lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-06-3245/15

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tartu mnt kohtumaja · 17.05.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja
Kohtuasja number
2-06-3245/15
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
17.05.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3297
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-06-3245

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Gerty Pau

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. mai 2007. a Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-3245

Tsiviilasi

xxx hagi xxx vastu tehingu tühistamise avalduse kehtetuks tunnistamiseks, tahteavalduse tegemise kohtuse tuvastamiseks, kinnisasja valduse üleandmiseks ja leppetrahvi väljamõistmiseks ning xxx vastuhagi võla väljamõistmiseks • Hageja xxx (isikukood xx, elukoht xxx Tallinn 12913) • esindaja vandeadvokaat Tõnu Tuulas • Kostja xxx (isikukood xxx elukoht xxx) • esindaja vandeadvokaat Aleksander Vares 10. aprill 2007. a

Menetlusosalised ja nende esindajad Kohtuistungi toimumise aeg

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Tunnistada kehtetuks xx poolt 12.12.2005.a tehtud notariaalne võlaõigusliku müügilepingu tühistamise avaldus.
3.Tuvastada xxx (isikukood xxx) kohustus teha tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxkantud korteri (asukoht xxx) omandiõiguse üleandmiseks xxx (isikukood xxx

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
4.
Tuvastada xxx kohustus anda nõusolek punktis 3 nimetatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxteisest jaost omanikuna xxx kustutamiseks ja xxx omanikuna sisse kandmiseks.
5.Kohustada xxx vabastama Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xx kantud korteriomandi reaalosaks olev korter nr 5 ja kohustada teda andma see korter xxx valdusesse kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
6.Jätta xxx hagi leppetrahvi väljamõistmiseks rahuldamata.
7.Jätta xxx vastuhagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud 30% ulatuses hageja ning 70% ulatuses kostja kanda. Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse

peale

on

poolel

õigus

esitada

apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

xxx esitas xxx vastu hagi, milles palus:

1.Tunnistada kehtetuks xxx poolt 12.12.2005.a tehtud notariaalne võlaõigusliku müügilepingu tühistamise avaldus.
2.Tuvastada xxx kohustus anda nõusolek Tallinna Linnakohtu kinnistusregistri registriossa nr xxx esimesse jakku tehtud kande nr 1 parandamiseks järgmiselt: „Parandada Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx teise jakku omaniku kohta tehtud kannet nr 2 ja kanda omanikuna xxx (isikukood xxx) asemele sisse xxx (isikukood xxx)“.
3.Kohustada xxx vabastama Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud korteriomandi reaalosaks olev korter nr xxx (aadressiga xxx) ja kohustada teda andma see korter xxx valdusesse kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
4.Mõista xxx xxx kasuks välja leppetrahv 75 600 krooni. Hagiavalduse kohaselt oli kostjal elamuühistu ees võlgnevus. Pooled ja elamuühistu sõlmisid 12.09.2005.a notariaalselt tõestatud lepingu korteriomandi üleandmiseks, korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks ja asjaõiguslepingud. Lepingu esemeks oli elamuühistule kuuluv xxx asuv korteriomand, mille reaalosaks on xxx nr 5. Lepingu alusel tasus hageja kostja eest tema võla summas 37 000 krooni elamuühistule ning elamuühistu võõrandas korteriomandi tasuta kostjale. Hageja tasus 12.09.2005.a notari pangakontole 37 000 krooni, notar kandis nimetatud summa elamuühistu pangakontole ning kostja kanti 27.09.2005.a omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja kohustus sõlmima hagejaga asjaõiguslepingu korteriomandi omandi üleandmiseks kostjalt hagejale hiljemalt 13.12.2005.a. Hageja teatas kostjale, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub 12.12.2005.a. Teist korda kutsus hageja kostjat asjaõiguslepingut sõlmima 28.12.2005.a. Kostja ei ole asjaõiguslepingut hagejaga sõlminud. Lepingu p 5.4 leppisid hageja ja kostja kokku, et kui hageja leiab enne asjaõiguslepingu sõlmimist kostjale sobiva korteri, tasaarvestatakse tasumata ostuhind 600 000 krooni nimetatud korteri ostuhinnaga tingimusel, et hageja sõlmib kostjaga hiljemalt 31.12.2005.a nimetatud korteri omandi üleandmise lepingu. Kui kostja ei ole hageja poolt pakutud korteriga nõus, tasub hageja kostjale 600 000 krooni rahas. Hageja pakkus kostjale erinevaid kortereid, kuid kostja ei olnud pakutuga nõus ning hageja kandis 12.12.2005.a maksekorraldusega 600 000 krooni notari arvelduskontole. Kostja tegi 12.12.2005.a notari juures avalduse 12.09.2005.a sõlmitud lepingu tühistamiseks. 12.12.2005.a avaldus tuleb tunnistada kehtetuks järgmistel põhjustel:
1.Tehing ei ole tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kostja ei ole 12.12.2005.a avalduses ebasoodsaid tingimusi nimetanud. Kostja väited on paljasõnalised ja tõendamata. Pooled olid sõlminud juba sama sisuga lepingueelsete läbirääkimiste protokolli.
2.Lepingu sõlmimisel ei esinenud pettust. Kostja ei ole nimetanud ega põhjendanud ühtegi asjaolu, mida hageja talle väidetavalt avaldas või millest ta teatamata jättis. Hagejal ei olnud kohustust, vaid õigus pakkuda kostjale teist korterit. Väide, et hageja ei ole kostjale tasunud 163 000 krooni, ei tõenda ebasoodsaid tingimusi ega pettust. Notar selgitas kostjale õigust nõuda kirjaliku tõlke koostamist, kuid kostja loobus selle nõudmisest.

Seega on hageja täitnud oma 12.09.2005.a sõlmitud lepingu kohased kohustused ning lepingu ülesütlemise avaldus on kehtetu. Hageja palub kohustada kostjat tegema tahteavaldus korteriomandi üleandmiseks ning kohustada kostjat üle andma ka korteri valdus. 12.09.2005.a lepingu p 4.1 kohaselt pidi kostja lepingu eseme otsese valduse hagejale üle andma hiljemalt 2 nädala jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimise päevast. Nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel on hageja õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0.025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Lepingu p 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 13.12.2005.a ja seega pidi kostja andma hagejale korteri otsese valdus üle hiljemalt 28.12.2005.a. Kuna kostja ei ole oma kohustust täitnud, palub hageja kostjalt välja mõista leppetrahvi 0.025% ostuhinnast päevas kokku 75 600 krooni.

KOSTJA VASTUVÄITED

xx vaidles hagiavaldusele vastu ning palus jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt oli kostja soov vahetada xxx asuv korter väiksema vastu ja katta vahetusest tuleneva hinnavahe arvelt oma võlgnevus elamuühistu ees. Hageja lubas korraldada korteri vahetuse ja tasuda elamuühistule võla. Pooled sõlmisid 30.08.2005.a lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, mille objektiks oli xxx asuva korteri müük. Pooled leppisid kokku tehingu hinnas 635 372.55 krooni, millest 35 372.55 kr läheb kostja võla kustutamiseks elamuühistule ning 600 000 kr tasutakse kostja omandisse Tallinnas asuva 2-toalise korteriomandi üleandmisega. Seega nähtub ka lepingueelsete läbirääkimiste protokollist kostja soov vahetada oma korter väiksema vastu. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus sai hagejale teatavaks, et kostja ei valda piisavalt eesti keelt, ei ole võimeline kokkuleppe sisust aru saama ega suuda oma õiguste eest seista. Et kindlustada kiire tehingu sõlmimine ning võttes arvesse toimuvat hinnatõusu, pakkus hageja kostjale, et lepingusse pannakse kirja suurem tehingu hind. Kostja nõustus sellega. Notari juures kostjale lepingut ei selgitatud ega tõlgitud. Päev pärast notari juures käimist laskis kostja tütrel lepingu ära tõlkida ning selgus, et lepingu järgi oli kostja saanud kätte 163 000 krooni. Tegelikult kostja seda raha saanud ei ole. Kostja tegi 12.12.2005.a notari juures võlaõigusliku müügilepingu tühistamise avalduse, kuna korteri võlaõiguslik müügileping sõlmiti pettuse mõjul – kostja ei ole saanud 163 000 krooni. Samuti kasutas hageja ära raskeid asjaolusid, s.t hageja võlga elamuühistu ees, kostja rasket majanduslikku olukorda, kostja teadmatust, eesti keele oskamatust ja kogenematust. Hageja kallutas kostjat tehingut sõlmima kostjale ebasoodsatel tingimustel. Kostja pidanuks vabastama oma korteri ilma asenduskorterit saamata, milles seisnes kogu tehingu mõte kostja jaoks. Hageja lõi kostjas pettekujutelma, et asenduskorteri leidmine oli hageja kohustus, mitte õigus. Tühise tehingu alusel ei ole võimalik vaidlusaluse korteri omandi ülekandmine hagejale. Kuna hageja ei ole nõudnud kostjalt 37 000 krooni tagastamist ning kostja ei ole sellest ka keeldunud, ei saa kostja käitumist pidada pahatahtlikuks. 12.12.2005.a avalduses teatas kostja hagejale, et ei anna lepingu eset hagejale üle. Tulenevalt VÕS § 105 oli kostja keeldumine õigustatud. Kostja palus hageja nõutud leppetrahvi vähendada, võttes arvesse kostja majanduslikku seisundit ning asjaolu, et kostjal pole võimalik soetada samaväärset asenduselamispinda.

VASTUHAGI TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

xxx esitas vastuhagi, milles palub nõuda xxx välja xxx kasuks põhivõlgnevus 163 000 krooni ning viivised 18 582 krooni. Vastuhagiavalduse kohaselt oli 12.09.2005.a sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu järgi hageja tasunud kostjale lepingu sõlmimise päevaks 163 000 krooni. Tegelikult ei ole kostja seda raha

saanud. Nimetatud summa tasumine oleks pidanud toimuma ajavahemikus 30.08.2005.a kuni 12.09.2005.a. Hageja väited summa tasumise kohta sularahas saaksid olla kinnitatud vaid rahalise kohustuse täitmise kirjaliku kviitungiga, mida aga hagejal ei ole. On kaheldav, et hageja tasus kostjale sularaha ilma kviitungit või muud kinnitust nõudmata. Ka sularahas tasumisel korral oleks pidanud jääma hagejal niivõrd suure summa omamise kohta kuhugi jälg. Kuna hageja ei ole oma lepingus märgitud kohustust täitnud, on kostjal VÕS § 101 alusel õigus nõuda kohustuse täitmist ning viiviseid. Vaidlusalune summa pidi olema tasutud 12.09.2005.a, hageja on tasumisega viivituses olnud 529 päeva. Lepingu p 3.4 kohaselt on viivise määraks 0.025% tähtajaks tasumata summalt päevas ning kostja nõuab viiviste 18 582 krooni väljamõistmist.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE

Hageja vaidles vastuhagile vastu ja nimetas ebaõigeks kostja väidet, et hageja ei ole kostjale kunagi 163 000 krooni tasunud. Kuna lepingueelsete läbirääkimiste ning notariaalse lepingu sõlmimise vahele jääval ajal oli hind tõusnud ning hinnatõus pidi jätkuma, suurendasid pooled notariaalses lepingus korteri müügihinda, võrreldes läbirääkimistega. Kostja kinnitas notariaalse lepingu p 3.1 allkirja andmisega, et on hagejalt 163 000 krooni saanud. Lepingus ei ole sätestatud kostja õigust nõuda viiviseid.

KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt ja vastuhagi jätta rahuldamata. Kohus loeb esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks järgmise asjaolud:

1.xxx ja xxx allkirjastasid 30.08.2005.a lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, mille kohaselt xxx pidi müüma xxx
2.xxx ja elamuühistu xxx sõlmisid 12.09.2005.a notariaalse korteriomandi üleandmise lepingu, korteri võlaõigusliku müügilepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks ja asjaõiguslepingud (tl 14-22). Nimetatud lepingu kohaselt: a. elamuühistu xxx võõrandas vaidlusaluse korteriomandi tasuta xxx; b. xxx müüs korteriomandi hinnaga 800 000 krooni xxx; c. müügihinnast 37 000 krooni oli hageja tasunud notarikontole ning notar edastas raha elamuühistule xx (tl 24, 25), 163 000 krooni oli hageja kostjale tasunud enne käesoleva lepingu sõlmimist ning 600 000 krooni pidi hageja tasuma kostjale hiljemalt 2 päeva enne asjaõiguslepingu sõlmimist; d. hageja ja kostja pidid sõlmima asjaõiguslepingu xx korteri omandiõiguse xxx üleandmiseks hiljemalt 13.12.2005.a.
3.xxx kanti 27.09.2005.a kinnistusraamatusse xxx omanikuna (tl 23).
4.xxx tasus 12.12.2005.a notari deposiiti 600 000 krooni (tl 26, 27) ning kutsus kostjat notariaalset asjaõiguslepingut sõlmima (tl 28-33).
5.xxx tegi 12.12.2005.a notariaalse avalduse hageja ja kostja vahel 12.09.2005.a sõlmitud müügilepingu tühistamiseks TsÜS § 97, § 98 lg 1 ja § 94 alusel seoses pettuse ja raskete asjaolude ärakasutamsega (tl 10-13, 61-64).
1.12.09.2005.a sõlmitud lepingu kehtivus Hagiavalduse lahendamiseks peab kohus analüüsima, kas 12.09.2005.a tehtud tehing on kehtiv või mitte, s.t kas kostja nimetatud asjaolud on tehingu tühistamise aluseks. Kostja on esitanud tehingu tühistamise avalduse ebasoodsatel tingimustel sõlmimise (TsÜS § 97) ja pettuse (TsÜS § 94) tõttu. 1.1 Raskete asjaolude ärakasutamine TsÜS § 97 kohaselt võib tehingu teinud füüsiline isik tühistada tema poolt äärmiselt ebasoodsatel tingimustel tehtud tehingu, mille tegemisel teine pool kasutas ära tema erakorralisi vajadusi, sõltuvussuhet, kogenematust või muid selliseid asjaolusid.

Riigikohus on leidnud 22.10.2002. otsuses nr 3-2-1-108-02, et laenulepingu liigkasuvõtjalikuks ja kehtetuks lugemiseks ei piisa üksnes sellest, et tehing on tehtud ebasoodsatel tingimustel, vaid oluline on tuvastada ka poole raske olukord lepingu sõlmimisel ja teise poole liigkasuvõtjalik käitumine. Kohus leiab, et sarnaselt Riigikohtu lahendis käsitletud situatsiooniga on TsÜS § 97 rakendamise eelduseks, et tehing on tehtud ebasoodsatel tingimustel, kostja olukord lepingu sõlmimisel oli raske ning ja hageja kasutas kostja rasket olukorda ära. Kostja ei ole tõendanud, et tehing on tehtud tema jaoks ebasoodsatel tingimustel. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p 3.3 nähtuvalt leppisid pooled kokku, et hagejal on õigus tasuda lepingu hinnast 600 000 krooni, andes raha maksmise asemel kostja omandisse Tallinnas asuva 2-toalise korteriomandi. Kostjal on kohustus taolist makseviisi aktsepteerida. Ka poolte vahel 12.09.2005.a sõlmitud notariaalse võlaõigusliku müügilepingu p 5.4 kohaselt lepivad pooled kokku, et kui hageja leiab enne asjaõiguslepingu sõlmimist kostjale sobiva korteri, tasaarvestatakse ostuhinna tasumata osa hageja poolt leitud korteri ostuhinnaga. Kui kostja ei ole hageja pakutud korteriga nõus, on hageja kohustatud ostuhinna tasuma rahas. Seega nähtub mõlemast lepingust, et hagejal oli õigus, mitte kohustus, kostjale raha maksmise asemel pakkuda talle vastu teist korterit. Kohus peaks ebamõistlikuks ning mõlemat poolt koormavaks, kui hagejal oleks olnud kohustus leida korter, mis kostjale sobib. Kuna uue korteri ostuhind ei sõltu eelduslikult sellest, kas korteri otsib hageja või kostja, pidi ka kostjal olema võimalik otsida omale sobiv korter ning tasuda selle eest hagejalt saadud rahaga. Asjaolu, et kostja ise korterit ei otsinud ning lootis hageja peale, ei ole piisav ebasoodsate tingimuste tuvastamiseks. Kostja kohustus korter pärast selle müüki vabastada ei ole käsitletav ebasoodsa tingimusena. Korteri müügilepingu puhul on tegemist tavapärase tingimusega. Kostja ei ole TsÜS § 97 rakendamise eeldusena tõendanud ega näidanud, et korteri ostuhind oli liialt madal. Riigikohus on leidunud 08.03.2004.a lahendis nr 3-2-1-22-04, et TsÜS § 97 kohaldamisel ei ole tähtsust, kas keelt mittevaldaval isikul oli võimalik otsida endale tõlk. Ka kokkuleppe tõlkimine ei välista selle kehtetuks tunnistamist TsÜS § sätestatud asjaoludel. Seega ei ole raskete asjaolude esinemisel oluline, kas kostja sai lepingut sõlmides lepingu tekstist aru – rasked asjaolud võivad esineda või mitte esineda hoolimata tõlgi olemasolust. Kostja ei ole ka tõendanud oma rasket olukorda ega asjaolu, et kostja kasutas seda ära. Kostja seletuste kohaselt oli enne lepingu sõlmimist kostjal võlg elamuühistu ees ning kostja ülalpidamisel on tema invaliidist ema. Kostja on pensionär. Kohus leiab, et ka need kostja esitatud asjaolud ei anna alust tehingu tühistamiseks TsÜS § 97 alusel. Kostja sai lepingu sõlmimise tulemusena enda omandisse 3-toalise korteri, tema võlg elamuühistu ees sai tasutud ning asjaõiguslepingu sõlmimisel saadud raha eest oleks kostja võinud soetada endale korteri, mis oleks olnud tema omandis. Kostja invaliidist emal on iseseisev sissetulek. Kostja ei olnud olukorras, kus ta oleks olnud raskete asjaolude tõttu sunnitud kostjaga lepingu sõlmima. Kostjal oli võimalik pöörduda mõne kinnisvarabüroo poole või otsida teine ostja korterile ajalehekuulutuse tõttu. Kostja väidetud rasket olukorda hinnates arvestab kohus ka asjaoluga, et hageja pakkus kostjale korterit, kuid kostjale see korter ei sobinud. Hageja pakkus kostjale kohtumenetluse kestel 890 000 kroonise turuhinnaga korterit, mille eest hageja oleks olnud valmis tasuma, kuid kostjale ka see korter ei sobinud. Kostja on viidanud asjaolule, et hageja pakutud summa eest ta enam elamisväärset korterit ei leia. Kohus leiab, et kui kostja on tehingu tulemusel raskes olukorras, on ta selle olukorra tekitanud ise, venitades asjaõiguslepingu sõlmimisega. Hageja ei pidanud lepingust tulenevalt kandma korterite hinnatõusu riski. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjal ei ole alust tühistada tehingut raskete asjaolude ärakasutamise tõttu. 1.2 Pettus

TsÜS § 94 lg 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isikut tehingut tegema. Kostja on nimetanud pettuseks asjaolu, et 12.09.2005.a lepingu järgi oli kostja saanud hagejalt enne lepingu sõlmimist 163 000 krooni, kuid tegelikult kostja seda summat saanud ei ole. Kostjale tuli nimetatud summa saamine üllatusena. Kohus leiab, et kostja väide ei anna alust tehingu tühistamiseks TsÜS § 94 alusel. Kostja ei ole näidanud, et 163 000 krooni saamine kostja poolt kirjutati lepingusse eesmärgiga kallutada kostjat tehingut tegema. Vastupidi – kostja väidab, et tema selle summa saamisest midagi ei teadnud, kuna lepingut talle notari juures ei tõlgitud. Seega oleks kostja sõlminud lepingu ka ilma selle punkti lepingusse kirjutamiseta. Kostjal tekib õigus nõuda hagejalt nimetatud summa väljamõistmist, kuid ta ei saa pettuse alusel tehingut tühistada. Kostja ei saa pettuse alusel tehingu tühistada ka põhjendusega, et tema tahe oli suunatud korteri vahetuslepingu sõlmimisele. Nii lepingueelsete läbirääkimiste protokollist kui võlaõiguslikust müügilepingust nähtuvalt oli hagejal õigus, mitte kohustus pakkuda kostjale vahetuskorterit. Seega ei saa kostja väita, et hageja hoidis teda eksimuses tehingu tagajärgede suhtes. Kostjal oli võimalik lasta omale mõlemad lepingud tõlkida ning ta ise loobus lepingu tõlkimisest notaribüroos. Kui hageja lubas kostjale vahetuskorteri otsida, ei ole see lepingust nähtuvalt ebaõigete asjaolude avaldamine. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tehingu tühistamiseks ei olnud alust ning poolte vahel 12.09.2005.a sõlmitud notariaalne leping on kehtiv. Kohus tunnistab kehtetuks xxx poolt 12.12.2005.a tehtud notariaalse võlaõigusliku müügilepingu tühistamise avalduse.

2.Omandiõiguse üleminek ning korteri üleandmine 12.09.2005.a notariaalse võlaõigusliku lepingu p 5.1 kohaselt lepivad xx ja xxx kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu korteriomandi üleandmiseks xxx hiljemalt 13.12.2005.a. Kuna nimetatud võlaõiguslik leping on kehtiv, on kostjal kohustus sõlmida asjaõigusleping. Hageja ei ole esitanud asjaõiguslepingu sõlmimise nõuet hagiavalduse lõpposas, kuid on esitanud selle nõude hagiavalduses. Kuna hageja kandmine kinnistusraamatusse eeldab asjaõiguslepingu sõlmimist, tuvastab kohus AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja kohustuse teha tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks xxx korteri omandiõiguse üleandmiseks xxx. Pärast asjaõiguslepingu sõlmimist on kostjal kohustus teha tahteavaldus ka korteri omandiõiguse ülekandmiseks. Kostja nõusoleku kinnisomandi ülekandmiseks xxx ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Menetlusökonoomiast lähtuvalt saab hageja nõuda korraga mõlema tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamist, pärast asjaõiguslepingu sõlmimist uue hagiga kohtusse pöördumine ei ole otstarbekas. Kohus tuvastab xxx kohustuse anda nõusolek Tallinna Linnakohtu kinnistusregistri registriossa nr xxx teise jakku omanikuna xxx sisse kandmiseks ning xxx kohta tehtud omanikukande kustutamiseks. Kohus parandab hageja taotluses nimetatud kande jao numbrit ja kande numbrit. Hageja tahe on hagiavaldusest arusaadav. Kuna kohus on tuvastanud, et xxx on kohustatud korteri omandiõiguse üle andma xxx, tuleb 12.09.2005.a lepingu alusel kohustada teda üle andma ka korteriomandi valdust. Lepingu p 4.1 on toodud valduse üleandmise ajaks 2 nädalat asjaõiguslepingu sõlmimise päevast, kohtus on hageja pikendanud seda aega kolmele kuule kohtuotsuse jõustumisest. Kohus kohustab AÕS § 68 alusel kostjat vabastama xxx andma korteri xxx valdusesse kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
3.Leppetrahv Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahvi 75 600 krooni. Leppetrahvi väljamõistmise eelduseks on, et kostja on lepingut rikkunud ning et hageja teatas kostjale leppetrahvi nõudest.

Hageja on õigesti leidnud, et tulenevalt 12.09.2005.a lepingu p 5.1 ja 4.1 pidi kostja andma hagejale korteri otsese valduse üle hiljemalt 28.12.2005.a. Poolte vahel ei ole vaidlust asjaolu osas, et kostja ei ole korteri valdust üle andnud ja seega on kostja korteri võlaõiguslikku müügilepingut rikkunud. Lepingu p 4.1 kohaselt oli hagejal õigus nõuda kostjalt valduse üleandmise viivitamisel leppetrahvi 0.025% ostuhinnast iga päeva viivitatud eest. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks teatanud kostjale mõistliku aja jooksul, et ta nõuab leppetrahvi tasumist. Kostja väitis, et esimene leppetrahvinõue esitati alles kohtumenetluse käigus. Hageja esindaja seletuste kohaselt tehti temale teadaolevalt esimene leppetrahvihoiatus 08.11.2006.a, kuid leppetrahvi esitamise tähtaeg peatus hagi esitamisega. Hageja leidis, et hagejal tekkis leppetrahvi esitamise õigus lepingu sõlmimisest keeldumisel. Kohus leiab, et hageja viimane väide on ebaõige. Kostja tegi 12.12.2005.a avalduse müügilepingu tühistamiseks, kuid kuna korteri valduse pidi üle andma alles 28.12.2005.a, tekkis hagejal alates sellest ajast leppetrahvi nõudmise õigus. Kohus leiab, et leppetrahvi nõudmine ei peatunud TsÜS § 160 alusel hagi esitamisega 16.02.2006.a, kuna hageja ei esitanud esialgses hagiavalduses leppetrahvi väljamõistmise nõuet. Hagi esitamisel ei saa peatuda kõikvõimalike pooltevaheliste suhete aegumised. VÕS § 159 lg 2 mõtteks on tõkestada õiguste kuritarvitamine leppetrahvi nõude esitamisele ajalise piiri seadmisega ning kaitsta võlgnikku. Kostjal peab olema õigus ette näha, mida tema poolne lepingurikkumine kaasa toob. Leppetrahvi esitamist menetluse kestel saaks pidada mõistlikuks, kui kostja oleks pakkunud hagejale kompromissi otsimise võimalusi, püüdnud rikkumist heastada ning hagejal oleks lootus, et kostja lepingut täidab. Antud juhul kostja seda teinud ei ole. Kuna hageja esitas leppetrahvi nõude alles 10.01.2007.a, leiab kohus, et leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Hageja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda ning hagi tuleb jätta selles osas rahuldamata.

4.Vastuhagi xx palub vastuhagis xx välja mõista 12.09.2005.a lepingus märgitud, kuid saamata jäänud 163 000 krooni ning viivised 18 582 krooni. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et ta ei ole nimetatud summat saanud. Kostja kinnitas oma allkirjaga 12.09.2005.a notariaalse lepingu p 3.1, et ta on saanud hageja käest enne lepingu sõlmimist 163 000 krooni. Ükski seadus ei näe ette, et hageja oleks pidanud raha üleandmisel kostjalt võtma ka kviitungi või kirjaliku teatise raha saamise kohta. Raha ülendamine ilma selle koheselt dokumenteerimiseta oli hageja risk. Kuna kostja kinnitas oma allkirjaga notari juures, et ta on raha kätte saanud, on tõendamise koormus üle läinud ning kostja peaks tõendama, et ta ei ole raha saanud. Kostja ei ole seda tõendanud ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on rahuldanud hageja esialgse nõude täielikult, jätnud leppetrahvi väljamõistmise nõude rahuldamata ning kostja vastuhagi rahuldamata. Kohus leiab eeltoodu alusel, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel 30% ulatuses hageja ning 70% ulatuses kostja kanda. Pooled võivad nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja