2-05-28/30 - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

lahend.ee

9.mail 2000. a. jagati kinnistu osadeks, sealhulgas eraldati kinnistust uus kinnistu aadressiga Tartu mnt. 80p, mis kanti iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse. Uute, jagamise tulemusena tekkinud kinnistute omanikuks sai AS Hansa Liising Eesti ja Tartu mnt. 80 asuva kinnistu suhtes sõlmitud liisinguleping jäi kehtima nüüd ka kõigi selle kinnistu jagamise tulemusena moodustatud uute kinnistute suhtes, s. h. Tartu mnt. 80p asuva kinnistu suhtes. Liisinguleping kehtib AS-i L. Rei ja AS-i Hansa Liising Eesti vahel ka käesoleval hetkel kõigi nende kinnistute suhtes, mis moodustati Tartu mnt. 80 asunud kinnistu jagamise tulemusena, ning on AS Hansa Liising Eesti omandis käesoleval hetkel. Tulenevalt liisingulepingu punktist 4. 3 on liisinguvõtjal õigus liisitud vara enne lepingu tähtaja lõppemist täielikult või osaliselt välja osta. 2003. a. seisuga oli AS-i L. Rei võlgnevus AS-i Hansa Liising Eesti ees sellises summas, mis võimaldas AS-il L. Rei omandada (välja osta) Tartu mnt. 80p asuva kinnistu tasuta, kuivõrd teiste liisinglepingu esemeks olevate kinnistute väärtus tagas piisavas ulatuses liisinglepingu alusel AS-ile L. Rei väljaantud rahalisi vahendeid. AS-i L. Rei juhatuse liige T. Teeväli avaldas 2003. a. AS-ile Hansa Liising Eesti AS-i L. Rei nimel soovi loobuda kinnistu suhtes väljaostuõigusest OÜ Avalist kasuks. Selleks sõlmis T. Teeväli 2. oktoobril 2003. a. AS-i L.Rei nimel AS-iga Hansa Liising Eesti liisinglepingu lisa nr. 27. Nimetatud kokkuleppest tulenevalt sõlmis T. Teeväli AS-i L. Rei esindajana 2. oktoobril 2003. a. AS-iga Hansa Liising Eesti ja OÜ-ga Avalist notariaalse lepingu, mille kohaselt AS Hansa Liising Eesti müüs Tartu mnt. 80p asuva kinnistu (registriosa nr. xxxxx) OÜ-le Avalist ning OÜ Avalist kohustus tasuma AS-ile L. Rei kinnistu omandamise õiguse eest 3.325.700 krooni. Äriühingu poolt kinnistu väljaostuõiguse (tasuta) teostamine või sellest loobumine kolmanda isiku kasuks väljub ilmselgelt aktsiaseltsi igapäevase majandustegevuse raamest, kuivõrd aktsiaselts ei tegelenud igapäevaselt kinnistute müügiga, aktsiaselts tegutseb muuhulgas vaidlusalusel kinnistul ning kinnistu väljaostuõigus kuulus aktsiaseltsi vara hulka. Sellest tulenevalt oleks väljaostuõigusest loobumise otsustamiseks vastavalt äriseadustiku (ÄS) § 317 lõikele 1 pidanud nõusoleku andma AS-i L. Rei nõukogu. Taolist nõusolekut ei

ole AS L. Rei nõukogu kunagi andnud. Seega oli T. Teeväli poolt kinnistu väljaostuõigusest loobumine nõukogu nõusolekut omamata ebaseaduslik. AS Hansa Liising Eesti, tuginedes AS-i L. Rei juhatuse liikme T. Teeväli kinnitusele, tegutses heas usus ja teadmises, et aktsiaseltsi nõukogu on andnud nõusoleku, ning sõlmis AS-iga L. Rei liisingulepingu lisa ning lepingu. Kui AS Hansa Liising Eesti oleks teadnud, et AS-i L. Rei nõukogu pole vastavat nõusolekut andnud, ei oleks ta nõustunud liisingulepingu lisa ning lepingut sõlmima ja kinnistu omandit OÜ-le Avalist üle andma. Seega viis T. Teeväli AS-i L. Rei esindajana AS-i Hansa Liising Eesti eksimusse ja hoidis teda teadlikult eksimuses. Niisugune tegevus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 mõttes pettus, mis tõi kaasa pettuse teel tehtud lepingu tühisuse. Liisingulepingu lisa nr. 27 on tühine samadel alustel nagu 2. oktoobril 2003. a. sõlmitud kinnistu müügileping. 2003. a. oktoobris oli Tartu mnt. 80p asuva kinnistu väärtus kinnisvarabüroode hinnangul 25.000.000 kuni 28.500.000 krooni, millest pidi olema teadlik ka T. Teeväli. AS-il L. Rei oli liisingulepingu kohaselt õigus omandada kinnistu tasuta AS-ilt Hansa Liising Eesti, kuid T. Teeväli loobus AS-i L.Rei nimel sellest õigusest OÜ Avalist kasuks 21.674.300 krooni odavamalt. Sellest, et kinnistu väljaostuõigusest loobutakse OÜ Avalist kasuks kordades kinnistu turuväärtusest odavamalt ning nõukogu nõusolekut omamata, oli teadlik ka kinnistu ostja OÜ Avalist, kuivõrd OÜ Avalist on lähedalt seotud T. Teeväliga. On äärmiselt ebatõenäoline, et OÜ Avalist, ostes enam kui 3 miljoni krooni eest kinnistu, ei uurinud kinnistu tegelikku turuväärtust. OÜ Avalist pidi olema teadlik kinnistu tegelikust väärtusest või vähemalt sellest, et kinnistu müüakse kordades alla turuhinna. T. Teeväli ja OÜ Avalist planeerisid ühiselt AS-ile L. Rei kuuluva kinnistu väljaostuõigusest oluliselt turuhinnast odavamalt loobumist T. Teeväli ja temaga seotud isikute poolt soetatud “riiulifirma” kasuks. Selleks omandas T. Teeväli 23. septembril 2003. a. variisikute kaudu “riiulifirmade” müügiga tegelevast OÜ-st Altius Consult OÜ Avalist osad. Lepingu sõlmimisega ilmselgelt kiirustati, et vältida korraldatava pettuse ilmsikstulekut. Seda kinnitab fakt, et OÜ Avalist nimel kirjutas lepingule 2. oktoobril 2003. a. alla mitte juhatuse liige, vaid volitatud esindaja, kes sai vahetult pärast lepingu sõlmimist OÜ Avalist juhatuse liikmeks. Taoline ebatavaline kiirustamine suure ja väärtusliku kinnistu ostmisel kinnitab täiendavalt poolte ebaseaduslikke kavatsusi, poolte arusaamist tehingu ebaseaduslikkusest ja sellest tulenevalt tegutsemist vastuolus hea usu põhimõtte ning heade kommetega. Variisikute kasutamise ilmseks eesmärgiks oli varjata T. Teeväli seotust OÜ-ga Avalist ja seeläbi varjata pettuse toimepanemist. Tegelikkuses on T. Teeväli ja OÜ Avalist tihedalt teineteisega seotud isikud: kuni T. Teeväli vabastamiseni AS-i L. Rei juhatuse liikme kohalt asusid T. Teeväli kabinet ja OÜ Avalist kontor kõrvuti AS-ile L. Rei kuuluvas hoones; T. Teeväli ja OÜ Avalist on pidevalt ühiselt arutanud erinevaid plaane OÜ Avalist poolt omandatud Tartu mnt. 80p asuva kinnistuga seoses, sealhulgas planeerinud kinnistul ehitustegevust kinnistu väärtuse täiendavaks suurendamiseks; T. Teeväli on OÜ Avalist esindajana suhelnud ja pidanud läbirääkimisi ehitusfirmadega ja projekteerijatega (nt. NCC Ehituse AS) kinnistu arendamiseks. Seega tegutsesid T. Teeväli ja OÜ Avalist ühiselt ja sooviga saada omakasu eesmärgil omandiõigus kinnistule kordades alla turuhinna. Nimetatud asjaoludel on AS L. Rei vabastanud T. Teeväli juhatuse liikme ülesannetest ning AS-i L. Rei avalduse alusel on 17. detsembril 2004. a. alustatud kriminaalmenetlust. Lepingu pooled kinnitasid lepingu punktis 2. 3, et kõigil lepingupooltel on seaduse ja põhikirja järgi vajalikud nõusolekud lepingu sõlmimiseks, pidades silmas nõukogu nõusolekuid. Sellest, et T. Teevälil ei ole nõukogu nõusolekut, oli ja pidi olema teadlik ka OÜ Avalist, kes, ostes kinnistut hinnaga, mis on kordades alla tegeliku turuhinna, oleks pidanud heas usus ja mõistlikult käitudes küsima AS-ilt L. Rei vastava nõukogu nõusoleku esitamist, kuid seda ei teinud. Kui AS Hansa Liising Eesti oleks teadnud, et AS L.Rei nõukogu pole vastavat nõusolekut andnud, ei oleks AS Hansa Liising Eesti nõustunud liisinglepingu lisa

ning lepingut sõlmima ja kinnistu omandit OÜ-le Avalist üle andma. Seega on leping sõlmitud vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Sellistel asjaoludel liisingulepingu lisa tühistamiseks eraldi tühistamisavalduse esitamine AS-i Hansa Liising Eesti poolt AS-ile L. Rei ei ole seaduse kohaselt vajalik, kuivõrd AS L. Rei aktsepteerib ja nõustub AS-i Hansa Liising Eesti avaldusega. AS L. Rei sai nimetatud asjaoludest teada 2004. a. novembris seoses läbiviidud erikontrolliga. AS Hansa Liising Eesti sai nendest teada 2004. a. detsembris AS-ilt L. Rei. Hagejate vastastikused tahteavaldused tehingu tühistamiseks on esitatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Hagejad on seisukohal, et hagejate vaheline leping (liisingulepingu lisa) on tühine, sellise lepingu tühisust ei saa vaidlustada isikud, kes ei ole lepingu pooled. Seega kõik kostja seisukohad ja vastuväited seoses liisingulepingu lisa tühisusega on asjakohatud ega mõjuta lepingu tühisust. Liisingulepingu lisa koos kinnistu müügilepinguga on tühine ka põhjusel, et tehingu tegemiseks puudus tehingu poolte tahe ja nõuetekohane tahteavaldus. Juriidiline isik on seaduse alusel loodud õigussubjekt, kelle tahet saavad kujundada selle juriidilise isiku organid. Kinnistu müügi korral näeb ÄS ette aktsiaseltsi nõukogu nõusoleku vajalikkuse, seda pidasid vajalikuks ja kinnistu müügilepingu pooled. Kinnistu müügiks (kinnistu väljaostuõiguse loovutamiseks) sai AS-i L. Rei tahe kujuneda ja avalduda üksnes vastava nõukogu otsuse vastuvõtmise ning juhatuse liikme poolt vastava toimingu tegemise teel. Kuna nõukogu otsus puudub, siis ei olnud AS-il L. Rei kujunenud tahet ning nimetatu ei olnud teinud tahteavaldust. Aktsiaseltsi tahte ja sellele vastava tahteavalduseta ei ole võimalik rääkida tehingust ega selle õiguslikest tagajärgedest. Vaidlusalune liisingulepingu lõpetamise kokkulepe ja kinnistu võõrandamise tehing on ka nimetatud motiivil tühine. Isegi kui liisingulepingu lisa ei ole tühine eeltoodud asjaoludel, on see hiljemalt hagiavalduse esitamise hetkest lõpetanud kehtivuse, kuivõrd hagejate poolt ühises hagis väljendanud tahe on lõppeesmärgina suunatud liisingulepingu lisa lõppemisele. Liisingulepingu lisa ja 2. oktoobri 2003. a. leping on teineteisega lahutamatult seotud. Kui liisingulepingu lisa ei ole käesoleval hetkel kehtiv, siis on sellest tulenevalt tühine ka

huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. AS L. Rei ei olnud kinnistu müügilepingu pooleks, mistõttu TsÜS § 131 lg. 1 kohaldamise eeldused puuduvad. Kuna AS L.Rei ei olnud kinnistu müügilepingu pooleks, ei tulene talle ka õigust kinnistu võõrandamise tehingu tühistamiseks. Asjaolule, et AS L. Rei esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, võinuks AS L. Rei tugineda 2. oktoobril 2003. a. sõlmitud liisingulepingu lisas nr. 27 sisalduva kokkuleppe vaidlustamisel. AS-il Hansa Liising Eesti ei ole aga õigust tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg. 1 alusel seetõttu, et ta ei saa tugineda tehingu vaidlustamisel T. Teeväli poolt AS-i L. Rei suhtes kohustuste rikkumisele. Ühtlasi puuduvad AS-i Hansa Liising Eesti seisukohalt ülejäänud juriidilised faktid, mis on eelduseks tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg. 1 alusel. Hagejate väited AS-i L. Rei huvide kahjustamise, T. Teeväli ja OÜ Avalist ühise ning kooskõlastatud tegevuse ning OÜ Avalist teadlikkuse kohta tehingu tegelikust turuväärtusest ei ole asjakohased AS-i Hansa Liising Eesti kinnistu müügilepingu tühisuse tunnustamise nõudes TsÜS § 131 lg. 1 alusel, mis eeldaks AS-i Hansa Liising Eesti huvide kahjustamist kinnistu müügilepinguga ning OÜ Avalist teadlikkust AS-i Hansa Liising Eesti esindaja poolt esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumistest. Nimetatud asjaolusid ei esine. TsÜS § 131 lg. 1 kohaldamine eeldab esindatava poolt tehingu tühistamist, mis toimub vastavasisulise avalduse tegemisega teisele tehingupoolele. Niikaua, kuni tehingut pole seaduses sätestatud korras tühistatud, on tegemist kehtiva tehinguga, mis on pooltele täitmiseks kohustuslik. AS Hansa Liising Eesti ei ole kostjale esitanud avaldust tehingu tühistamiseks, mistõttu on tegemist kehtiva tehinguga ning hagejate nõue tehingu tühisuse tunnustamiseks on alusetu. Tulenevalt TsÜS § 131 lõikest 3 võib esindatav tehingu vastavalt sama paragrahvi lõikele 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing tühistada. AS Hansa Liising Eesti oli kõigist kinnistu müügiga seotud asjaoludest teadlik hiljemalt lepingu sõlmimisel 2. oktoobril 2003. a., seega on hageja kaotanud õiguse tehingu tühistamiseks. Väited pettuse kohta ei ole põhjendatud. Pettus eeldab eksimust. Isegi siis, kui hagejate väited AS-i L. Rei nõukogu nõusoleku puudumise ja T. Teeväli poolt AS-ile Hansa Liising Eesti antud kinnituste kohta vastaksid tõele, ei oleks tuginemine pettusele vastavalt TsÜS §-le 94 põhjendatud, kuna AS Hansa Liising Eesti ei sattunud nimetatud asjaoludest tulenevalt eksimusse. Eksimus saab esineda üksnes siis, kui isiku poolt avaldatu ning soovitu ei kattu. See tähendab seda, et kui teine pool mõistis või pidi mõistma avaldust nii, nagu avaldaja tahtis, et seda mõistetaks, siis kehtib avaldus ka selle tähendusega. AS-i Hansa Liising Eesti tahe oli müüa kinnistu OÜ-le Avalist hinnaga 3.325.700 krooni. Ka OÜ Avalist mõistis hageja avaldust selliselt. Kuna AS-i Hansa Liising Eesti tegelik tahe ja tema poolt tehtud tahteavaldus langesid kokku, ei esinenud eksimust, mistõttu pettus on välistatud. AS-i Hansa Liising Eesti tahe sõlmida OÜ-ga Avalist kinnistu müügileping tulenes asjaolust, et AS L. Rei oli loobunud kinnistu väljaostuõigusest kostja kasuks. Kinnistu väljaostuõigusest loobumise kokkulepe on kehtiv, kuna seda ei ole tühistatud, ning selle pooltele täitmiseks kohustuslik. Siit tulenes AS Hansa Liising Eesti tahe kinnistu võõrandamiseks. Kinnistu võõrandamise tahe ei tulenenud sellest, et T. Teeväli oli andnud kinnistu väljaostuõigusest loobumise kokkuleppe sõlmimisel kinnituse nõukogu nõusoleku olemasolu kohta. Väheustavad on väited, et AS Hansa Liising Eesti tugines liisingulepingu lisa sõlmimisel üksnes T. Teeväli suulisele kinnitusele nõukogu nõusoleku olemasolust. Kui AS Hansa Liising Eesti oleks pidanud nõukogu nõusolekut tehingu sõlmimise eelduseks, oleks ta nõudnud selle kohta kirjalikus vormis kinnitust. Kui aga AS Hansa Liising jäi uskuma T. Teeväli suulist kinnitust (mille tegemine hagejate poolt on tõendamata), siis võib eeldada, et ta ei pidanud seda oluliseks ning oleks tehingu sõlminud ka selleta. Seega puudus T. Teeväli poolt väidetavalt toimepandud pettuse ja AS-i Hansa Liising tahteavalduse vahel kausaalne

seos. Praktikas ei küsi liisinguandjad reeglina liisingulepingute sõlmimisel juriidilistelt isikutelt nõukogu nõusolekut. Selleks puudub vajadus, kuna sisesuhtest tulenevate kohustuste rikkumine ei mõjuta tehingu kehtivust. Nõusoleku puudumine ei piira juhatuse liikme seadusest tulenevat esindusõigust. TsÜS § 94 lõige 4 sätestab, et kui pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või teadma pidi. AS-i L. Rei esindaja T. Teeväli oli kinnistu müügilepingu osas kolmas isik, mistõttu pettusele tuginemine eeldab nimetatud paragrahvis sätestatud asjaolude esinemist. Hageja ei ole tõendanud, et OÜ Avalist oli teadlik T. Teeväli poolt väidetavalt toimepandud pettusest. Seega ei ole AS-il Hansa Liising Eesti õigust nõuda tehingu tühisuse tunnustamist TsÜS § 94 alusel. Hagejate poolt esitatud asjaolud viitavad rikkumistele nende omavahelistes suhetes, mis aga ei saa mõjutada kinnistu müügilepingu kehtivust. TsÜS § 98 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele ning seni, kuni tühistamisele kuuluvat tehingut ei ole seaduses sätestatud korras ning tähtaegadel tühistatud, on tegemist kehtiva tehinguga, mis on pooltele täitmiseks kohustuslik. Kuna hagejad ei ole vaidlustatavaid tehinguid tühistanud, on tehingud kehtivad ning hagejate nõue tehingu tühisuse tunnustamiseks alusetu. Isegi juhul, kui hagejate poolt väidetud pettus oleks toimunud, ei saaks AS Hansa Liising Eesti sellele käesoleval hetkel enam tugineda. Tulenevalt TsÜS § 99 lõike 1 punktist 2 võib tehingu pettuse korral tühistada kuue kuu jooksul, arvates pettusest teadasaamisest. Hageja AS Hansa Liising Eesti pidi olema varem kui 2004. a. detsembris olema teadlik nendest asjaoludest, mis annavad tema arvates aluse tehingu tühistamiseks pettuse tõttu. Hagejate väited AS-i L. Rei nõukogu nõusoleku puudumise kohta on ebaõiged ning kohut eksitavad. Hagejad on jätnud tähelepanuta, et 28. aprillil 2003. a. toimunud AS-i L. Rei nõukogu koosolekul otsustati müüa AS-ile L.Rei kuuluv Tartu mnt. 80p asuv kinnistu, minimaalse hinnaga 2.400.000 krooni ning volitati AS-i L. Rei juhatuse liiget T. Teeväli nimetatud kinnistu müügilepingut sõlmima. Nõukogu koosolekul viibisid selle esimees R. K ning nõukogu liikmed U. Adamson ja A. Lainemäe, kelle poolt on omakäeliselt allkirjastatud kõnealuse nõukogu koosoleku protokoll. Seega ei ole kinnistute väljaostuõigusest loobumisel ja müümisel rikutud ÄS § 317 lõikes 1 sätestatut. AS L.Rei juhatus oleks rikkunud esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi siis, kui oleks jätnud nimetatud nõukogu otsuses sisalduva korralduse täitmata. AS L. Rei oli kinnistu võõrandamisega seotud asjaoludest teadlik juba 28. aprillil 2003. a., mil nõukogu andis juhatusele korralduse vaidlusaluse kinnistu müügiks. Samuti pidi AS L. Rei olema teadlik kinnistu müügilepingu sõlmimisest. Seda asjaolu kinnitab muuhulgas see, et AS-i L. Rei 2003. a. majandusaasta aruande lisas 8 on kajastatud muu ärituluna kasum kinnisvarainvesteeringute müügist summas 1.918.540 krooni. Samuti ei kajastu Tartu mnt. 80p asuv kinnistu majandusaasta aruande lisas 3. Majandusaasta aruandele on 30. juunil 2004. a. alla kirjutanud AS-i L. Rei juhatuse liikmed T. Teeväli ja E. Parisalu ning nõukogu liikmed R. K ja A. Lainemäe. Kui kinnistu väljaostuõigusest loobumiseks puudus nõukogu nõusolek, on väljaspool mõistlikku kahtlust, et AS L. Rei sai sellest teadlikuks kinnistu müügilepingu sõlmimisest teadasaamisel. Seda, et AS L. Rei pidi olema teadlik kinnistu väljaostuõigusest loobumisest ja kinnistu võõrandamisest varem kui 2004. a. novembris, kinnitab ka see, et tulenevalt ÄS §-st 306 teostab aktsiaseltsi nõukogu juhatuse tegevuse üle järelevalvet. Vastavalt ÄS § 321 lõikele 1 toimuvad nõukogu koosolekud mitte harvem kui üks kord kolme kuu jooksul. Kui AS L. Rei nõukogu liikmed täitsid seadusest tulenevat järelevalve kohustust vajaliku hoolsusega, oleksid nad pidanud olema teadlikud ka kinnistu väljaostuõigusest loobumisest ning kinnistu võõrandamisest OÜ-le Avalist. Käesolevas vaidluses ei ole leidnud tõendamist, et AS L.Rei nõukogu oleks nimetatud hoolsuskohustust äriühingu suhtes rikkunud, mistõttu on põhjendatud uskuda, et AS L.Rei oli kinnistu võõrandamisest teadlik varem kui 2004. a. novembris.

Ka hagejate ülejäänud väited ei vasta tegelikkusele. Kinnistu müügilepinguga ei kahjustatud AS-i L.Rei huve. Kinnistu müügilepingust nähtub, et Tartu mnt. 80p asuva kinnistu müügihind oli 3.325.700 krooni. Seega õnnestus juhatuse liikmetel müüa kinnistu nõukogu poolt määratud minimaalsest hinnast 925.700 krooni võrra kallimalt, mistõttu hagejate väited esindatava huvide kahjustamise kohta on meelevaldsed. Olenemata vaidlusaluse kinnistu tegelikust turuväärtusest võib väita, et AS-i L. Rei juhatus tegi tehingu, mis ei olnud vastuolus esindatava huvidega. Hageja poolt esitatud eksperthinnangud ei kajasta vaidlusaluse kinnistu väärtust käesoleva vaidluse kontekstis objektiivselt. Kinnisvarabüroode poolt antud eksperthinnangutes on hinnatud kinnistu väärtust mitte 2003. a. oktoobri, vaid eksperthinnangu andmise kuupäeva seisuga. Nimetatud hinnangutes on viidatud, et need on kehtivad eeldusel, et objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ning et tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. Ei ole võimalik teada saada, millist teavet ning informatsiooni hagejad kõnealuste eksperthinnangute andjatele edastasid. Lisaks ei ole hindajad turuväärtuse leidmisel arvestanud kinnistut koormavat hüpoteeki ega muid võlaõiguslikke ning asjaõiguslikke omandiõiguse kitsendusi. Asja turuväärtus ning reaalne müügihind võivad oluliselt erineda. Müügihind sõltub müügilepingu sõlmimisega seotud täiendavatest asjaoludest, mida turuväärtuse leidmisel arvesse ei võeta. Asjaolu, et Tartu mnt. 80p asuva kinnistu turuväärtus ei ole hagejate poolt väidetud 25.000.000 – 28.000.000 krooni, kinnitab ka Pindi Kinnisvara 23. märtsi 2004. a. eksperthinnang, milles on märgitud kinnistu turuväärtuseks 4.800.000 krooni. Tuginedes potentsiaalsete ostjatega peetud läbirääkimistele, oleks vaidlusalune kinnistu reaalselt müüdav hinnaga 3.500.000 – 4.000.000 krooni, mida ongi põhjendatud lugeda kinnistu tegelikuks turuväärtuseks. Hagejate väited kostja teadlikkuse osas kinnistu tegelikust väärtusest ja T. Teeväli ning OÜ Avalist ühise tegutsemise kohta kasu saamise eesmärgil on meelevaldsed ning tõendamata. Väide, nagu asunuks T. Teeväli kabinet ja OÜ Avalist kontor kõrvuti AS-ile L. Rei kuuluvas hoones, ei vasta tegelikkusele, sest OÜ Avalist kontor paikneb aadressil Karu 16, Jüri alevik, Rae vald, Harjumaa. Samas sellest, kui kahe isiku kabinetid paikneksidki kõrvuti, oleks meelevaldne tuletada kahe isiku tihedat seotust vaimses tegevuses. Pärast müügilepingu sõlmimist võisid AS-i L. Rei seaduslik esindaja T. Teeväli ja OÜ Avalist teatud määral kooskõlastatult tegutseda, suheldes projekteerijate ning potentsiaalsete arendajatega, mis oli olukorras, kus toimus kogu Tartu mnt. 80 asuva maa-ala planeerimine ning kogu territooriumi jaoks kompaktse lahenduse väljatöötamine, vajalik ning loomulik. OÜ Avalist osad omandasid A. Neimar, O. Valing ning Ü. Uisk. Hagejad ei ole tõendanud, mil viisil olid nimetatud inimesed T. Teeväliga seotud või tema „variisikuteks“. Hagejate poolt esitatud asjaoludest ei saa tuletada T. Teeväli seotust OÜ-ga Avalist ning nende isikute poolt hageja väidetud ühise pettuse toimepanemist. Leping ei ole vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Vastuolus hea usu põhimõttega saab olla lepingust tulenevate õiguste teostamine või kohustuste täitmine, mitte aga leping ise. Käesoleval juhul ei ole aga vaidluse esemeks lepingust tulenevate õiguste ning kohustuste täitmine ning nende vastavus hea usu põhimõttele. Lepingud ei saa olla tühised seetõttu, et nad on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejad on vääralt sisustanud ka tehingu vastavust headele kommetele. Isegi siis, kui lepingu sõlmimiseks oleksid puudunud vastavad nõusolekud ning müügihind oleks olnud turuväärtusest 9 korda väiksem, ei oleks alust väita, et tehing on vastuolus heade kommetega. Kinnisasja võõrandamine turuväärtusest madalama hinnaga ei kujuta endast midagi heade kommete vastast. Tehingu ebasoodsad tingimused üksi ei too kaasa heade kommete vastastust. Kui tehingu tingimused on ebasoodsad ning tehing on tehtud raskete asjaolude kokkusattumuse mõjul ja teiselt poolt neid asjaolusid ära kasutades, võib tehing osutuda vastuolus olevaks heade kommetega. Selliste juhtumite puhul annab TsÜS § 97 füüsilistele

28.aprillil 2003. a. Tartus toimunud AS-i L. Rei nõukogu koosolekul otsustati anda äriühingu juhatuse liikmele korraldus vaidlusaluse Tartu mnt. 80p kinnistu võõrandamiseks. Järelikult oli AS-il L. Rei olemas ka sisesuhtest tulenev volitus kinnistu väljaostuõigusest loobumiseks ning liisingulepingu lisa sõlmimiseks. Kuid isegi juhul, kui AS-il L. Rei oleks vastav nõukogu nõusolek puudunud, ei saaks ikkagi rääkida pettusest, kuna AS Hansa Liising Eesti ei olnud liisingulepingu lisa sõlmimisel eksimuses. AS Hansa Liising Eesti ei sõlminud liisingulepingu lisa põhjusel, et AS-i L. Rei juhatuse liige oli kinnitanud nõukogu nõusoleku olemasolu. Asjaolud viitavad selgelt sellele, et liisingulepingu lisa sõlmimise tahte kutsus AS-il Hansa Liising Eesti esile AS-i L. Rei tahteavaldus väljaostuõigusest loobumiseks, mis oli tehtud seadusliku esindaja poolt. Seega puudus T. Teevälja poolt väidetavalt toimepandud pettuse ja AS Hansa Liising Eesti tahteavalduse vahel (kinnistu müügilepingu sõlmimiseks) kausaalne seos. AS Hansa Liising Eesti ei sõlminud liisingulepingu lisa eksimuse mõjul. Hagejad ei ole tõendanud, et AS-il Hansa Liising Eesti oli vaidlusaluste tehingute tegemisel ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Samuti ei ole hagejate poolt tõendamist leidnud, et AS L. Rei oleks AS-i Hansa Liisingu Eesti mistahes asjaolude suhtes tahtlikult eksimusse viinud. Hagejad on asunud tagantjärele kujundama ning kohandama faktilisi asjaolusid, mis ei ole aga võimalik. Ei hagiavaldusest ega muust hagejate poolt esitatud dokumendist ei tulene AS-i Hansa Liising Eesti poolt liisingulepingu lisa tühistamise avalduse tegemist AS-ile L. Rei. Hagiavalduses endas peetakse liisingulepingu lisa kehtivaks tehinguks. Samuti ei tulene hagiavaldusest asjaolusid, mis võimaldaks seda käsitleda AS-ile L. Rei esitatud liisingulepingu lisa tühistamisavaldusena. Lisaks on pooled asunud liisingulepingu lisa kokkuleppel tühistama, mis ei ole aga õiguslikult võimalik. Lepingut on võimalik kokkuleppel lõpetada, kuid mitte tühistada. Tehingu tühistamine saab toimuda üksnes seaduses loetletud ammendavatel alustel. Hagejate väide, et liisingulepingu lisa koos kinnistu müügilepinguga on tühine ka põhjusel, et tehingu tegemiseks puudus tehingu poolte tahe ja nõuetekohane tahteavaldus, on ebaõige. Hagejate arusaam eraõigusliku juriidilise isiku esindamiskorrast on ekslik ning vastuolus ÄS §-ga 307. Juhatuse õigust esindada aktsiaseltsi võib piirata põhikirjaga või nõukogu otsusega, kuid esindusõiguse piiramine ei kehti kolmandate isikute suhtes. Juhatuse liige ei vaja tahteavalduse tegemiseks nõukogu või mõne muu organi nõusolekut või korraldust. Nõukogu ei ole äriühingu esindusorganiks ning nõukogu korraldused või nõusolekud ei avalda mõju juhatuse liikme poolt väljendatud tahteavalduse kehtivusele. Juriidilise isiku nõukogu tegevusel võib olla tähendus juriidilise isiku tahte väljaselgitamisel, kuid nõukogu otsuse puudumine ei anna alust väita, et juriidilisel isikul tahe puudus. Leping ei ole vastuolus heade kommetega. Lepingu puhul on tegemist praktikas tavapäraseks peetavatel tingimustel sõlmitud tehinguga, mille sõlmimise protseduuris või tingimustes ei sisaldu midagi sellist, mis oleks käsitletav vastuolus olevana üldtunnustatud moraalinormidega, s. h. vastas kinnistu müügihind selle orienteeruvale turuväärtusele, mis on leidnud tõendamist Pindi Kinnisvara eksperthinnanguga, tunnistaja S. M ütlustega ning muude asjas tuvastamist leidnud asjaoludega. Isegi juhul, kui hagejate väited madalast müügihinnast oleksid tõesed, ei annaks see alust rääkida tehingu vastuolust heade kommetega. Kinnistu hinna tõus pärast lepingu sõlmimist ei muuda tehingut tagantjärele heade kommete vastaseks. AS L. Rei ja OÜ Avalist saavutasid kinnistu võõrandamise ja müügihinna kohta

2.oktoobril 2003. a. hagejate ja kostja vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud leping sisaldab nelja tehingut: AS-i Hansa Liising Eesti ja OÜ Avalist vahelist kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut; samade isikute vahelist asjaõiguslikku lepingut kinnistu omandi ülekandmiseks; AS-i L. Rei ja OÜ Avalist vahelist võlaõiguslikku lepingut hüpoteegi seadmiseks ja samade isikute vahelist asjaõiguslikku kokkulepet kinnistu koormamiseks hüpoteegiga ning selle kandmiseks kinnistusraamatusse. AS-i Hansa Liising Eesti ja OÜ Avalist vahel sõlmitud leping ei ole tühine. Hagejad on hagiavalduses viidanud ainult ühele tehingu tühisuse alusele – vastuolule heade kommetega. Vastuolu heade kommetega ei ole tõendamist leidnud. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 116, kui üks pool võtab omaks asjaolu, millele teine pool rajab oma nõude või vastuväite, loeb kohus omaksvõetud asjaolu tõendatuks. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hagejale AS-ile L. Rei tasunud summad, mis on tehtud ülekannetega. Seda on kohtuistungil tunnistanud nimetatud hageja seaduslik esindaja R. Kilk. TsÜS § 87, 86, 89 ja 88 kohaselt on tehing tühine, kui see on vastuolus seaduse, heade kommete või avaliku korraga, kui tehing on näiline, või kui tehinguga rikutakse käsutuskeeldu. TsÜS § 90 lõige 1 sätestab, et tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, võib seaduses sätestatud korras tühistada; seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. AS-i L. Rei nõukogu 28. aprilli 2003. a. koosoleku protokolli koopia kohaselt lubab firma nõukogu müüa Tartu mnt. 80p kinnistu minimaalse hinnaga 2.400.000 krooni ja annab volituse müügilepingu sõlmimiseks juhatuse liikmele T. Teevälile. Hagejad on kinnitanud, et nende valduses ei ole sellise koosoleku protokolli originaali, samuti on nõukogu liikmed kinnitanud, et taolist koosolekut ei ole toimunud ja nad ei ole sellisele protokollile alla kirjutanud. Samas ei oma asjaolu, kas nõukogu nõusolek oli või mitte, asja lahendamise seisukohalt olulist tähtsust. Nõusoleku puudumine ei muuda lepingut tühiseks, kuna tehingu tegemise ajal kehtinud ÄS § 307 lõike 1 kohaselt võib iga juhatuse liige aktsiaseltsi esindada kõigis õigustoimingutes, kui põhikirjas ei ole ette nähtud, et juhatuse liikmed või mõni neist võib esindada aktsiaseltsi ühiselt. Sama lõike teise lause kohaselt kehtib kolmandate isikute suhtes ühine esindus ainult siis, kui see on kantud äriregistrisse. Sama paragrahvi 2. lõike esimese ja teise lause kohaselt juhatuse õigust esindada aktsiaseltsi võib piirata põhikirjaga või nõukogu otsusega ning esindusõiguse piiramine ei kehti kolmandate isikute suhtes. Juriidilise isiku nõukogu tegevus võib küll juriidilise isiku tahte väljaselgitamisel omada

tähendust, kuid nõukogu otsuse puudumine ei anna alust väita, et juriidilisel isikul puudus tahe. Iga juhatuse liige on üldjuhul pädev tegema aktsiaseltsi nimel tahteavaldusi. Nõukogu nõusoleku puudumine lepingu sõlmimisel on hinnatav kui sisesuhtest tuleneva kohustuse rikkumine (ÄS § 317 lg. 4). Kinnisasja võõrandamine turuväärtusest madalama hinnaga ei kujuta endast midagi heade kommete vastast. Hagejad on esitanud kinnistu turuväärtuse tõendamiseks Groosi Kinnisvara hinnangu ja Rime Kinnisvara hinnangu. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing on 31. mai 2005. a. vastuses Groosi Kinnisvara eksperthinnangu kohta märkinud, et see ei vasta EKHÜ poolt kehtestatud eksperthinnangu standardile ning rahvusvahelistele ega kohalikele nõuetele. Groosi Kinnisvara eksperthinnang ei ole eeltoodust tulenevalt tõendina usaldusväärne, kuna EKHÜ vastusega on leidnud tuvastamist, et Kaido Groos ei ole atesteeritud hindaja. Ka ei ole K. Groosi esitatud hinnangus näidatud hindamiskäiku ja kasutatud metoodikat. Ka Rime Kinnisvara eksperthinnang ei kajasta vaidlusaluse kinnistu turuväärtust objektiivselt. Rime Kinnisvara eksperthinnangus on leitud kinnistu turuväärtus seisuga 7. detsember 2004. a., seega poolteist aastat pärast kokkuleppe saavutamist kinnistu müügihinna kohta. Teiseks ei ole Rime Kinnisvara arvestanud kinnistul olevat keskkonnareostuse ohtu, millele viitas oma ütlustes ka tunnistaja S. M. Kostja on tõendanud Pindi Kinnisvara 23. märtsi 2004. a. eksperthinnanguga, Eesti Ekspressis ilmunud kinnistu müügikuulutustega ning tunnistaja S. M ütlustega, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus võis 2004. a. alguses olla ligikaudu 5.000.000 krooni, arvestamata keskkonnareostusest tulenevaid riske. Kuna kokkulepe kinnistu hinna osas saavutati juba 2003. a. aprillis, siis on usutav, et lepingus kokkulepitud kinnistu müügihind vastaski selle tegelikule turuväärtusele. Kõige usaldusväärsemaks allikaks kinnistu tegeliku väärtuse hindamisel on asjaolu, et kinnistu ei olnud 2004. a. alguses müüdav hinnaga ca 7 miljonit krooni (1500 kr/m2) ning et kinnistu eest pakuti reaalselt üksnes 5 miljonit krooni tingimusel, et kinnistuga on kõik korras, s. t. kinnistul ei esine keskkonnareostust. Seega ei saa ka rääkida AS-ile L. Rei tekitatud 21.674.300 krooni suurusest kahjust. Kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS § 117 lg. 3 kohaselt sai tõendiks olla asja tundva isiku kirjalik arvamus, seega ei saa S. M tunnistust arvestada kui tunnistaja ütlusi. Hageja väitel tegutses T. Teeväli kostja huvides isikliku kasu saamise eesmärgil ja hageja arvates on see tõendatud tunnistajate T, S, L ja K ütlustega. Tunnistaja L ütlused koosnevad peaasjalikult surnud U. V mõtete ja teadmiste edasiandmisest. Samuti on tunnistaja öelnud, et 2004. a. talvel, arvatavasti jaanuaris, informeeris neist jutuajamistest (s. t. jutuajamised, kus U. V rääkis, et tegemist on linnuvabriku grupi, T. Teeväli ja Parisalu kokkuleppega kantida ära R. K kinnistu) R. K. Asjaolu, et tunnistaja I. L töötas AS-i Skorpion julgestusteenistuses, ei muuda tema tunnistusi veel mitteusaldusväärseteks. Tunnistaja S. S ütlustest nähtuvalt AS-i L. Rei juhatuse liikmed T. Teeväli ja Parisalu said O. Uisult 200.000 krooni Tartu mnt. 80p kinnistu võõrandamise eest OÜ-le Avalist. Kostja esitatud asjaolu, et tunnistaja töötab AS-i Skorpion julgestusteenistuses, ei muuda veel tema ütlusi mitteusaldusväärseteks. Tunnistaja A. T ütlused ei ole samuti usaldusväärsed. Hagejad soovivad nimetatud tunnistaja ütlustega tõendada, et T. Teeväli sai kinnistu väljaostuõigusest loobumise eest 200.000 krooni ning kolmandiku kasumist. Samadel asjaoludel alustatud kriminaalmenetlus lõpetati Keskkriminaalpolitsei 23. mai 2005. a. määrusega, kuna altkäemaksu võtmine T. Teeväli poolt ei leidnud tõendamist. A.T on R. K lähedane tuttav, seega on väheusutav ning ebaloogiline tunnistaja põhjendus, et ta ei informeerinud R. K pealtkuuldud jutuajamistest, kuna arvas, et R. K usaldab oma kaastöötajaid. Tunnistajate S ja T ütlused ei lange aga kokku Keskkriminaalpolitsei 23. mai 2005. a. määrusega, millega lõpetati alustatud kriminaal-menetlus, kuna altkäemaksu võtmine T. Teeväli poolt ei leidnud tõendamist. Nimetatud määrusega ei lange kokku ka hageja AS-i L. Rei seadusliku esindaja vande all antud ütlused.

Tunnistaja K ütlustest nähtuvalt tunnistaja ei tea, keda T. Teeväli läbirääkimistel esindas. Tunnistaja on märkinud ka, et sai T. Teeväli käest meili, millele oli alla kirjutatud OÜ Avalist juhatus. Tunnistaja Teeväli sõnade kohaselt edastas ta selle R. K, mitte ei koostanud seda ise. Heade kommetega ei ole vastuolus ka asjaolu, et vaidlusaluse kinnistu on ostnud nn. „riiulifirma“. Asja materjalide kohaselt paikneb OÜ Avalist kontor aadressil Karu 16, Jüri alevik, Rae vald, Harjumaa. Isegi juhul, kui T. Teeväli kabinet ja OÜ Avalist kontor oleksid paiknenud enne T. Teeväli juhatuse liikme kohustustest vabastamist kõrvuti, ei saaks sellest tuletada T. Teeväli seotust OÜ-ga Avalist. TsÜS § 94 lõike 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel eesmärgiga kallutada isikut tehingut tegema. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on ebaõigete asjaolude avaldamisega võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõele vastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt võib tehingu teinud isik pettuse mõjul tehtud tehingu tühistada, lg. 4 kohaselt aga, kui pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või teadma pidi. Kui teine pool pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma, võib tehingu tühistada juhul, kui tehingu alusel omandas õiguse pettuse toime pannud kolmas isik. TsÜS § 92 lg. 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Hagejad on seisukohal, et AS-i L. Rei juhatuse endine liige T. Teeväli on toime pannud pettuse. Pettus ei ole lepingu tühisuse aluseks, vaid saab olla aluseks lepingu tühistamisele. TsÜS § 131 lg. 1 alusel ei ole lepingu tühistamine võimalik. AS-il L. Rei ei ole õigust lepingu tühistamiseks, kuna ta ei olnud nimetatud tehingu pooleks. AS-il Hansa Liising Eesti ei ole aga õigust tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg. 1 alusel seetõttu, et ta ei saa tugineda tehingu vaidlustamisel T. Teeväli poolt sisesuhtest AS-iga L. Rei tulenevate kohustuste rikkumisele. Ühtlasi puuduvad AS-i Hansa Liising Eesti seisukohalt ülejäänud juriidilised faktid, mis on eelduseks tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lg. 1 alusel. Hagejate väited AS-i L. Rei huvide kahjustamise kohta, samuti T. Teeväli ja OÜ Avalist ühise ning kooskõlastatud tegevuse ning OÜ Avalist teadlikkuse kohta tehingu tegelikust turuväärtusest ei ole asjakohased AS-i Hansa Liising Eesti kinnistu müügilepingu tühisuse tunnustamise nõudes TsÜS § 131 lg. 1 alusel. Kõnealuse paragrahvi kohaldamine eeldaks AS-i Hansa Liising Eesti huvide kahjustamist kinnistu müügilepinguga ning OÜ Avalist teadlikkust AS-i Hansa Liising Eesti esindaja poolt esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumistest. Nimetatud asjaolusid ei esine. TsÜS § 94 lõige 4 sätestab, et kui pettuse pani toime kolmas isik (T. Teeväli), kelle eest tehingu teine pool (OÜ Avalist) ei vastuta, võib petetud pool (AS Hansa Liising Eesti) tehingu tühistada, kui teine pool (OÜ Avalist) pettusest teadis või teadma pidi. Kui teine pool pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma, võib tehingu tühistada juhul, kui tehingu alusel omandas õiguse pettuse toime pannud kolmas isik. TsÜS § 123 lõige 1 sätestab, et kui tehingu tegemisel esines eksimus, pettus, ähvardus, vägivald või muud asjaolud, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks, või kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kas isik teadis teatud asjaolusid või pidi neid teadma, siis tuleb nende asjaolude hindamisel lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust. Seega on OÜ Avalist teadlikkuse hindamise seisukohalt määrav A. N teadmine või teadma pidamine, kuna tema esindas kostjat lepingu sõlmimisel ning oli vaadeldaval perioodil ainsaks OÜ Avalist juhatuse liikmeks. Selles mõttes on asjakohatud hagejate väited, millega omistatakse O. Uisu ja T. Teeväli käitumine OÜ-le Avalist. OÜ Avalist ei ole O. Uisule ega T. Teevälile andnud mitte kunagi volitust enda nimel tegutsemiseks. Viimast asjaolu kinnitas oma tunnistuses A.N ning hagejad ei ole vastupidist tõendanud. Õige ei ole hageja käsitlus, et liisingulepingu lisa tühisus toob endaga kaasa AS-i Hansa Liising Eesti ja OÜ Avalist vahelise lepingu tühisuse. Hagiavalduses peetakse

2.oktoobri 2003. a. lepingu tühisust, kuna tegemist on kahe eraldiseisva tehinguga, millel on erinevad pooled ning millest ühe kehtivus ei mõjuta teise kehtivust. TsÜS § 98 lõike 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleksid teinud lepingu tühistamise avalduse notariaalselt tõestatud vormis nagu näeb ette VÕS § 13 lõige 2. Sellest tulenevalt ei ole liisinglepingu lisa nr. 27 tühine, kuna avaldust lepingu tühistamise koha ei ole AS Hansa Liising Eesti AS-ile L. Rei esitanud. TsÜS § 99 kohaselt võib tehingu pettuse või eksimuse korral tühistada kuue kuu jooksul alates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Hagejad on väitnud, et said väidetava pettuse olemasolust teada alles novembris 2004. Liisingufirma kuulis neist asjaoludest AS-lt L.Rei. Samas on R. K alla kirjutanud AS-i L. Rei nõukogu esimehena 2003. majandusaasta aruandele 30. juunil 2004. a. Majandusaasta aruandest nähtuvalt pole selles nimetatud vaidlusalust kinnistut. Asjaolu, et R. K kuulub üle 30 äriühingu ja AS-ile L. Rei 15 kinnistut, ei saa olla põhjuseks, et AS L. Rei ei saanud väidetavast pettusest teadlikuks. 2003. majandusaasta aruandest ei nähtu, et selle lisaks oleks dokument – kinnisvarahinnang –, kust nähtus, et Tartu mnt. 80p asuv kinnistu on AS-i L. Rei omandis. Sellistel asjaoludel on ebatõenäoline, et liisingufirma sai väidetavast pettusest teadlikuks alles novembris 2004. a. Ka tunnistaja I. M ütlustest nähtub, et ta võttis 2004. aasta jaanuaris-veebruaris ühendust R. K, kuna soovis osta OÜ-le Avalist kuuluvat kinnistut ja AS L. Rei oli hüpoteegipidaja. Seega on möödunud ka tühistamise tähtaeg. Üheaegselt ei saa rakendada nii TsÜS § 84 kui ka § 94. TsÜS § 84 rakendamine tuleb kõne alla neil juhtudel, mis ei ole olemuslikult kaetud TsÜS §-dega 92, 93, 97 ja 98. Samade asjaolude pinnalt ei saa samaaegselt tugineda pettuse toimepanemisele ja tehingu tühisusele selle vastuolu tõttu heade kommetega. Asjaolu, kas OÜ Avalist on AS-ile L. Rei tasunud kogu väljaostuõiguse loovutamise eest saadud summa või mitte, ei ole käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt oluline. Lepingulise kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine ei ole vastuolus heade kommetega ning sellisel juhul näeb seadus ette ka õiguskaitsevahendid. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada, uue otsusega hagi rahuldada ja menetluskulud välja mõista vastustajalt. AS-i L. Rei nõukogu ei ole andnud nõusolekut 2. oktoobri 2003. a. müügilepingu sõlmimiseks. Nõukogu nõusoleku puudumine on tuvastatud nii vastava protokolli originaali puudumise kui ka nõukogu liikmete kinnitusega selle kohta, et nõukogu koosolekut ei toimunud ja otsust ei tehtud. Väidetava nõukogu otsuse ärakiri nõukogu otsuse olemasolu ei tõenda. Tunnistajad R. K ja U. A on kinnitanud, et nõukogu ei ole kinnistu müügi kohta otsust vastu võtnud. T. Teeväli soovis, et AS-i L. Rei nõukogu otsustaks kinnistu müügi, viidates, et kinnistul on reostus, kuid nõukogu ei otsustanud müüki, vaid kohustas juhatust tellima keskkonnaekspertiisi. AS-ile Hansa Liising Eesti on aga T. Teeväli kinnitanud nõukogu

otsuse olemasolu, käitudes pahatahtlikult, teades, et nõusolekut ei ole. AS Hansa Liising Eesti tegutses, tuginedes AS-i L. Rei juhatuse liikme T. Teevälja kinnitustele, heas usus ja teadmises, et AS-i L. Rei nõukogu on vastava nõusoleku andnud. AS-i Hansa Liising Eesti hagis ja kohtuistungil antud selgitused kinnitavad, et lepingut ei oleks ilma AS-i L. Rei nõukogu otsuseta sõlmitud. Maakohus on jätnud arvestamata liisingulepingu olemuse ja eesmärgi. Liisingufirma omandab kinnistu üksnes seetõttu, et klient soovib selle omandamist finantseerida liisingufirma vahendite arvel. Seega tegutseb liisingufirma kinnistut soetades ja seda käsutades kliendi huvides. AS-i L. Rei poolt AS-ile Hansa Liising Eesti tehtavad liisingmaksed on käsitletavad kinnistu väljaostumaksetena. Lepingu sõlmimise hetkeks olid kinnistuga seotud maksed täies ulatuses tehtud ning AS-il L. Rei oli õigus kinnistu omandada AS-ilt Hansa Liising Eesti tasuta. On ilmne, et AS-i Hansa Liising Eesti poolt vaidlusaluse kinnistu võõrandamine OÜ-le Avalist ei ole käsitletav iseseisva ning AS Hansa Liising Eesti eraldiseisva tahte alusel toimuva ja AS-i L. Rei mittepuutuva tehinguna. AS-i L. Rei tegeliku tahte osas on AS Hansa Liising Eesti viidud eksimusse. Tulenevalt TsÜS § 67 lõikest 1 on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje loomisele suunatud tahteavaldus. Tahteavaldus kajastab vastavalt TsÜS §-le 68 tahteavalduse teinud isiku tahet. Kinnistu müügiks sai see tahe kujuneda ja avalduda vaid AS-i L. Rei nõukogu vastava otsuse langetamise ja juhatuse liikme poolt vastava toimingu sooritamise teel. Aktsiaseltsi tahte ja sellele vastava tahteavalduseta ei ole võimalik rääkida tehingust ega selle õiguslikest tagajärgedest. Maakohus leidis, et nõukogu otsuse olemasolu või selle puudumine on oluline äriühingu tahte väljaselgitamise seisukohalt. Seega oleks pidanud kohus ka asja lahendamisel eeltoodud asjaolusid arvestama. T. Teeväli viis AS-i Hansa Liising Eesti tahtlikult eksimusse, mis tõi kaasa pettuse teel tehtud tehingu – lepingu – tühisuse. Kohus on jätnud arvestamata asjaolu, et T. Teeväli püüdis kujundada arvamust, nagu oleks kinnistul keskkonnareostus, et selle kaudu põhjendada kinnistu kiiret ja odavat müümist tema poolt valitud isikule. Nimetatud asjaolu tõendavad tunnistajate U. A, A. T, A. L ja R. K ütlused. Reostuse tegelik olemasolu lepingu sõlmimise ajal ei ole tõendatud. AS Hansa Liising Eesti ei oleks nõustunud müüma kinnistut vastustajale sellise hinnaga, teades, et keskkonnareostus tegelikult puudub. Vastustaja arvates nähtub reostuse olemasolu Tallinna Keskkonnaameti 1999. a. kirjast, see amet aga ei teosta ise ekspertiise ega ole seetõttu pädev andma reostuse kohta hinnangut. Kirjast ei nähtu, et üldse ekspertiisi oleks tehtud, kirja mõte ja eesmärk oli kindlaks teha võimalik reostuse olemasolu enne ehitustegevuse alustamist. Samuti ei tõenda kiri olukorda kinnistul 2003. aastal. OÜ Masterteam 2003. a. keskkonnauuringu tulemusena tuvastati, et reostust ei ole. Ka vastustaja poolt esitatud kinnisvarahinnang reostuse olemasolu ei kinnita. R. K AS-i L. Rei ainuaktsionäri ja nõukogu liikmena sai kinnistu müügist teada 25. novembril 2004. a. toimunud nõupidamisel NCC Ehitus esindaja R. Kivimäega. 2003. a. majandusaasta aruandes puudus selgitus Tartu mnt. 80p asuva kinnistu müügi kohta, aruande lisas oli kinnisvarahinnang, millest nähtus, et kinnistu on AS-i L. Rei omandis. Samal ajal oli otsustatud müüa Tartu mnt. 80r asuv kinnistu, mis tekitas samuti segadust. AS-i L. Rei juhatus tellis aktsiaseltsi nõukogu nõudel 2003. a. lõpus – 2004. a. alguses keskkonnauuringu, et kontrollida väidetava reostuse olemasolu. T. Teeväli, saades vastava korralduse, ei avaldanud nõukogule, et kinnistu on müüdud. Tellides Pindi Kinnisvaralt kinnisvarahinnangu, avaldas T. Teeväli muuhulgas, et Tartu mnt. 80p kuulub endiselt liisingueseme koosseisu. Rohkem kui pool aastat peale kinnistu müüki eksitas T. Teeväli teadlikult nõukogu, esitades 2003. a. majandusaasta aruande koos kinnisvarahinnanguga, kuhu jätkuvalt kuulus ka müüdud kinnistu. Liisingulepingu lisa nr. 27 on tühine samadel põhjustel ja alustel, millistel on tühine leping. Ilma liisingulepingu lõpetamise kokkuleppeta ei oleks ka sõlmitud kinnistu võõrandamise lepingut. Seega tuleb käsitleda lepingut ja liisingulepingu lisa sisuliselt seotud

tervikuna. Lepingu puhul seisneb pettus ja vastuolu hea usu põhimõttega ning heade kommetega muuhulgas pettuses, mille alusel sõlmiti liisingulepingu lõpetamise kokkulepe. Kui AS Hansa Liising Eesti oleks teadnud, et puudub T. Teeväli poolt kinnitatud nõusolek, ei oleks sõlmitud kumbagi lepingut. Lepingu punktis 2. 3 kinnitavad kõik osapooled, et omavad kõiki volitusi ja seaduse alusel vajalikke nõusolekuid lepingu sõlmimiseks. Vastavat punkti ei oleks lepingusse pandud, kui pooled oleksid seda nõuet lepingu sõlmimiseks ebaoluliseks pidanud. Maakohus leidis, et pettuse teel sõlmitud leping ei ole tühine, vaid seda on võimalik tühistada TsÜS § 98 lg. 1 alusel. Sellistel asjaoludel eraldi tühistamisavalduse esitamine ei ole aga seaduse kohaselt vajalik. Piisavalt on tõendatud asjaolud, mis oleksid aluseks tehingu tühisuse tunnustamiseks. OÜ Avalist on riiulifirma, mis omandati üksnes konkreetse tehingu tegemiseks. Firma soetamise eesmärgiks on olnud varjata O. Uiski, T. Valingu ja T. Teevälja seotusi ja isiklikku huvi lepingu sõlmimisel. Pole esitatud tõendeid, kust nähtuks, et OÜ-l Avalist oleks olnud üldse piisavalt vara kinnistu ostmiseks, mis seab ka kahtluse alla tehingu tegemise väidetavad motiivid ja eesmärgid. Oluline on asjaolu, et T. Teeväli ei soovinud lepingut sõlmides OÜ-lt Avalist tagatisi ega kinnitust selle kohta, kas OÜ Avalist on suuteline oma kohustusi AS-i L. Rei ees täitma. Nimetatust nähtub T. Teeväli seotus OÜ-ga Avalist. OÜ Avalist on esitanud kohtule teadlikult mittekehtivad kassa sissetulekuorderid, jätmaks muljet, et on kinnistu eest tasunud. Ei nähtu kviitungite seost kinnistuga ega lepinguga ning ei ole tuvastatav, kes on esitatud kviitungitele alla kirjutanud. A. Neimar on kinnitanud, et ta ei ole AS-ile L. Rei sularaha maksnud. Leping on sõlmitud 2. oktoobril 2003. a. ning seetõttu ei olnud võimalik teha makseid lepingu alusel enne nimetatud kuupäeva, kuid esitatud kviitungitest on neli koostatud enne nimetatud kuupäeva. A. Neimar on kinnitanud, et T. Teeväli sai sularahas 200.000 krooni tasu lepingu sõlmimise eest. Kuna seda summat AS-ile L. Rei pole üle antud ega dokumentaalselt vormistatud, on tõendatud, et T. Teeväli tegutses koos O. Uisuga OÜ Avalist huvides isikliku kasu saamise eesmärgil. Seda tõendavad ka tunnistajate A. T, S. S, I. L, R. K ja S. M ütlused. T. Teeväli ütlused on vastuolus teiste protsessiosaliste ja tunnistajate ütlustega. Näiteks ei ole võimalik tõendada reostuse olemasolu 2003. a. paljasõnaliste väidetega. Vaidlusalune kinnistu müüdi tunduvalt alla turuhinna. Pindi Kinnisvara akt ei tõenda kinnistu turuhinda, kuna aktis antud väärtuse hinnang ei hõlma kinnistut nr. xxxxx (Tartu mnt. 80p). Samuti on aktis märgitud kinnistu omanikuna AS Hansa Liising Eesti. Seega ei ole akti koostaja tutvunud kinnistu ja selle tegeliku olukorraga. Aktist ei nähtu metoodika, kuidas on kinnistu väärtus saadud, arvutustabelid aktis on tehtud üksnes hoonestatud kinnistute kohta, Tartu mnt. 80p aga hoonestatud ei olnud. Aktist nähtuvalt on akti koostamisel lähtutud akti tellija AS-i L. Rei esitatud andmetest ja infost, kuid akti koostamise ajal ei olnud AS L. Rei enam pool aastat kinnistu omanik. Nimetatud asjaolud seavad akti usaldusväärsuse kahtluse alla ja selles antud väidetavat hinnangut ei saa käsitleda õigena. Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu vastus ei lükka ümber apellantide poolt esitatud hinnangute objektiivsust. Asjaolu, kas K. Groos on EKHÜ liige, ei oma hinnangu andmise seisukohalt õiguslikku tähendust ega mõjuta tema arvamuse objektiivsust. Tunnistaja S. M ütlused ei lükka ümber apellantide väiteid kinnistu tegeliku väärtuse kohta. S. M ei ole saanud kinnistut müüa 7 miljoni krooni eest kolme kuu jooksul. Tema ütlustest nähtuvalt on kinnistul reostus, mille koristamine T. Teeväli sõnade kohaselt maksab 16 miljonit krooni. On ilmne, et kui klientidele avaldada info sellise reostuse kohta, siis saigi potentsiaalseks ostuhinnaks kujuneda vaid 5 - 7 miljonit krooni. See, et mingit reostust ei ole, oli teada nii T. Teevälile kui vastustajale. Vastustaja omandas kinnistu sooviga see koheselt kallimalt edasi müüa. Leping kinnistu ostmiseks sõlmiti 2. oktoobril 2003. a. ja müüki pandi kinnistu juba jaanuaris. AS L. Rei juhatuse endine liige ja OÜ Avalist tegutsesid ühiselt kasu saamise eesmärgil, et saada kinnistu edasimüügist OÜ Avalist kaudu hiljem ühiselt kasu.

Lisaks vastuolule TsÜS § 131 lõikega 1 on sõlmitud leping vastuolus ka heade kommete ja tavadega. Sellistel asjaoludel sõlmitud tehing ning poolte käitumine seoses tehinguga ei vasta üldisele arusaamale kõlblusest ja headest kommetest. Häid kombeid on rikutud, kui tehing on oma sisult, motiivilt või eesmärgilt vastuolus erapooletult ja õiglaselt mõtlevate inimeste sündsustundega. Kohus peab hindama tõendeid kogumis ja kontrollima, kas lepingupooled on läinud üle lubatavuse piiride. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust õigeks ja palub jätta selle rahuldamata ning kohtukulud apellantide kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Otsus on piisavalt motiveeritud, motiivide ülekordamiseks ei ole vajadust. Enamusele apellatsioonkaebuse väidetest on maakohus oma otsuses juba vastanud. Ka kaebuse ülejäänud väited ei ole põhjendatud. Apellandid ei ole hagiavalduses ega apellatsioonkaebuses teinud vahet tehingu tühisuse ja tehingu tühistamise vahel. Pettuse mõjul tehtud tehingu võib seaduses sätestatud korras tühistada ning kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu (TsÜS § 90 lg. 1 laused 1 ja 3). Tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele (TsÜS § 98 lg. 1 lause 1). Seega on tehing tühistamiseni kehtiv isegi juhul, kui poolel oleksid alused selle kui pettuse mõjul tehtud tehingu tühistamiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et ühegi 2. oktoobril 2003. a. notariaalses vormis sõlmitud lepingu tühistamise avaldust ei ole hagejad lepingute vastaspoolele teinud. Kuna nimetatud lepinguid ei ole tühistatud, ei olegi vaidluse lahendamiseks oluline see, kas apellantidel oleks olnud materiaalõiguslik alus vastavad lepingud kui pettuse mõjul tehtud tehingud tühistada. Samuti ei sõltu otsus sellest, millal petetu väidetavast pettusest teada sai. Nõustuda ei saa apellantidega, nagu ei oleks nende poolt kirjeldatud asjaoludel väidetavalt pettuse teel tehtud tehingute tühistamiseks tühistamisavalduste esitamine vastaspoolele vajalik. Nii ei ole seaduses sätestatud erandeid tehingute tühistamise korrast. Ka ei esine mingeid asjaolusid, mis võimaldaksid hagiavaldust erandina pidada tühistamisavalduseks kooskõlas Riigikohtu varasema praktikaga. Riigikohus on lahendis 3-2-1-29-04 leidnud, et niisugust erandit võiks õigustada asjaolu, et leping sõlmiti enne VÕS-i jõustumist, tühistamine pidi toimuma uue korra kohaselt ja hagi esitati lühikese aja jooksul pärast uue tühistamiskorra jõustumist, kusjuures kohus ei selgitanud pooltele õigeaegselt, et hageja väited võivad aluseks olla lepingu tühistamisele, mitte tühisusele. Vaidlusalused lepingud sõlmiti rohkem kui aasta pärast VÕS-i jõustumist, mil tühistamiskorda ei mõjutanud seaduse muutumine ning mil see kord pidi pooltele olema ühemõtteliselt selge. Mis puudutab liisingulepingu lisa nr. 27, siis on ka selle tehingu tühistamiseks vajalik tühistamisavaldus, kusjuures apellantide vahelise liisingulepingu punkti 13. 3 kohaselt pidi see avaldus olema kirjalikus vormis. Niisugust avaldust ei ole kumbki apellant teisele teinud. Hagiga kohtusse pöördudes ei tuginenud apellandid sellele, nagu oleks lepingulisa nr. 27 tühistatud. Asjakohatu on apellantide arutlus selle kohta, nagu tuleneks tehingu tühistamine nende poolt ühiselt esitatud hagist. Lepingut on kokkuleppel võimalik lõpetada, kuid mitte tühistada. Samas ei saa nõustuda apellantidega ka selles osas, nagu võiks liisingulepingu lisa tühistamine iseenesest kaasa tuua 2. oktoobril 2003. a. sõlmitud müügilepingu jt. lepingute kehtetuse. Nimetatud lepingute kehtetus ei tuleneks ka liisingulepingu lisa tühisusest. Maakohus on oma otsuses õigesti leidnud, et äriühingu nõukogu otsuse puudumine on oluline küll äriühingu ja tema juhatuse liikme vahelises sisesuhtes, sel ei ole aga tähtsust väljapoole, teise isikuga tehtud tehingu kehtivuse seisukohalt: nõukogu otsuse puudumine ei too kaasa liisingulepingu lisas nr. 27 sisalduva kinnistu omandamisest loobumise ebaseaduslikkust ega tühisust ka muul seaduses sätestatud alusel (TsÜS § 76 lg. 2).

Apellatsioonkaebuses on apellandid jäänud selle juurde, et kõik vaidlusalused lepingud on sõlmitud pettuse teel ning need on ühtlasi vastuolus ka heade kommetega. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse järeldusega, mille kohaselt samade asjaolude alusel ei ole võimalik tugineda üheaegselt tehingu tegemisele pettuse mõjul ning tehingu tühisusele vastuolu tõttu heade kommetega. Olemuslikult katab TsÜS § 86 muuhulgas TsÜS §-des 92 – 94 ja 96 – 97 sätestatud koosseise. Seega tuleb TsÜS §-i 86 kohaldada juhtudel, mis ei ole kaetud nimetatud normides sätestatud koosseisudega, kuid oluliselt on eiratud teisi moraalinorme. Heade kommete vastane tehing on TsÜS §-st 86 tulenevalt tühine. Heade kommete vastane tehing on seotud õigluse ja moraaliga ning eeldab objektiivset heade kommete vastast käitumist. Heade kommete vastane on üldjuhul tehing, mille sisu on suunatud üldiselt hukkamõistetud tegevusele või mis piirab suurel määral teist lepingupartnerit tema isiklikus või majanduslikus vabaduses, samuti tehing, mille üks pool on sõlminud oma positsiooni ebaausalt ära kasutades. Põhimõtteliselt peavad mõlemad lepingupooled olema käitunud heade kommete vastaselt, välja arvatud juhul, kui heade kommete vastane käitumine väljendub just teise lepingupoole vastases käitumises. Sel viisil on heade kommete vastase tehingu olemust käsitlenud Riigikohus oma lahendites 3-2-1-29-04 ja 3-2-1-158-05. Maakohus leidis õigesti, et ei ole alust pidada vaidlusaluseid tehinguid vastuolus olevateks heade kommetega. Apellandid ei olegi väitnud, nagu oleksid 2. oktoobril 2003. a. notariaalses vormis sõlmitud lepingute mõlemad pooled käitunud heade kommete vastaselt. Apellantide väidete kohaselt on heade kommete vastaselt käitunud tehingute teine pool OÜ Avalist ja AS-i L. Rei juhatuse liige T. Teeväli. Samas ei ole apellandid eespoolnimetatud lepinguid eristanud ega väitnud, nagu piiraksid vaidlusalune müügileping ja sellega seotud asjaõigusleping AS-i Hansa Liising Eesti suurel määral tema majanduslikus vabaduses või nagu oleks OÜ Avalist sõlminud lepingu AS-i Hansa Liising Eesti vastaselt oma positsiooni ebaausalt ära kasutades. AS-i L. Rei ja OÜ Avalist vahel hüpoteegi seadmise ja sellega seotud asjaõiguslepingu sõlmimise asjaolusid ei ole apellandid eraldi käsitlenud. Nõustuda ei saa apellantidega, nagu ei tuleks heade kommete vastasuse seisukohast iga 2. oktoobril 2003. a. erinevate poolte vahel sõlmitud lepingut käsitleda eraldi. Seejuures ei muuda midagi asjaolu, et vaidlustatud müügilepingu objektiks oli kinnistu, mis oli olnud apellantide vahelise liisingulepingu esemeks ja mille omandamisest AS L. Rei oli loobunud. Samas ei tähenda see, nagu ei võiks ühe tehingu tegemine mõjutada pooli teiste tehingute tegemisel ja nagu ei tuleks seda mõju teiste tehingute kehtivuse üle otsustamisel arvestada. Apellantide väitel mõjutas AS-i Hansa Liising Eesti sõlmima OÜ-ga Avalist vaidlusaluse kinnistu müügilepingut asjaolu, et T. Teeväli oli tahtlikult viinud nimetatu eksimusse AS-i L. Rei tegeliku tahte ja müüdava kinnistu hinna osas. Kolleegium leiab, et niisuguste asjaolude tõendatuse korral võiksid need anda aluse pidada müügilepingut sõlmituks tehingu suhtes kolmanda isiku poolt toimepandud pettuse mõjul, mis on kaetud TsÜS §-s 94 sätestatud koosseisuga, see aga välistab eespooltoodud põhjendusel samade asjaolude suhtes TsÜS §-is 86 sätestatud heade kommete vastase tehingu koosseisu. Müügilepingu teisele poolele OÜ-le Avalist on apellandid ette heitnud seotust T. Teeväliga, kes apellantide väitel tegutses OÜ Avalist huvides isikliku kasu saamise eesmärgil, samuti kinnistu omandamist kohese edasimüümise sooviga. Kolleegium leiab, et kinnistu omandamist kohese edasimüümise sooviga ei saa pidada heade kommete vastaseks käitumiseks. Kui aga tõendatud oleksid apellantide väited selle kohta, et OÜ Avalist kasutas teadlikult T. Teeväli poolt toimepandud pettust ära selleks, et müügileping sõlmitaks, siis võiks tegemist olla TsÜS § 94 lõikes 4 sätestatud koosseisuga, mil pettuse paneb toime kolmas isik (T. Teeväli), kelle eest tehingu teine pool (OÜ Avalist) ei vastuta, kuid kelle pettusest teine pool (OÜ Avalist) teadis või teadma pidi. Ka sel juhul ei saaks eespoolesitatud põhjendusel kõnelda heade kommetega vastuolus olevast tehingust TsÜS § 86 mõttes.

Kohtulahend

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON: