Harju Maakohus
Kohtunik
Jaanus Saaremõts
Otsuse tegemise aeg ja koht
1. juuni 2007. a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-06-8047
Tsiviilasi
AI ja VI hagi SJ, VJ, IJ ja KJ vastu eluruumi ebaseaduslikult valdusest väljanõudmiseks ja 9 322 krooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja AI(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja VI(isikukood XXX, elukoht XXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Alar Neiland Kostja SJ (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja VJ (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja IJ(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja KJ(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja SJ lepinguline esindaja LN
esindajad
Eelistungi toimumise aeg
15. mai 2007. a.
AI ja VI esitasid 04.04.2006 hagi SJ, VJ, IJ ja KJ vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 9 322 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt oli korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn (edaspidi: korter) kasutajaks ja valdajaks 03.02.2003 AS-iga HLEsõlmitud liisingulepingu nr XXX alusel VI. Tulenevalt liisingulepingu olemusest oli VI õigustatud kasutama liisingueset – korterit tavapärasel viisi, sealjuures ka üürile andes. Seega oli VI pädev sõlmima 03.06.2004 SJ tähtajalist üürilepingut. 03.06.2004 sõlmis VI SJ eluruumi kirjaliku üürilepingu tähtajaga 30.09.2004 (tl 12-16; 6064). Lepingu punkti 5.1 kohaselt võis üürnik üürileandja kirjalikul nõusolekul majutada korterisse oma abikaasa, vanemad ja alaealised lapsed. SJ ei täitnud üürilepingu tingimusi: ei vabastanud eluruumi ettenähtud tähtajaks ja majutas eluruumi hagis kostjateks olevad perekonnaliikmed ilma üürileandja nõusolekuta. SJ keeldus korterit vabastamast põhjusel, et tal ei olevat võimalik mujale elama asuda. 31.08.2005 saatis VI üürnikule võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-s 2 sätestatud kohustuslikke andmeid sisaldava üürilepingu ülesütlemise avalduse (tl 18). Tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel oli VI järginud VÕS §-des 311, 312 ja 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatud korda, s.h ka 3-kuulist etteteatamise tähtaega. Avalduses oli märgitud lepingu lõppemise päevaks 05.12.2005. Vastavalt Eesti Posti postisaadetiste väljastamisteatele sai SJ ülesütlemisavalduse kätte 19.10.2005 (tl 19). Ülesütlemisavaldust ei vaidlustatud. Pärast üürilepingu ülesütlemist teavitas VI korduvalt SJt, kes jätkas õigusvastaselt korteri kasutamist, eluruumi valduse üleandmise kohustusest. SJ põhistuste kohaselt ei tekitanud üürilepingu sõlmimine tema ja tema pere suhtes õiguslikke tagajärgi, kuna üürileandjal ei olevat olnud volitusi üürilepingu sõlmimiseks. Vaatamata sellele, et pärast üürilepingu ülesütlemist SJ üürilepingut ja selle ülesütlemist ei tunnistanud, jätkas ta VI arvelduskontole üüri tasumist. SJ on jätkuvalt ja tähtaegselt tasunud Viktor Ivanovile üürilepingus kokkulepitud üüri 3 000 krooni kuus kuni 2005. a juunini. 2005. a juuli eest tasus üürnik üüri alles 04.08.2005. SJ on üürivõlgnevus VI ees 2005. aasta eest summas 3322 krooni (võlgnevus juuli eest 3 000 krooni ja võlgnevus detsembri eest 322 krooni). Et SJ ei olnud korteri valdust VI üle andnud ja jätkas korteri kasutamist, on SJ üürivõlgnevus VI ees 2006. a jaanuari eest 3 000 krooni. Kokku kuulub SJ poolt Viktor Ivanovile tasumisele 6322 krooni. 06.02.2006 ostis korteri AS-ilt HLEhageja AI. VI sõlmitud liisinguleping on lõpetatud. Hagejad leiavad, et kuna VÕS § 291 kohaselt lähevad pärast kinnisasja võõrandamist üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, on AI õigustatud käesolevat hagi esitama. Samuti on AI õigustatud hagi esitama ka asjaõigusseaduse (AÕS) 80 alusel. Lepingu punkti 3 kohaselt kohustus SJ tasuma üüri 3 000 krooni kuus. Hagejate väitel lasub SJl VÕS § 335 kohaselt juhul, kui ta ei ole andnud korterit tagasi üürileandja (käesoleval ajal Anatoli Ivanovi) valdusesse, üürilepingus kokkulepitud üüri tasumise kohustus. 2006. a veebruari eest kuni hagi esitamiseni kohtule taotleb AI mõista SJlt välja üüritasu 3 000 krooni. Kuna kostjad ei olnud üürilepingu ülesütlemise avaldust vaidlustanud, pidid üürnik ja tema majutatud isikud, tulenevalt VÕS §-st 334 üüritud asja pärast lepingu lõppemist tagastama, st korteri vabastama ja Viktor Ivanovile üle andma. Hagejate arvates on arusaamatu ja põhjendamatu kostja seisukoht, et juhul, kui kõnesolev üürileping oleks olnud tühine, esineks kostjatel korteri kasutamise õigus. Tulenevalt AÕS § 80 lg-test 1 ja 2, on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja
valdab, ning omaniku nõue saab olla suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kui eeldada alternatiivina, et üürisuhet kostjatega ei esinenud, oleks korteri kasutus alates 05.12.2005 olnud kostjate poolt vaieldamatult õigusliku aluseta asja valdamine. Tulenevalt VÕS § 3 p-st 3 ja §-st 1037 oleks hagejad sel juhul õigustatud nõudma kostjatelt rikkumise läbi saadud hariliku väärtuse hüvitamist (hagejad on valmis esitama kohtule täiendava tõendi korteriüürimäärade kohta korteri paikkonnas juhul, kui kostjad vaidlevad hagile vastu alusetu rikastumise motiivi osas). Hagejad paluvad välja nõuda SJ, VJ, IJ ja KJ ebaseaduslikust valdusest AI Tallinna linnas, XXX asuv korteriomand ja SJ, VJ, IJja KJ Tallinnas, XXX asuvast eluruumist välja tõsta; välja mõista SJlt, VJlt, IJ ja KJ VI kasuks 6 322 krooni ja AI kasuks 3 000 krooni ning jaotada kohtulahendis menetluskulud selliselt, et SJlt, VJlt, IJ ja KJ mõistetakse välja VI kasuks viimase poolt kantud menetluskulud. Kostja vastuväited Kostjad 02.06.2006 vastuses hagi ei tunnista. Kostjad taotlevad jätta menetluskulud hagejate kanda. Kostja SJ esindaja esitas 15.02.2007 kohtule tõendina 04.05.2004 kohtumääruse tsiviilasjas 2/109-389/04 (SJ hagi B-G OÜ, AS-i HLEja K OÜ vastu), millega lõpetati tsiviilasja menetlus kohtuliku kokkuleppega (tl 76-77). Kokkuleppega kohustus B-G OÜ andma SJle üürile vaidlusaluse korteri alates 01.04.2004, tasuma SJ eest kõik korteri allüürija omandamise tasud ning vormistama nimetatud korteri SJ omandisse hiljemalt 30.09.2004 või andma SJle raha teise sama turuväärtusega korteri ostmiseks. Kohtu põhjendused 15.05.2007 toimunud kohtuistungil jäid pooled oma seisukohtade juurde. Hageja leidis, et korter tuleks võimalikult kiiresti kostjate poolt vabastada. Hageja palus hagi rahuldada esitatud kujul. Kostja SJ esindaja leidis, et kostjatel on õigus elada korteris 04.05.2004 kohtumääruse alusel, kostjate õigusi on rikutud ning palus jätta hagi rahuldamata. Esmalt lahendab kohus eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõude. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa 8646601 väljatrükist (t lk 78) nähtub, et AI on XXX korteriomandi omanik. 31.08.2005 ülesütlemisavaldusest (t lk 18) nähtub, et VI ja SJ vahel 30.04.2004 sõlmitud ja tähtajatuks muutunud üürileping (t lk 12-16) on lõppenud alates 05.12.2005. Ülesütlemisteade on esitatud VÕS §-de 311, 312 ja 325 sätteid järgides. SJ ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Kostjatel puudub seega õigus eluruumi kasutada, kuna nad ei ole eluruumi omanikud ega üürnikud ning nende õigus eluruumi kasutada ei tulene ka muust õigussuhtest. AI ei soovi kostjaid enda eluruumi majutada. Kostjad on seega eluruumi valdajad ilma õigusliku aluseta. AÕS § 80 lg-test 1 ja 2 tulenevalt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AI on taotlenud kohtult nõuda eluruum välja kostjate ebaseaduslikust valdusest AI valdusse ning otsuse täitmise viisina tõsta kostjad eluruumist välja. Kohus rahuldab hagi eluruumi kostjate ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes. Teiseks käsitleb kohus üürivõla väljanõudmist. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja VÕS § 335 kohaselt nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud
kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Tuvastamist pole leidnud asjaolud, nagu peaks üürnik kinni asja tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Seega kuulub üürnikult SJlt välja mõistmisele tasumata üür VI kasuks 6 322 krooni ja AI kasuks 3 000 krooni. Kohus jätab nõude üürivõla väljamõistmiseks VJ, IJ ja KJ vastu rahuldamata. Hagejatel saab olla nõue üürivõlgnevuse väljamõistmiseks vaid üürniku, mitte aga tema perekonnaliikmete vastu. Tegemist on üürilepingust tuleneva nõudega. Üürnikuks lepingu järgi on SJ. Seadusest ei tulene, et üürivõlgnevuse saaks välja mõista ka üürnikuga koos elavatelt isikutelt. Kostja esitatud vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Asjaolu, et tsiviilasjas 2/109-389/04 (SJ hagi B-GOÜ, AS-i HLEja K OÜ vastu) lõpetati tsiviilasja menetlus kohtuliku kokkuleppega 04.05.2004, mille kohaselt annab B-GOÜ SJle allüürile 3-toalise korteri XXX alates 1.aprill 2004 ning vormistab nimetatud korteri SJ omandisse hiljemalt 30.09.2004 või annab raha teise samaväärse korteri ostmiseks, ei oma asjas tähtsust. Kohtumäärusest ei tulene käesoleva menetluse hagejatele kohustusi kostjate ees. Kostjal on õigus nõuda 04.05.2004 määrusega kinnitatud kokkuleppe täitmist selleks kohustatud isikutelt. Menetluskulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMS §162. lg1, mille kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
Jaanus Saaremõts Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.