingu üles, kuid kostja sõlmib lepingu hageja osundatud ostjaga. Kolleegium sellega nõustub. Notariaalne kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti maakleri osutamise tulemusena. Õige on maakohtu järeldus ka selles, et kinnistu müük maaklerilepingus ette nähtud väiksema hinnaga, ei mõjuta kostja kohustust tasuda maakleritasu. Kolleegium sellega nõustub, sest maaklerilepingu p 6.2. (tl 8-9) ei seadnud maakleritasu maksmist sõltuvusse lõpliku asjaõiguslepingu hinnast, vaid ainuüksi asjaolust, kes oli kinnistu ostjaks. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega, et maakleritasu maksmiseks oleks alus vaid juhul, kui pooled oleksid maaklerilepingus kokku leppinud protsendi müügihinnast. VÕS § 664 lg 2 tulenevalt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Maakohus leidis õigesti, et kostjal jäi maaklerilepingus näidatud kinnistu hind saamata kostjast endast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 658 lõike 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kostja poolt peale maaklerilepingu ülesütlemist kinnistu mõttelise osa müümine hageja poolt leitud ostjale ei mõjuta hageja õigust saada lepingus kokkulepitud tasu. Kolleegiumi nõustub maakohtu seisukohaga, et maakleritasu väljamõistmine on kooskõlas VÕS § 629 lg 1, kuna leping lõppes käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu ja maakleritasu maksmine on asjaolusid arvestades õiglane. Maaklerilepingu p 3.4. kohaselt on põhjendatud kostjalt ka viiviste väljamõistmine. Et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks, tuleb apellandi menetluskulud jätta tema enda kanda.