Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
Tsiviilasja number
2-06-20913
Tsiviilasi
OÜ Churchills hagi A S vastu maakleritasu nõudes summas 118 000 krooni Hageja OÜ Churchills, lepinguline esindaja A V Kostja A S, lepinguline esindaja vandeadvokaat R O
Menetlusosalised ja nende esindajad Kohtuistungi toimumise aeg
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
4. mai 2007.a Rahuldada OÜ Churchillsi hagi osaliselt. Välja mõista A S’ilt maakleritasu 1262 (üks tuhat kakssada kuuskümmend kaks) krooni ja 71 (seitsekümmend) üks senti OÜ Churchills kasuks. Jaotada menetluskulud poolte vahel võrdeliselt vastavalt hagi rahuldatud osale. Kohtuotsuse peale võib menetlusosaline 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
Asja sisu kirjeldus Hageja nõue ja põhjendused, esitatud väited ja tõendid Vastavalt esitatud hagile (tl 1-2), selle täiendusele (tl 34-37) ning eel- ja kohtuistungil selgitatule võõrandas kostja A S 20.12.2005.a sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tl 3-11) alusel temale kuuluva K 28 K külas A vallas Pärnumaal asuva korteriomandi (edaspidi korteriomand) K C P`ile ja M D B`ile. Korteriomandi müügipakkumist vahendas ostjaile hageja OÜ Churchills, kelle üheks tegevussuunaks on välisriikide kodanikele maaklerteenuste osutamine ja kinnisvara müügipakkumiste vahendamine. Seda kinnitab ka hageja ja ostjate vaheline eelnev, 29.06.2005.a sõlmitud, lihtkirjalik kokkulepe (tl 38-39), milles lepiti kokku ostuhinnas 393 750 krooni, millele hiljem lisandus täiendavate siseviimistlustööde eest 19 000 krooni.
Tsiviilasi nr 2-06-20913 Korteriomandi müügipakkumise edastas hagejale kostjaga lähedalt seotud (kuulub kostja emale) firma OÜ Gellert esindaja I S, kes on kostja vend. Kuna müügipakkumine edastati koos kõigi OÜ-le Gellert K külas kuuluvate K korteriomanditega, sai hageja alles müügilepingu sõlmimisel teada, et tegelik müüja on kostja. Kostja ei esitanud hageja vahendusel toimunud müügile mingeid vastuväiteid, mistõttu leiab hageja, et poolte vahel oli sisuliselt sõlmitud suuline maaklerleping. Vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja tasuma kõnesoleva müügitehingu eest maakleritasu summas 118 000 krooni, mille saamiseks on hagejal võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg 1 ka õigus, kuid nimetatud tasu hageja saanud ei ole. Hageja on kostjale ja OÜ-le Gellert enne müügilepingu sõlmimist ja selle päeval kokku 320 300 krooni, millele lisandus hiljem ostjate vastu algatatud täitemenetluses tasutud 91 122.51 krooni. Vastavalt kostja esitatud ning OÜ Gellert ja hageja vahel 03.11.2005.a sõlmitud kokkuleppele (tl 43-44) pidi OÜ Gellert või kostja saama korteriomandi müügist 275 000 krooni (müügihind 393 750 krooni – vahendustasu 118 750 krooni), millele hiljem lisandus siseviimistlustööde tasu 19 000 krooni. Kostja või OÜ Gellert on seega saanud hagejalt korteriomandi müügi eest rohkem, kui ta oleks olnud õigustatud saama. Samuti on hageja juhtinud tähelepanu asjaolule, et ei müügileping ega 03.11.2005.a kokkulepe ei sisalda sätteid vahendustasu (maakleritasu) tasumise kohta. Nimetatud kokkuleppes on kirjas, et „hageja kohustub notariaalse müügilepingu päeval väljastama OÜ-le Gellert vahendustasu arve. OÜ Gellert kohustub samaaegselt väljastama OÜ-le Churchills maksedokumendi vahendustasu tasumise kohta.“ Nendest lausetest teeb hageja järelduse, et hageja ja kostja (või OÜ Gellert) tahe vahendustasuga seonduvalt oligi seda mitte füüsiliselt maksta, vaid teha need toimingud paberil eeldusel, et kostja või OÜ Gellert saab müügitehingust kokkulepitud 275 000 krooni (millele hiljem lisandus 19 000 krooni). Eeltoodu põhjal palub hageja kostjalt saamatajäänud maakleritasu 118 000 krooni välja mõista. Oma väidete (asjaolu, et hageja ei ole maakleritasu saanud) tõendamiseks on hageja esitanud tunnistaja S R ütlused. Kostja vastuväited ja tõendid Kostja A S tunnistab oma kirjalikus vastuses (tl 23-25) ja kohtuistungeil hagi osaliselt. Ta nõustub hageja väidetega korteriomandi müügi vahendamise kohta hageja poolt, kostjale müügihinnana tasutud summade ja maakleritasu suuruse osas. Samuti nõustub kostja sellega, et OÜ Gellert vahendusel oli sisuliselt poolte vahel sõlmitud suuline maaklerleping, sest kostjat esindas (kuigi see dokumentidest ei tulene) vastava käsunduslepingu alusel tema korteriomandi müümisel OÜ Gellert ja viimast omakorda I S. OÜ-l Gellert oli õigus kostja eest ja nimel korteriomandi müügi käigus pidada läbirääkimisi, sõlmida lepinguid ja kokkuleppeid ning tasuda makseid, sh maakleritasu. Kostja ei omista tähtsust asjaolule, kelle omandis olevaks pidas hageja korteriomandit kuni selle müügini, ega ka asjaoludele, mis puudutavad müügihinna tasumist. Vastavalt nimetatud käsundussuhtele sõlmiski OÜ Gellert hagejaga 03.11.2005.a kokkuleppe, mille punktis 1 küll märgitakse korteriomandi kuulumine OÜ-le Gellert, ent see oli inimlik eksimus, sest kokkuleppes on nimetatud kinnistu nr, mis kuulus ikkagi kostjale. Kokkuleppe punktis 2 fikseeriti müügihind 393 750 krooni, mis hiljem suurenes hageja teadmisel 412 750 kroonini. Kokkuleppe punktis 3 määratleti vahendustasu suuruseks 118 750 krooni, mis hiljem ümardati 118 000 krooni suuruseks summaks, millist suurust kinnitab hagis ka hageja. Kuigi tegemist ei olnud kohaliku tavalise maakleritasu suurusega (ca 29% müügihinnast), ei vaielnud OÜ Gellert sellele kostja esindajana vastu. Kuna pärast nimetatud kokkuleppe sõlmimist oli korteriomandi ostmine ja selle eest tasumine kindel, soostus OÜ Gellert kostja eest tasuma hagejale maakleritasu enne notariaalse lepingu sõlmimist. Seda OÜ Gellert ka tegi ja maksis kostja eest 15.12.2005.a korteri nr 28 komisjoni tasu osalise makse summas
2 (4)
Tsiviilasi nr 2-06-20913 116 737.29 krooni, milline tasuti hagejale sularahas ja mida kinnitab vastav märge hageja poolt väljastatud arvel nr 27 (tl 45). Seega on selle summa osas hageja nõue põhjendamatu ning kostja on nõus hagiga 1262.71 krooni osas. Oma väidete (maakleritasu tasumise asjaolude) kohta esitas hageja tõenditena tunnistajate G K ja I S ütlused. Kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused, kohaldatavad õigusaktid Vastavalt VÕS § 658 lg 1 kohustub maaklerlepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kuigi kohus ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7 kohaselt seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, nõustub kohus asjas vaidlusaluseks mitteoleva poolte õigusliku hinnanguga, et poolte vahel oli sõlmitud suuline maaklerileping kostjale kuuluva korteriomandi müügi vahendamiseks. Seda kinnitab ka hageja ja OÜ Gellert (kes esindas kostjat, millises asjaolus vaidlus puudub) vahel 03.11.2005.a sõlmitud kirjalik kokkulepe, milles väljendub selgelt poolte vastav tahe. Kohus nõustub hagejaga, et nimetatud kokkuleppe esimese lehekülje viimase lõigu mõtte kohaselt ei oleks raha üleandmist tegelikkuses üldse toimuma pidanud. Nimetatud lõigus viidatud „arve” (1. lause) ja „maksedokumendi” (2. lause) väljastamine kannavad endas mõtet, et maakleritasu (nimetatud ka vahendustasu) makstakse vastavate tasaarvestuste tegemisega või lihtsalt hageja vahendusel kostjale korteri müügi eest maakleritasu võrra vähem maksmisega. Samas ei tähenda see, et pooled ei võinud hiljem kokku leppida maakleritasu tasumises sularahas (nagu väidab kostja) ning VÕS § 91 lg 1 kohaselt on võlgnikul alati õigus rahalist kohustust sularahas täita. Samuti ei välista vastava kokkuleppe olemasolu ka maakleritasu tasumist enne vastava (VÕS § 664 lõikes 1 nimetatud) lepingu sõlmimist, mida antud juhul ka tehti (sularahas tasuti maakleritasu 15.12.2005, müügileping sõlmiti 20.12.2005). Kohus märgib, et hageja esitatud väited, nagu oleks kostjale vaatamata kokkulepitule tasutud ostuhinnana rohkem, kui kostja oleks olnud õigustatud saama, ei ole antud asjas kohased. Müügihinna tasumise kohustus oli ostjail, mitte hagejal, ning see õigussuhe on erinev maaklerilepingulisest õigussuhtest, mille osalisteks on hageja maaklerina ja kostja käsundiandjana. Pealegi ei ole hageja esitanud kostja vastu nõuet alusetu rikastumise sätete alusel. Antud asjas leiab kohus, et esitatud arvega (tl 45) ning tunnistajate G K ja I S ütlustega on kostja vastuväited maakleritasu osalise tasumise kohta summas 116 737.29 krooni tõendamist leidnud. Hageja endine töötaja G K on andnud kostjale hageja juhatuse liikme L C W korraldusel välja arve ning löönud sinna peale templi „sularahas”. Hageja ei ole suutnud veenda kohut tunnistaja S R ütlustega vastupidises – s.t et nagu hageja ei oleks nimetatud arvel olevat summat saanud. Muid tõendeid summa mittesaamise kohta hageja kohtule ei esitanud (kohus tegi ettepaneku selliste tõendite esitamiseks 22.02.2007.a eelistungil). Kohtul puudub alus kahelda tunnistajate ütlustes või anda neile mingit erinevat kaalu – on küll õige (õigemini puudub vaidlus), et G K on vallandatud hageja juurest seoses ulatusliku materiaalse kahju tekitamisega hagejale ning et I S on kostja vend, kuid samas on ka tõsiasi, et S R on hageja töötaja. Kohtu jaoks ei ole neil tõenditel ette kindlaksmääratud jõudu TsMS § 232 lg 2 kohaselt. Kohus juhib tähelepanu asjaolule, et S R kinnitas kohtuistungil, et koostas arved ise ning lõi neile ka ise peale templi „sularahas” ja kirjutas sinna templijäljendi sisse allkirja. Samas on konkreetsel arvel templijäljendis G K allkiri, mis paneb kohtu kahtlema, kas S R üldse viibis pärast kõnesoleva arve valmimist raha tasumise või templi „sularahas” arvele
3 (4)
Tsiviilasi nr 2-06-20913 löömise juures. Kuna kõik tunnistajad kinnitasid, et arveid oli palju (neid tehti kõigi K`s asuvate korterite kohta), ei pruukinud S R ka konkreetse arvega seotud asjaolude kohta kõike teada, mistõttu ei ole ka selget vastuolu tunnistajate ütlustes. Kohus leiab, et tunnistajate G K ja I S ütlused on piisavalt kokkulangevad selleks, et lugeda tuvastatuks arve sularahas tasumine (osaliselt sentides) L C W kätte, kes G K väitel ka varasemalt aeg-ajalt sularahas tasumisi vastu võttis. Vaidlust ei ole selles, et arve nr 27 on väljastatud hageja poolt hageja blanketil ning just K`s asuva korteri nr 28 ehk kostja korteriomandi kohta. Kahtlusi võib küll tekitada arvel olev summa, mida ei ole võimalik ka sentides sularahas täpselt tasuda, ent arve väljastamine oli hagejapoolne, millesse kostja ega I S sekkuda ei saanud. Kohtul puudub alus arvata, et I S kui hageja kliendi esindaja sai anda ja andis korraldusi arvete sisu (sh summade) kohta hageja töötajaile, nagu väitis kohtuistungil tunnistaja S R. Kui S R täitis selliseid korraldusi, võib kõne alla tulla tema vastutus hageja ees tööõigussuhetest tulenevalt. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hagi on põhjendatud osaliselt ning tuleb rahuldada saamatajäänud maakleritasu ehk 118 000 – 116 737.29 = 1262.71 krooni osas. Menetluskulud Arvestades asjaolu, et kohus rahuldas hagi väga väikeses osas (veidi üle 1% haginõudest), on õige TsMS § 163 lg 1 kohaselt jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Võrdsetes osades menetluskulude jaotamine (nagu näeb ette TsMS § 163 lg 1 üldnorm) oleks ebaõiglane kostja suhtes.
Toomas Talviste Kohtunik
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.