Tsiviilasi nr 2-06-19628
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Heli Käpp
Kohtuotsuse avalikult teatavaks 02. mai 2007.a kell 16.00 Tallinnas, Harju Maakohtu tegemise aeg ja koht Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu, 2-06-19628
Tsiviilasja number Tsiviilasi
F OÜ hagi EE vastu 65 000 krooni saamiseks
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised esindajad
ja
27.07.2006 saabus kohtule F OÜ hagi EE vastu 65000 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt E. E müüjana, F OÜ ostjana ja R OÜ konsultandina sõlmisid 15.03.2006 lihtkirjaliku ostumüügieellepingu, mille eesmärgiks oli XXX asuva korteriomandi ostu-müügi tingimustes kokkuleppimine. 27.03.2006 hageja kandis vastavalt ostu-müügieellepingu punktile 2.1.1. kostja kontole Hansapangas 63 000 krooni, mis loeti müügihinna osaliseks tasumiseks. 22.05.2006 hageja kandis ostu-müügi eellepingust tuleneva kohustuse täitmiseks Tallinna notar Ülle Anmanni deposiitkontole nr XXXXXXXXXXXX 277 000 krooni Hansapanga kaudu ja 50 000 krooni Sampo Panga kaudu, kokku 327 000 krooni. 23.05.2006, kui hagejale teatati, et notaritehing on määramata ajaks edasi lükatud, sai hagejale üllatuslikult teatavaks, et XXX vallasvara oli koormatud pandiga SEB Eesti Ühispank kasuks ja et tegemist on abikaasade ühisvaraga. Lepingu allakirjutamisel kostja kinnitas, et objektil ei ole mingeid asjaõiguslikke piiranguid ega koormatisi. Kuna enam kui 1,5 kuu jooksul kostja ei informeerinud hagejat kordagi sellest, millal võiks notariaalse lepingu sõlmimine aset leida, esitas hageja 10.07.2006 notar Ü. Anmannile avalduse deponeeritud raha tagasikandmiseks. Hageja kandis täiendavaid kulutusi, tasudes 2004.a. koostatud Aleksandri 18 – 9 korteri gaasivarustuse projekti eest FIE AL poolt 25.05.2006 esitatud arve nr 03-A-06 alusel 2000 krooni. Gaasiprojekti tellijaks on märgitud pr ES. Eeldusel, et hageja saab kohe korteriomandi omanikuks, esitas hageja kostja asemel 22.06.2006 AS-le Eesti Gaas avalduse gaasivõrguga liitumiseks. 21.07.2006 hageja esitas kostjale kirjaliku teate nr 2/060721-01 lepingu lõpetamise kohta seoses lepingu tingimuste rikkumisega. Selles teates ja eelnevalt 03.07.2006, 06.07.2006 ja 07.07.2006 e-kirjadega hageja informeeris kostjat, et kostja on rikkunud ostu-müügi eellepingu punkte 4.1.2 ja 4.1.3. Hageja tegi kostjale kohtuväliselt ettepaneku kanda 3 pangapäeva jooksul teate saamisest F OÜ arvele lepingu alusel saadud 63 000 krooni ja gaasiprojekti eest tasutud 2000 krooni. Seisuga 26.07.2006 nimetatud summat hagejale laekunud ei olnud. Hageja taganes lepingust, kuna kostja varjas korteriga seonduvaid, ostja jaoks olulisi asjaolusid ning notariaalset tehingut ei sõlmitud mõistliku aja jooksul pärast korteriomandi kinnistamist. Hageja oli sunnitud oma majandustegevust ümber kujundama ning hagiavalduse esitamise seisuga vaidlusaluse korteriomandi omandamiseks vajadus puudus. Õiguslikult peab hageja 15.03.2006 lihtkirjalikku ostu-müügieellepingut tühiseks, sest kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on selle vorminõude järgimata jätmisel tehing tühine. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Hageja palub kostjalt välja mõista hagejalt alusetult saadud 63 000 krooni korteriomandi eest ning 2000 krooni, mille hageja tasus kostja kohustusena gaasiprojekti eest ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja hagiavalduse põhjendavas osas viitas ka nõudele mõista põhivõla osas välja viivised, kuid konkreetset taotlust hagiavalduses ei esitatud. Kohtuistungil hageja loobus viiviste nõudest.
17.08.2006 kirjalikus vastuses kostja vaidleb hagile vastu. 15.03.2006 sõlmiti kolmepoolne eelleping, mis oli suunatud XXXkorteriomandi võõrandamisele. Kuna korter oli lepingu sõlmimise ajal veel vallasasi, sõlmiti lisaks eellepingule hageja ja OÜ R (maakler) ettepanekul hagejale korteri valduse tagamiseks kasutusleping. Kostja, tuginedes hageja ja maakleri
professionaalsusele kinnisvara puudutavates küsimustes, eeldas, et eelleping ja kasutusleping on teineteisega lahutamtult seotud ja kehtivad. Kostja tegutses heauskselt ja tegi omalt poolt kõik toimingud korteri kinnistamiseks ja korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks. Tehingu notariaalne vormistamine viibis kostjast mitteolenevatel asjaolude tõttu, eelkõige seoses notariaegade vähesusega ja raskustega kõikidele lepinguosalistele sobiva aja leidmisel. Kostja kinnitab tahet korteriomand võõrandada. Samuti näitas hageja 63 000 krooni kostjale kandmisega, et soovib korteriomandi omandada. Hageja senist käitumist ja kostjale avaldatud tahet arvesse võttes oli hageja 21.07.2006 teade ostusoovist loobumise ja 63 000 krooni 3 pangapäeva jooksul tagastamise nõude kohta kostjale ootamatu. Hageja oma teates ei tuginenud eellepingu tühisusele, nagu hagiavalduses, vaid asjaolule, et eelleping on kehtiv ja kostja on eellepingut väidetavalt rikkunud. Seetõttu kostja oma 22.07.2006 vastuskirjas analüüsis üksnes hageja etteheiteid kostja lepinguliste kohustuste rikkumise kohta. Hageja väited lepingu kostja poolt rikkumise kohta on alusetud. Korteriomand ei ole kunagi olnud koormatud kolmandate isikute õigustega, kostja poolt ei ole esinenud probleeme müügitehingu notariaalseks sõlmimiseks ega selle nõuetekohaseks täitmiseks. Hageja tuginemine eellepingu tühisusele nähtus esmakordselt hagiavaldusest. Kostja pöördus õigusnõustaja poole ja sai teada, et hageja väide eellepingu tühisusest võib olla põhjendatud. Kostjal puuduvad vajalikud õigusalased teadmised ja kostjal oli mõistlik usaldada nii hageja, kui maakleri pädevust. Hageja kui kinnisvara hindamise ja kinnisvaraalaste investeeringutega tegelev isik, pidi olema eellepingu tühisusest teadlik, kuid vaatamata sellele hageja käitus kuni hagi esitamiseni selliselt, nagu oleks eelleping kehtiv ning vaidlus oleks üksnes poolte käitumisele hinnangu andmisel eellepingus märgitud kohustuste nõuetekohase täitmise seisukohalt. Hageja pöördus lepingu tühisusele tuginedes alusetu rikastumise nõudega esmalt kohtu, mitte kostja poole. Eeltoodu alusel kostja leiab, et hageja on käitunud vastuoluliselt ja seega vastuolus tsiviilõigussuhtes kehtiva hea usu põhimõttega. Võttes arvesse hagiavalduses märgitut ja eeldades, et eelleping on vormipuuduse tõttu tühine ning hageja on teatanud soovist korterit mitte omandada, kostja 09.08.2006 tagastas hagejale korteriomandi müügihinnast ettemaksuna tasutud 63 000 krooni. Seetõttu on hagi alusetu rikastumise nõudes alusetu. Kostja hinnangul on alusetu põhinõudelt viiviste nõue. Alles hagiavaldusest selgus, millele tuginedes hageja tegelikult soovib ettemaksu tagastamist, kostja tagastas summa mõistliku aja jooksul ja ei ole tagastamisega viivitanud. Kostja peab alusetuks hageja poolt gaasiprojekti eest tasutud 2000 krooni nõuet. Nõue on õigusliku aluseta. Kostja ei ole FIE-lt ALgaasiprojekti koostamist tellinud. Samas kostja peab vastuses võimalikuks, et gaasiprojekti nõuetkohasuse ja korteri võimalike edaspidiste parendusliku iseloomuga remonditööde tegemiseks vajalikkuse korral on kostja valmis gasiprojekti hagejalt ostma eraldi müügilepingu alusel. Hageja ei ole kostjale gaasiprojekti tutvumiseks esitanud ega müügipakkumist teinud.
Kohtuistungil hageja jäi oma nõude juurde mõista kostjalt välja 2000 krooni gaasiprojekti raha. Hageja seletuse kohaselt sai hageja kostjalt konkreetsed andmed, millisest firmast gaasiprojekti kätte saab. Gaasiprojekt oli koostatud juba 2004.a. kostjale kuuluva korteri kohta ning kostja väited, et tema ei ole projekti tellinud, ei ole asjakohased. Kostja on kirjalikus vastuses väljendanud valmisolekut gaasiprojekt hagejalt välja osta, projektiga tutvumiseks hageja poole pöördunud ei ole. Kohtuistungil hageja loobus viiviste nõudest, kuna kostja on põhivõla tasunud. Kostja kohtuistungil jäi oma vastuväidete juurde ja leidis, et hageja on käitunud pahas usus, kui kohtuväliselt ei teatanud kostjale oma nõude tegelikku alust. Kostja väidetel edastas ta hagejale
kui potentsiaalsele korteri ostjale kõikvõimalikku infot korteri parendamise võimaluste kohta, s.h.teistelt majaelanikelt kuuldud info, et tehakse gaasiprojekte. Hageja kostjale gaasiprjojekti ei tutvustanud, käesoleval ajal kostjal puudub huvi gaasiprojekti hagejalt väljaostmiseks. Vaidlusalune korter on võõrandatud, uus omanik ei ole gaasivarustusest huvitatud ja kostjal ei ole projektiga midagi peale hakata. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
Peale 12.04.2007 kohtuistungit, 24.04.2007 hageja esitas kohtule kirjaliku avalduse hagist osaliselt loobumiseks. Hageja loobub nõudest summas 63 000 krooni ja palub selles osas menetluse lõpetada, kuna pärast hagi esitamist on kostja nõude osaliselt täitnud. Hageja taotleb TsMS §168 lg 5 alusel menetluse lõpetamise määrusega kostjalt välja mõista menetluskulud. Hageja on seisukohal, et kostja oma käitumisega andis põhjust hagi esitamiseks, sest hageja poolt kohtuvälise nõude esitamisele vastas kostja kategoorilise keeldumisega ning keeldus kompromisse sõlmimast. Kohus edastas Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 3 kohaselt hageja taotluse hagist osaliseks loobumiseks kostjale ja määras kostjale tähtaja kirjaliku vastuse esitamiseks. Kostja 30.04.2007 kirjalikus vastuses ei vaidle vastu hagist osalisele loobumisele ja menetluse lõpetamisele, kuid ei nõustu taotlusega mõista menetluskulud välja kostjalt. Kostja taotleb menetluskulude väljamõistmist hagejalt TsMS § 429 alusel. Hageja tasus hagis nõutud summa koheselt, kui sai teada hagi tegelikust alusest, kohtuväliselt hageja seda alust kostjale ei teatanud.
rikastumise sätetele. Kostja väidetel ei ole ta gaasiprojekti tellinud, hageja omal algatusel tasus projekti eest ja kostja ei ole kohustatud projekti maksumust hagejale hüvitama.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.