Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 13.06.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number: 2-06-24531/9
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 13.06.2007
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 1926

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. juuni 2007.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-24531

Tsiviilasi

Galina Kanajeva hagi Juhkentali Majahalduse OÜ vastu üürilepingu pikendamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20. veebruari 2007.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Galina Kanajeva apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

23. mai 2007.a, avalik kohtuistung

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant Galina Kanajeva (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXXX XX-XX, XXXXXXX); Vastustaja Juhkentali Majahalduse OÜ (registrikood 10544557, asukoht Juhkentali 46, Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige Piret-Katri Rehepapp

RESOLUTSIOON:

1.Jätta Harju Maakohtu 20. veebruari 2006.a otsus muutmata.

2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3.Apellandi menetluskulud jätta tema enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

13.septembril 2006.a esitas Galina Kanajeva hagi Harju Maakohtusse Juhkentali Majahalduse OÜ vastu üürilepingu pikendamiseks. Hageja sai 1. aprillil 2006.a kostjalt teate üürilepingu lõppemisest 1. septembril 2006.a aadressil XXXXXXX, XXXXXXXXXX XX-XX seoses tähtaja möödumisega. Hageja ja tema perekonna kasutusvalduses on ülaltoodud eluase 1956. aastast. Kostja esindaja on hagejat suuliselt teavitanud, et elamus alustatakse sügisest kapitaalremonti, mistõttu üürnike üürilepingute pikendamine osutub võimatuks ning nad on kohustatud eluruumid vabastama. Kostja väitel on elamu aastate jooksul amortiseerunud ja selle talvekorda viimine on seotud suurte kulutustega. Avaldaja on koos perega Tallinna Kesklinna linnaosas arvel eluruumi üürimise taotlejana alates 12. juunist 2002.a, nimetatud ajast on hageja aktiivselt üritanud elamispinna küsimust lahendada, kasutades selleks Tallinna Kesklinna Valitsusest saadud juhiseid. Viimase vastused hagejale on eitavad olnud. Sundüürniku staatus ja püstitatud probleemid on tekkinud omandireformist tulenevalt ja hageja isikust olenemata. Reform on toonud hagejale kannatusi, mille eest ei ole vastutav ainult sundüürnik, vaid vastutus lasub ka Eesti Vabariigil. Hagejal on madal palk ja ta kasvatab üksi poega. Kõrgemapalgalist tööd hageja ei leia, kuna tal puudub riigikeele oskus ja vastav kvalifikatsioon. Hageja on XXaastane ja töötab XX-is XXXXXXX õmblejana, tema palk on keskmiselt 4-5 tuhat krooni kuus. Hagejal ei ole võimalik arvestades keskmist turuhinda üürida isegi ühetoalist korterit, kuna see halvendaks oluliselt tema materiaalset olukorda ja ta satuks raskesse majanduslikku olukorda. Pangalaenu abi ei ole samuti võimalik kasutada, kuna ei jõua laenu teenindada. Hageja poeg täisealine ja on asunud õppimise eesmärgil Venemaale elama ja tema materiaalne olukord ei võimalda hagejat toetada. Tallinna Üürikomisjoni 24. augusti 2006.a otsusega üürivaidlusasjas ÜK-2/52/06 rahuldati hageja asjakohane üürilepingu pikendamise avaldus vaid osaliselt ja üürilepingut pikendati eluruumi kasutamiseks samadel tingimustel kuni 1. detsembrini 2006.a. Nimetatud tähtaeg osutub ebapiisavaks hageja eluasemeprobleemi lahenduse seisukohalt, kuna probleemi on võimalik lahendada vaid Tallinna linnalt eraldatud korteri üürimise kaudu. Käesoleval ajal on hageja probleem Tallinna linna menetluses. Kostja seisukoht Kostja vaidleb hagile vastu. Vaidlusalune üürileping lõppes seoses maksimaalse tähtaja saabumisega vastavalt ORAS § 121, seega oli avaldajal aega 13 aastat oma eluasemeprobleemi lahendamiseks. Viide praegusele vanusele ning poja kasvatamisele ei ole asjakohane, sest viimased 6 aastat oli poja näol tegemist täiskasvanud mehega, kelle kohus oli probleemi lahendamisele kaasa aidata. Pidades silmas hageja vanust ning kinnisvara edasist hinnatõusu, taotletav üürilepingu pikendamine kolmeks aastaks ainult komplitseeriks probleemi. Üksiku, ilma ülalpeetavateta, tööealise ja töötava inimese jaoks ei kaasne tähtajalise üürilepingu lõppemisega avalduses väidetavaid raskeid tagajärgi. Ka Tallinna Kesklinna Valitsuse eluasemekomisjon on avaldaja taotlused munitsipaalkorteri üürimiseks jätnud rahuldamata, lähtudes muuhulgas sotsiaalsetest asjaoludest. Hageja on täiesti võimeline korteri üürimiseks, mida kinnitab ka Tallinna Üürikomisjonis esitatud pangakonto väljavõte, mille kohaselt tasus hageja juba 2003-2004 aastatel lisaks vaidlusaluse korteri XXXXXXXXXX XX-XX maksetele korteri XXXXXXXXX XX-XX makseid. Juhul, kui XXXXXXXXXX elamine on siiski üle jõu käiv, on hagejal võimalik taotleda eluasemetoetust ja sotsiaalabi. Praegusest elustiilist (üliodav korter XXXXXXXX kesklinnas)

20.veebruari 2007.a otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja sai 1. aprillil 2006.a kostjalt teate üürilepingu lõppemisest aadressil XXXXXXX, XXXXXXXXXX XX-XX seoses tähtaja möödumisega. Kostja esindaja on hagejat suuliselt teavitanud, et elamus alustatakse sügisest kapitaalremonti, mistõttu üürnike üürilepingute pikendamine osutub võimatuks ning nad on kohustatud eluruumid vabastama. Avaldaja on koos perega Tallinna Kesklinna linnaosas arvel eluruumi üürimise taotlejana alates 12. juunist 2002.a. Vaidlus puudub ka selles, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping lõppes seoses omandireformi aluste seaduse (ORAS) §-s 121 sätestatud maksimaalse tähtaja 13 aasta saabumisega 1. septembril 2006.a ning et Tallinna Üürikomisjoni 24. augusti 2006.a otsusega ÜK-2/52/06 pikendati Galina Kanajeva üürilepingut eluruumi XXXXXXX, XXXXXXXXXX XX-XX kasutamiseks samadel tingimustel kuni 1. detsembrini 2006.a. VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. VÕS § 328 lõike 2 kohaselt peab kohus üürilepingu pikendamise otsustamisel ja lepingupoolte huvide kaalumisel arvestama: 1) üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu; 2) üürilepingu kestust; 3) lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslikke suhteid; 4) üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada; 5) olukorda eluruumide kohalikul turul. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kui üürnik nõuab üürilepingu pikendamist korduvalt, tuleb arvestada lisaks seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks. Selleks, et sundüürnikel oleks võimalik tekkinud probleeme lahendada nägi ORAS § 121 ette üürilepingute kestvuse ja pikendamise tähtajad kokku 13 aastat. Nimetatud säte võimaldas tagastatud eluruumide üürnikel eluaseme probleemile lahendus leida. Vaidlust ei ole selles, et hageja on korduvalt pöördunud Kesklinna Valitsuse poole taotlusega eluruumi eraldamiseks, kuid on saanud taotlustele eitavad vastused. Lisaks nähtub nimetatud tõenditest, et hageja on taotlenud ka 2006.aastal 2-toalise korteri üürimist. Asjaolu, et avaldaja on Tallinna Kesklinna linnaosas arvel eluruumi üürimise taotlejana alates 12. juunist 2002.a ei tähenda seda, et hageja ei peaks ise püüdma leida lahendust oma eluaseme küsimusele. Hageja ei ole otsinud oma eluaseme probleemi lahendamiseks muid viise, kui lootnud

Tallinna linna poolt pakutavatele üürikorteritele. Kesklinna Valitsuse vastustest ilmneb, et selliste munitsipaalüürikorterite taotlejaid on igale korterile sadu ja nende eraldamisel arvestatakse lisaks avaldaja arvele võtmise ajale ka muid mõjuvaid põhjuseid (sotsiaalseid asjaolusid). Seega pole avaldajal olnud mõistlikku alust eeldada, et tema elamispinna probleemid saavad Tallinna linna abil lahenduse. Hageja seletuste kohaselt toob üürilepingu tähtaja saabumine talle kaasa rasked tagajärjed, kuna tal ei ole teist eluruumi kuhu kolida ja tema sissetulek on 4-5 tuhat krooni, mistõttu puudub tal võimalus korterit üürida või osta. Juhul kui hagejal ei ole võimalik või ta ei soovi võtta eluruumi omandamiseks pangalaenu, on hagejal võimalik üürida korter või tuba korterist. Hageja ei ole tõendanud, et tema sissetulekust ei piisa 1-toalise korteri või 1 toa üürimiseks. Kostja esitatud väljavõtetest avalikust internetiportaalist City24.ee nähtub, et leidub üürikortereid, mida hageja on võimeline oma majanduslikust olukorrast tulenevalt üürima. Vaidlust ei ole selles, et hagejal puuduvad ülalpeetavad perekonnaliikmed (PkS § 60 lõigetes 1 ja 2 sätestatu mõttes). Kinnistamisavaldusega, avaldusega pärandi vastuvõtmiseks ja testamendijärgse pärimistunnistusega on tõendatud, et hageja täisealine poeg on oma eluasemeprobleemid lahendanud. Hageja kui üksiku, ülalpeetavateta, tööealise ja töötava inimese jaoks ei kaasne tähtajalise üürilepingu lõppemisega raskeid tagajärgi. Hageja on võimeline üürima korterit või tuba korterist. Arvestades kostja hallatava ja majandatava elamu halba olukorda, mis nõuab kostjalt elamu käigushoidmiseks suuri lisakulutusi, mida hageja kui ainsa üürniku üür ei kata, ei ole mõistlik ega põhjendatud üürilepingu pikendamine. Hoolimata elamu seisukorrast ei kohusta seadus üürileandjat üürilepingut jätkama. Kostja on andnud hagejale piisavalt aega oma eluasemeprobleemi lahendamiseks. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei saa pikendada ainult põhjusel, et hagejal ei ole teist eluruumi kuhu elama asuda. Kostja ei ole hageja eluruumi probleemi lahendamise eest vastutav, selle probleemi peab lahendama eelkõige hageja ise. Arvestades hageja ja kostja isikutega ning nende materiaalsete võimalustega, lepingu lõpetamise asjaoludega ning kaaludes poolte huvisid üürilepingu jätkamisel, ei esine mõjuvaid põhjuseid üürilepingu pikendamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu lõppemisega kaasneks talle vältimatult raske olukord. Hageja ei ole kaalunud kõiki võimalikke variante oma eluasemeprobleemi lahendamisel. Seega jääb hagi üürilepingu pikendamiseks kui põhjendamatu rahuldamata. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega pikendada üürilepingut kuni 1. detsembrini 2009.a samadel tingimustel ning kohtukulud jätta vastustaja kanda. Apellant leiab, et sundüürniku staatus ja püstitunud probleemid on tekkinud omandireformist tulenevalt ja tema isikust olenemata. Reformi tagajärg on toonud kaasa apellandile ja tema perekonnale ebakindlust, tugevaid aastatepikkusi psüühilisi pingeid, tema õiglustunne on riivatud ja rikutud on võrdse kohtlemise printsiipi. Maakohtu põhjendus, et riik pikendas sundüürnike üürilepingute kestvuse ja pikendamise tähtaega kokku 3 aastat vaid selleks, et sundüürnikel oleks võimalik tekkinud probleeme

lahendada on meelevaldne. Probleemi ei tekitanud tagastatud majades elavad inimesed vaid eluasemeprobleem on tekitatud riigi sunni jõul. Ebaõiglane on kohtu seisukoht, et apellant on võimeline üksinda omale korterit või tuba ühiskorterist üürima. Korteri üürimisel halveneks tema materiaalne olukord oluliselt ja see oleks tema elukvaliteeti langetav. Apellant on võimeline küsimuse lahendama vaid Tallinna linnalt eraldatud korteri üürimise kaudu. Vastustaja seisukoht Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürilepingut eluruumile XXXXXXXXXX XX-XX, XXXXXXXXX peaks pikendama kuni 01.detsembrini 2009.a samadel tingimustel ning kas üürilepingu lõppemisega 01.detsembril 2006.a kaasneksid üürniku ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kolleegiumi arvates arvestas maakohus otsuse tegemisel õigesti VÕS § 328 lõikes 2 sätestatuga, leides, et ei esine mõjuvaid põhjuseid üürilepingu pikendamiseks. VÕS § 326 lõike 2 järgi võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Apellant ei ole kolleegiumi arvates tõendanud, et üürilepingu lõppemisega kaasneksid talle rasked tagajärjed. Apellandi väide, et omandireform on temale ja tema perekonnale toonud kaasa ebakindlust ning tugevaid aastatepikkusi psüühilisi pingeid, võib olla küll õige, kuid tõendeid selle kohta esitatud ei ole. Õige on maakohtu põhjendus, et sundüürnike probleemide lahendamiseks nägi ORAS § 121 ette üürilepingute kestvuse ja pikendamise tähtajad kokku 13 aastat, kuid selle perioodi jooksul hageja kui tagastatud eluruumi üürnik oma eluasemeprobleemile lahendust leidnud ei ole. Hageja ei ole kaalunud kõiki võimalikke variante oma eluasemeprobleemi lahendamisel ja lootnud üksnes ja ainult Tallinna Kesklinna linnaosa eluasemekomisjoni poolt pakutavale munitsipaaleluruumile. Apellatsioonikohtu istungil ei osanud apellant selgitada, milles seisnevad üürilepingu lõppemisel tema jaoks rasked tagajärjed. Kolleegium leiab, et apellandi olukorra muudaks komplitseeritumaks hoopis üürilepingu pikendamine, kuna elamus, kus hageja ainukese üürnikuna peale üürilepingu lõppemist 1.detsembrist 2006.a elab, ei ole tal võimalik kasutada enam gaasi, elektrit ega vett, elamu on amortiseerunud ning kostja esindaja seletuse kohaselt määratud lammutamisele. Maakohus on õigesti leidnud, et poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei saa pikendada ainult põhjusel, et hagejal ei ole teist eluruumi, kuhu elama asuda. Kolleegium sellega nõustub. Apellant on üksi elav, tööealine ja töötav inimene, kelle jaoks tema sissetulekut arvestades ei peaks valmistama raskusi elamispinna leidmine.