2-06-30823/4 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Varasem menetluse käik. 31.07.2006 esitas PR LB vastu üürikomisjonile avalduse, milles palus tuvastada, et üürileping LB eluruumi XXX, Tallinn kasutamiseks on lõppenud 24.08.2006. Üürikomisjonis oli vastustajaks ka BB. Samuti palus tagastada üüritud asi ja vabastamise korral nad välja eluruumist tõsta. P. R palus ka L. B välja mõista üürivõlg 1800 krooni 2006.a. aprilli, mai ja märtsi eest. Tallinna Üürikomisjoni otsusega rahuldati P. R avaldus täies ulatuses. Sellega ei nõustunud BB ja LB, kes esitasid maakohtule avalduse P. R avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras. Hagimenetluses esitas P. R ka lisaks juba üürikomisjonis läbivaadatud avalduse ka täiendava haginõude L. B vastu: nii lõhutud ukse kui ka eluruumi vabastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Nõuded ja nende põhjendused PRomandas Tallinnas, XXX asuva eluruumi vallasasjana 27.02.2006.a sõlmitud korteri müügilepinguga. 28.03.2007.a. kanti hageja omanikuna kinnistusraamatusse. Nimetatud eluruumi kasutab üürilepingu alusel LB koos abikaasa BB, kellel on ORAS § 12.1 järgi tähtajaline üürileping kehtivusega 29.08.2007.a. L. B peab tasuma üüri eluruumi kasutamise eest 600.- krooni kuus. 24.05.2006.a esitas L B eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, kuna hageja vajab üürilepingu alusel kostjate kasutuses olevat eluruumi tungivalt ise. Lisaks märkis hageja üürilepingu ülesütlemisavalduses, et L. B on rikkunud hageja õigust üüritud eluruumi ülevaatamiseks, samuti et soovib tutvuda eluruumi seisukorraga, et saada vajalikku informatsiooni eluruumi säilitamiseks. Hageja ei ole saanud hinnata eluruumi kasutamisega seotud ohtu tervisele ning võimalust öelda üürileping erakorraliselt üles eluruumi terviseohtlikkuse tõttu. Küttekolde nõuetekohane puhastamata jätmine ning üle viiekümne aasta tagasi paigaldatud elektrijuhtmed võivad reaalsesse ohtu seada nii kostjad kui ka teised majaelanikud. Kostjatel puudub ka hageja nõusolek koera pidamiseks hagejale kuuluvas eluruumis. Kostja LB kui üürnik on teadlikult jätnud tasumata 3 järjestikust üüri makset ehkki hageja on talle esitanud igakuiselt üürikviitungi ning on tuletanud üüri tasumise kohustust meelde 05.04.2006.a ja 19.04.2006.a saadetud tähtkirjadega. Kostjad ei ole kogu üürilepingu kestvuse ajal näidanud üles huvi linnalt elamispinna saamise võimaluse vastu, ainult ühel korral käis LB Kristiine Linnaosa Valitsuse poolt pakutavate asenduspindadega tutvumas ja kirjutas avalduse linnalt korteri üürimiseks, kuid jättis taotlemise protsessi lõpuni viimata, mistõttu jäi kostjal L. B pakutav korter saamata. Hageja teatas kostjatele üürilepingu lõpetamisest ette kolm kuud ja kostjad üürilepingu ülesütlemisavaldust seaduses sätestatud tähtaja jooksul ei vaidlustanud. Hageja leiab, et ülesütlemisavalduses on täidetud kõik ülesütlemisavaldusele esitatavad nõuded ning kinni peetud ülesütlemisavaldusele seadusega kehtestatud tähtaegadest s.t avaldus oli tehtud kolme kuu jooksul eluruumi omandamisest ja seega on üürilepingu lõppemisest ette teatatud 3 kuud. Hageja leiab, et kuna VÕS ei sätesta üürileandja kohustust nimetada põhjused, mis tingivad eluruumi kasutamise tungiva vajaduse üürileandja poolt, siis sellest tulenevalt hageja neid põhjuseid üürilepingu ülesütlemisavalduses ei nimetanud. Kuna L. B ei vaidlsutanud üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, siis eeldas hageja, et kostja 1 nõustus üürilepingu ülesütlemisega.

Hageja pöördus oma õiguste kaitseks Tallinna üürivaidluskomisjoni poole. 28.09.2006.a otsusega nr ÜK-2/70/06 tunnistas Tallinna Üürikomisjon kostjate üürilepingu Tallinnas, XXX asuva eluruumi kasutamiseks lõppenuks 24.08.2006.a ning kohustas kostjaid vabastama hagejale kuuluva eluruumi. Kostjad jätkavad tänaseni hagejale kuuluva eluruumi kasutamist. 21.10.2006.a kell 17.30 kui hageja läks kostjatele isiklikult kätte viima kirja, milles palus veelkord temale kuuluv eluruum vabastada, avastas hageja, et kostjate poolt oli hagejale kuuluva eluruumi uks lõhutud, eluruumi uks seisis avatuna ja eluruum oli jäetud järelevalveta. Tegemist oli 1940.a valmistatud täispuidust originaaluksega, mis on säilinud kõigil selles majas asuvatel korteritel. Hiljem selgus, et kostjad olid ukse võtme kaotanud ja olid sunnitud ukse lõhkuma. Hageja leiab, et sellisest kostjate käitumisest nähtub, et kostjad ei kasuta hageja vara heaperemehelikult. Hageja ütles üürilepingu kostjatega üles, kuna vajab nimetatud eluruumi tungivalt ise. Hageja pojal on kõnehäire ning seoses sellega on tal hädavajalik käia kõneravi lasteaias, kuhu laps suunati Tallinna Haridusameti Laste Nõustamiskomisjoni otsusel. Kõneravilasteaed asub kostjate poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumi vahetus läheduses. Eluruumi asukoht kõneravilasteaia läheduses oli hageja poolt konkreetse elamispinna soetamise peamiseks põhjuseks. Kuid ka elamu omadused – kivimaja, ahjuküte ning gaasikütte võimalus -, milles eluruum asub olid määravad konkreetse eluruumi omandamisel. Samuti eluruumi hageja jaoks sobiv hind. Hageja poeg on käinud kõneravilasteaias juba üle aasta. Hetkel elab hageja koos pojaga sugulaste juures Saue vallas, kust igapäevane bussisõit linna ja tagasi on rahutule lapsele ääretult kurnav. Logopeedi sõnul oleks lapse kõne areng kiirem, kui suudetakse tagada lapse vajadustele vastav kodune elukorraldus. Kostjate poolt eluruumi vabastamisel soovib hageja koos pojaga asuda sellesse eluruumi elama. Hageja arvates on tegemist erakorralise asjaolu ja mõjuva põhjusega, mis lubab üürilepingu üles öelda. Hageja leiab, et kuna kostjad ei ole ka sundüürnikuks oldud aastate jooksul kordagi kasutanud võimalust linnaosa valitsuselt asenduspinna saamiseks, siis on hagejal kõigele eeltoodule tuginedes olemas mõjuv põhjus L. B üürilepingu ülesütlemiseks, mistõttu palub hageja kohtul tuvastada eluruumi XXX, Tallinnas üürilepingu lõppemine 24.08.2006.a. Lisaks palub hageja kohustada kostjaid vabastama hagejale kuuluv eluruum asukohaga XXX, Tallinn ning eluruumi vabastamisest keeldumise korral tõsta kostjad nimetatud eluruumist välja. Vastavalt üürilepingule on L. B kohustatud tasuma eluruumi kasutamise eest hagejale üüri 15/m2 eest s.o kogusummas 600.- krooni kuus. L. B ei ole täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt ning hoolimata hageja poolt saadetud üüriarvetest ja 07.03.2006.a, 05.04.2006.a ning 19.04.2006.a saadetud tähtkirjadest ei ole ta tasunud hagejale üüri 2006.a märtsi-, aprilli- ja maikuu eest. Kostja võlgneb hagejale üüri 1800.- krooni, mistõttu palub kohtul nimetatud üürivõlg LB välja mõista. Hageja on seisukohal, et kuna kostjad ei ole tänaseni hagejale kuuluvat eluruumi vabastanud, siis on hagejal õigus nõuda kostjatelt VÕS § 335 alusel kostjate poolt üüritud asja üleandmisega viivitamise aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokku lepitud üüri, või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse korteri puhul tavaline. Kuna sundüürnike üürilepingujärgse üüri näol on tegemist turuhinnast märkimisväärselt madalama üüriga, siis nõuab hageja eluruumi tagastamisega viivitamise aja eest kahju hüvitisena kostjalt LB üüri turuhinnas, milleks on Kristiine linnaosas asuva 2-toalise ja 40m2 puhul 5000.- krooni kuus. Lähtudes sellest, et üürileping on lõppenud 24.08.2006.a., võttes arvesse, et kostja L. B on perioodil 2006. september kuni märts 2006 kokku tasunud 4200 krooni ja seda et hageja nõuab kahju hüvitist alates septembrist 2006-aprill 2007 igakuiselt 5000 krooni (7*5000=35000), siis

palub hageja 05.04.2007.a kohtule saadetud hagiavalduse täpsustuses kostjalt L. B kahjuhüvitisena välja mõista üüri summas 30800.- krooni (7x5000-4200) Kuna hageja on tuvastanud, et kostjad ei kasuta enda valduses olevat hagejale kuuluvat eluruumi heaperemehelikult – 21.10.2006.a avastas hageja, et nimetatud eluruumi uks oli kostjate poolt lõhutud ning hagejale kuuluv eluruum oli jäetud täielikult järelevalveta. Tuginedes VÕS § 276 lõikele 2 ja § 334 lõikele 2 nõuab hageja kostjalt 1 hagejale kuuluva eluruumi originaalvälisukse lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks hüvitist summas 6500.- krooni. Hagejale jäävad arusaamatuks kostjate poolt esitatud väited müüja poolt müügilepingu esitamata jätmisest ostueesõigust omavale isikule, kuna hageja näol on tegemist eluruumi müügilepingujärgse ostjaga, mitte müüjaga. Hageja leiab, et nimetatud küsimuses oleks kostjad võinud pöörduda müüja poole. Hageja leiab, et ostueesõigusega müügi korral on siiski eelkõige müüjal kohustus esitada ostueesõigust omavale isikule müügileping. Hageja leiab, et on oma kohustuse täitnud ning tutvustanud ennast kostjatele 07.03.2006.a, 05.04.2006.a ja 19.04.2006.a saadetud tähitud kirjadega kui uut korteri omanikku ja andes kostjale 1 kogu vajaliku informatsiooni, mis võimaldanuks kostjatel kasutada seadusest tulenevat ostueesõigust. Hageja ei esitanud kostjatele lepingut, kuna lisaks hageja andmetele sisaldusid lepingus ka mitme teise isiku isikuandmed ning kuna ostueesõigust omavaid isikuid oli müügitehingu sõlmimise hetkel koos kaasomanikega kokku 15, ei pidanud hageja mõistlikuks kõikidele nendele isikutele lepingu esitamist, kuna sellega oleks kaasnenud tehingus osalenud isikute isikuandmete teatavakstegemine 15-le hagejale tundmatule isikule. Lepingu sisu tutvustavale kirjale lisas hageja oma kontaktandmed ning palus ühendust võtta juhul, kui soovitakse ostueesõigust teostada, et siis konkreetsetele ostuhuvilistele vajadusel ka lepingut näidata. Ükski ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamise soovist hagejat ei teavitanud. Seega toimis hageja kostjatele lepingut esitamata jättes, kuid lepingu sisust teavitades, kooskõlas seaduses sätestatud nõuetega. Enne müügilepingu sõlmimist kohtus hageja kostjatega müüja ja maakleri juuresolekul kahel korral, neist ühel korral toimus kostjate soovil kohtumine nende advokaadi juuresolekul, kus hageja teatas, et ta soovib eluruumi omandamisel sellesse elama asuda. Pärast müügilepingu sõlmimist saatis hageja kostjatele 07.03.2006.a tähitud kirjaga teate, milles selgitas, et omandas nende kasutuses oleva eluruumi, tutvustas ostueesõiguse kasutamise tingimusi, üüri tasumisega seotut jms. Nimetatud teatises olid muuhulgas märgitud hageja nimi, isikukood, kontaktandmed ning teatis oli hageja poolt allkirjastatud. Hageja leiab, et kostjatel puudus alus kahelda kirjas väidetu õigsuses, kuna varasemate kohtumiste põhjal oli kostjatele teada, et nende kasutuses oleva eluruumi omanik on vahetumas ning eluruumi omanik Leevi Aasmaa oli tutvustanud hagejat kui tulevast ostjat ja nimetatud eluruumi uut omanikku. Hageja leiab, et tõele ei vasta ka kostjate väide, et üüri tasumist jätkati endisele omanikule, kuna tegelikkuses ei tasunud LB eluruumi kasutamise eest ajavahemikul 01.03.2006.a. kuni 10.05.2006.a üldse üüri. Kostja L. B ei maksnud seda ei endisele ega ka uuele omanikule. Kostja tasus üüri 1800.- krooni LA alles 10.mail 2006.a. LB pöördus kirjalikult hageja poole eluruumi omandamise tõendamiseks ostu-müügilepingu saamiseks alles 13. aprillil, kuid ei nõudnud müügilepingut ostueesõiguse teostamiseks. Omandiõiguse ülemineku suhtes kahtluse tekkimisel oli kostjal võimalus tutvuda kinnistusraamatu andmetega, mida L. B tegi alles juunis 2006.a. Seega ei olnud kostjatel alust seada üüri maksmist hagejale sõltuvusse eluruumi ostumüügilepingu esitamisest ning märtsi-, aprilli- ja maikuu üüri tasumata jätmine hagejale on olnud alusetu. Hageja on seisukohal, et kostjad keeldudes hagejale üüri maksmisest, ei ole käitunud hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja leiab ka, et asjaolu, et kostjad on tasunud märtsi-, aprilli- ja maikuu üüri eluruumi endisele omanikule s.t kohustuse täitmise vastuvõtmiseks õigustamata isikule, ei vabasta kostjaid märtsi-, aprilli- ja maikuu üüri tasumisest hagejale.

Elltoodu alusel palub hageja: 1) tuvastada eluruumi, asukohaga XXX, Tallinn üürilepingu lõppemine 24. augustil 2006.a; 2) kohustada LB ja BB vabastama eluruum asukohaga XXX, Tallinnas; 3) eluruumi vabastamisest keeldumise korral tõsta LB ja BB eluruumist asukohaga XXX, Tallinn välja; 4) mõista LB PR kasuks välja seni tasumata 3 kuu üürivõlg summas 1800.krooni; 5) mõista LB PR kasuks eluruumi vabastamise viivitamisega tekkinud kahju hüvitisena 30800.- krooni; 6) mõista LB PR kasuks eluruumi ukse rikkumisega tekitatud kahju hüvitisena 6500.- krooni; 7) jätta PR kohtukulud kostjate kanda. 16.04.2007.a. hagiavalduse täpsustuses palus hageja L. B välja mõista rahalistelt nõuetele lisaks viivise VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 ning 2 alusel kohtulahendi tegemisest kuni kohase täitmiseni. Kostjate vastuväited Kostja BB ei ole hagile vastuväiteid esitanud. LB esitas järgmised vastuväited. LB leiab, et ennetähtaegne Tallinnas XXX asuva eluruumi üürilepingu lõpetamine on ebaseaduslik. Kui üürileandja tegi avalduse ennetähtaegse rendilepingu lõpetamise kohta, ei esitanud ta mingeid tõendeid, et tal on õigus nõuda ennetähtaegset üürilepingu lõpetamist. Kostja leiab ka, et hageja ei esitanud kostjale, kui ostueesõigust omavatele isikutele müügilepingut ega teatanud ka selle sisust, kuigi kostja seda korduvalt palus. Kostja esitas selle nõudmise tingituna kriminogeensest olukorrast ühiskonnas. Kostja oli segaduses ja hoidusid petturitest. Viivitus üüri maksmisega märtsi-, aprilli- ja maikuu eest oli tingitud sellest, et kostja ei saanud mingeid dokumentaalseid tõendeid korteri omaniku kohta. Kolme kuu üüri maksis kostja endisele omanikule LA. Kostja leiavad, et uus omanik PR on ise süüdi selles, et kostja olid sunnitud üüri maksma KA, kuna hageja ei esitanud omandiõigust tõendavat dokumenti. Kostja leiavad, et hageja peab üüri 1800 krooni välja nõudma korteri eelmiselt omanikult LA 16.04.2007.a kohtule edastatud LB vastuses märgib ta, et talle eraldati korter Tallinnas asukohaga XXX RSN Täitevkomitee poolt vabanenud pinnana 10.12.1984.a. Kostjatele anti order nr 2109 elama asumiseks 29.12.1984.a ja nimetatud dokumendi alusel omavad kostjad õigust eluruumi kasutada. 30.01.1985.a sõlmis L. B üürileandjaga lepingu nr 322, mille punkti 1 kohaselt üürile andja andis L. B ja tema perekonnaliikmete kasutusse eluruumi tähtajatult. Ta on seisukohal, et üürilepingu nr 322 saab üürilepingu lõpetada üksnes kohtu kaudu. Kostja leiab, et hageja ei ole järginud lepingus osundatud nõudeid lepingu ülesütlemiseks ning et hageja nõue üüri võlgnevuse tasumise osas on alusetu, kuna kostja on tasunud kõik üürid korrektselt. L. B leiab, et ka hüvitise nõue tagastamisega viivitamise eest on alusetu, kuna ei ole tõendatud, et üürileping oleks kohaselt lõpetatud. Tõendid. Hageja tugines üürikomisjonile esitatud tõenditele, samuti esitas kohtule Tallinna KõneraviLasteaia Kannike tõendi (toimik lk 88), hinnapakkumisele ukse parandamiseks ja turu üüri kohta (lk 28-33) Kostja L. B tugines üürikomisjonis esitatud tõenditele (üürikomisjoni toimik ÜK-2/70/06), samuti kirjale 02.05.06 ja maksekorraldusele 10.05.06, tähitud kirja kviitungile (tsiviiltoimiku lk 87, 89,90) Kohtu põhjendused TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 230 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Eluruumi, asukohaga XXX, Tallinn üürilepingu 24.augustil 2006.a lõppemise tuvastamise nõue Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja omandas Tallinnas XXXasuva eluruumi 27.02.2006.a vallasasjana ning, et hageja kanti kinnistusraamatusse XXX elamumaa XXX mõttelise osa omanikuna 28.03.2006.a. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et Tallinna linna ja LB vahel sõlmiti 30.01.1985.a eluruumi üürileping Tallinnas XXX asuva eluruumi kasutamiseks. LB sõlmitud üürileping on omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 alusel pikenenud 3 aasta võrra, seejärel ORAS § 121 lg 3 alusel veel 5 aasta võrra ning elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 alusel veelkord 5 aasta võrra s.t kokku kuni 29.08.2007.a. Eeltoodu alusel ei ole õige kostja L. B väide sellest, et leping on tähtajatu. OR AS ja ES reguleerivad üürilepingu tähtaja möödumisel selle pikenemise vaidlustamist ja uue lepingu sõlmimisest keeldumist. Selles asjas vaieldakse selle üle, kas üürileping lõppes erakorralise üürilepingu ülesütlemisega seoses eluruumi omaniku vahetumisega, kuna uus omanik vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. Kohus leiab, et selleks puhuks kohalikule omavalitsusele elamispinna andmise kohustust pandud ei ole. Kostja L. B leidis, et lepingust saab lõpetada ainult kohus. Kostja selline väide ei ole õige. Nimelt kohaldatakse enne 1. juulit 2002.a sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule tuleb alates 1. juulist 2002.a võlaõigusseaduse (VÕS) regulatsiooni. Kooskõlas VÕS § 309 lg 1 lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud ja VÕS § 313 lg 1 tulenevalt võib kumbki lepingupoole nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda ning kooskõlas VÕS § 186 p 6 järgi lõpeb leping kui võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Sama seaduse § 325 lg 1 järgi ütleb üürileandja üürilepingu üles ülesütlemisvaldusega. Seega kuulub lepingu ülesütlemine lepingu poolte mitte kohtu pädevusse; kohus võib ainult tuvastada, kas leping on kehtivalt lepingu poole poolt üles öeldud või mitte. Seega on L. B väide, justkui poleks leping üldse üles öeldud eelkõige põhjusel, et seda tegi üürileandja mitte kohus, ebaõige. Hageja esitas LB 24.05.2006.a eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega ütles VÕS § 323 lg 1 alusel eluruumi üürilepingu üles, kuna vajab eluruumi tungivalt ise ja et üürniku kohustused on täitmata. Üürilepingu lõppemise päevaks on märgitud 24.08.2006.a. Hageja on teinud ülesütlemisavalduse kolme kuu jooksul eluruumi omandamisest ja üürilepingu lõppemisest on ette teatatud kolm kuud. Ülesütlemise teates on märgitud, millisel põhjusel leping üles öeldakse - vajadus üüritud asja järgi ise, ei võimaldata tutvuda asjaga, eiratud loomapidamise eeskirja, sh üürileandja nõusoleku puudumine, üürivõlg 3 kuu eest, millest on varem teavitatud ning lisaks on selgitatud üürlepingu ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (üürikomisjon, kohus, avalduse vormis 1 kuu jooksul), teates on märgitud lepingu lõppemise päev (24.08.06 kell 10.00), üüritud asi (XXX, Tallinn asuv eluruumi üldpinnas 40,1m2, kaks tuba, köök, esik, WC). Seega vastab üürilepingu ülesütlemise teade VÕS § 325 g 2 p 1-4 tingimustele: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, vaidlustamise kord ja tähtaega) ja on seega vormiliselt kehtiv. Kooskõlas VÕS § 291 lõikega 1 kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja

võõrandamise korral, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega eluruumi omandamisega läksid hagejale üle üürileandja õigused ja kohustused kostjate kui üürnike suhtes. VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Eluruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. VÕS § 312 lõikest 1 tulenevalt võib eluruumi üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 313 lg 1 alusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Seega eeldab VÕS § 313 lõike 1 kohaldamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva lepingupoole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise poole huvid lepingu lõppemise korral. Kohus leiab, et üürilepingu VÕS § 323 lg 1 alusel ülesütlemist õigustab vaid asjaolu, et üürileandja vajab üüritud eluruumi tungivalt ise, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine üürileandja poolt on muutunud võimatuks. Hageja on esile toonud asjaolud, mistõttu ta vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. Kostjad ei ole vaidlustanud neid asjaolusid, et hageja vajab tungivalt endale ja oma perele, sh lapsele tingituna tema erivajadustest, eluruumi ise ega ole toonud esile asjaolusid, mis kaaluksid üles nende huvid hageja ees. Hageja on selgitanud, et soetas eluruumi, kuna selle vahetus läheduses asub kõneravi lasteaed, kus hageja poeg tervislikel põhjustel käima peab ja käib. Eluruumi omandamisele kallutasid hagejat kõneravi lasteaia vahetuslähedus, eluruumi omadused: ahjuküttega kivimaja, gaasi olemasolu ja eluruumi sobiv hind. Hageja oli teadlik, et üürnike üürilepingu tähtaeg saabub 29.08.2007.a, mistõttu eeldas, et üürnikud on ka ise huvitatud uue elamispinna leidmisest. Kostjad ei ole taotlenud Kristiine Linnaosavalitsuselt munitsipaaleluruumi. Samuti ei ole kostjad kohtus vaidlustanud ka üürilepingu ülesütlemisavaldust ega ole esitanud sisulisi vastuväiteid ülesütlemisele Tallinna Üürikomisjonis ega ka kohtumenetluse käigus. Kostjad ei ole esile toonud nende kui üürnike huvisid, mis võiksid üürilepingu lõppemisel kahjustatud saada. Eeltoodust lähtudes ja tulenevalt TsMS § 230 lg 1 ja 230 lg 2 tuleb eeldada, et kostjad on omaks võtnud asjaolu, et hageja vajab eluruumi tungivalt ise ning et hagejal oli lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastav mõjuv põhjus. Lisaks on hageja esitanud kohtule ka tõendi lapse Alexander Re kohta vastavalt Tallinna Kõneravi-Lasteaialt Kannike. Kohus leiab, et kõiki eeltoodud asjaolusid arvestades ja kaaludes hageja huve, on käesoleval juhul hageja huvid olulisemad ja saaksid lepingu jätkumisel rohkem kahjustada kui kostjate huvid lepingu lõppemise korral, mistõttu ei saa eeldada, et hageja üürilepingu täitmist jätkab kuni 29.08.2007.a. Poolte vaheline üürileping on lõppenud 24.08.2006.a. vastavalt ülesütlemise avaldusele. LB ja BB eluruum asukohaga XXX, Tallinnas vabastamisele kohustamise ja eluruumi vabastamisest keeldumise korral LB ja BB eluruumist asukohaga XXX, Tallinn väljatõstmise nõue Vastavalt VÕS § 334 lõikele 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

Kohus on seisukohal, et kuna üürileping lõppes 24.08.2006.a ja kostjad eluruumi hagejale tagastanud ei ole, siis on hageja eluruumi vabastamise kohustamise nõue põhjendatud, tõendatud ning tuleb rahuldada. Kooskõlas TsMS § 445 võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ka korra ning tähtaja. Hageja on palunud, et juhul kui kostjad vabatahtlikult eluruumi ei vabasta, tuleb nad välja tõsta. Seega on tegemist taotlusega otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Nimetatu on põhjendatud ning kooskõlas TsMS § 445 lg 1 tuleb määrata otsuses kindlaks selle täitmise viis selliselt: et kui LB ja BB keelduvad vabatahtlikult üüritud asja, milleks on eluruumi XXX(esik, 2 tuba, WC, köök), Tallinn vabatahtlikult vabastamast, siis tuleb nad eelmainitud ruumidest välja tõsta. Mis puutub kostja L. B väitesse, et ta ei ole saanud teostada ostueesõigust, sest et P. R ei ole saatnud talle müügilepingut, siis iseenesest on see väide õige, kuid nimetatu ei oma asjas kaalu, sest üksnes ostueesõiguse avalduse tegemisega ei teki L. B iseenesest õigust eluruumi kasutamiseks ega samuti omandi asjale. Nimelt on VÕS § 244 lg 1 järgi on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis ja ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Kooskõlas VÕS § 244 lg 4 teeb ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamise avalduse müüjale, kes ei ole P R. VÕS § 249 lg 1 järgi peab müüja ostueesõigust omavalel isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning lg 2 järgi siis kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle selle lepingu. Vaidlust ei olnud selles, et L. B nõudis P. R lepingut, millega viimane ostis vaidlusaluse korteri, kuid käesoleval juhul ei olnud P. R mitte müüja, kellel olnuks ostueesõigust omava isiku e. L. B ees VÕS § 249 lg 2 tulenev lepingu andmise kohustus, sest P. R oli ostja ja VÕS § 249 lg 2 tulenevalt ei ole ostjal sellist kohustust, et ta peab andma ostueesõigust omavale isikule müügilepingu. Muuhulgas väärib märkimist asjaolu, et P. R ostjana teatas ise 07.03.2006 /üürikomisjoni toimik lk 10, 11/ L. B vaidlusalusest müügilepingust ja selle sisust ning selles puudus ka vaidlus, mistõttu loetakse VÕS § 249 lg 3 järgi müüja teatamiskohustus müügist täidetuks. Kostja ei ole esitanud väiteid sellest, et müüja oleks vaidlusaluse asja omandi üle andnud. LB PR kasuks seni tasumata 3 kuu üürivõla summas 1800.- krooni väljamõistmise nõue Hageja teatas 07.03.2006.a tähtkirjaga LB eluruumi omandamisest ja palus alates märtsikuust kanda hagejale kuuluva ja kostjate kasutuses oleva eluruumi igakuine üür suurusega 15 krooni ruutmeetri eest hageja kontole Hansapangas jooksva kuu 15. kuupäevaks (üürikomisjoni toimik lk 10,11). Hageja juhtis 05.04.2006.a ja 19.04.2006.a tähtkirjadega LB tähelepanu asjaolule, et LB on jätnud tasumata märtsikuu üüri ega ole teatanud üüri tasumata jätmise põhjusi ning palus üüri tasuda. L. B esitas kohtule LB maksekorralduse, millelt nähtub, et ta on 10.05.2006.a tasunud märtsi-, aprilli- ja maikuu korteriüüri summas 1800 krooni P –L P e. Hageja leiab, et kohustus on täitmata, kuna ei ole täidetud talle, kostja väitis, et ta ei teadnud, kes on omanik. L B leiab, et seega ei võlgne ta hagejale märtsi-, aprilli ja maikuu üüri. Viivitus üüri maksmisega märtsi-, aprilli- ja maikuu eest oli tingitud sellest, et kostjad ei saanud mingeid dokumentaalseid tõendeid korteri omaniku kohta. Kolme kuu üüri maksid kostjad endisele omanikule L A . Kostjad leiavad, et uus omanik PR on ise süüdi selles, et kostjad olid sunnitud üüri maksma LA, kuna hageja ei esitanud omandiõigust tõendavat dokumenti. Kostjad leiavad, et hageja peab üüri 1800 krooni välja nõudma korteri eelmiselt omanikult LA. VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnik) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma selle eest tasu (üüri).

VÕS § 76 lg 1, 2 ja 3 sätestavad kohustuse täitmise vastavalt lepingule või seadusele, kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat ning kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tulenev kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud kui rikkumine on vabandatav. VÕS § 108 lg 1 sätestab võlausaldaja õiguse nõuda võlgnikult raha maksmise kohustuse täitmist kui võlgnik seda rikub. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu, kuivõrd hageja on teavitanud 07.03.20206 avaldusega L B, et ostis märgitud korteri, selgitas ostueesõiguse teostamise korda, tähtaega, müügilepingu sisu ja üüri edaspidist tasumise korda. TsÜS § 138 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Õiguste teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 kohustab lepingupooli käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 7 lõike 1 järgi loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Seega kui kostjad said hagejalt kirjaliku teate selle kohta, et hageja omandas kostjate kasutuses oleva eluruumi ja palus edaspidi maksta üür hagejale, puudus kostjatel mõistlikult võttes alus kirjas väidetu õigsuses kahelda ning kahtluse olnuks L. B VÕS § 6,7 ja TsÜS § 138 järgi heas usus käitujana võimalik olnud ka endiselt üürileandjalt/omanikult küsida, kas P. R on uus üürileandja ning ainuüksi see, et P. R pole esitanud müügilepingut, ei tähenda, et kostjal oleks õigus keelduda oma kohustuste täitmisest. Eeltoodu alusel leiab kohus, et L. B oli teadlik selles, et P. R on uus üürileandja, kelle suhtes laienesid L. Bl üürniku õigused ja kohustused. Muuhulgas ei nähtu, et L. B oleks oma lepingulisi kohutustus tähtaegselt /2006.a. märtsi, aprilli ja maikuu üüri tasumist/ ja korrektselt jätkanud endise üürileandja suhtes oma väidetavas teadmatuses, et P. R on uus üürileandja. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et L. B väidetav teadmatus, kes on uus üürileandja põhjusel, et P. R ei andnud dokumente, ei ole kohtu jaoks veenev ega millegagi tõendatud. Seega tasudes alles 10.05.2006 sama aasta märtsi, aprilli ja maikuu üüri P –L P , ei ole L. B oma üüritasumise kohustust täitnud PR kui kohasele üürileandjale e. võlausaldajale, rikkudes seega üürilepingust tulenevat üüritasumise kohustust ning P. R kui võlausaldajal on õigus nõude kooskõlas VÕS § 76 lg 3 ja 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1 järgi kohustuse täitmist ja eeltoodu alusel tuleb LB välja mõista 1800 krooni. LBPRkasuks eluruumi vabastamise viivitamisega tekkinud kahju hüvitisena 30800.- krooni väljamõistmise nõue VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamisega viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Hageja on seisukohal, et kuna kostjad ei ole tänaseni hagejale kuuluvat eluruumi vabastanud, siis on hagejal õigus nõuda kostjatelt VÕS § 335 alusel kostjate poolt üüritud asja üleandmisega viivitamise aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokku lepitud üüri, või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse korteri puhul tavaline. Hageja on tõendanud vastava turuüüri suurust. Hageja väidetele on sundüürnike üürilepingujärgse üüri näol tegemist turuhinnast märkimisväärselt madalama üüriga, mistõttu leiab, et eluruumi tagastamisega viivitamise aja eest kahju hüvitis on vastav üüri turuhinnas, milleks on Kristiine linnaosas asuva

2-toalise ja 40m2 puhul 5000.- krooni kuus. Kostjad ei ole nendele väidetele ja tõenditele omapoolseid väiteid ega tõendeid esitanud, mistõttu tuleb eeldada nende väidete omaksvõttu. Lähtudes sellest, et üürileping on lõppenud 24.08.2006.a ning võttes arvesse, e Võttes arvesse, et kostja L. B on perioodil 2006. september kuni märts 2006 kokku tasunud 4200 krooni ja seda et hageja nõuab kahju hüvitist alates septembrist 2006-aprill 2007 igakuiselt 5000 krooni (7*5000=35000), siis tuleb L. B välja mõista kahju hüvitist 30800.- krooni (7x5000-4200). LB PR kasuks eluruumi ukse rikkumisega tekitatud kahju hüvitisena 6500.- krooni väljamõistmise nõue VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemine, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekkimisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sh mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks mõistlikud kulud. 21.10.2006.a kell 17.30 kui hageja läks kostjatele isiklikult kätte viima kirja, milles palus veelkord temale kuuluv eluruum vabastada, avastas hageja, et hagejale kuuluva eluruumi uks on lõhutud, eluruumi uks seisis avatuna ja eluruum oli jäetud järelevalveta. Tegemist oli 1940.a valmistatud täispuidust originaaluksega, mis on säilinud kõigil selles majas asuvatel korteritel. Hiljem selgus, et L. B oli uksevõtmre kaotanud ja seetõttu tuli uks lõhkuda. Hageja leiab, et sellisest käitumisest nähtub, et asja ei kasuta vara heaperemehelikult, mistõttu peab L. B kahju hüvitama. L. B ei ole nimetatud väidetele oma vastuväiteid ega omapoolsed tõendeid esitanud, seega tuleb eeldada, et kahju tekitamine kostja poolt ning kahju suurus on tõendamist leidnud. Ka kohtuistungil märkis L. B esindaja, et uks sai lõhutud kuna ukse võti oli kadunud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et L. B on põhjendatud ja tõendatud üüritud asja kahjustamise eest 6500 krooni väljamõistmine, kuna ukse lõhkumine toimus ajal mil hageja oli juba korteri omanik ja kostjad kasutasid eluruumi, kuid mil üürileping oli lõppenud. Viivise nõue VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 ning 2 alusel kohtulahendi tegemisest kuni kostjate poolt nõuete kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS-i §-s 94 (s.o poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga 1.jaanuar ja 1.juulit) sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga ei ole ette nähtud kõrgem intressimäär, kui VÕS §-s 94, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Viivise osas vastuväiteid kostja ei esitanud, mistõttu on viivisenõue ka põhjendatud. Kuivõrd rahaline nõue L. B vastu on kokku 39100 krooni, siis tuleb hageja taotluse alusel arvates kohtuotsuse