Võlaõigus › Võõrandamislepingud

punktis 2.1.1, et kahepereelamu suhtes ei ole vaidlusi ning sellel ei lasu kolmandate isikute õigusi, millest müüja ei ole hagejat informeerinud. Hageja ei ole käesoleva ajani saanud kahepereelamu valdust, kuna selle ühes korteris elab V. V, kellel puudub hagejaga igasugune lepinguline või lepinguväline võlasuhe. Kuigi hageja pidi müügilepingu alusel saama kahepereelamu omandi ja väljanõudeõiguse, ei ole tal võimalik V. Vd välja tõsta. Tallinna Linnakohus rahuldas 05.11.2003 kohtuotsusega AS B-Lay hagi V. V eluruumist väljatõstmiseks. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30.06.2004 otsusega V. V apellatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 20.12.2004 otsusega kohtuasjas nr 3-2-1-151-04 Tallinna Ringkonnakohtu 30.06.2004 otsuse. Riigikohus leidis, et V. V on HF Liisingu AS-le (likvideerimisel) tühise lepingu alusel maksnud 814 238,63 krooni ja viimane on V. Vle üle andnud kahepereelamu valduse. Hageja hinnangul tuvastas Riigikohus V. V õiguse vallata kahepereelamut, kuni kostja ei maksa talle tagasi tühise tehingu alusel saadud 814 238,63 krooni. Eeltoodust lähtuvalt saatis Riigikohus asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Tallinna Ringkonnakohus jättis oma 12.05.2005 otsusega hageja hagi V. V eluruumist väljatõstmiseks rahuldamata. Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et V. Vle tagasitäitmise võlasuhtest tulenev õigus vallata kahepereelamut (kuni kostja pole talle makstut tagastanud) kehtib ka hageja kui uue omaniku suhtes. Hagiavalduse kohaselt ei teavitanud kostja hagejat V. V õigusest kahepereelamu valdusele, mis välistab hageja valduse, kasutamise ja väljanõudeõiguse teostamise võimaluse nimetatud kahepereelamule. V. V valduse ja kasutamise õiguse säilimist kahepereelamu omandi ülemineku järel ei seatud müügilepingu tingimuseks. Kuna V. V valdus kahepereelamule välistab hageja võimaluse teostada omaniku õigusi, s. t vallata ja kasutada kahepereelamut, leidis hageja, et kostja on rikkunud müügilepingu põhitingimust, mis seisnes omandi üleandmises hagejale koos väljanõudeõiguse loovutamisega. Müügilepingu põhitingimuste rikkumisest tulenevalt on kostja kohustatud välja andma hagejale valduse ja kahepereelamu väljanõudeõiguse väärtuse, milleks on 814 238,63 krooni. Kostja on keeldunud likvideerimismenetluses hageja nõuet tunnistamast, viidates aegumisele. Hageja nõue ei saa olla aegunud, sest aegumistähtaeg hakkas kulgema Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2005 otsuse tegemisest, millest hageja sai teada, et tal ei ole V. V suhtes elamu valduse väljanõudeõigust ehk ta ei saa teostada kostjaga müügilepingus kokkulepitud õigusi lepingu tingimuste kohaselt. Väljanõudeõiguse tekkimine hagejal sõltub kostja kohustuse täitmisest V. V ees, ent kostja ei ole 814 238,63 krooni V. Vle tagasi maksnud ega avaldanud kavatsust seda tulevikus teha. Seega peab kostja hüvitama hagejale lepingu nõuetekohase täitmise võimatusega tekkinud kahjuna väljanõudeõiguse väärtuse. Tuginedes eeltoodule ja VÕS §-le 100, § 100 lg 1 p-le 1 ja § 108 lg-le 2, palus AS B-Lay HF Liisingu AS-lt (likvideerimisel) välja mõista 814 238,63 krooni. Kostja vastuväited Kostja leidis, et asjas tuleb kohaldada aegumist ning palus jätta hagi aegumise tõttu rahuldamata. Hagiavalduse kohaselt tuleneb hageja nõue 17.07.2002 sõlmitud müügilepingust ning kostja on väidetavalt rikkunud sellest lepingust tulenevaid kohustusi. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ning sama seaduse § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude

2(6)

sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tulenevalt TsÜS § 147 lg-st 2 muutub nõue sissenõutavaks ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Hagejal oli kostja hinnangul õigus nõuda müügilepingu täitmist alates selle sõlmimisest (s. o 17.07.2002). Nimetatud kuupäevale järgnevast päevast hakkas kulgema ka TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg. Aegumistähtaeg lõppes seega 17.07.2005, hageja on aga kohtusse pöördunud 21.02.2006. Kostja vaidles vastu hageja tõlgendusele, mille kohaselt algas aegumistähtaeg Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2005 otsuse tegemisest, milles tuvastati V. V õigus kahepereelamut vallata ja kasutada. Kostja vaidles hagile vastu ka sisuliselt. Kostja hinnangul ei ole ta müügilepingut rikkunud. Samuti ei tulene müügilepingust kostjale kohustust maksta hagejale 814 238,63 krooni. Hageja on vääralt tõlgendanud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi ülalosundatud 20.12.2004 otsust ja Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2005 otsust ning teinud lahenditest ebaõigeid järeldusi. 23.08.2006 eelistungil esitas kostja TsMS § 449 lg-le 3 tuginedes taotluse aegumise vastuväite osas vaheotsuse tegemiseks. Hageja toetas kostja eelnimetatud taotlust. Kohus rahuldas kostja taotluse vaheotsuse tegemiseks protokollilise määrusega. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 12.09.2006 otsusega hagi rahuldamata aegumise tõttu. Kohus leidis, et kostja taotlus aegumise kohaldamiseks kuulub rahuldamisele ning seega puudub alus hagi rahuldamiseks. Otsuse põhjenduste kohaselt on hageja esitanud kostja vastu nõude, tuginedes 17.07.2002 sõlmitud müügilepingu väidetavale rikkumisele ning nõudes kostjalt sisuliselt müügilepingu täitmist. Hageja hinnangul on tegemist müüdud asja varjatud puudusega (toimiku lk 137-138). 01.07.2002 jõustunud TsÜS § 142 lg 1 kohaselt võib kohustatud isik pärast nõude aegumist keelduda oma kohustuse täitmisest. Kooskõlas TsÜS §-ga 143 võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. TsMS § 449 lg-st 3 tulenevalt võib kohus muu hulgas teha vaheotsuse aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle kohta vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. Lepingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1 kolm aastat. Sama seaduse § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist, algab teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest. Nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist (TsÜS § 147 lg 2). Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 kohaselt asja üleandmisest ostjale. Viimatinimetatud säte ei ole aga käesoleval juhul rakendatav, kuna pooled on 17.07.2002 sõlmitud müügilepingus kokku leppinud valduse üleandmise asendamises väljanõudeõiguse loovutamisega hagejale. Lähtuvalt hagiavalduses väidetust on kostja rikkunud 17.07.2002 sõlmitud müügilepingu punkti 4.2, milles nähti ette kahepereelamu väljanõudeõiguse

3(6)

loovutamine hagejale vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 93. Sama lepingupunkti kohaselt loeti väljanõudeõiguse loovutus toimunuks lepingu sõlmimisega, s. t allakirjutamisega lepinguosaliste poolt. Nimetatud asjaolust lähtuvalt leidis kohus, et hageja väidetav nõue muutus sissenõutavaks lepingu sõlmimise ajahetkest, s. o 17.07.2002. Arvestades TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatut, lõppes aegumistähtaeg seega 17.07.2005 (TsÜS § 136 lg 2), käesoleva kohtumenetluse esemeks olev hagi saabus aga kohtusse 22.02.2006 (postitatud 21.02.2006). Seega on hagiavalduses esitatud nõue aegunud. Kohus leidis, et poolte vahel 17.07.2002 sõlmitud müügilepingu täitmisnõude tekkimine ega ka selle sissenõutavaks muutumine ei saa sõltuda Riigikohtu tsiviilkolleegiumi poolt 20.12.2004 kohtuasjas nr 3-2-1-151-04 tehtud otsusest või Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2005 otsusest. Kumbki kohtulahenditest ei tekita ega muuda iseenesest poolte vahel 17.07.2002 sõlmitud müügilepingust tulenevaid õigusi või kohustusi. Kõnealustes kohtuotsustes on leitud, et V. Vl on õigus keelduda kahepereelamus asuva korteri valduse üleandmisest kuni tühise tehingu alusel korteri omandamiseks tasutud raha tagastamiseni ning et nimetatud õigus kehtib ka AS B-Lay kui korteri uue omaniku suhtes. Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg-te 3 ja 4 kohaselt tuli tühiseid tehinguid vaadelda kehtetutena algusest peale ning neid ei pidanud täitma. Sama põhimõte tuleneb ka kehtiva TsÜS § 84 lg-st 1. Seega ei sõltu tühise tehingu kehtivus iseenesest vastavasisulise kohtulahendi olemasolust. Seejuures ei tulene kummastki ülalnimetatud kohtulahendist ka kostja kohustust tasuda hagejale 814 238,63 krooni. Hageja poolt esitatud käsitlus ei ole kohtu hinnangul kooskõlas aegumise instituudi mõtte ja eesmärgiga tagada käibekindlus ja õigusrahu eraõiguslikes suhetes. Lähtudes hageja poolt väidetust võiks ka iga järgmine poolte vahel sõlmitud lepingut puudutav kohtulahend selle tegemise ajahetkest sõltumata tekitada võlausaldajale uusi (sissenõutavaid) nõudeid. Iseenesest ei saa õiguslikult põhjendatuks lugeda ka aegumistähtaja alguse määratlemist eelpool käsitletud Tallinna Ringkonnakohtu otsuse tegemise kuupäevast (12.05.2005) lähtudes. Selle lahendi teatavakstegemise ajal kehtinud TsMS § 241 lg 7 kohaselt jõustus ringkonnakohtu otsus pärast kassatsioonkaebuse esitamise tähtaja möödumist. Viimatinimetatud asjaolul puudub aga aegumise kohaldamise seisukohast käesolevas asjas tähtsus. Kohtule ei ole teada asjaolusid, mis annaksid aluse käesolevas vaidluses tsiviilseadustiku üldosa seaduse 10. peatüki 5. jaos sätestatu kohaldamiseks (aegumise katkemine ja peatumine). Tulenevalt hagi rahuldamata jätmisest aegumise tõttu jättis kohus tähelepanuta hageja esitatud väited ja tõendid nõudeõiguse olemasolu ning võimaliku nõude suuruse kohta ega pidanud vajalikuks analüüsida kostja esitatud muid vastuväiteid hagile peale aegumise vastuväite. Maakohus märkis siiski, et 17.07.2002 kehtinud AÕS § 116 lg 2 p-st 2 tulenevalt ei pruugi hageja olla kaotanud elamu väljanõudeõigust, samuti ei saa välistada poolte lepinguvälisest võlasuhtest tekkida võivaid nõudeid seoses V. V valduses oleva korteriga. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 12.09.2006 otsuse täielikult ja teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 814 238,63 krooni. Apellant palub jaotada menetluskulud selliselt, et HF Liisingu AS-lt (likvideerimisel) mõistetakse AS B-Lay kasuks välja viimase poolt kantud menetluskulud.

4(6)

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole hageja nõue aegunud järgmistel põhjendustel. Hageja ja kostja leppisid 17.07.2002 müügilepingu punktis 3.1 kokku Tallinnas X asuva kahepereelamu müügihinnas 2 000 000 krooni. Müügilepingust nähtuvalt ei sisaldanud müügihind hageja võimalikku kohustust või riski tasuda V. Vle viimase poolt tühise lepingu täitmiseks kostjale makstud 814 238,63 krooni. Alles ja üksnes Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20.12.2004 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-151-04 ja Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2005 otsuse tegemisest laienes V. V tagasitäitmise nõue summas 814 238,63 krooni ka hageja kui kahepereelamu uue omaniku suhtes. Alates Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2005 otsuse tegemisest sattus müügilepingu punktist 4.2 tuleneva hageja väljanõudeõiguse omandamine (lepingu eseme valduse üleandmine) sõltuvusse V. Vle täiendava 814 238,63 krooni tasumisest lisaks ostuhinnale. Seega ei ole hageja nõue aegunud, kuna ta sai 12.05.2005 teada oma nõudeõigusest kostja vastu. TsMS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hageja nõue tuleneb pooltevahelisest 17.07.2002 ostu-müügilepingust, mida kostja on rikkunud. Hageja on kohustatud täitma kostja kohustuse V. V ees, selleks et tal oleks võimalik teostada omaniku õigust kahepereelamut vallata, kasutada ja käsutada. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on õigus asja vallata omandiõiguse osa. Lepingu punktide 1.1 ja 4.1 järgi pidi kostja (müüja) tagama hagejale kahepereelamu omandi üleandmise, mis kostja tegevusetuse tõttu on alates osundatud kohtulahendite tegemisest seatud sõltuvusse tingimusest, mida pooled ostu-müügilepingus kokku ei leppinud. Valduse üleandmine oli lepingus kokku lepitud väljanõudeõiguse loovutamisena. Kostja võttis endale lepinguga kohustuse tagada, et hageja saab reaalselt teostada asja valduse väljanõudeõigust V. V vastu. Kahepereelamu müügilepingu tingimuseks ei seatud seda, et V. Vl säilib kahepereelamu valdamise õigus pärast elamu võõrandamist hagejale ning nimetatud asjaolu ei olnud kahepereelamu müügihinna määramise aluseks. Samuti ei nähtu kõnealusest müügilepingust, et kostja ja V. V vahel on tagasitäitmise võlasuhe, mis tuleneb kapitalirendi liisingulepingu (järelmaksuga ostu-müügilepingu) tühisusest. Hageja ei ole kunagi sõlminud kostjaga kokkulepet nimetatud võlakohustuse ülevõtmiseks. Järelikult peab kostja hüvitama hagejale ostu-müügilepingu mittekohase täitmisega tekkinud kahju, mille väärtuseks on elamu valduse väljanõudeõiguse hind 814 238,63 krooni. Hageja jääb esimese astme kohtus esiletoodud seisukoha juurde, et tema õigus nõuda kostjalt 17.07.2002 ostu-müügilepingu nõuetekohast täitmist, milles sisaldub kahepereelamu omandiõiguse, sealhulgas valduse väljanõudeõiguse üleminek, tuleneb VÕS §-st 100, § 100 lg 1 p-st 1 ja § 108 lg-st 2. Seega tuleks hagi rahuldada. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja käsitlus vaidlusest langeb kokku Harju Maakohtu 12.09.2006 otsuses toodud seisukohaga, mida kostja ei pea vajalikuks korrata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Maakohus on otsust seaduse nõuete kohaselt põhjendanud ning otsus on vastavuses esitatud tõenditega. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega ka menetlusõigusnormi rikkumist, mis oleks aluseks otsuse tühistamisele. Kuivõrd kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga nõude aegumise osas, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda otsuses olevaid põhjendusi.

5(6)

Apellandi väitele nõude aegumistähtaja kulgemise alguse kohta on maakohus vastanud. Kolleegium nõustub otsuses oleva seisukohaga, et nõude aegumist ei saa arvestada kohtulahendist, vaid nõude aegumine oleneb hagiesemest ning tulenevalt TsÜS § 142 lg-st 1 oma õiguste kaitseks tuleb kohtusse pöörduda seaduses ettenähtud aja jooksul. Maakohus tuvastas, et hageja nõue tuleneb pooltevahelise müügilepingu tingimuse rikkumisest kostja poolt. Antud nõude puhul aegumistähtajaks TsÜS § 146 lg 1 järgi on kolm aastat ja aegumise kulgemise algust tuleb arvestada lepingu sõlmimisest 17.07.2002, seega aegumistähtaeg lõppes 17.07.2005. Toimiku materjalide kohaselt hageja pöördus kohtusse 22.02.2006. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kohtusse pöördumise ajaks oli nõue aegunud. Vastaspool taotles aegumise kohaldamist, millest tulenevalt on hagi jäetud põhjendatult rahuldamata aegumise tõttu. Kolleegium leiab, et aegumise tuvastamise korral ei pidanud maakohus hindama tõendeid ning võtma seisukohta nõude põhjendatuse või mittepõhjendatuse kohta. Seetõttu ei võta ka ringkonnakohus seisukohta nõude põhjendatuse osas ning ei pea võimalikuks hinnata apellandi väidet vastustaja poolt müügilepingu tingimuste rikkumise kohta. Apellatsioonkaebuse kohaselt maksis apellant V. Vle 814 238,63 krooni ning esitas selle kohta tõendi, mille vastuvõtmisele vaidles vastustaja vastu. TsMS § 652 lg 3 sätestab uute asjaolude ja uute tõendite esitamise piirangu apellatsioonimenetluses. Seaduse mõtte kohaselt piiratud apellatsioonimenetluse korral uue asjaolu ja uue tõendi esitamine peab olema põhjendatud, selleks peavad esinema mõjuvad põhjused, miks seda esimese astme kohtus ei esitatud, ning oluline põhimõte on see, et uus tõend peab olema vajalik asja õigeks lahendamiseks. Kolleegium leiab, et apellant tõi uue tõendi esitamise kaudu menetlusse uue asjaolu vaidlusaluse 814 238,63 krooni tasumise kohta V. Vle, mis toimus pärast kohtuotsuse tegemist maakohtus. Samas antud tsiviilasjas on tegemist hageja ja HF Liisingu AS-i vahelisest müügilepingust tuleneva vaidlusega ning asjaolu hageja poolt 814 238,63 krooni tasumise kohta pärast maakohtu otsuse tegemist kolmandale isikule V. Vle, ei saa mõjuda kohtulahendile, mis on tehtud pooltevahelises vaidluses esitatud hagi alustel. Eeltoodud summa tasumise korral on hagejal tulenevalt dispositiivsuse põhimõttest õigus otsustada, kas ta esitab tasutud summa tagasinõudmiseks hagi ning kelle vastu ja millisel alusel ta seda teeb. Arvestades eeltoodut, jätab kolleegium tähelepanuta apellatsioonkaebuses toodud eelnimetatud uue asjaolu ning tagastab apellandile uue tõendi. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis kohtuotsus kohtukulude jaotamise osas jääb muutmata ning apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellandi kanda.

Kai Kullerkupp

Mare Merimaa

Ande Tänav

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.