Võlaõigus › Võõrandamislepingud

elamu, ehitusregistri üldpinnast, üle R.L.“

koodiga

xxxxxxxxx,

korterite

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Menetluse käik R.L esitas 5. mail 2004. a Lääne Maakohtule hagi M-K. K vastu, milles palus kanda endale üle ostja õigused ja kohustused Haapsalu linnas x elamus (edaspidi elamu) asuva korteri nr 2 (edaspidi korter) võõrandamiseks 19. veebruaril 2004. a sõlmitud lepingu järgi. Samuti palus hageja tunnustada tema omandiõigust korterile ja sellele vastavale 243/1092 suurusele mõttelisele osale elamust ning nõuda korter ja elamu mõtteline osa M.-K. K valdusest välja.

2(8)

3(8)

Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, samuti kostjalt hageja kasuks kohtukulude väljamõistmise osas. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 13. septembril 2005. a maakohtu otsuse ning jättis uue otsusega hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis kohaldamata ja tunnistas põhiseadusega vastuolus olevaks AÕSRS § 131 lõike 2 kolmanda ja viienda lause. Ringkonnakohus taotles Riigikohtult AÕSRS § 131 lg 2 kolmanda ja viienda lause kehtetuks tunnistamist nende vastuolu tõttu põhiseadusega, kuna nimetatud sätted on niivõrd õigusselgusetud, et ei vasta PS §-s 10 sätestatud õigusriigi ja õigusselguse põhimõtetele. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium jättis 15. detsembri 2005. a otsusega kohtuasjas nr 3-4-1-16-05 (RT III 2006, 1, 2) ringkonnakohtu taotluse rahuldamata. Hageja esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 12. juuni 2006. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus leidis, et tulenevalt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15. detsembri 2005. a otsusest peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel vaidluse sisuliselt lahendama, kohaldades AÕSRS § 131 lg 2 kolmandat ja viiendat lauset. Samuti peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel võtma seisukoha apellatsioonkaebuses esitatud väidete, sh tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-s 656 sätestatud menetlusnormide olulise rikkumise kohta. Hageja esitas 30. augustil 2006. a Tallinna Ringkonnakohtule avalduse haginõude täpsustamiseks. Ta leidis, et maakohtu lahend ei ole enam täiel määral täidetav, sest alates 1. märtsist 2006. a ei ole kostjal AÕSRS § 13 lg 6 järgi võimalik sõlmida vallasasjast korteri käsutustehingut. Hageja palus lisaks varem esitatud nõuetele kohustada kostjat andma hagejale üle vallasasjast korteri omandiõigus koos sellele vastava muu osaga elamust. Kohtuotsust, millega kohustatakse kostjat andma vaidlusalune korter üle hagejale, saab täita täitemenetluses. Hageja on kandnud kohtutäituri ametiarvele ostuhinna 40 000 krooni, mis makstakse kostjale välja korteri andmisel hageja omandisse. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus S.S leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada, kuna otsus on ebaõige nii tõenduslikus osas kui ka seaduse kohaldamisest tulenevalt ning kohus on otsustanud isiku õiguste ja kohustuste üle, keda asjasse ei kaasatud. 19.02.2004 sõlmitud lepingu pooleks oli M.-K. K. Maakohus leidis, et korteri Haapsalus, x suhtes kehtis alates 30.03.2004 kaks iseseisvat müügilepingut samadel tingimustel. Vastustaja oli seega 30.03.2004 ostueesõiguse avalduse esitamisega sõlminud kostjaga müügilepingu. Seega olid ühe ja sama korteri suhtes nii hagejal kui ka M.-K. K tsiviilõigused ja -kohustused. Selgitamata on jäänud see, millises mahus vastustaja ja M.-K. K poolt korteri suhtes õigusi teostati ja kohustusi kanti. Kohus on otsustanud, et kostja on kohustatud tegema tahteavalduse, mille kohaselt annab ta korteri omandiõiguse üle hagejale. Kuna vaidlusaluse korteri suhtes omab tsiviilõigusi ja kohustusi ka M.K. K, siis oleks kohus pidanud protsessi kaasama ka M.-K. K ja seda alates ajast, mil hageja kohtule nõuded, mille kohus rahuldas, esitas. Kuigi ehitusregister on informatiivse iseloomuga, on M.-K. K isikuks, kes on ehitusregistrisse kantud korteri omanikuna. M.-K. K on isikuks, kes on tasunud

4(8)

korteri eest müügilepingu alusel apellandile 40 000 krooni, on kandnud remondikulud ja muutnud korterit paremaks ka pärast 30.03.2004 ning kandnud vee sissepaneku kulud omanikuna ajal, mil vastustaja oli sõlminud müügilepingu. Vaidlustatava otsuse jõustumisel tekib kahju M.-K K, mis ei ole kooskõlas TsÜS § 138 lõikest 2 tuleneva põhimõttega, mille kohaselt õiguse teostamise eesmärk ei saa olla kahju tekitamine teisele isikule. Kohus on ebaõigesti tõendeid hinnates tuvastanud, et vaidlust ei ole selle üle, et 19.02.2004 kui S. S ja M.-K. K sõlmisid ostu-müügilepingu, oli korteri nr 1 omanikuks S. S. Tõendatud ei ole, et S. S oli korteri nr 1 omanikuks 19.02.2004. Kohus on ebaõigesti tuvastanud ka selle, et pooled on sõlminud 30.03.2004 müügilepingu, mis on 19.02.2004 sõlmitud müügilepingu tingimusi sisaldav, jätkuvalt kehtiv ja tuvastusotsuse tegemise aluseks. Igal müügilepingul on tehingu iseloom ning 19.02.2004 sõlmitud korteri müügileping oli sõlmitud notariaalses vormis, järgides AÕSRS § 13 lõike 6 sätteid. Seadusest tuleneb kohustus järgida korteri müügilepingu sõlmimisel notariaalset vormi. Kohus käsitles 30.03.2004 sõlmitud müügilepingut ja luges selle sõlmituks ilma, et lepingule oleks eelnevalt antud notariaalne vorm. Seega ei ole kohus pidanud vajalikuks 30.03.2004 sõlmitud müügilepingu suhtes kohaldada TsÜS § 83 lõikes 1, AÕSRS § 13 lõikes 6 ja VÕS § 11 lõikes 2 sisalduvaid sätteid. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta on märgitud sätted ja kostja sellekohased vastuväited jätnud tähelepanuta ja asunud seisukohale, et märgitud tehingus pole müügilepingu sõlmimisel notariaalse vormi järgimine vajalik ning rajanud kogu otsuse 30.03.2004 sõlmitud kehtivale müügilepingule. Kohus rajas oma otsuse järeldustele, et pooltel puudusid vaidlused 30.03.2004 sõlmitud müügilepingu osas. Kostja avaldas aga korduvalt, et märgitud müügileping on õigustühine notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu ja et selles sisalduvad tühistatud lepingu tingimused. Kuna kostja pidas 30.03.2004 sõlmitud müügilepingut õigustühiseks ja selles sisalduvaid tingimusi tühisteks alates 19.02.2004, siis seetõttu ei olnud ka märgitud lepingu suhtes vaidlusi, sest tühise lepingu ja tühiste tingimuste suhtes on vaidlus mõttetu. Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et pärast seda, kui 25.05.2004 müügileping apellandi ja M.-K. K vahel tühistati, on jätkuvalt jõus vastustaja ja apellandi vahel sõlmitud müügilepingu tingimused, mis on sätestatud 19.02.2004 sõlmitud müügilepingus. TsÜS-i § 84 lõikest 1 tulenevalt lasub M.-K. K kohustus korter apellandile tagastada. Kuna müügileping tühistati täies ulatuses, on tühised ka 19.02.2004 sõlmitud müügilepingu tingimused ja seda algusest, s. o 19.02.2004 peale. Kohus ei selgitanud asja lahendamisel välja kõiki asjaolusid, kuna jättis välja selgitamata summa, mille M.-K. K on tasunud korteri parendamiseks ja remondikulude katteks. Kohus on tuvastanud kostja omandiõiguse üleandmise kohustuse ja tahteavalduse tegemise omandiõiguse korterile üleandmiseks olukorras, kus omandi väärtus on olulises mahus muutunud. Kostjal ja M.-K. K oli ka lepingus märkimata kõrvalkohustusi. Kohus ei ole otsuses märkinud, miks ta ei ole hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja jätnud põhistamata, miks ta ei andnud hinnangut kõigile kohtu poolt avaldatud tõenditele. Seda kinnitab korteri keelumärge registris, mis on M.-K. K taotlusel kohtutäituri poolt pandud ja mille olemasolul on kohtuotsuse täitmine võimatu. Kohus on tähelepanuta jätnud ka selle, et korteri väärtus oli kostja ja M.-K. K vahel sõlmitud müügilepingu sõlmimise perioodil 115 000 krooni. Samuti on kohus tähelepanuta jätnud M.-K. Kriiti poolt 16.03.2004 kostjale tehtud müügilepingu ülesütlemisavalduse ja sellest tulenevad õiguslikud tagajärjed kostjale. Juhindudes VÕS § 195 lõikest 2 olid mõlemad lepingupooled vabastatud lepinguliste kohustuste täitmisest alates 16.03.2004 ja 19.02.2004 sõlmitud müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused ning ka müügilepingu tingimused kehtisid 19.02.2004 kuni 16.03.2004.

5(8)

Kohus on avaldanud viidates AÕSRS § 13 lõikele 1, et ehitis on kaasomandis, kuid jätnud käsitlemata selle, mille alusel rakendatakse korterile kui vallasasjale kaasomandi sätteid ja seda AÕS § 71 sätetest tulenevalt. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta ja lahendamata valduse küsimuse. Korteri valdaja on käesoleva ajani M.-K. K ning seega puudub kostjal võimalus korterit kui vallasasja üle anda hagejale. Tuvastamist on leidnud asjaolu, et M.-K. K on tasunud ostuhinna ja kostja ei ole seda talle tagastanud. Hageja ei ole käesoleva ajani ostuhinda deponeerinud ja seega puudub tal õigus ostueesõiguse teostamiseks. Kohtuotsusega kostjalt välja mõistetud kohtukulu õigusabi eest 5500 krooni on ülemäära suur, arvestades asjaoluga, et selle üle, kas hageja on esitanud kostjale notariaalses vormis ostueesõiguse teostamise avalduse, vaidlust ei olnud. Kostja kinnitas korduvalt, et nõustub asjaoluga, et hageja on teostanud piiratud asjaõiguse ja esitanud 30.03.2004 kostjale notariaalses vormis avalduse hagis nimetatud korteri omandamise eesmärgil, mille kostja on eelmärgitud kuupäeval vastu võtnud ja millega tuleb piiratud asjaõigus lugeda teostatuks. Kostja ei nõustunud omandiõiguse üleandmisega ja selleks tahteavalduse tegemisega. Aeganõudvaks, pikaks ja keerukaks muutis kohtus tsiviilasja lahendamise asjaolu, et hageja, kasutades oma seaduslikku õigust, muutis mitmel erineval korral hagi eset ja esitas mitmel korral erinevaid nõudeid. See ei tulenenud kostja tegevusest ning asjaolud olid muutumatud alates kostja esimesest vastusest hagejale. Seega muutes hagi eset, muutis tsiviilasja lahendamise keerukaks hageja ise ja sellest tulenevalt peab kostja põhjendamatult kandma kohtukulud. Vastustaja seisukoht Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Seoses AÕSRS § 13 lg 6 muutmisega alates 01.03.2006 palub hageja täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni p. 1.2 alljärgnevalt: Tuvastada, et S.S on kohustatud andma täitemenetluses R.Lle üle omandiõiguse ühetoalisele korterile koos sellele vastava muu osaga elamust, mis asub Haapsalu linnas, x , korter nr 2, milles on eluruumi pinda 24,3 m2, mis moodustab 243/1092 mõttelist osa 4 korteriga ühekorruselise elamu ehitusregistri koodiga xxxxxxxxx korterite üldpinnast, ning tegema selleks taheteavalduse: „Müüja S.S annab omandiõiguse talle kuuluvale ühetoalisele korterile koos sellele vastava muu osaga elamust, mis asub Haapsalu linnas, x, korter nr 2, milles on eluruumi pinda 24,3 m2, mis moodustab 243/1092 mõttelist osa 4 korteriga ühekorruselise elamu ehitusregistri koodiga xxxxxxxxxxx korterite üldpinnast, üle R.Lle.“ Määrata S.Sle kohtuotsusega määratud korteri ja sellele vastava elamu mõttelise osa omandiõiguse R.Lle üleandmise kohustuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlik tähtaeg – 1 kuu alates kohtuotsuse jõustumisest. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud vastustaja ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Küll aga tuleb täpsustada kohtuotsuse resolutsiooni, kuna alates 01.03.2006 ei ole võimalik tsiviilkäibes ehitise kui vallasasjaga tehinguid teha, väljaarvatud seaduses sätestatud korras ja juhtudel. Kuna kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium neid ei korda. Maakohus on õigesti vaidluse lahendamisel kohaldanud AÕSRS § 131 lg-t 2 ja ebaõiged on apellatsioonkaebuse väited, mille kohaselt on maakohtu otsus seaduse kohaldamise osas ebaselge ja

6(8)

põhjendamata. Ebaõige on apellandi väide, et menetlusse oleks tulnud kaasata M.-K. K, kuna temaga sõlmitud müügileping oli ostueesõiguse avalduse esitamise ajal kehtiv ja M.-K. K omab vaidlusaluse korteri suhtes tsiviilõigusi ja kohustusi. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega tekib õigussuhe müüja ja ostueesõigust teostava isiku vahel ja maakohus on lahendanud hagi õige kostja, kelleks on müüja, vastu. Esialgse müügilepingu järgse ostja kaasamiseks kolmanda isikuna puudub vajadus, kuna ostueesõiguse teostamine ei muuda temaga sõlmitud lepingut ega tekita talle tsiviilõigusi ja -kohustusi. Liiatigi on käesolevas asjas 19.02.2004 sõlmitud esialgne müügileping 25.05.2004 tühistatud. Seega kehtib pärast 25.05.2004 ainult 30.03.2004 ostueesõiguse teostamisega sõlmitud müügileping. VÕS § 244 lg 1 järgi saab ostueesõigust teostavale isikule tuleneda kohustusi üksnes seaduses nõutud või lepinguga kokkulepitud vormis sõlmitud müügilepingust. Seega saab hagejal tuleneda kõrvalkohustusi ainult kostja ja esialgse ostja vahel 19.02.2004 sõlmitud müügilepingust, mille suhtes hageja ostueesõigust teostas. Ostueesõiguse teostajal ei saa olla muid kõrvalkohustusi, milles väidetavalt on kostja ja M.-K. K kokku leppinud teiste müügilepingus mitte sisalduvate kokkulepetega. Apellandi väide, et korter müüdi oluliselt alla turuhinna, ei saa olla põhjuseks, mis välistab hagi rahuldamise. Ostueesõiguse teostamisel on ostuhinnaks müüja ja esialgse ostja vahel kokkulepitud hind, mis võib erineda turuhinnast. Eeltoodu tõttu on maakohus õigesti jätnud arvestamata tõendid, mis kajastasid muid väidetavaid kokkuleppeid kostja ja esialgse ostja vahel. Apellandi poolt esile toodud 22.06.2004 ehitusregistrisse kantud võõrandamise keelumärge ei mõju 30.03.2004 tekkinud õigustele ja kohustustele. Apellant väitis kaebuses, et tõendatud ei ole, et korter kuulus 19.02.2004 kostjale. Kolleegium leiab, et selles asjaolus ei olnud poolte vahel maakohtus vaidlust ning kostja ei ole sellekohast vastuväidet hagile esitanud ja apellatsioonkaebuse esitamise ajal kehtinud TsMS § 319 lg 2 järgi ei saanud apellant hagile apellatsioonkaebuses uusi vastuväiteid esitada. Ebaõige on apellandi väide, et 19.02.2004 müügileping kehtis kuni 16.03.2004. Maakohtu menetluse ajal ei vaielnud pooled selles, et leping tühistati poolte kokkuleppel 25.05.2004. Kostja lihtkirjalikus vormis avalduse on esialgne ostja kätte saanud 16.03.2004, kuid see tahteavaldus oli TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, sest ehitise müügilepingu tühistamine peab TsÜS § 77 lg 3 järgi olema tehtud samas vormis kui müügileping, seega notariaalselt. Ebaõige on apellandi väide, mille kohaselt 30.03.2004 sõlmitud müügileping on tühine notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Nii esialgne 19.02.2004 sõlmitud müügileping kui ka avaldus ostueesõigus teostamise kohta olid notariaalses vormis. Eeltoodud notariaalses vormis koostatud dokumendid moodustavadki ostueesõiguse teostaja ja müüja vahel sõlmitud müügilepingu. Seega vastas leping AÕSRS § 13 lg 6 sätestatule. Samuti on õige maakohtu järeldus, et 25.05.2004 müügilepingu tühistamine ei saa mõjuda enne seda ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitud uuele müügilepingule. Eeltoodu tuleneb VÕS § 244 lg 6 ja § 245 koosmõjust. Ebaõige on kaebuse väide, et hageja ei saa ostueesõigust teostada, kuna ta ei ole deponeerinud ostuhinda. Kostja ja esialgse ostja M.-K. K vahel sõlmitud lepingu p-de 2.1 ja 7.1 kohaselt kohustus esialgne ostja tasuma 40 000 krooni lepingu sõlmimise päeval pärast lepingu sõlmimist ning lepinguobjekti omandiõiguse üleminek esialgsele ostjale loetakse toimunuks lepingu allakirjutamisega. Seega sõlmiti lisaks müügilepingule samas dokumendis ka asjaõiguslik

7(8)

kokkulepe omandi ülemineku kohta ning esialgne ostja pidi müügihinna tasuma samal päeval pärast müügilepingu ja asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimist (omandiõiguse üleminekut). Ostueesõiguse teostamisega loetakse ostueesõiguse teostaja ja müüja vahel sõlmituks üksnes müügileping, mitte aga asjaõiguslik kokkulepe, mistõttu ei olnud ostueesõiguse teostaja kohustatud tasuma müüjale ostuhinda samal päeval ostueesõiguse teostamisega. VÕS § 248 lg 1 sätestab, et kui ostja ei pea müügilepingu kohaselt ostuhinda tasuma lepingu sõlmimisel, on ostueesõigust omaval isikul sama õigus üksnes juhul, kui ta annab ajatatava summa eest tagatise. Kostja ja esialgse ostja kokkulepe, mille kohaselt esialgne ostja ei olnud kohustatud ostuhinda tasuma müügilepingu sõlmimisel, omab VÕS § 248 lg 1 järgi tähtsust ka hageja jaoks, kes ei pea samuti ostuhinda tasuma müügilepingu sõlmimisel. Seoses hagi rahuldamisega peab hageja tasuma kostjale ostusumma samal päeval, kui kostja on kohtuotsuse täitnud vabatahtlikult, või samal päeval, mil pärast kohtuotsuse vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist asendab kohtuotsus kostja notariaalset nõusolekut asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks hagejaga. Samas on hageja VÕS § 248 lg 1 järgi kohustatud andma kostjale ajatatava summa eest tagatise. Seadus ei näe ette, et ostueesõiguse teostamisel peab ostuhind olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Vastustaja on selgitanud, et ta on praeguseks müügihinna tasunud kohtutäituri kontole. Seoses asja menetluse vältel AÕSRS § 13 lg 6 muutmisega ei ole täidetav maakohtu otsuse p 1.2, millega tuvastati kostja tahteavaldus, kuna alates 01.03.2006 ei saa korteri kui vallasasja omandi üleandmiseks käsutustehingut sõlmida. Korteri omandiõigust saab üle anda üksnes täitemenetluses. Seega tuleb täpsustada maakohtu otsuse punkti 1.2 ja määrata, et omand tuleb üle anda täitemenetluses. Samuti on põhjendatud TsMS § 445 lg 1 alusel anda kostjale ühekuuline tähtaeg omandi üleandmiseks. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole õigusabikulude väljamõistmisel rikkunud seadust ja 5 500 krooni on väljamõistetud õigesti kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 2 järgi ning on vastavuses asja keerukuse ja mahuga. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulude kindlaksmääramisel ja jagamisel kohaldada kuni 31.12.2005 kehtinud seaduse sätteid. Apellant on palunud välja mõista vastustajalt õigusabikulude katteks 12 396 krooni. Õigusabi on kantud seoses asja menetlemisega apellatsiooniastmes. Kolleegium leiab, et õigusabikulu on vajalik ja põhjendatud ning tuleb kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 ning § 61 lg 1 p 2 alusel vastustajalt apellandi kasuks välja mõista.

Ande Tänav

Margo Klaar

Mare Merimaa

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.