2-05-21398/6 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

(tsiviilasja nr 2-2/1130/05), mille kohaselt loeti rendileping lõppenuks 11.11.2002.a (t lk 3439, 53-54). Käesolevas asjas tegi kohus 12.05.2007.a vaheotsuse, milles leidis, et hageja nõue kostja vastu ei ole aegunud (t lk 76-79). Hageja nõue ja põhjendused Hageja esitas kohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista hüvitise rendilepingu järgsete parenduste eest summas 324 000 krooni ja kohtukulud. Menetluse käigus esitas hageja avalduse nõude vähendamiseks ja palus välja mõista 300 000 krooni. Hageja tegi renditud ruumides parendusi. Kuna kostja eeldas kuni ringkonnakohtu otsuseni, et rendileping lõppes 01.06.2005.a, pöördus ta korduvalt (27.06.2005.a ja 15.09.2005.a) kirjaga kostja poole ettepanekuga ruumide üleandmiseks ja parenduste hüvitamiseks. Kostja keeldus 26.09.2005.a kirjaga rendilepingujärgsete parenduste hüvitamisest. Hilisemad samasisulised pöördumised ei ole andnud tulemusi. Hageja tugines oma nõude esitamisel kuni 01.07.2002.a kehtinud rendiseadusele ja rendilepingu p 5.3. Parandused, mille hüvitamist hageja nõudis, on tehtud enne 01.07.2002.a ja on fikseeritud rendilepingu lisas nr 1 ja rendileandja on parendusi aktsepteerinud. Lisale on viidatud rendilepingu p 5.3. Pooled lugesid nimetatud lisa kohaselt parenduste maksumuseks 405 000 krooni. Hageja leidis, et vara väärtus on kulumisest tingituna langenud 20% ja esitas nõude summas 324 000 krooni. Ruume üle andes viis hageja sealt ära parenduste käigus paigaldatud seadmeid ja esemeid, mida oli võimalik ära võtta vara kahjustamata summas 24 000 krooni (baari mustad uksed, boiler, klaasiga rauduks, 2 valget vaheust ning osa ventilatsioonist). Poolte vahel enne kohtumenetluse algust peetud kirjavahetuse käigus ei ole kostja kunagi väitnud, et parendusi ei ole tehtud. Parendused teostas ruumide eelmine rentnik OÜ Osanik ning hageja, OÜ Osanik ja rendileandja kokkuleppe kohaselt sai hageja lepingu sõlmimisel endale õigus nõuda lepingu lõppemisel OÜ Osanik poolt teostatud parenduste hüvitamist. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu: kostja leidis, et kuna leping lõppes 11.11.2002 tulevad kohaldamisele Võlaõigusseaduse sätted. Hageja ei ole tõendanud VÕS §-s 286 nimetatud asjaolusid- vara väärtust lepingu sõlmimisel ja selle lõppemisel ning vara väärtuse olulist suurenemist. Kostja leidis, et hüvitist ei saa väärata ka rendilepingu lisa nr 1 alusel, kuna see on ebausaldusväärne: sellele on alla kirjutanud vaid üks isik, selle lisa koostamise aeg ja asjaolud on ebaselged ning lisas on esitatud parendused vaid kogusummana. 01.10.2001.a kolmepooses kokkuleppes viidet lisale ei ole. Samuti ei ole hageja tõendanud, et OÜ Osanik poolt teostatud parenduste hüvitamise nõue on temale üle läinud. Pärast renditud varale valduse tagasi saamist leidis kostja lisaks, et renditud ruumides ei ole parendusi tehtudki. Kohtu põhjendused Kohus kuulanud ära poolte seisukohad ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel on vaidlus selles, millist seadust tuleb asjas kohaldada. Hageja leidis, et kohaldamisele kuulub rendiseadus (edaspidi RS), kuna parendusi renditud ruumides tehti enne 01.07.2002.a s.o rendilepingu kehtivuse ajal. Hageja aga leidis, et kohaldada tuleks Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) regulatsiooni, kuna tegemist on kestvuslepinguga ja õigus paranduste eest hüvitist saada tekkis alles rendilepingu lõppemisel 11.11.2002.a s.o VÕS kehtivuse ajal. Nii RS § 12 lg 1 kui ka VÕS § 286 lg 1 näevad ette üüritud/renditud ruumides tehtud parenduste hüvitamise võimaluse, kuid eeldused ja tõendamisele kuuluvad asjaolud on sätestatud erinevalt. RS § 12 lg 1 regulatsioon oli järgmine: kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud

vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 286 lg 1 sätestab aga, et juhul kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Eelnimetatud sätete puhul tekin õigus saada hüvitist (nõue muutub sissenõutavaks) alles lepingu lõppemisel/lõpetamisel. Leping lõppes 11.11.2002.a. VÕS RS § 12 lg 1 kohaldatakse enne 01.07.2002.a sõlmitud kestvuslepingutele alates nimetatud kuupäevast uues tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei välista ega piira lõikes 1 sätestatu lepingupoolte õigusi ega kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002.a. Kuna hüvitise nõue muutus sissenõutavaks alles pärast 01.07.2002.a tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Võlaõigusseaduses sätestatu ei piira rentniku üldist õigust saada parenduste eest hüvitist. Hüvitise saamise eeldused ja hüvitatavate parenduste kindlaks tegemine on aga sätestatud veidi erinevalt varem kehtinud seadusest. Hüvitise saamise eelduseks on rendileandja nõusoleku olemasolu parenduste tegemiseks. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et rendileandja oli parenduste tegemiseks nõusoleku andnud: Eesti Spordiseltsi Kalevi esindanud Rein-Vello Ojavere on allkirjastanud rendilepingu lisa, milles on loetletud kostja poolt teostatud remont ja näidatud ära selle kogumaksumus (t lk 11). Rein-Vello Ojavere andis kohtus ka ütlusi remonti puudutavates küsimustes- et algne rendileandja oli remonditööde teostamisega nõus, et suures osas teostas remondi eelmine rentnik OÜ Osanik ja hagejaga rendilepingut sõlmides lepiti kokku, et hageja n.ö võtab remondi üle. Tunnistaja kirjeldas ka ruumide endist olukorda ja seda, milliseid töid üldiselt tehti. Hageja ja OÜ Osanik vahelisest lepingust nähtub, et hageja ostis OÜ-lt osanik ruumide sisustuse ja varad, samuti ka eelmise rentniku poolt teostatud parendused, mis on fikseeritud lepingu lisades ja vara üleandmise ja vastuvõtmise aktides 01.06.2000.a (t lk 160-169). Asjaolu, kas algne rendileandja Eesti Spordiselts Kalev andis oma nõusoleku parendusteks ka OÜ-le Osanik, ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Tõendatud on, et nõusolek oli antud hagejale ja see oli fikseeritud lepingus p 2.4, 5.3 ja lepingu lisas 1 kohustusena hüvitada parendused. Selle nõusolekuga andis Eesti Spordiselts Kalev sisuliselt heakskiidu ka eelmise rentniku poolt toimunud nõude loovutamisele. Seda, et ruumides remonditöid tegelikkuses tehti, on tõendatud tunnistaja Rein-Vello Ojavere ütlustega ning ruumidest esitatud fotodega (t lk 91- 107, 111- 117), samuti hageja ja OÜ Osanik vahelise lepingu lisades esitatud andmetega. Nimetatud tõenditega kogumis on tõendatud, et kohviku ruumides tehti üldremonditöid, plaaditi seinu, paigaldati uus sanitaartehnika, elektrisüsteem, ventilatsioon, vahetati uksed, korrastati sissepääsud. Kostja väited, et ruumides ei ole remonti tehtud, on paljasõnalised. Asjaolu, et ruumid ei näe 2006.a sügisel tehtud fotodelt välja värskeltremondituna, on tingitud ruumide kulumisest- remont teostati hiljemalt 2000.a s.o kuus aastat tagasi. Osa seadmeid (osa uksi ja osa ventilatsioonist) on hageja ka demonteerinud ning selle võrra vähendanud hagi. VÕS § 286 lg 1 näeb ette mõistlikku hüvitist vara väärtuse suurenemise eest. Pooled on aga lepingus fikseeritud seadusesättest erineva regulatsioon: lepingu p 5.3 sätestas, et rendileandja poolt lepingu ennetähtaegselt lõpetamisel kohustus rendileandja hüvitama kõigi renditud ruumides tehtud rendileandjaga kooskõlastatud ümberehituste ja parenduste ning muu põhivara maksumuse vastavalt bilansilisele väärtusele. Seega olid pooled lepingus kokku leppinud seadusest kitsama regulatsiooni. Kohus leiab, et antud vaidluse lahendamisel tulebki lähtuda lepingus kokku lepitust, sest VÕS § 286 lg 1 ei ole imperatiivne ja lähtudes lepinguvabaduse põhimõttest ja VÕS § 5 on prevaleeruvaks lepingus poolte vahel kokku lepitud regulatsioon. Kostja ei ole küll 27.03.2000.a rendilepingu pooleks, kuid 01.20.2001.a kokkuleppe (t lk 12) p 1 alusel on kostja üle võtnud kõik esialgse rendileandja Eesti Spordiselts Kalev õigused ja kohustused, mis tulenesid 27.03.2000.a rendilepingust 32A.

Kohus tõi eelpool välja rendilepingu p 5.3 sisu. Tõendatud on, et rendileandja nõusolek paranduste hüvitamiseks oli rentnikul olemas. Seega tuleb lepingut tõlgendada vaid hüvitamisele kuuluvate kulutuste suuruse kindlaks määramise eesmärgist lähtudes. Lepingu tekst ütleb, et hüvitatakse paranduste bilansiline väärtus. Vastavalt Raamatupidamise seaduse § 18 lg 1 on bilanss raamatupidamisaruanne, mis kajastab teatud kuupäeva seisuga raamatupidamiskohustuslase finantsseisundit (vara, kohustusi ja omakapitali). Seega tulnuks hagejal esitada kohtule väljavõte oma raamatupidamisest, millest nähtuks, millise väärtusega tehtud parendused seal kajastatud on. Vaatamata kohtu vastavale tähelepanu juhtimisele, hageja selliseid tõendeid kohtule ei esitanud. Samuti ei pidanud hageja vajalikuks ka tõendada parendusi seaduses sätestatud juhiseid järgides- ei esitanud tõendeid selle kohta, et renditud vara väärtus oleks parenduste ja muudatuste tõttu suurenenud. Lepingu lisas nr 1 esitatud nimekiri ei ole piisavaks tõendiks vara väärtuse suurenemisele. Kuna pooled on lepingus kokku leppinud hüvitada vara just bilansilise väärtusega, et saa kohus hinnata tehtud parendusi muud arvestusmeetodit kasutades. See, millises summas hageja OÜ-lt Osanik parendusi üle võttis ning millises summas eelmine rendileandja neid aktsepteeris, ei ole hüvitise määramisel aluseks, kuna need on iseseisvad kokkulepped ning ei kajasta seda väärtuse hindamise viisi, milles on lepingupooled lepingus kokku leppinud. Kohus leiab, et kuna hageja ei ole parenduste väärtust (hinda) tõendanud, tuleb hagi jätta rahuldamata. Pooled on pidanud kohtuväliseid läbirääkimisi küsimuse lahendamiseks (t lk 13-21, 62-66, 68, 70-71), kuid kohus nimetatud kirjavahetuses esitatud seisukohti eraldi ei hinda. Samuti ei anna kohus hinnangut rendi tasumise maksegraafikule (t lk 135), kuna see ei ole käesoleva vaidluse puhul asjassepuutuv. Menetluskulud jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 18 000 krooni (I kd t lk 7). Kostja palus välja mõista kulud esindaja poolt osutatud õigusabi eest kokku 50 515.80 krooni. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad hageja menetluskulud tema enda kanda. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt mõistab kohus teiselt poolelt poolele, kelle kasuks otsus tehti välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni 5% hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Hagi hinnaks jäi 300 000 krooni, millest 5% on 15 000 krooni. Nimetatud suuruses tuleb hagejalt kostja kasuks õigusabikulud välja mõista.