Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Küllike Johannson
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. aprill 2007, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2 – 05 – 23445 (endine nr 2/28-27672/05)
Tsiviilasi
JP(isikukood XXX) hagi EE(isikukood XXX) vastu kahju hüvitamise nõudes Ilona Roos (isikukood XXX) hagi EE(isikukood XXX) vastu kahju hüvitamise nõudes
Menetlusosalised
JP volitab OÜ , juhatuse liige IN (registrikood XXX isikukood XXX) isikus esindama volitaja JP Harju Maakohtus
IR volitab OÜ , juhatuse liige IN (isikukood XXX registrikood XXX, ) isikus, esindama IR EE(isikukood XXX) volitab vandeadvokaat ML, esindama EE
Jätta rahuldamata JP ja IR hagi EE vastu 36 005,55 krooni kahju hüvitamise nõudes
Resolutsioon Edasikaebamise kord
Hagiavaldus
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest
sõlmiti hagejate IR ja JP kui ostjate/pantijate ning kostja EE kui müüja, samuti Nordea Bank Finland PLC ja AS Hansapank kui pandpidajate vahel pandiõiguse kustutamise kokkulepe, korteri müügileping ning pandileping. Lepingu punktis 2.1.5 kinnitas kostja, et lepingu ese, s. o korter asukohaga XXX, vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, korter on elamiskõlbulik, on ühendatud elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning on elektriküttega. Korteril ei ole mingeid eritunnuseid ega puuduseid, milliste fikseerimist käesolevas lepingus kostja peaks vajalikuks. Lisaks kinnitas kostja lepingu punktis 2.1.6, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole ostjatele teatanud või mida kostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punkti 2.2.3 kohaselt ostjad kinnitavad, et nad on korteri ülevaatuse teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning nad ostavad lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt lepingus esitatud andmetele. XXX teostati XXX asuvas korteris OÜ poolt elektripaigalduse visuaalse ülevaatuse aruanne nr XXX seoses elektrisüsteemi ebarahuldava tööga. Ülevaatuse käigus tuvastati elektrisüsteemis hulgaliselt puudusi ja üldseisund hinnati mitterahuldavaks. Hagejad leiavad, et tegemist on asjaoluga, millisest kostja kui müüja pidi teadlik olema ja seda ka hagejatele avaldama. XX alguses alustati XXX hoone välispiirete (seinad ja katus) renoveerimistööde teostamist ning tööde käigus tuvastati, et hoone välisseintes on lokaalsed kahjustused. XXX koostati XXX asuva korteri nr XXX omaniku tellimusel ehitustehniline ekspertiis XXX hoone piirdekonstruktsioonidele. Eksperthinnangu kohaselt esineb sarikatel katuse lokaalsest sademete vee läbijooksust tingituna pruunmädaniku kahjustusi sarikatel, räästa pärlinil ning püstpalkidel, mis on tekkinud juba aastaid tagasi, seinaosad on mädanenud puidust. Palgid on enamasti pulbristunud ning akna kohal ei ole pehkinud palkidest midagi alles, puidutolm on alla kukkunud. Hagejate arvates siseruumide remonditööd on teostatud eirates head ehitustava ning teostatud töid ei saa lugeda kvaliteetseks, pigem oli tegu kaetavate töödega ning vigade varjamisega. Mädanenud puidust seinaosad pidid olema nähtavad kostjale kui XXX alguses teostatud remonttööde tellijale, kuivõrd mädanemisprotsess võis saada alguse juba XXX aastate lõpus. Eksperthinnangu kohaselt ei oleks kostja poolt viimistlustöödeks kulutatud vahendid andnud pikaajalist kasutusiga ning varem või hiljem oleks tulnud mädanenud konstruktsioonid vahetada, millega kaasnevad ka välisvoodri ja siseviimistluse tööd. Kuivõrd hagejad on olnud sunnitud tegema täiendavaid kulutusi palkide vahetuseks 27 500.- krooni ja elektritööde tegemiseks 8 505,55 krooni, on hageja nõue kostja vastu 36 005,55 krooni. Kostja vastus Kostja ei nõustu hageja väitega, et XXX asuva eluruumi elektrisüsteem töötas ebarahuldavalt. Elektrisüsteemi vahetamisel on lähtutud AS jaotusvõrgu XXX poolt XXX väljastatud tehnilistest eeltingimustest ning elektritööd on teostatud vastavalt väljastatud tingimustele ja tööde teostamise ajal kehtinud nõuetele (VÕS § 218 lg 1) ning enne XXX asuva korteri võõrandamist hagejatele töötas elektrisüsteem laitmatult. Hagiavalduses jääb selgusetuks, milles seisnes elektrisüsteemi ebarahuldav töö. Elektrisüsteemi mitterahuldava toimimise põhjuseks võib olla hagejate elektritarbimise oluliselt suurem võimsus võrreldes tavatarbimisega. Samas ei saa kostja vastutada tavaoludes sobiliku elektrisüsteemi mittesobilikkuse eest seoses hagejate võimalike suuremate vajadustega, kui seda ei seatud XXX sõlmitud müügilepingu eseme tingimuseks müügilepingu sõlmimisel.
Müügilepingu punktis 2.2.2 kinnitasid hagejad, et nad on üle vaadanud müügilepingu esemeks oleva korteri ning neile kostja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja nad on nimetatud andmete alusel teadlikud korteri seisukorrast. Müügilepingu punktis 2.2.3 on hagejad kinnitanud, et nad on korteri ülevaatuse teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning nad ostavad müügilepingu esemeks oleva korteri tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ja kostja poolt esitatud andmetele. Seega eriteadmisi omava isiku mittekasutamine ei takistanud hagejatel veendumast elektrisüsteemi sobilikkusest nende isiklikele vajadustele. Samuti on hagejad korteri müügilepingu sõlmimiseks XXX allkirjastatud lepingueelsete kavatsuste protokolli punktis 2.2.2 kinnitanud, et nad on müügiobjekti põhjalikult üle vaadanud ning on teadlikud müügiobjekti suurusest ja korteri ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast ning ei oma selles osas kostja suhtes mingeid pretensioone. XXX allkirjastatud korteri üleandmise ja vastuvõtmise aktis ruumide seisukorra osas on hagejad kinnitanud, et korter vastab XXX lepingueelsete kavatsuste protokollis toodud seisukorrale ning hagejad ei oma kostja suhtes ka selles osas mingeid pretensioone. XXX OÜ poolt teostatud elektripaigalduse visuaalne ülevaatuse käigus hagejad said teada elektrisüsteemis ilmnenud puudustest. Kostjale teatati elektrisüsteemis ilmnenud puudustest alles XXX esitatud pretensioonis. Kostja leiab, et hagejad ei ole kostjale teatanud müügilepingu esemel ilmnenud puudustest mõistliku aja jooksul. Hagejate esitatud pretensioonis ega hagiavalduses ei ole hagejad põhjendanud, miks kostjat teavitati ilmnenud puudustest 1,5 aastat hiljem. Kostja on oma XXX vastuses hagejate XXX pretensioonile kinnitanud, et temale teadaolevalt ei olnud lepingu esemel mingeid varjatud puudusi, millest ta poleks hagejatele kui korteri ostjatele teatanud. Kostja elas koos perekonnaga korteris neli aastat ja elektrisüsteem töötas laitmatult ning kostja ei teadnud, et elektrisüsteem ei vasta hagejate vajadustele. Kostja ei nõustu hagejate paljasõnalise väitega, et eksperthinnangu kohaselt on siseruumide remonditööd teostatud eirates head ehitustava ning sel viisil teostatud töid ei saa lugeda kvaliteetseks, kuna tegemist on kaetavate töödega ning vigade varjamisega. Hagiavaldusele lisatud eksperthinnangu punktis 2.1.2 on kirjas, et sisevaatlus teostati esimese korruse korteris, keldris, trepikojas ja pööningul. Kostja kasutuses oleva teise korruse korteris ülevaatust ei teostatud. Seega on siseviimistluse ekspertiis tehtud üksnes elamu esimese korruse korteri kohta. Hagejad on alusetult tuginenud eksperthinnangus elamu esimese korruse korteri siseviimistluse ekspertiisile, samas kui hagejatele kuulub teisel korrusel olev korter. Kostja on seisukohal, et eksperthinnangule tuginevad hagejate väited neile kuuluva korteri siseviimistluse kohta kui asjasse mittepuutuvad tuleb jätta tähelepanuta. Vastavalt § 218 lg-le 1 vastutab müüja asja lepingutingimuste mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kostja ei nõustu ka hagejate väitega, et elamu välispiirde kahjustused olid olemas juba müügilepingu eseme valduse üleandmise ajal. Eksperthinnangus on ekspert asunud seisukohale, et pruunmädaniku vanust on raske hinnata, sest seen võib juba üksnes mõne kuu jooksul „ära süüa“ kolmandiku puidu kaalust. Ekspert on asunud seisukohale, et võib oletada, et mädanemisprotsess võis toimuda XXX aastate lõpus. XXX OÜ koostatud XXX asuva korteri eksperthinnangu kohaselt oli elamu ehitustehniline seisukord rahuldav: katusekate on vahetatud mõned aastad tagasi, välisvooder ja trepikoda vajavad uuendamist.XXX AS koostatud XXX asuva korteri eksperthinnangu kohaselt on puitkonstruktsiooniga hoone heas seisukorras. Ka ekspert ei täheldanud puudusi elamu piirdekonstruktsioonides. Müügilepingu sõlmimisel olid hagejad ostjatena teadlikud, et tegemist on XXX lõpus XXX aastate alguses ehitatud majaga. Samuti olid hagejad kui ostjad teadlikud, et elamul pole
viimastel aastatel teostatud välisfassaadi töid. Kostja on seisukohal, et ligi 80 aastat vanas majas korterit ostes pidi ostja arvestama asjaoluga, et vana maja puhul võivad võimalikud ehituslikud puudused tekkida märksa sagedamini võrreldes uue või täielikult renoveeritud elamuga. Kasutatud eluruumide puhul ei saa eeldada samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Kostja ei saa vastutada asjaolude eest, mis juba eelduslikult olid müügilepingu tingimusteks. Hagiavaldusele lisatud eksperthinnangu punkti 1.5 kohaselt alustati XXX hoone välispiirete renoveerimistööde teostamist. Tööde käigus tuvastati, et hoone välisseintes on lokaalsed kahjustused. Ekspertiis telliti seetõttu, et hoonel ilmnesid piirdekonstruktsioonide kahjustused. Seega olid hagejad ilmnenud kahjustustest teadlikud juba enne ekspertiisi teostamist XXX. Ilmnenud puudustest teatati kostjale alles XXX esitatud pretensioonis. Kostja leiab, et alusetu on XXX kostjale saadetud vastuses esitatud hagejate väide, et renoveerimistööd lõpetati alles XXX. XXX vastuses hagejate XXX pretensioonile kostja on kinnitanud, et lepingu esemel ei olnud mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta poleks hagejale kui korteri ostjale teatanud. Põhjendamata on eksperthinnangule tuginev hagejate väide, et välispiirete seisukord pidi olema nähtav kostjale kui XXX alguses remonttööde tellijale. Alusetu on hagejate väide, et kostja teostas XXX aastal terves elamus remonttöid. Terves elamus ei ole kostja kordagi remonttöid teostanud. Müügilepingu sõlmimisel hagejad olid teadlikud, elamu välisfassaadi ei ole renoveeritud. Kostja tellis talle kuuluvas korteris remonttööde teostamise XXX-XXX aastal. Remonttööd teostati vastavaid remonttöid teostava äriühingu poolt. Vahetult enne korteri müümist elamule ekspertiisi teinud ekspert ei täheldanud korteri valduse üleminekul elamu piirdekonstruktsioonides väidetavalt olnud puuduste olemasolu. Juhul kui puudused ka olid korteri valduse üleandmise ajal, ei teadnud kostja puuduste olemasolust. Hagiavalduse kohaselt hagejad on olnud sunnitud müügilepingu eseme puuduste tõttu tegema täiendavaid kulutusi. Kostja järeldab, et hagejad on kõrvaldanud elektrisüsteemis ja elamu piirdekonstruktsioonides väidetavalt ilmnenud puudused ja kandnud vastavad kulutused. Hagejad on väidetavate kulutuste kandmise tõendamiseks esitanud üksnes elektripaigalduse ülevaatuse teostanud OÜ XXX koostanud kalkulatsiooni ja seinapalkide vahetuse (asendamise) minimaalsete kulutuste kalkulatsiooni. Tõendamata on hagejate väide, et nad on palkide vahetuse tõttu kandnud täiendavaid kulutusi 55 000.- krooni, millest hagejad nõuavad poole palkide vahetamisele kuulunud summast. Hagiavaldusele lisatud kalkulatsiooni kohaselt on teise korruse seinapalkide vahetuse hinnaks määratud 28 051,19 krooni. Hagejad ei ole tõendanud, kui palju nad on reaalselt teinud kulutusi väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Hagejad ei ole esitanud tööde teostaja poolt esitatud arvet ja maksekorraldust, mis tõendaks arvel märgitud summa tasumist. Eeltoodust tulenevalt ja juhindudes TsMS §-st 162, §-st 163, VÕS §-i 218 lg-st 1 ja §-i 220 lg-st 3, palub kostja jätta rahuldamata Jaan Põldsepa ja Ilona Roosi hagi Evika Eljase vastu 36 005.krooni ja 55 sendi nõudes. Kohtu seisukoht, kohaldatud seadused XXX sõlmiti hagejate (ostjad/pantijad) ning kostja (müüja) ja Nordea Bank Finland PLC ning AS Hansapank (pandipidaja) vahel pandiõiguse kustutamise kokkulepe, korteri müügileping ning pandileping. XXX teostati XXX asuvas korteris OÜ poolt elektripaigalduse visuaalse ülevaatuse aruanne nr XXX seoses elektrisüsteemi ebarahuldava tööga ning hinnati elektrisüsteemi üldseisund mitterahuldavaks. Kohus asub seisukohale, et tegemist ei ole asjaoluga, millisest kostja pidi teadlik olema. XXX seisuga hinnati AS akti nr XXX alusel aastal XXX ehitatud 2-korruselises puitkonstruktsiooniga heas seisukorras hoone 2. korrusel asuva 3-toalise väga heas seisukorras
korteri, suletud netopinnaga 65,3 m2, turuväärtuseks 890 000.- krooni. Asjaolu, et kaks aastat pärast korteri ostmist, kui hagejad alustasid XXX hoonete välispiirete renoveerimistööde teostamist ja tööde käigus avastasid, et hoone välisseintes on lokaalsed kahjutused, ei anna alust kahju hüvitamise nõude esitamiseks. Hagejad ise on korteri üleandmise ja vastuvõtmise aktis kinnitanud, et korter vastab XXX poolte poolt allkirjastatud lepingueelsete kavatsuste protokollis toodud seisukorrale ja hagejad ei oma kostja suhtes selles osas pretensioone. Ka sai kostja hagejatelt pretensiooni 36 556,74 krooni nõudes alles XXX s.o kaks aastat peale korteri müümist hagejatele. Hagejad ei ole tõendanud selliseid asjaolusid, mis annaksid kohtule aluse nõuda kostjalt kahju hüvitamist. Kui hagejad võtsid endale riski asuda renoveerima ligi XXX aastat vana maja ning olid sunnitud asja puuduste tõttu tegema kulutusi, siis tuleb need kulutused jätta hagejate kanda. VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimuste mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt ei või ostja juhul, kui ta ei teata müüjale õigeaegselt lepingutingimuste mittevastavusest, asja lepingutingimusele mittevastavusele tugineda. Asja arutamisel ei leidnud tõendamist, et hagejad on teatanud kostjale vaidlusaluse korteri lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Vastuses hagile kostja on selgitanud ja esitatud tõenditega põhistanud, et ta ei teadnud ja ei saanudki teada lepingutingimuste mittevastavusest. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda korteri ostjale. Asja arutamisel ei leidnud tõendamist, et kostja on XXX korteris XXX elades varjanud korteri väidetavaid puudusi. XXX koostatud ja tõestatud notariaalakti punktis 2.1.5 kostja kinnitas, et lepingu ese vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, korter on elamiskõlbulik, on ühendatud elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning elektriküttega. Korteril ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus müüja peab vajalikuks. Lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjale teatatud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Punktis 2.2.2 hagejad kinnitasid, et nad on üle vaadanud lepingu esemeks oleva korteri ning neile kostja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud korteri seisukorrast. Punktis 2.2.3 hagejad avaldasid, et nad on eelnimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning nad ostavad lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning kostja poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele. Hagejad ei ole mõistliku aja jooksul lepingu kohta pretensioone esitanud. Lepingueelsete kavatsuste kolmepoolne protokoll korteri müügilepingu sõlmimiseks koostati XXX. Korteri üleandmise ja vastuvõtmise akt koostati XXX. Kostja sai hagejate pretensiooni XXX, seega rohkem kui kaks aastat pärast korteri üleandmist. AS-i akti nr XXX kohaselt seisuga XXX oli vaidlusalune korter tehniliselt väga heas seisukorras. Remondivajadus puudus. Vastavalt AS XXX arvele nr XXX ja kulude aruandele nr XXX maksis EE käesoleva asjaga seoses menetluskuluna (teenustega seotud kulud ilma käibemaksuta) õigusabi eest 15 360.krooni. TsMS § 61 lg 1 kohaselt kuulub kohtu poolt välja mõistmisele poole, kelle kasuks otsus tehti, poolt kantud kulud õigusabile.
Küllike Johannson Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.