2-01-177/9 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

on tegemata tööde eest ette nähtud sanktsioonina 50 000 krooni tasumine hagejale 28.02.2001. Kui aga viivitus kestab veelgi kuus kuud alates 28.02.2001 oli kostja võtnud kohustuse tasuda hagejale 100 000 krooni. Tähtajaks ei ole kinnistule ehitatud detailplaneeringule vastavat elamut. Lepingu p 7.2.2, 7.2.3, 7.2.4 järgi kohustus kostja esitama taotluse erinevateks kooskõlastusteks AS-ile R. Vastavaid taotlusi esitatud ei ole. Hageja palub kostjalt välja mõista 150 000 krooni tsiviilkoodeksi (TsK) § 7 lg 1 p 5, § 190 lg 1, § 191 ja tsiviilseadustiku seaduse üldosa (TsÜS) § 111 lg 1 alusel. Hageja esitas vastuse 10.01.2007 kostja vastuväidetele. Tallinna Linnakohtu 01.11.2002 otsusega jäeti kostja hagi hageja vastu vaidlusaluse lepingu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 11.02.2003 otsusega jäeti Tallinna Linnakohtu otsus muutmata ja asuti seisukohale, et leppetrahvi kokkulepe ei ole vastuolus heade kommetega. Hageja väiteil on kostja ehitanud kinnistule üksikelamu, mis on vaadeldav kui kaks iseseisvat maja, mis on külgepidi ühendatud. Majal on kaks eraldi sissekäiku, vannitoad, köögid, elu- ja magamistoad. Eramut kasutavad kaks eraldi peret. Seega ei vasta tegelikkusele kostja väide, et kinnistule on ehitatud üks elamu. Hageja leiab, et isegi juhul kui tegemist oleks ühe majaga, on kostja rikkunud lepingut ega ole elamut ehitanud ühe aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest. Kostja on möönnud leppetrahvi olemasolu ja selle tasumise kohustust. Hageja esitas kostja vastu hagi 150 000 krooni saamiseks. Nõue põhineb poolte vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu kostjapoolsetel rikkumistel ja on vaadeldav leppetrahvina. Hageja väiteil on kostja ehitanud vastavalt Viimsi Valla Ehitusmääruse § 18 lg 7 kaksikelamu, mille moodustavad kaks ühele krundile küljeti kokkuehitatud üksikelamut. Seega ei vasta tegelikkusele kostja väide nagu ta oleks kinnistule ehitanud vaid ühe maja. Kinnisvaraturul on elamumaal välja kujunenud erinevad hinnad, sõltuvalt sellest, millised ehitusõigused ühel või teisel kinnistul on. Kaksikelamu krundid on tunduvalt kallimad kui seda on üksikelamukrundid. Seeläbi, et kostja ostis üksikelamukrundi hinnaga elamumaa ja ehitas sinna kaksikelamu, on tekitatud kahju (kruntide hinnavahe) hagejale. Kostja vastuväited ja selle põhjendused

tulenevaid kooskõlastusi, siis ei ole kostja saanud endale ühepoolselt kooskõlastusi anda. Poolte vahel on elektrivarustuse leping. Kostja on seisukohal, et hageja väide, et kinnistule on ehitatud kaksikelamu on eksitav oma formuleeringus, sest vastavalt Vabariigi Valitsuse 24.01.1995.a määrusele nr 36 ja 29.04.1996 määrusele nr 120 on kaksikelamul teine tähendus. Kaksikelamu puhul on tegu kahe krundi piirile ehitatud elamuga. Kostja maja puhul on aga tegemist kahe korteriga elamu, ehk kahepereelamuga, seega ühe elamuga, ühel krundil. Hagiavalduses ei ole vaidlustatud elamu valmisoleku aega vaid ainult selle mittevastavust detailplaneeringule. Hageja nõuab kostjalt 150 000 krooni leppetrahvi saamist, kusjuures sellise summa nõue võiks lepingu mittetäitmisel tekkida alles alates 01.03.2002.a. Leppetrahvi ei saa nõuda kuna leppetrahvi tähtaegki polnud veel kätte jõudnud. Kogu hagiavaldus ei põhjenda ega selgita 150 000 krooni nõuet. Lähtudes lepingu p 5.1.4: “Kinnistu omanik kohustub ühe (1) aasta jooksul arvates LEPINGU sõlmimisest (31.08.1999) ehitama LEPINGU p.1.1 nimetatud KINNISTULE ÜHE ELAMU (ilma siseviimistlustöödeta) ning teostama haljastuse. Kui omanik ei täida nimetatud kohustust, siis on ta kohustatud tasuma MV ́ele viiskümmend tuhat (50 000.-) krooni 28.02.2001.a. Kui nimetatud KINNISTULE ei ole püstitatud elamut ka kuue (6) kuu möödudes pärast 01.09.2001.a., kohustub omanik tasuma MV ́ele ükssada tuhat (100 000.-) krooni”. Kostja vaidleb vastu hageja 09.01.2007.a vastusele, mille kohaselt on tegemist üksikelamuga. Kostja leiab, et lepingu p 5.1.4 sõnastuse kohaselt tuleb kinnistule ehitada üks elamu. Seega on nii kahepereelamu, kahe korteriga elamu, individuaalelamu, külgepidi ning ka seinupidi kokkuühendatud elamu puhul tegemist ikka ja ainult ühe elamu, ühe hoone, ühe majaga, mis vastab XXXasuva maaüksuse detailplaneeringule tulenevalt Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2007.a. nr.10-7/581-1 kirjast. Lähtudes lepingu p.1.1. on kostja ostnud endale XXX asuva elamumaa ehk nn. väikeelamumaa, kuhu on lubatud ehitada kuni 2 korteriga elamu, ehk üks elamu, mis vastab XXX maaüksuse detailplaneeringule tulenevalt Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2007.a. nr.107/581-1 vastusest. Kostja väiteil oli XXX asuv elamu haljastuse ja välistööde osas 30.08.2000.a valmis. Seega oli lepingu p 5.1.4. täidetud. Kui maja poleks 30.08.2000.a. välistööde ja haljastuse osas valmis saanud, siis miks hageja koos tunnistajatega ei tulnud kohale, et nõuda kostjalt allkirja lepingu rikkumise kohta. Kostja pole pooltevahelist lepingut rikkunud ja hagejale mingit kahju tekitanud. Hagi on pahatahtlik ja alusetu. Kohtu põhjendused

5.Kohus analüüsib esmalt, kas kostja on ehitanud vaidlusalusele kinnistule ühe elamu. Vabariigi Valitsuse 29.04.1996.a määrusega nr 120 on täiendatud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995.a määrust nr 36 II osa punktiga 6 järgmises sõnastuses: ”6.Katastriüksuse sihtotstarvete alaliigid koos numberkoodi ja tähistusega on järgmised: 001. Elamumaa (E): 0010. Väikeelamumaa (EE) – tervikkrundil paiknevate 2 korteriga elamute ja garaažikruntide maa, suvila- ja aianduskruntide maa ning ridaelamute ja kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa.” Õige on kostja osundamine lepingu p.1.1, mille kohaselt ostis ta hagejalt XXX asuva elamumaa ehk väikeelamumaa, kuhu on lubatud ehitada kuni 2 korteriga elamu, ehk üks elamu. Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2007 kirjaga nr 10-7/581-1 kostjale on leidnud kinnitust, et vastavalt kinnitatud ehitusprojektile ja 25.01.2000.a väljastatud ehitusloale XXX on Haabneeme alevikus XXX krundile lubatud ehitada üks elamu, mis vastab kehtestatud Heldri maaüksuse detailplaneeringule. Vastavalt Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule ja kehtestatud detailplaneeringule asub XXX kinnistu väikeelamumaal (t lk 151, 122). OÜ C 04.02.2007 seisukoht, et antud hoone näol on tegu kahest eluruumist või korterist koosneva paarismajaga, millel on üks ühine sein hoone keskel on vastuolus Vabariigi Valitsuse 24.01.1995.a määrusega nr 36 (Vabariigi Valitsuse 29.04.1996.a määruse nr 120 redaktsioonis), mille kohaselt on kaksikelamumaa kahe krundi piirile ehitatud väikeelamute maa (t lk 142). Hageja väited, et kostja ehitatud maja on kaksikelamu, mis on vaadeldav kui kaks iseseisvat maja, mis on aga külgepidi ühendatud; majal on kaks eraldi sissekäiku, vannitoad, köögid ning elu- ja magamistoad; eramut kasutavad kaks eraldi peret, on ainetud kuna asendiplaanilt nähtuvalt asub XXX üks elamu (t lk 116-117). Hageja viide AS-i Pindi Kinnisvara 26.02.2007 arvamusele, et XXX kinnistule saab ehitusloa järgi rajada paarismaja, mis on orienteeruvalt 25% kallim, kui kinnistu, millele saab ehitada eramu antud elurajoonis, on asjakohatu ega puutu asjasse ja vastuolus Viimsi Vallavalitsuse 25.01.2000 ehitusloaga XXX, mille kohaselt on krundile lubatud ehitada üks elamu (t lk 146). Kohus asub seisukohale, et esitatud tõenditest nähtuvalt on kostja ehitanud XXX asuvale kinnistule ühe elamu.

Tunnistaja AK ütlustega on tõendatud, et 1999.a septembris paigaldas ta kostjaga XXX vundamenti. Kostja ehitas ise ja katuse panekul kasutas firma teenust. Maja oli valmis ettenähtud ajaks, sisetööd olid tegemata. Katus oli kaetud profiilplekiga 2000 aasta kevadel. Jaanipäeva paiku oli maapind sile ja rohi kohati tõusnud. Pärast jaanipäeva aitas tunnistaja kostjal uksi-aknaid ette panna. Augustis olid uksed- aknad ees ja maja oli pealt värvitud. Tunnistaja AK oli lugenud pooltevahelist lepingut. Lepingu tähtaeg oli tunnistaja arvates liiga lühike. Katuse paigaldamise firmat ei tea. Talvel 2000.a hakkas kostja ostma katusematerjali. Märtsis 2000 valas tunnistaja kostjaga sillust. Tunnistaja AS ütlustega on leidnud kinnitust, et 1999 septembris aitas ta vaidlusalusel kinnistul paigaldada vundamenti, sügisel ladumistöid teha, kevadel jätkati ladumist. Kevadel paigaldati katust. Samuti aitas tunnistaja aknaid-uksi ette panna, selleks ajaks oli elamul katus peal ja väljast värvitud. Jaanipäevaks oli maapind sile. Tunnistaja AS ütlustega on tõendatud, et uksi-aknaid elamule paigaldati pärast jaanipäeva. Tunnistaja VK andis vastuolulisi ütlusi väites, et XXX majal aknaid-uksi ees ei olnud 2001.a oktoobris-novembris, täpselt ei mäleta. Fassaad ja katus olid tegemata. Majakarp oli valmis, sarikatele oli pandud roov. Kuna tunnistaja VK ei mäleta, millal valmis XXX maja, siis kohus jätab tähelepanuta tema ütlused. Tunnistaja RR ütlustest nähtuvalt ei olnud 2000. a kostja maja valmis, enamus maju olid ehitusjärgus. Tunnistaja RR mäletas, et XXX eramu katusel oli ainult sõrestik, kuid katuse materjali ei olnud. Kohus leiab, et tunnistajate AK ja AS ütlused on usaldusväärsed seetõttu, et tunnistajad osalesid vaidlusaluse elamu ehitusel alates septembrist 1999 ja jätkasid kevadel ladumistöid ning kinnitasid, et kevadel paigaldati katust; jaanipäevaks oli maja ümbrus sile ja pärast jaanipäeva aitasid tunnistajad paigaldada uksi-aknaid, augustis olid uksed- aknad ees ja maja oli pealt värvitud. Tunnistaja AS väide, et maja oli valmis 2001.a on vastuolus tema oma ütlustega, mille kohaselt elamu ehitusega alustati 1999.a sügisel ja jätkati kevadel ning pärast jaanipäeva aitas tunnistaja paigaldada aknaid-uksi. Kohus leiab, et elamut ehitati järjepidevalt aastatel 1999-2000 ja tõlgendab akende-uste paigaldamist pärast 2000.a jaanipäeva. Kohus asub seisukohale, et tunnistajate AK ja AS ütlustega on ümber lükatud tunnistaja RR väited, et 2000.a ei olnud kostja maja valmis ja XXX eramu katusel oli ainult sõrestik, kuid katuse materjali ei olnud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Põhistatud on kostja seisukoht, et hageja peab tõendama lepingu rikkumist, mida aga ei ole hageja teinud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne 01.07.2002, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Seega kuulub kohaldamisele TsK § 190 lg 1, mille järgi võidakse kohustise täitmist tagada vastavalt seadusele või lepingule leppetrahviga (viivisega), pandiga ja käendusega. TsK § 191 lg 1 järgi loetakse leppetrahviks (viiviseks) seaduse või lepinguga kindlaksmääratud