2-06-8047/16 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

6.veebruaril 2006. a. ostis korteri AS-ilt Hansa Liising Eesti hageja Anatoli Ivanov. Viktor Ivanoviga sõlmitud liisinguleping on lõpetatud. Kuna VÕS § 291 kohaselt lähevad pärast kinnisasja võõrandamist üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, on Anatoli Ivanov õigustatud esitama käesolevat hagi. Samuti on Anatoli Ivanov õigustatud hagi esitama ka AÕS § 80 alusel. Lepingu punkti 3 kohaselt kohustus Svetlana Jerjomenko tasuma üüri 3000 krooni kuus. Svetlana Jerjomenkol on VÕS § 335 kohaselt juhul, kui ta ei ole andnud korterit tagasi üürileandja (käesoleval ajal Anatoli Ivanovi) valdusesse, üürilepingus kokkulepitud üüri tasumise kohustus. 2006. a. veebruari eest kuni hagi esitamiseni kohtule taotleb Anatoli Ivanov mõista Svetlana Jerjomenkolt välja üüritasu 3000 krooni. Kuna kostjad ei olnud üürilepingu ülesütlemise avaldust vaidlustanud, pidid üürnik ja tema majutatud isikud VÕS §-st 334 tulenevalt üüritud asja pärast lepingu lõppemist tagastama, seega korteri vabastama ja Viktor Ivanovile üle andma. Arusaamatu ja põhjendamatu on kostja seisukoht, et juhul, kui kõnesolev üürileping oleks olnud tühine, esineks kostjatel korteri kasutamise õigus. Tulenevalt AÕS § 80 lõigetest 1 ja 2 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab, ning omaniku nõue saab olla suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kui eeldada alternatiivina, et üürisuhet kostjatega ei esinenud, oleks korteri kasutus alates 5. detsembrist 2005. a. olnud kostjate poolt vaieldamatult õigusliku aluseta asja valdamine. Tulenevalt VÕS § 3 punktist 3 ja §-st 1037 oleksid hagejad sel juhul õigustatud nõudma kostjatelt rikkumise läbi saadud hariliku väärtuse hüvitamist. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad esitasid tõendina 4. mai 2004. a. kohtumääruse tsiviilasjas nr. 2/109-389/04 (Svetlana Jerjomenko hagi Bellor-Grupp OÜ, AS-i Hansa Liising Eesti ja Kinnisvarainvest OÜ vastu), millega lõpetati tsiviilasja menetlus kohtuliku kokkuleppega. Kokkuleppega kohustus Bellor-Grupp OÜ andma Svetlana Jerjomenkole üürile vaidlusaluse korteri alates 1. aprillist 2004. a., tasuma Svetlana Jerjomenko eest kõik korteri allüüri- ja omandamise tasud ning vormistama nimetatud korteri Svetlana Jerjomenko omandisse hiljemalt 30. septembriks 2004. a. või andma Svetlana Jerjomenkole raha teise sama turuväärtusega korteri ostmiseks. Esimese astme kohtu otsus 1. juuni 2007. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt. Kohus jättis rahuldamata hagi Vadim Jerjomenko, Irina Jerjomenko ja Kristina Jerjomenko vastu üürivõlgnevuse nõudes ja mõistis üürivõla 6322 krooni Viktor Ivanovi ja 3000 krooni Anatoli Ivanovi kasuks välja Svetlana Jerjomenkolt. Kohus otsustas nõuda eluruumi välja Svetlana Jerjomenko, Vadim Jerjomenko, Irina Jerjomenko ja Kristina Jerjomenko ebaseaduslikust valdusest Anatoli Ivanovi valdusse ning määras otsuse täitmise viisiks kostjate väljatõstmise vaidlusalusest eluruumist. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr. xxxxxxx väljatrükist nähtub, et Anatoli Ivanov on x korteriomandi omanik.

asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja VÕS § 335 kohaselt nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Tuvastamist pole leidnud asjaolu, nagu peaks üürnik kinni asja tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Seega kuulub üürnikult Svetlana Jerjomenkolt väljamõistmisele tasumata üür Viktor Ivanovi kasuks 6322 krooni ja Anatoli Ivanovi kasuks 3000 krooni. Hagejatel saab olla nõue üürivõlgnevuse väljamõistmiseks vaid üürniku, mitte aga tema perekonnaliikmete vastu. Tegemist on üürilepingust tuleneva nõudega. Üürnikuks lepingu järgi on Svetlana Jerjomenko. Seadusest ei tulene, et üürivõlgnevuse saaks välja mõista ka üürnikuga koos elavatelt isikutelt, seega tuleb jätta üürivõla väljamõistmise nõue Vadim Jerjomenko, Irina Jerjomenko ja Kristina Jerjomenko vastu rahuldamata. Kostja esitatud vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Asjaolu, et tsiviilasjas nr. 2/109-389/04 (Svetlana Jerjomenko hagi Bellor-Grupp OÜ, AS-i Hansa Liising Eesti ja Kinnisvarainvest OÜ vastu) lõpetati tsiviilasja menetlus kohtuliku kokkuleppega, mille kohaselt Bellor Grupp annab Svetlana Jerjomenkole allüürile 3-toalise korteri Õismäe tee 34 - 37 alates 1. aprillist 2004. a. ning vormistab nimetatud korteri Svetlana Jerjomenko omandisse hiljemalt 30. septembriks 2004. a. või annab raha teise samaväärse korteri ostmiseks, ei oma asjas tähtsust. Kohtumäärusest ei tulene käesoleva menetluse hagejatele kohustusi kostjate ees. Kostjal on õigus nõuda 4. mai 2004. a. määrusega kinnitatud kokkuleppe täitmist selleks kohustatud isikutelt. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja Svetlana Jerjomenko maakohtu otsuse tühistada ning saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Maakohus on eksinud, pidades Viktor Ivanovi vaidlusaluse korteri kasutajaks ja valdajaks. Alates 14. maist 2004. a. on kohtuliku kokkuleppe alusel korteri valdajaks ja kasutajaks olnud Svetlana Jerjomenko koos perekonnaga. Nii 30. juuni 2004. a. üürilepingu tekst kui Harju Maakohtu kinnitusosakonna väljatrükk tõendavad, et Viktor Ivanov ei olnud korteri Tallinnas x asuva korteri omanik ega omaniku poolt volitatud isik. V. Ivanov ostis korteri 6. veebruaril 2006. a., mis tähendab, et ta ei olnud õigustatud sõlmima üürilepingut. S. Jerjomenko maksis üüri ja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise teatist, kuna oli eksiteele viidud V. Ivanovi poolt, kes väitis end olevat korteri omanik. Apellant ei vaidlustanud sõlmitud üürilepingu ülesütlemist seetõttu, et oli saanud teada üürilepingu tühisusest. Maakohus on ignoreerinud 14. mai 2004. a. kohtulikku kokkulepet, mille alusel apellant vaidlusalust korterit kasutas. Kohtu otsuses on kohustatud isikuna kajastatud ainult Bellor-Grupp OÜ, kuigi selleks isikuks on ka AS Hansa Liising Eesti. Maakohus jättis rahuldamata apellandi korduvad põhjendatud taotlused välja nõuda lepingud, mille alusel AS Hansa Liising Eesti müüs vaidlusaluse korteri Viktor Ivanovile, kes omakorda samal päeval müüs selle edasi Anatoli Ivanovile. Tõenäoline, et nendes lepingutes on jäetud kajastamata kolmandate isikute – perekond Jerjomenko, nõuded nimetatud korterile. See tähendab notarile valeandmete esitamist, mille tagajärjeks on tehingute tühisus. Nimetatud tehingud puudutavad otseselt ka apellanti, kuna tehingud tehti objektiga, mis vastavalt kohtulikule kokkuleppele pidi üle antama apellandile või eraldatama raha

samaväärse korteri soetamiseks. Seega on kohus võtnud apellandilt võimaluse esitada tõendeid oma õiguste kaitseks ja võimalike nõuete esitamiseks. Vastustajate seisukoht Vastustajad ei pea apellatsioonkaebust õigeks ja vaidlevad sellele vastu. Viktor Ivanovi ja Svetlana Jerjomenko vahelist 3. juuni 2004. a. kirjalikku eluruumi üürilepingut ei ole vaidlustatud. Kui apellant oli üürilepingu sõlmimise ajal eksimuses, oli tal võimalus tehingu tühistamiseks kuue kuu jooksul, arvates eksimusest teadasaamisest, mida aga apellant teinud ei ole. Korteri omandi ja liisingu asjaolud olid apellandile teada. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikega 6 järgib kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi ega pea vajalikuks neid korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Nõustuda ei saa kaebuses esitatud väitega, nagu annaks apellatsioonkaebuses osundatud 4. mai 2004. a. kohtulik kokkulepe (tl. 76) apellandile ja tema perekonnale aluse vaidlusaluse korteri kasutamiseks. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 10. mail 2003. a. kanti sellesse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna AS Hansa Liising Eesti, et 6. veebruaril 2006. a. tehti kinnistusraamatusse kanne korteriomandi Viktor Ivanovile ülemineku kohta ning et samal päeval kanti vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse Anatoli Ivanov (tl. 78). Kohtule on esitatud ka väljavõte Viktor Ivanovi (liisinguvõtja) ja AS-i Hansa Liising Eesti (liisinguandja) vahel 3. veebruaril 2003. a. sõlmitud liisingulepingust, mille esemeks on vaidlusalune korter. Asjaolule, et selle teises tsiviilasjas (nr. 2/109-389/04) tehtud kohtuliku kokkuleppe sõlmimise ajal, millega apellant seob oma õigused korterile, oli korter AS-i Hansa Liising Eesti omandis ja kooskõlas nimetatu ning Viktor Ivanovi vahel sõlmitud liisingulepinguga viimase valduses, on viidatud ka kokkuleppe punktis 2. 1 (tl. 76). Kuna kohtulikus kokkuleppes märgitu vastab kinnistusraamatu kandele ning kohtule esitatud liisingulepingule, siis annab see alust järeldusele, et teises tsiviilasjas kohtulikku kokkulepet sõlmides oli apellant teadlik korteriomandi omanikust ja selle liisingulepingu alusel valdajast. Samas ei ole apellant esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid tema poolt osundatud kohtulikku kokkulepet vaidlusaluses asjas hagejate poolt esitatud nõudega seostada. Apellant ei ole põhjendanud sedagi, milline oli apellandile teatud õigusi lubanud kokkuleppeosalise Bellor-Grupp OÜ puutumus korteriga – apellandi poolt esiletoodust ei nähtu, millised väidetavad õigused olid sel isikul vaidlusalusele korterile. Tegemist on kokkuleppega, mille poolteks hagejad ei olnud, seega ei saa sellest kokkuleppest tuleneda hagejatele ka mingeid õigusi ega kohustusi. Kui kohtuliku kokkuleppe osalised on kokkulepet rikkunud, võib apellant kasutada rikkujate suhtes rikkumisele vastavaid seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid, selle kokkuleppe rikkumine ei saa aga iseenesest mõjutada hagejate ja apellandi vahelist õigussuhet. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, milline järeldus tuleks apellandi arvates teha sellest, et kohtuliku kokkuleppe osaliseks oli ka AS Hansa Liising Eesti, kes lahendatava vaidluse pooleks ei ole. Kolleegium leiab, et sellelgi ei ole vaidlusaluse asja lahendamiseks tähtsust. Nõustuda ei saa ka apellatsioonkaebusest tuleneva väitega, nagu ei oleks Viktor Ivanovil olnud õigust sõlmida apellandiga 30. juunil 2004. a. üürilepingut sellest tulenevalt, et üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud ta vaidlusaluse korteriomandi omanik. Nii ei tulene seadusest, nagu võiks üürile anda üksnes üürileandja omandis olevat asja, vastupidi, VÕS

andmise osas, ei ole tähtsust Viktor Ivanovi ja apellandi vahelises üürisuhtes. Apellant ei ole esile toonud, millises seaduses sätestatud alusel peab ta vaidluse poolte vahel sõlmitud üürilepingut tühiseks. Kolleegium leiab, et niisugustele faktilistele asjaoludele, mis võimaldaksid 30. juuni 2004. a. üürilepingut tühiseks pidada, ei ole apellant tuginenud. Kolleegium ei nõustu sellegagi, nagu oleks maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kui ei nõudnud välja lepinguid, millega AS Hansa Liising Eesti müüs vaidlusaluse korteri Viktor Ivanovile, kes samal päeval müüs selle edasi Anatoli Ivanovile. Apellatsioonkaebus ei võimalda mõista, millist tähtsust omistab apellant nendele lepingutele lahendatava vaidluse seisukohalt, millisel seaduses sätestatud alusel tehingute tühisus võiks kõne alla tulla ning milliseid õigusi ja millisel alusel võiks see apellandile anda. TsMS § 236 lg. 3 lause 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendi esitamisel või tõendite kogumise taotlemisel põhjendama, millise asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks ta soovib tõendit esitada või tõendite kogumist taotleb, § 238 lg. 1 kohaselt aga võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada, muu hulgas, kui asjaolu ei ole vaidlusalune (punkt 1) või kui asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid esitatud (punkt 2). Osundatud normidest tuleneb, et tõendi kogumiseks peab tõendi kogumist taotlev menetlusosaline näitama, millise asjaolu tõendamiseks on tõendi kogumine vajalik, ning esitatud nõudest, sellele esitatud vastuväidetest ning nõude ja vastuväidete alusena esiletoodud asjaoludest lähtudes otsustab kohus, kas taotletav tõend on asjakohane. Apellant ei ole ei esimeses astmes ega apellatsioonimenetluses tuginenud oma vastuväidete alusena asjaoludele, mille tõendamiseks oleks tema poolt taotletud lepingud olnud asjakohased tõendid. Maakohus jättis tema taotluse põhjendatult rahuldamata. Otsuse motiive rahalist nõuet puudutavas osas ei ole apellant apellatsioonkaebuses käsitlenud. Kooskõlas TsMS § 162 lõikega 1 kannab apellatsioonimenetluse menetluskulud apellant, kuna otsus tehakse tema kahjuks.