Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja esitas kohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista kahest rendilepingust tulenev võlgnevus kokku 18 424.40 krooni. Menetluse käigus hageja vähendas nõuet ja tema nõudeks jäi 9595 krooni. Hagiavalduse ja lisade kohaselt oli hageja ja kostja vahel 06.05.2002.a sõlmitud mitteeluruumide rendileping (edaspidi leping), mille kohaselt andis hageja kostja valdusesse ja kasutusse rendipinna aadressil xxx. Leping kehtis kuni 06.05.2007.a. Lepingu p 2.5 kohaselt oli igakuiselt makstavaks renditasuks 12 839 krooni (käibemaksuta). Kostja oli lisaks rendile kohustatud tasuma ka igakuiseid kommunaal- ja muude hageja poolt osutatavate teenuste eest vastavalt arvetele. Lepingu p 9.1.15 kohaselt võis rentnik lõpetada lepingu teatades sellest rendileandjale kirjalikult ette vähemalt 3 kuus. Kostja esitas 09.06.2006.a hagejale avalduse, milles teatas, et lõpetab lepingu alates 12.06.2006.a. Hageja teavitas kostjat 12.06.2006.a kirjaga, et on nõus lepingu lõpetamisega kokkuleppel alates 01.07.2006.a. Kostja on jätnud tasumata 2006.a juunikuu eest esitatud arved- renditasu ja kommunaalkulude ning osutatud teenuste eest. Kostja on arved osaliselt tasunud summas 5555 krooni, tasumata on 9595 krooni. Hageja palus nimetatud summa kostjalt välja mõista. Esialgselt esitas hageja nõude ka teise rendilepingu, millega olid rendile antud ruumid xxx, alusel tasumata summa 2154.30 krooni nõudes, kuid menetluse käigus kostja täitis nimetatud kohustuse. Kohtuistungil täpsustas hageja, et juurdepääs xxx asuvatele renditud ruumidele oli olemassuleti vaid üks juurdepääs-seal, kus oli tühermaa. Hageja leidis, et ei ole lepingut rikkunudehituse alustamisest kostjat hoiatama ei pidanud. Kostja vastuväited Kostja nõuet ei tunnistanud ja oli seisukohal, et 19 päeva eest ta hagejale renti tasuma ei pea. Kostja leidis, et hageja on rikkunud poolte vahel sõlmitud rendilepingut- täpsemalt lepingu p 9.2.2, mille kohaselt peab rendileandja plaanilistest kommunikatsioonide remondist rentnikule 15 päeva kirjalikult ette teatama. Hageja alustas kapitaalehitust ja paigutas aia ehitise juurde, milles asusid rendile antud ruumid. Sellega oli takistatud kostja klientide juurdepääs renditud ruumidele ja kostja käive langes tugevalt. Kostja leidis, et hageja oleks pidanud teatama plaanitud ehitusest ette, kuid ei teinud seda pahatahtlikult. Ette teatamise korral oleks hagejal olnud võimalik leping nõuetekohaselt üles öelda. Kohtuistungil selgitas kostja lisaks, et suletud juurdepääs oli enimkasutatav juurdepääs, teisel suunal asub konkurentide pood ning kliendid enam kostja poodi ei tulnud. Kostja soovis, et hageja vabandaks 2006.a jaanuaris valesti esitatud arvete pärast. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud kogutud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Rendilepingu, mille objektiks oli xxx asuv kiosk täitmise üle enam pooltel vaidlust ei ole, kuna kostja on nimetatud nõude täitnud kohtumenetluse ajal. Seetõttu jätab kohus nimetatud vaidluses esitatud väited ja tõendid hindamata (liidetud tsiviilasja nr 2-06-33018 t lk 7-13, t lk 4461- 63, 72-73). Poolte vahel ei ole vaidlust 06.05.2002.a sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu (xxx) kehtivuse ja sisu üle (t lk 30- 40). Nimetatud lepingu p 2.5 kohaselt on igakuiselt tasutav rendisumma ilma käibemaksuta 12 839 krooni. Lisaks rendile maksab rentnik igakuiselt kommunaal- ja muude rendileandja poolt osutatavate teenuste eest vastavalt eraldi esitatavatele arvetele proportsionaalselt tema kasutuses olevale rendipinnale.

Hageja esitas 2006.a juunikuu eest kostjale 05.06.2006.a arve M761 summas 15 150 krooni rendi eest (t lk 43). Kostja on nimetatud arvest 28.08.2006.a tasunud 5555 krooni (t lk 63). Kostja esitas hagejale 09.06.2006.a avalduse rendilepingu ülesütlemiseks (t lk 41) ja andis 12.06.2006.a üle renditud ruumide võtmed (t lk 60). Poolte vahel on vaidlus selles, millal ja millisel alusel rendileping ikkagi lõppes ning sellest tulenev küsimus, millise ajani pidi kostja täitma lepingu p 2.5 tulenevat rendi tasumise kohustust. Vastavalt lepingu p 9.1.15 juhul, kui rentnik soovib lepingut lõpetada, on ta kohustatud teatama sellest rendileandjale kirjalikult vähemalt kolm kuud ette. Pooled ei vaidle, et kostja nimetatud tähtaega ei järginud. Vaatamata sellele oli hageja nõus kostja avalduse saamise järel lõpetama rendilepingu kokkuleppel alates 01.07.2006.a, millest teavitas ka kostjat (t lk 42). Kostja aga leidis, et tal oli õigus leping lõpetada 12.06.2006.a, kuna hageja rikkus lepingut. Kostja avaldust saab käsitleda taganemisavaldusena. Võlaõigusseaduse § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Mida võiks käsitleda olulise lepingurikkumisena, on sätestatud sama paragrahvi lõikes 2. Kostja on lepingu rikkumisena viidanud lepingu p 9.2.2, mille kohaselt oli hageja kohustatud võimaldama rentnikul takistamatult kasutada rendipinda ja nendes olevaid kommunikatsioone vastavalt lepingu tingimustele. Kommunikatsioonide plaanilisest remondist peab rentnikule teatama kirjalikult ette 15 päeva. Kohus leiab, et hageja ei ole lepingut rikkunud, mistõttu ei olnud kostjal õigus lepingut n.ö päeva pealt üles öelda. Lepingu p 9.2.2. käsitleb olukorda, kus rentnikul on takistatud ruumide kasutamine nendes asuvate kommunikatsioonide remondi tõttu või siis kohtu arvates ka juhul, kui remonditakse hoonest väljas asuvaid kommunikatsioone viisil, mis takistavad ruumide sihipärast kasutamist (eelkõige vee- ja kanalisatsioonitrassi tööd). Käesoleval juhul alustati ehitustöid hagejale kuuluval kinnistul, mis piirneb maa-alaga, kus asus hoone, milles renditud asusid ruumid. Ehitusel turvalisuse tagamiseks püsitati ehitise ümber metallaed- see on fikseeritud ka kostja poolt kohtule esitatud fotodel (t lk 65). Hageja ei asunud tegema kommunikatsioonidega seotud töid ei renditud ruumides ega ka välistrassidel ja seega ei esinenud sellist olukorda, mis on hõlmatud lepingu p 9.2.2. Seetõttu ei ole tegemist ka lepingu rikkumisena. Samuti ei takistanud hageja kostjal ruumide kasutamist. Kohus ei tuvastanud, et hageja oleks rikkunud muid lepinguga endale võetud kohustusi. Kostja oli sisuliselt rahulolematu sellega, et hageja tegevuse tulemusel oli halvenenud juurdepääs renditud ruumidele. Kohtuistungil toiminud fotode vaatluse tulemusel tegi kohus kindlaks, et aia püstitamisega takistati juurdepääsu sisuliselt kahest seni avatud olnud küljestüle tühjana seisnud maa-ala. Kohus leiab, et kostja ei saanud mõistlikult eeldada, et nimetatud maa-ala tühjaks jääb. Hagejal kui kinnistu omanikul on vaba voli temale kuuluvat vara käsutada- sinna ehitada, ja metallaed oli samuti rajatud hagejale kuluvale maa-alale. Fotodelt on näha, et renditud ruumide ees on aiaga piiramata piisavalt suur asfalteeritud plats (fotod nr 1-3). Fotodelt nr 4 ja 5 on näha, et teerada, mis läheneb suletud suunast ei ole eriti palju pikem kui seni ilmselt otse üle tühermaa käinud teerada. Selline hageja tegevus ei ole käsitletav lepingu rikkumisena, mistõttu ei ole kostjal ka lubatud lepingust taganeda. Seega tuleb lähtuda hageja poolt tehtud lepingu lõpetamise aktseptist ja lugeda poolte vaheline leping lõppenuks 01.07.2006.a kokkuleppel. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele ja § 101 lg 1 p 1 sätestab, et juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kostjal oli lepingust tulenev kohustus tasuda renti. Kostja ei ole renti tasunud perioodi 12.-30.06.2006. eest summas 9595 krooni, mistõttu on hageja nõue tema vastu põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Lähtudes TsMS § 168 lg 4 tuleb kostjalt välja mõista ka hageja kantud menetluskulud, mida ta kandis seoses Mahtra 5 asuvate ruumide suhtes sõlmitud rendilepingu täitmiseks hagi esitamisega. Kostja täitis kohustuse pärast hagi esitamist ja seetõttu loobus hageja nimetatud osas nõudest. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.