Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Pärnu Maakohtu 27.04.2007 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-13081 kuulutati välja AS-i L.Rei pankrot. AS L.Rei (pankrotis) (hageja) ja AS Hansa Liising Eesti (praeguse ärinimega Swedbank Liising AS) esitasid 24.09.2007 Pärnu Maakohtule hagi OÜ Avalist (kostja) vastu, milles palusid tunnistada kostja hageja lähikondseks, tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks liisingulepingu lisa ja 02.10.2003 sõlmitud kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping ning kanda AS Hansa Liising Eesti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. 07.10.2008 esitas AS Hansa Liising Eesti avalduse hagist loobumiseks. Pärnu Maakohus 04.05.2009 määrusega võttis loobumise vastu ja lõpetas AS Hansa Liising Eesti osas tsiviilasja nr 2-07-39284 menetluse. Hagejale kuulus alates 1997.a kinnistu Tallinnas Tartu mnt 80 (registriosa nr 2948). 02.05.2000 sõlmisid hageja ja AS Hansa Liising Eesti liisingulepingu nr 003905L (liisinguleping), mille alusel võõrandas hageja kinnistu täiendavate rahaliste vahendite saamiseks AS-ile Hansa Liising Eesti, kes tasus hagejale kinnistu eest 958 672,28 eurot. Hageja asus kinnistut perioodiliste kuumaksetega tagasi ostma. AS Hansa Liising Eesti kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse15.06.2000. 09.05.2000 jagati kinnistu osadeks, sh eraldati kinnistust iseseisev kinnistu Tallinnas Tartu mnt 80P (registriosa nr 2482601). Jagamise tulemusena tekkinud kinnistute omanikuks sai AS Hansa Liising Eesti ja 02.05.2000 sõlmitud liisinguleping jäi kehtima kõikide uute kinnistute, sh Tartu mnt 80P kinnistu suhtes. 2003.a seisuga oli hageja võlgnevus AS-i Hansa Liising Eesti ees vähenenud summale, mis võimaldas hagejal liisingulepingu punkti 4.3 kohaselt omandada (välja osta) Tartu mnt 80P kinnistu tasuta, kuivõrd teiste liisingulepingu esemeks olevate kinnistute väärtus tagas piisavas ulatuses liisingulepingu alusel hagejale väljaantud rahalisi vahendeid. Hageja juhatuse liige Tarmo Teeväli avaldas 2003.a AS-ile Hansa Liising Eesti hageja nimel soovi loobuda kinnistu väljaostmisest OÜ Avalist kasuks. Selleks sõlmis T. Teeväli hageja nimel AS-iga Hansa Liising Eesti liisingulepingu lisa nr 27 (liisingulepingu lisa). Nimetatud kokkuleppest tulenevalt sõlmisid T. Teeväli hageja esindajana, AS Hansa Liising Eesti ja OÜ Avalist 02.10.2003 notariaalse kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu (notariaalne leping), mille alusel müüs AS Hansa Liising Eesti Tartu mnt 80P kinnistu OÜ-le Avalist ning OÜ Avalist kohustus tasuma hagejale kinnistu omandamise õiguse eest 3 325 700 krooni. Hageja arvates on liisingulepingu lisa ja notariaalne leping kehtetud PankrS § 110 lg l p 4 järgi. Vaidlusalused lepingud sõlmiti 5 aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist. Hageja leidis, et hageja nimel T. Teevälja ja kostja tegutsemine oli majanduslikus mõttes kooskõlastatud ning neil olid ühised huvid. Kostja mõjutas T. Teevälja kaudu hageja olulisi otsustusi tegevuse korraldamisel. Seega tuleb kostja tunnistada hageja lähikondseks. Tehinguga kahjustas võlgnik teadlikult võlausaldajate huve ning kostja oli hageja lähikondne, kes oli teadlik võlausaldajate huvide kahjustamisest. Hageja hinnangul oli 2003.a oktoobris Tartu mnt 80P kinnistu väärtuseks vähemalt 25 000 000 krooni, millest pidid teadlikud olema T. Teeväli ja kostja. Hagejal oli liisingulepingu kohaselt õigus omandada kinnistu AS-ilt

2(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 Hansa Liising Eesti tasuta. Vaidlusaluste tehingutega loobuti kinnistu väljaostuõigusest kostja kasuks kordades kinnistu turuväärtusest odavamalt ning ilma selleks ÄS § 317 lg 1 järgset hageja nõukogu nõusolekut omamata. Neid asjaolusid teadis ka kostja, kuna ta on lähedalt seotud T. Teeväljaga. Kostja ja T. Teeväli planeerisid ühiselt väljaostuõigusest turuhinnast oluliselt odavamalt loobumist T. Teevälja ja temaga seotud isikute soetatud riiulifirma kasuks. Kostja kanti äriregistrisse alles 17.03.2003 ja kostja nimel allkirjastas notariaalse lepingu volitatud esindaja Arvo Neimar, kes kanti juhatuse liikmena äriregistrisse 08.10.2003, mis viitab ebatavalisele kiirustamisele. Kostjal puudus muu vara ja majandustegevus, tema ainus majanduslik huvi oli omandada hagejalt kinnistu. T. Teeväli tegutses hilisemalt kostja esindaja kinnistu müügiks pakkumisel. Kostja soetamise eesmärgiks on olnud varjata O. Uisk, T. Valingu ja T. Teevälja seotust ja isiklikku huvi vaidlusaluse lepingu sõlmimisel. Kostja pole siiani tasunud hagejale vaidlusaluses lepingus kokkulepitud summat. T. Teeväli ei soovinud vaidlusalust lepingut sõlmides kostjalt tagatisi ega kinnitust kohustuste täitmise suutelisuse kohta. Kostja endise juhatuse liikme A. Neimari ütlustest tsiviilasjas 2-05-28 selgub, et tegelikult pidasid läbirääkimisi ning leppisid vaidlusaluse lepingu sõlmimises ja tingimustes kokku kostjaga mitteseotud isikud, mis näitab, et kostjat ja A. Neimari kasutati tehingu tegemisel variisikutena. T. Teeväli sai vaidlusaluse lepingu sõlmimise eest isiklikku kasu 200 000 krooni ja pidi saama hiljem tasu juurde kinnistu edasimüügi korral, mis on käsitletav altkäemaksuna. T. Teeväli koos O. Uisuga tegutsesid selgelt kostja huvides isikliku kasu saamise eesmärgil, mida tõendavad tsiviilasjas 2-05-28 tunnistajatena üle kuulatud A. T., S. S., I. L., R. K., R. K. ütlused. T. Teevälja ja kostja seotust kinnitavad mh asjaolud, et T. Teevälja kabinet ja kontor asusid hagejale kuuluvas hoones kõrvuti, T. Teeväli ja kostja on pidevalt arutanud erinevaid plaane seoses kostja poolt omandatud kinnistuga, T. Teeväli on kostja esindajana suhelnud ja pidanud läbirääkimisi ehitajate ja projekteerijatega kinnisasja arendamiseks. Nimetatud asjaoludel vabastas hageja T. Teevälja juhatuse liikme ülesannetest ning hageja avalduse alusel on alustatud kriminaalmenetlust. Vaidlusalused tehingud on lahutamatult seotud (TsÜS § 67 lg 1 mõttes) ning neid tuleb vaadelda koos ja hinnata ühtse tervikuna, mistõttu tuleb tagasivõitmise korras tunnistada samal alusel kehtetuks ühtse terviku moodustavad liisingulepingu lisa ja notariaalne leping. 29.05.2008 esitas hageja alternatiivnõude, milles taotles kostjalt hageja kasuks hüvitise 21 674 300 krooni väljamõistmist. Hageja nõue on suunatud vaidlusaluste lepingute eelse olukorra ennistamisele ja hageja soovib mh tagasi võita tema poolt kostjale loovutatud väljaostuõigust vaidlusalusele kinnistule. Juhul kui kostja vaidlusaluse kinnistu loovutab, on hagejal õigus nõuda PankrS § 119 lg 3 (varasem redaktsioon § 42 lg 2) kohaselt kostjalt saadu hüvitamist rahas ehk õigus nõuda kostjalt tema poolt vaidlustatud tehingu alusel saadud kinnistu väljaostuõiguse hüvitamist. Hageja leidis, et liisingulepingu lisa alusel saadud kinnistu väljaostuõigus on väärtuselt võrdne kinnistu enda väärtusega, arvestades asjaolu, et kostja realiseeris samal päeval väljaostuõiguse ning sai samal päeval sõlmitud notariaalse tehingu alusel kinnistu omanikuks. Arvestades, et kostja omandas kinnistu väljaostuõiguse 3 325 700 krooniga, omandas kostja kinnistu selle väärtusest 21 674 300 krooni odavamalt. Hageja leidis, et nimetatud vahe moodustabki hagejale kostja poolt hüvitamisele kuuluva summa, kui hagejal ei ole võimalik tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamisel võimalik vara väljaostuõigust tagasi saada. 30.04.2009 esitas hageja lõplikes seisukohtades uue nõude, milles palus tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks AS L.Rei ja OÜ Avalist vahel sõlmitud kokkulepe AS Hansa Liising Eesti ja AS L.Rei vahel sõlmitud liisingulepingust tuleneva kinnistu Tartu mnt 80P väljaostmise õiguse loovutamise kohta AS-ilt L.Rei OÜ-le Avalist, mis kajastub 02.10.2003 AS Hansa Liising Eesti ja AS L.Rei vahel sõlmitud liisingulepingu lisas ning 02.10.2003 AS

3(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 Hansa Liising Eesti, OÜ Avalist ja AS L.Rei vahel sõlmitud notariaalses lepingus, ning kuna kõnesoleva kinnistu väljaostmise õiguse tagastamine ei ole võimalik, mõista OÜ-lt Avalist välja 21 674 200 krooni. Kostja vastuväited Kostja palus hagiavalduse jätta TsMS § 423 lg 2 p l ja p 2 alusel läbi vaatamata, kuna tegemist on perspektiivitu hagiga ja hageja on identsetel alustel esitanud hagi tsiviilasjas nr 205-28. Juhul kui kohus hagi läbivaatamata jätmise taotlust ei rahulda, palus kostja jätta hagi rahuldamata. Hagiavalduses taotletakse kanda kostjale kuuluva kinnistu Tartu mnt 80P omanikuna kinnistusraamatusse AS Hansa Liising Eesti. Tagasivõitmise hagi on esitatud pankrotimenetluse kontekstis kolmanda isiku, mitte aga pankrotivõlgniku, kasuks. Tagasivõitmise hagi läbivaatamine eeldab, et hagimenetluse pooled on tagasivõidetavate tehingute pooleks ning hagejad on pankrotivõlgnikud. Kostja ei ole liisingulepingu lisa pooleks. 02.10.2003 tehingu raames tehtud müügitehingu poolteks on AS Hansa Liising Eesti, kes ei ole pankrotivõlgnik, ja kostja. Hageja selle tehingu osaline ei olnud (ta osales notariaalaktis üksnes pandipidajana), mistõttu ei saa ta nõuda selle kehtetuks tunnistamist tagasivõitmise sätete alusel. Tagasivõitmise hagiga ei saa kaitsta isiku õigusi, kes ei ole pankrotis ehk AS Hansa Liising Eesti õigusi. Kostja ja T. Teeväli pole lähikondsed ning hageja järeldused on ilmselgelt põhjendamatud ja meelevaldsed. Hinnangu hageja juhatuse liikme T. Teevälja ja kostja võimalikule seosele on tsiviilasjas 2-05-28 andnud nii maa- kui ka ringkonnakohus, eitades mõlemal juhul hageja juhatuse liikme igasugust seost kostjaga. Maakohus on viidanud, et tunnistajate S. S. ja A. T. ütlused altkäemaksu osas ei lange kokku 02.02.2007 kriminaalmenetluse lõpetamise määruse sisuga, millega lõpetati kriminaalmenetlus T. Teevälja suhtes, kuna altkäemaksu koosseis ei leidnud tõendamist. Sellest tulenevalt T. Teevälja poolt väidetavalt kostja nimel saadetud e-kirja osas tunnistas kohus usaldusväärseks T. Teevälja ütlused, mille kohaselt ta vaid edastas nimetatud meili R. K., mitte ei koostanud seda ise (lk 19). Kirja adressaadi R. K. tunnistuste kohaselt ei teadnud ta, keda T. Teeväli konkreetse e-kirja saatmise puhul esindas. Kostja kontori ja T. Teevälja kabineti paiknemise osas nentis maakohus vaid, et tulenevalt asja materjalidest asus kostja kontor Karu 16, Jüri alevik, Rae vald, Harjumaa. Kohus rõhutas, et isegi juhul kui nimetatud ruumid oleksid paiknenud kõrvuti, ei saa sellest faktist tuletada isikute seotust. Maakohtu hinnangul ei olnud hagejad esitanud ühtegi tõendit, mille kohaselt oleks T. Teevälja käitumine kostjale omistatav. Kohus rõhutas, et hagejad ei esitanud tõendit, mille kohaselt oleks kostja T. Teevälja volitanud teda esindama või esineks muud seost nimetatud isikute vahel (maakohtu otsuse lk 20). Ringkonnakohtu hinnangul polnud hagejad suutnud tõendada seost T. Teevälja ja kostja vahel (ringkonnakohtu otsuse lk 16). Hagejale ei tekkinud tehingu tegemisest kahju. Maakohus leidis tsiviilasjas nr 2-05-28, et Groosi Kinnisvara ja Rime Kinnisvara hinnangud on ebausaldusväärsed, kuna ei kajasta kinnistu turuväärtust objektiivselt, ning kinnistu turuväärtus vaidlusaluste tehingute tegemise hetkel võis olla maksimaalselt 5 000 000 krooni, arvestamata keskkonnareostusest tulenevaid riske. Kohtu hinnangul oli ebareaalne hagejate väide, et hagejale on tekkinud kahju enam kui 21 miljonit krooni. Hagiavaldus tugineb sisuliselt samadele väidetele ja asjaoludele, kui varasemas tsiviilasjas nr 2-05-28 samade poolte vahel. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-140-07 andnud sisulise hinnangu hagiavalduses teistkordselt esitatud väidetele, märkides, et kindlalt tuleb vaidlustatavate tehingute puhul eristada eraldiseisvat müügilepingut ja liisingulepingut, hagejal puudub igasugune õigus hageda müügilepingu tühisuse tunnustamist, kuna ta ei ole

4(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 müügilepingu pooleks. Kuna AS Hansa Liising Eesti ja kostja vaheline müügileping ei mõjuta hageja õigusi, ei ole tal õigust nõuda müügilepingu tühistamist. Kuna kassatsioonkaebuse esitas vaid hageja, kellel pole õigust nõuda pooltevahelise müügilepingu tühisust, ei saanud Riigikohus anda nimetatud õigussuhte osas oma sisulist hinnangut. Seega on müügilepingu tühisuse osas jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2007 otsus. Riigikohtu hinnangul on hagejate võimalused kostja vastu nõudeid esitada piiratud. Hageja väited juhatuse liikme T. Teevälja seotusest kostjatega on paljasõnalised ja praeguseni sisuliste tõenditega põhjendamata. Sealjuures eitasid T. Teevälja seotust kostjaga nii maa- kui ka ringkonnakohus oma otsustes tsiviilasjas 2-05-28. Kohtud on pidanud hageja väidet, mille kohaselt on müügilepingu sõlmimisega tekitatud kahju summas 21 000 000 krooni, põhjendamatuks. Riigikohtu 14.02.2008 otsuses toodud selge põhistus välistab igasugused tagasivõitmise nõuded selles menetluses. Riigikohus on selgelt välja öelnud, et hageja ei ole AS Hansa Liising Eesti, OÜ Avalist ja AS L.Rei vahel 02.10.2003 sõlmitud kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingus sisalduva müügilepingu pooleks. Riigikohus on otsuses analüüsinud nimetatud liisingulepingu olemust ja tõdenud, et nimetatud tehinguga seotud nõudeid ei saa esitada kostja vastu, kes ei olnud tehingu pooleks. Seega on antud juhul tagasivõitmise hagi sisuliselt esitatud iseenda vastu. Hageja on esitanud uue hagiavalduse sisuliselt samadele asjaoludele tuginedes, muutes vaid hagi õiguslikku kvalifikatsiooni. Hageja pole viidanud asjas tähtsust omavatele uutele asjaoludele ega esitanud vastavaid tõendeid. Esimese astme kohtu otsus Pärnu Maakohus jättis 20.05.2009 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse kohaselt ei ole põhjendatud kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks, kuna hagi on esitatud õiguslikult uutel alustel ja kuulub seetõttu läbi vaatamisele, kuigi hagi põhjendused ja tõendid on samad nagu varasemas hagis. Kohtuotsuse kohaselt puudub vaidlus alljärgnevas: 02.05.2000 sõlmisid AS L.Rei ja AS Hansa Liising Eesti AS liisingulepingu nr 003905L, mille esemeks oli hagejale kuulunud kinnistu Tartu mnt 80 (registriosa nr 2948) väärtusega 958 672,28 eurot. AS Hansa Liising Eesti kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 09.05.2000. Kinnistu jagati osadeks, sh eraldati kinnistust iseseisev kinnistu Tartu mnt 80P (registriosa nr 2482601). 02.10.2003 sõlmisid AS L.Rei ja AS Hansa Liising Eesti liisingulepingu nr 003905L lisa nr 27, mille alusel hageja loobus Tartu mnt 80P kinnistu väljaostmisest OÜ Avalist kasuks. Liisingulepingu lisa punkti 1 järgi kohustusid pooled sõlmima AS Hansa Liising Eesti ja OÜ Avalist vahel notariaalselt tõestatud liisingueseme müügilepingu, ning punkti 2 kohaselt loeti müügilepingu sõlmimisest liisingulepingust tulenevad poolte õigused ja kohustused liisingueseme loovutatud osas lõppenuks. 02.10.2003 sõlmisid AS Hansa Liising Eesti müüjana, OÜ Avalist ostjana ja AS L.Rei kohustatud isiku ja hüpoteegipidajana kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu. Müügiesemeks oli kinnistu Tartu mnt 80P (registriosa nr 24826), mille omanik oli AS Hansa Liising Eesti. Lepingujärgne ostuhind oli 3 325 700 krooni, millest 1 400 000 krooni on ostja enne müügilepingu sõlmimist kohustatud isikule AS-ile L.Rei tasunud ja ülejäänud ostuhind tuli tasuda osadena hiljemalt 01.02.2004. Lepiti kokku ka valduse üleandmine ostjale. Asjaõiguslepinguga avaldasid lepingu osalised, et kinnistu uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse OÜ Avalist ostjana ja AS-i L.Rei kasuks seatakse kinnistule hüpoteek 1 350 000 krooni.

5(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284

06.01.2005 esitasid AS Hansa Liising Eesti ja AS L.Rei Tallinna Linnakohtule hagi OÜ Avalist vastu tehingu tühisuse tunnustamiseks ja kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Hagi esemeks oli AS Hansa Liising Eesti ja AS L.Rei vahel 02.10.2003 sõlmitud liisingulepingu nr 003905L lisa nr 27 ning AS Hansa Liising Eesti, OÜ Avalist ja AS L.Rei vahel 02.10.2003 sõlmitud kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping. Harju Maakohus jättis 10.05.2006 otsusega tsiviilasjas nr 2-05-28 hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et vaidlusalused lepingud ei ole tühised, kuna nende vastuolu heade kommetega ei ole tõendatud. Kinnisasja võõrandamist turuväärtusest madalama hinnaga ei pidanud kohus heade kommete vastaseks, seda enam, et esitatud hinnanguid ei saanud pidada objektiivseks, sest 2004.a alguses ei suudetud kinnistut müüa 7 000 000 krooniga. Tallinna Ringkonnakohus jättis 01.06.2007 otsusega maakohtu otsuse muutmata. Riigikohus jättis 13.02.2008 otsusega nr 3-2-1-140-07 AS L.Rei kassatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohus on seisukohal, et eristada tuleb erinevaid lepinguid ja võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab. Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Vaidlusaluse müügilepingu tühisuse tuvastamisel saanuks seda teha vaid AS Hansa Liising Eesti kui müüja ja OÜ Avalist kui ostja. AS L.Rei ei ole vaidlusaluse müügilepingu pool, kuid oli lepingu järgi õigustatud nõudma ostuhinna tasumist, ehk teisisõnu on kolmas isik, kes ei saa käsutada lepingupoolte positsiooni ja mh lepingut tühistada või sellest poole asemel taganeda. Vaatamata sellele, kas AS-l L.Rei oli liisingulepingu alusel õigus saada müüjalt vaidlusaluse kinnistu omand, ei mõjuta müüja ja kostja vaheline müügileping VÕS § 12 lg 1 kohaselt liisingulepingu kehtivust. Seega ei saa hageja Riigikohtu hinnangul hageda müügilepingu tühisust, kuna ei ole lepingu pooleks. Sama kehtib ka kinnisasja üleandmise asjaõiguslepingu suhtes. Kohtu hinnangul ei anna vaid võlaõigusliku positsiooni kahjustamine hagejale alust asjaõiguslepingu tühisuse hagemiseks. Hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu sõlmisid AS Hansa Liising Eesti ja OÜ Avalist. Olgugi, et AS L.Rei on hüpoteegi seadmise kokkuleppega nõustunud, ei mõjuta see tema õigusi, mistõttu ei saa ta hageda kokkuleppe tühisust, kuna tema eesmärgiks ei ole hüpoteegi kustutamine registrist. Ka ei ole AS-l L.Rei võimalik hageda AS Hansa Liising Eesti kandmist kinnistusraamatusse. Omanikukande muutmist on võimalik nõuda vaid AS-il Hansa Liising Eesti. 02.10.2003 vaidlusaluste tehingute sõlmimise ajal kehtinud PankrS § 42 kohaselt tagasivõitmisel tunnistab kohus §-des 43, 44, 47 ja 48 sätestatud alustel kehtetuks tehingud ja muud õigustoimingud ning mõistab pankrotivarasse nende tehingute ja muude õigustoimingutega ning §-des 45 ja 46 sätestatud alustel võlgniku omandist välja läinud vara. PankrS § 43 lg 1 p 4 järgi tunnistab kohus kehtetuks võlgniku tehingu, mis oli tehtud viie aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui võlgnik tehinguga teadlikult kahjustas võlausaldajate huve ja tehingu teine pool oli tema lähikondne, kes sellest teadis või pidi teadma. Pärnu Maakohtu 27.04.2007 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-13081 kuulutati välja AS-i L.Rei pankrot. Seega on tagasivõidetavad tehingud tehtud vähem kui viis aastat enne pankroti väljakuulutamist. Maakohus jättis kostja hageja lähikondseks tunnistamata. PankrS § 49 lg 2 järgi on juriidilisest isikust võlgniku lähikondne ema- või tütarettevõtja või füüsiline või juriidiline isik, kellel on võlgnikuga ühine oluline majanduslik huvi. Kohus võib tunnistada võlgniku lähikondseks võlgnikule lähedase isiku, keda seaduses nimetatud ei ole. Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole esitanud ühtki tõendit, mis annaks alust eeldada lähikondsust kostjaga. Ka ei ole tõendatud T. Teevälja ja kostja vahelise majandusliku seose olemasolu. Isegi kui T. Teevälja ja kostja ruumid oleksid paiknenud kõrvuti, ei saa sellest faktist tuletada

6(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 isikute seotust. Hinnangu T. Teevälja ja kostja võimalikule seosele on kohus andnud tsiviilasjas nr 2-05-28 jõustunud lahendites, kus kohus leidis, et puuduvad tõendid, mille kohaselt oleks T. Teevälja käitumine kostjale omistatav. Ka puuduvad andmed selle kohta, et kostja oleks T. Teevälja volitanud teda esindama. Eelnevalt märkis kohus, et hageja ei saa esitada tagasivõitmise nõuet AS Hansa Liising Eesti ja kostja vahel sõlmitud kinnistu müügilepingule ja omandi üleandmise asjaõiguslepingule, kuna ta ei ole nende lepingute pooleks. Kuna hageja ei ole tehingu tegemise ajal olnud tehingu esemeks oleva kinnistu omanik, ei saa ta nõuda ka kinnistu tagastamist pankrotivarasse. Nõude nimetatud lepingute kehtetuks tunnistamiseks saaks esitada AS Hansa Liising Eesti, kuid mitte pankrotiseaduse alusel tagasivõitmise korras, kuna tegu ei ole pankrotivõlgnikuga. Riigikohus oma otsuses leidis, et hagejal puudub õigus esitada nõuet kinnistu omanikukande muutmiseks ja kinnistu omanikuna AS Hansa Liising Eesti kinnistusregistrisse kandmiseks. Kuna hüpoteek on seatud hageja kasuks, ei saa see kahjustada hageja huve. Kuna kostja ei ole vaidlusaluse liisingulepingu lisa osaline, ei saa tagasivõitmise nõuet esitada kostja vastu. Riigikohus asus otsuses nr 3-2-1-140-07 (p 24) seisukohale, et juhul, kui liisinguleping ja selle vaidlustatud lisa lugeda AÕS § 119 lg 2 kohaselt kehtivaks, võib hagejale jääda nõudeõigus AS Hansa Liising Eesti kui liisinguandja vastu kahju hüvitamiseks liisingulepingu rikkumise tõttu, kui viimasel oli näiteks VÕS § 362 lg 1 või ka ainuüksi hea usu põhimõttest tulenev kohustus hageja varalisis huvisid kaitsta. Kohus on tsiviilasjas nr 205-28 kaalunud liisingulepingu lisa tühisust ja leidnud, et tegemist ei ole tühise tehinguga. Riigikohus asus nimetatud otsuses seisukohale, et kõne alla võib tulla hageja kahju hüvitamise nõue oma juhatuse liikmete, esmajoones T. Teevälja, ja nõukogu liikmete vastu, kui viimased on tehinguid sõlmides rikkunud oma kohustusi. Siinjuures tuleb märkida, et võimalik ebaõiglane hinnakokkulepe ei saa olla aluseks kohustuslepingu lugemiseks heade kommetega vastuolus olevaks. Riigikohus on asunud seisukohale, et kohtul ei ole õigust sekkuda isikute vabasse majandustegevusse ega kontrollida seaduses sätestatud aluseta hinna suurust. Ostuhinna tasumise kohta esitas kostja tõendid, mis koos tsiviilasja nr 2-05-28 materjalidega on võetud materjalide juurde. Kuna kohus on lepingute võimalikku tühisust kontrollinud ja leidnud, et tegemist ei ole tühiste tehingutega, ei pea kohus siinkohal vajalikuks veelkord analüüsida hageja väiteid tehingute võimaliku tühisuse kohta, kuna nimetatud asjaolu on jõustunud kohtulahenditega tuvastatud. Hageja väitel oli müüdava kinnisasja tegelik turuväärtus kuni 25 000 000 krooni, selle omandamise õigusest loobuti aga kõigest 3 325 700 eest, mistõttu tehinguga kahjustati võlausaldajate huve. Hageja on jätnud märkimata, et selline võis olla kogu Tartu mnt 80 kinnistu väärtus enne selle jagamist erinevateks kinnisasjadeks. Aluse selleks annab liisinguleping, mille kohaselt kogu kinnistu väärtuseks hinnati 2000.a ca 15,5 miljonit krooni, liisingulepingu lisa sõlmiti juba eraldatud kinnistu kohta, mille suurus oli 4752m2 ning on üsna ebatõenäoline, et selle väärtus oli selleks ajaks tõusnud suuremaks kui kogu jagatud kinnisasja esialgne väärtus. Tsiviilasja nr 2-05-28 toimikus olevast hageja nõukogu 28.04.2003 koosoleku protokolli (lk 98) kohaselt lubas nõukogu müüa Tartu mnt 80P kinnistu minimaalse hinnaga 2 400 000 krooni ja andis selleks volituse juhatuse liikmele T. Teeväljale. Kohus tuvastas, et 2004.a alguses ei olnud kinnistu müüdav 7 000 000 eest. Selle ostuhinnaks pakuti vaid 5 000 000 krooni. Seega ei saa lugeda üheselt tõendatuks, et vaidlusaluse tehinguga kahjustati võlausaldajate huve, sest tõendatud ei ole kinnistu müük oluliselt alla sel ajal kehtinud turuväärtust. Asjaolu, et kinnistu väärtus aastatel 2007-2008 oluliselt tõusis, ei ole 2003.a tehtud tehingu hindamise seisukohalt arvestatav. Seetõttu ei saa põhjendatuks

7(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 pidada hageja nõuet kostjalt 21 674 300 krooni saamiseks. Kuna kohus asus seisukohale, et liisingulepingu lisa tagasivõitmise nõude oleks hageja saanud esitada vaid lepingu teise poole AS Hansa Liising Eesti vastu, ei pea kohus võimalikuks rahuldada hüvitise nõuet. Riigikohtu 14.02.2008 otsuses on toodud hagejate võimalused kostja vastu edaspidi nõudeid esitada. Kohus leidis, et nõuete esitamine on selgelt piiratud ja ei pidanud võimalikuks tagasivõitmise nõude esitamist kostja vastu. Hagi aluseks olevatele asjaoludele on antud hinnang tsiviilasjas nr 2-05-28, milles tehtud Riigikohtu lahendiga jäeti hageja hagi, nõude aluseks olnud asjaolusid silmas pidades, rahuldamata. Hageja esitas uue hagi sisuliselt samadele asjaoludele tuginedes, muutes vaid hagi õiguslikku kvalifikatsiooni. Hageja ei ole viidanud asjas tähtsust omavatele uutele asjaoludele või esitanud uusi tõendeid, mistõttu kohus ei pea põhjendatuks hagi rahuldamist. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja rahuldada uue otsusega hagi ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kaebuse kohaselt ei hinnanud ega analüüsinud kohus pooltevahelist kinnistu väljaostuõiguse loovutamise tehingut, rikkudes sellega TsMS § 442 lg 8 lauset 2. Vaidlusalune tehing vastab oma sisult nõude loovutamisele VÕS § 164 lg 1 tähenduses. Hageja ja AS Hansa Liising Eesti vahel sõlmitud liisingulepingu p-st 4.3 tulenevalt oli hagejal õigus vara enne lepingu tähtaja lõppemist kas täielikult või osaliselt välja osta. Tegemist oli võlaõigusliku nõudega, mille alusel sai hageja nõuda kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist, mis lõpptulemina oleks kaasa toonud omandiõiguse ülekandmise väljaostuõiguse teostajale. Liisingulepingu lisa preambulast on võimalik üheselt tuvastada, et poolte vahel toimus väljaostuõiguse loovutamise tehing, mille alusel hagejale kuuluv võlaõiguslik nõudeõigus – kinnistu osaline väljaostuõigus, on üle läinud kostjale. Kuna kinnistu ei kuulunud liisingulepingu lisa sõlmimise ajal hagejale, ei saanud ta loobuda kinnistust, vaid ainult temale kuuluvast kinnistu väljaostuõigusest. Väljaostuõiguse loovutamise tehing ongi hageja tagasivõitmishagi esemeks. Liisingulepingu lisa võib käsitleda väljaostuõiguse loovutamise teatena VÕS § 170 mõttes. Tulenevalt VÕS §-st 170 ei oma tähendust, kas poolte vaheline kokkulepe kajastub eraldi (kirjalikus) lepingus või kas loovutamine on kehtiv, sest teate edastamise puhul ei oma see enam tähtsust. Oluline on, et võlgnik oleks nõude loovutamisest teadlik ning teate edastamisega loetakse nõue võlgniku suhtes loovutatuks. Tehingu tulemusel realiseeris kostja talle loovutatud väljaostuõiguse 02.10.2003 notariaalse lepingu sõlmimisega AS-iga Hansa Liising Eesti ning viimane täitis nimetatud kohustuse kostjale, st sõlmis notariaalse lepingu kostjaga ja andis üle kinnistu omandi. Kuivõrd kinnistu ei olnud tehingu sõlmimise ajal hageja omanduses, samuti ei olnud kostjal muid kohustusi hageja ees, mis lepingu p-des 4.1.1 ja 3.1.2. nimetatud summa tasumist nõuaks, saab selle summa all mõelda vaid tasu selle eest, et hageja loovutas väljaostuõiguse kostjale. Kohus ei analüüsinud ega hinnanud hageja esitatud tõendeid ega väiteid kinnistu väärtuse ja sellega hageja ning tema võlausaldajate huvide kahjustamise kohta ning ei ole põhjendanud, miks neid ei ole arvestatud, mistõttu rikkus kohus TsMS § 442 lg 8. Tagasivõitmise nõude üheks aluseks on asjaolu, et väljanõudeõigus võõrandati olulisel määral alla selle tegeliku väärtuse. Kinnistu väärtuseks oli nõude loovutamise hetkel 25 000 000 – 28 500 000 krooni, mida tõendavad hageja esitatud eksperthinnangud. Kohtu järeldus, et see võis olla kogu Tartu mnt 80 kinnistu väärtus, on oletuslik. Hageja märgib, et ühe eksperthinnangu tellijaks oli kostja ise. Riigikohus on lahendis 3-2-1-140-07 (p 40) lugenud hagihinnaks 25 000 000 krooni ning samas punktis on öeldud, et hagihinnaks on kinnisasja (Tartu mnt 80P) (turu)väärtus. Sellest tulenevalt oli väljaostuõiguse tegelikuks väärtuseks vähemalt 25 000 000 krooni, seega oli ka väljaostuõiguse väärtus vähemalt 25 000 000 krooni. Tehingu tegemisel

8(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 hinnaga 2 325 700 krooni kahjustati seetõttu oluliselt hageja ja tema võlausaldajate huvisid vähemalt 21 674 300 krooni ulatuses. Kohus tegi ekslikke järeldusi ka õige kostja osas. Nõude loovutamise tehingu poolteks on nõudeõiguse loovutaja ja loovutuse saaja, seega hageja ja kostja, mitte AS Hansa Liising Eesti nagu ekslikult leidis kohus. Kuivõrd hageja on pankrotivõlgnik ning hageja ja kostja on tagasivõidetava tehingu poolteks, on seisukoht, et hageja nõude esitamise õigus oleks mingil moel piiratud, ekslik ja seadusega vastuolus. Kohus ei analüüsinud ega hinnanud hageja väiteid ega tõendeid vastustaja lähikondsuse kohta, mistõttu rikkus kohus TsMS § 442 lg 8. Hageja esitatud tõendid tõendavad hageja endise juhatuse liikme T. Teevälja seotus kostjaga ja tegutsemist kostja esindajana ja huvides. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-140-07 ei ole käsitletud poolte vahelist tehingut, mille sisuks oli väljaostuõiguse osaline loovutamine kinnistu osas. Seetõttu on kohtu tuginemine käesolevas asjas viidatud Riigikohtu lahendile põhjendamatu, kuivõrd Riigikohtu seisukohad ja põhjendused ei ole üle kantavad tehingule, mida Riigikohus ei hinnanud. Viidatud Riigikohtu otsus on käesoleva asja pooltele siduv üksnes resolutsioon ja sedagi üksnes hagi aluseks olevatel asjaoludel. Seega ei ole viidatud Riigikohtu lahend ainuüksi formaalsetel põhjustel käesoleva asja lahendamisel siduv. Juhul kui kohus tunnistab kehtetuks taotletud tehingu PankrS § 43 lg 1 p 4 alusel, siis on saadu tagastamine selle alusel ilmselgelt võimatu, kuivõrd tagasivõidetava tehingu esemeks olnud nõudeõigus on lõppenud selle realiseerimise (täitmise) tõttu. Tulenevalt PankrS § 42 lg 2 ls 2 juhul, kui tehingu teisel poolele ei ole tehingu järgi saadud vara alles, võib tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamisel nõuda vara eest hüvitist ning hüvitise aluseks on kehtetuks tunnistatud tehingu alusel hagejalt välja läinud vara väärtus. Käesoleval juhul oli väljaläinud vara ehk väljaostuõiguse (nõude) väärtuseks 25 000 000 krooni, millest osa oli notariaalse lepingu alusel tasutud ning seetõttu on hüvitise põhjendatud suuruseks vastav vahe summas 21 647 300 krooni. Hageja leiab, et eeldused tehingu tagasivõitmiseks PankrS § 43 lg 1 p 4 alusel on täidetud. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. Kuni 30.04.2009 on apellant läbivalt kõigis menetlusdokumentides esitanud nõude kahe tehingu kehtetuks tunnistamiseks (hageja ja AS Hansa Liising Eesti vahel sõlmitud liisingulepingu nr 003905L lisa nr 27 ning AS Hansa Liising Eesti, hageja ja OÜ Avalist vahel 02.10.2003 sõlmitud kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping) ja AS Hansa Liising Eesti kandmiseks kinnistusraamatusse Tallinnas Tartu mnt 80P asuva kinnistu omanikuna. 29.05.2008 esitas apellant alternatiivse nõude, milles palus juhul, kui kinnistut ei ole võimalik tagastada, välja mõista 21 674 300 krooni. Tehingute

9(10)

Tsiviilasi nr: 2-07-39284 tegemise ajal kehtinud PankrS § 42 lg-te 1 ja 2 järgi saab tagasivõitmise korras vaidlustada võlgniku poolt teatud aja vältel enne pankroti väljakuulutamist tehtud tehingud. Hagi esitatakse võlgniku poolt teise tehingupoole vastu. Apellandi poolt vaidlustatud liisingulepingu lisa nr 27 oli sõlmitud apellandi ja AS Hansa Liising Eesti vahel, seega oleks nõude osas kohane kostja olnud AS Hansa Liising Eesti (praegune AS Swedbank Liising). 02.10.2003 sõlmitud kinnistu Tartu mnt 80P müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt osales AS L.Rei lepingu sõlmimisel kohustatud isikuna ja hüpoteegipidajana. Müügilepingu ja omandi üleandmise kokkuleppe (asjaõiguslepingu) pooleks apellant ei olnud. Kuna apellant ei olnud vaidlustatavate tehingute pooleks, siis puudus tal PankrS §-s 42 ja § 43 lg 1 p-s 4 sätestatud alustel õigus vaidlustada hagis nimetatud tehinguid. Maakohus on selle õigesti tuvastanud. Järgnevalt selgitab ringkonnakohus hageja poolt 30.04.2009 esitatud uue nõudega seonduvat. Hageja esitas vahetult enne kohtuotsuse tegemist maakohtule uue nõude, milles palus tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks hageja ja OÜ Avalist vahel sõlmitud kokkulepe AS Hansa Liising Eesti ja AS L.Rei vahel sõlmitud liisingulepingust tuleneva kinnistu Tartu mnt 80P väljaostmise õiguse loovutamise kohta AS-ilt L.Rei OÜ-le Avalist, mis kajastub 02.10.2003 AS Hansa Liising Eesti ja AS L.Rei vahel sõlmitud liisingulepingu lisas ning 02.10.2003 AS Hansa Liising Eesti, OÜ Avalist ja AS L.Rei vahel sõlmitud notariaalses lepingus, ning kuna kõnesoleva kinnistu väljaostmise õiguse tagastamine ei ole võimalik, mõista OÜ-lt Avalist välja 21 674 300 krooni. Hageja ei täpsustanud, kas ta soovis muuta hagi eset või esitas lisaks eelnevalt esitatud nõuetele veel ühe nõude. TsMS § 376 lg 1 järgi pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist võib hageja muuta hagi alust või eset üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Kuna avaldus esitati hageja poolt viisil, kus kostjal ei olnud võimalik sellele vastata, siis ei ole kostja sellele vastanud. Kolleegiumi arvates on maakohus esitatud nõude jätnud õigesti tähelepanuta. Hagi eseme muutmine, viisil nagu seda tegi hageja, ei ole käsitletav TsMS § 376 lg-s 4 sätestatud erandina. Eeltoodu tõttu ei olnud maakohus kohustatud menetlema hageja esitatud uut nõuet ja ka ringkonnakohus jätab apellandi 30.04.2009 esitatud nõude kohta toodud väited tähelepanuta. Lisaks märgib kolleegium, et apellant ei ole kasutanud oma menetlusõigusi heauskselt, milleks oli tal kohustus tulenevalt TsMS § 200 lg-test 1 ja 2, esitades maakohtule vahetult enne otsuse teatavaks tegemist dokumendis, mis on pealkirjastatud „Hageja seisukohad ja täiendavad tõendid“, uue nõude. Eeltoodud teguviis on kolleegiumi arvates kohut ja teist menetlusosalist eksitav. Kolleegium leiab, et kaebuse väited kinnistu hinna ja Tarmo Teevälja seotuse kohta kostjaga ei anna alust teha nende asjaolude osas maakohtust erinevaid järeldusi. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja ei korda neid. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jätab kolleegium apellatsiooniastmes kantud menetluskulud apellandi kanda.

Ülle Jänes

Margo Klaar

Ulvi Loonurm

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.