2-06-21250/3 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

Kostja vastuväited Kosta ei tunnista hagi. Poolte vahel on sõlmitud leping, kuid selles sisalduvad faktilise asjaolud on vaieldavad, kas poolte vahel on vara tasuta kasutamise leping või üürileping. Juhul, kui poolte vahel on vara tasuta kasutamise lepingu tunnused, puudub õiguslik alus lepingu ülesütlemiseks. Lepingu ülesütlemine on õigustühine algusest peale ja selle eraldi hagiavaldusega vaidlustamiseks puudub vajadus. Hageja poolt viidatud leping ei sätesta eluruumide kasutamiseks muud eesmärki kui ruumide kasutamine elamiseks. Hageja ei ole aga tõendanud, et kosta ei vaja nimetatud eluruumi elamiseks. Lepinguülesütlemise etteteatamise tähtaeg on ebamõistlikult lühike. Lepingu ülesütlemine on ebaseaduslik ka seetõttu, et kestvuslepingu puhul tuleb lähtuda mõlema lepingupoole huvidest ja ei ole õigustatud kohaliku omavalitsuse eelistamine üksikisiku huvidele. Ebakonkreetne ja hageja kui õigusteadmisteta isiku jaoks on arusaamatu Narva linna poolt tehtud viide ülesütlemise vaidlustamiseks seadusega sätestatud korras ja tähtajal. Vaidlusalusele lepingule õigusliku hinnangu andmisel on oluline ka asjaolu, kas vara tausta kasutamise lepingu puhul on Narva linn tasunud vastavalt tulumaksuseaduse §-le 48 tulumaksu kostjale väidetavalt tehtud erisoodustustelt. Lähtuvalt vaidlusaluse lepingu tingimuste süsteemsest tõlgendamisest võib teha järelduse, et poolte vahel on sõlmitud hoopis üürileping. Muude kui vara säilitamiseks vajalike kulude kandmine kasutaja poolt võib sisuliselt muuta tasuta kasutamise lepingu üüri – või rendilepinguks. Hageja on ilmselt soovinud vabaneda eluruumi üürimisel üürilepinguga tekkivatest kohustustest ja teiselt poolt saavutada endale võimalikult soodsad tingimused. Sellele viitab lepingu punkt 4.2.3., mille kohaselt kasutaja on kohustatud vajadusel teostama oma kulul vara vajalikku jooksvat remonti. Lepingu järgi seda aga ei hüvitata. Samuti lepingu punktis 3.2. sätestatu. Järelikult on kostja tasunud hageja eest summasid, mida saab käsitleda tasuna – üürina. VÕS §-le 325 vastavat hageja avaldust üürilepingu lõpetamiseks ei ole tehtud.

oli palutud vabastada see eluruum 11.juuuniks ehk praktiliselt 4 kuud varem töösuhte lõpetamisest. Mis puudutab seda kasutamise lepingut, siis tuleb lähtuda lepingutekstist, mis ei ole kuidagi seotud selle töötamise faktiga. Hageja pool leiab, et lähtuvalt nendest faktilistest asjadest Narva Linnavalitsus sooviks varjata tegelikke üürisuhteid. Seetõttu tekkis põhjendatult kostjal kahtlus selles, et kas Narva Linnavalitsus tema õigusi mitte ei riku. Tuleb lähtuda nendest asjaoludest, mis on kirja pandud ülesütlemisavalduses. Kui Narva Linnavalitsus leidis, et tegemist on seoses selle direktori ameti lõppemisega või siis mingisuguse teise suhte lõppemisega ja see korter antud, siis oleks pigem sellele tegema viite, sellist viidet ei ole tehtud ei selles lepingus ega selles ülesütlemisavalduses. Kui oleks lepingus kirja pandud see moment, et ametisuhte lõpetamisel võetakse ka korter tagasi, siis võiks ka rääkida sellisest õigussuhtest nagu hageja väidab. Kuid sellist momenti ei ole reguleeritudki ja seda ei ole ka ülesütlemiseavalduses. Kui U. oli lepingu sõlminud, ta ei sidunud seda korteri saamist, ei kasutamist ega äravõtmist mitte mingil määral ei ameti- ega teenistussuhtega. Kohtu seisukoht I. Kostja kahtleb, et poolte vahel on tasuta kasutamise leping, esitades kaalutluse, et poolte vahel võib olla hoopis üürileping. VÕS § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 5 järgi lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. VÕS § 29 lg 6 järgi Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. VÕS § 271 järgi (üürilepingu mõiste) üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 389 järgi (tasuta kasutamise lepingu mõiste) tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Poolte vahel on sõlmitud 21.04.2003 linnavara tasuta kasutamise leping nr 1/416-b. Lepingu punktis 1 on toodud üldsätted, millega on pooled paika pannud oma õiguste ja kohustuste raamistiku. Punkti 1.1. järgi lepingu alusel annab kasutusse andja kasutajale üle linnaomandis oleva vara tasuta kasutamiseks Lepingus ettenähtud tingimustel ning Lepingu tähtaja jooksul. Lepingu punktist 2 nähtub lepingu ese ja eesmärk. Punktist 2.1. nähtub, et kasutusse andja annab kasutajale tasuta kasutamiseks ... asuva korteri ... üldpindalaga 65,3 m2 (edaspidi nimetatud „VARA“). Seega poolte poolt kokkulepitult nii lepingu üldsätteist kui ka lepingu eesmärgist nähtub, et leping sõlmitakse tasuta.

Lepingu punktist 3.1. nähtub, et kasutaja kannab antud vara säilitamiseks vajalikud kulud. Lepingu punkti 3.2. järgi lasub kasutusse võtjal kohustus tasuda ka kommunaalteenuste eest ise. VÕS-i tasuta kasutamise lepingu peatüki § 391 lg-s t 1nähtub, et kasutaja peab kandma kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud. Seega ka need lepingu punktid ei ole vastuolus tasuta kasutamise lepingu olemusega. Kostja leiab, et tema poolt tehtud mitmed maksed on seotud omaniku õiguste ja kohustustega. Lepingu punkti 4.2.3. kohaselt kasutaja on kohustatud vajaduse korral teostama oma kulul vajalikku jooksvat remonti. Kostja leiab, et selliste muude kui varasäilitamiseks vajalike kulude kandmine kasutaja poolt võib sisuliselt muuta tasuta kasutamise lepingu üürilepinguks, kuna kostjale on esitatud arved soojasõlme hoolduse, „kombimetri“ kontrolli, maamaksu, maa mõõtmise jm kohta (t.l. 26-28). Kohus ei leia, et nn jooksva remondi tegemise ettenägemine lepingus, muudaks tasuta kasutamise lepingu üürilepinguks. Nimetatud lepingu punkti järgi nähakse kasutusse võtjale ette võimalus, s.t. isikliku vajaduse korral võib ta teha teatud väikseid parandusi ja muutmisi. Mõiste „jooksev remont“ all ei saa mõistlikult eeldades mõelda suuremahulist, selle lepingu punktiga on tuldud pigem kasutusele võtjale vastu, et ta saaks elamispinda enda äranägemise järgi kohendada, aga enda kulul. Samas lepingu punkti 4.1.5. kohaselt lasub kasutusse andjal kohustus hoida nõutavas tehnilises seisundis hoone keskkütte-, veevarustuse-, kanalisatsiooni-, elektri, ventilatsiooni – jm ühissüsteemid, samuti tuletõrjeseadmed ja hoone väliskonstruktsioonid ja sisenevad sidekommunikatsioonid. Poolte tegelik tahe siiski lepingus väga selgesti tuletatav ja see riimub ka teiste asjaoludega – õigussuhteks on tasuta kasutamise lepinguline õigussuhe. Tasuta kasutamise lepingu täitmise perioodi vältel võib teatud juhul ka kasutusele võtja tegutseda käsundita asjaajana. Võimalik endale kohustuste võtmine väljaspool lepingut sätestatud ehk ka teisisõnu käsundita asjaajamise juhtumi esinemisel, ei muutu automaatselt tasuta kasutamise leping tasuliseks ehk üürilepinguks. VÕS § 391 lg 2 järgi muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulude hüvitamist võib kasutaja nõuda üksnes vastavalt käsundita asjaajamise sätetele. Kasutajal on õigus võtta ära enda poolt asjale tehtud parendused, kui see on asja kahjustamata võimalik. Kohus seega nõustub hagejaga, et põhjendamatud on kostja väited (vastuse p 3.2.3), mille kohaselt tema poolt tarbitud kõrvalkulud, mida ta oli kohustatud tasuma vastavalt 21.04.2003.a. tasuta kasutamise lepingu p 3.2., sh tv - kaabli soetamiskulud 1000 krooni, võib käsitleda üüritasuna.

Lepingu punktis 2. on sätestatud lepingu ese ja eesmärk. Punkti 2.1. järgi Kasutusse andja annab kasutajale tasuta kasutamiseks ... asuva korteri nr ... üldpinnaga 65,3 m 2 (edaspidi „Vara“). Kostja oma vastuses hagile 10.10.2006 väidab, et kuna lepingu ülesütlemise ajal oli temal ka lepinguline töösuhe Narva linnavalitsusega (kestab käesoleva ajani), siis isegi sellisel juhul, kui kasutamise eesmärgiks on eluruumi kasutamine lepingulise suhte ajal, ei kuulu leping üles ütlemisele. Kuna tema jätkab töötamist Narvas, siis on mõistetav, et eluruumi kasutamise eesmärk ei ole tema jaoks lõppenud. 27.03.2007 kohtuistungi protokollis nähtub, et kostja alates 2006.a. sügisest on siiski töösuhe Narva Linnavalitsusega lõppenud. Kostja vastusest lepingu ülesütlemise avaldusele (t.l. 12) nähtub, et ülesütlemisavalduses viidatud VÕS § 393 lg 3 ei kohaldu antud ülesütlemisele, sest puudub poolt kokkuleppe, mida näeb ette leping ja kostja vajab lepingu eset jätkuvalt sihtotstarbel vastavalt lepingu punktile 4.2.2. VÕS § 393 lg 2 alusel kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud, tuleb ese tagastada pärast lepingust tuleneva eseme kasutamise eesmärgi saavutamist. Kasutusse andja võib nõuda eseme tagastamist ka varem, kui on möödunud aeg, mille jooksul kasutaja oleks saanud kasutuseesmärgi saavutada. VÕS § 393 lg 3 alusel kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Kostja väite järgi, kuna lepingu eesmärgiks oli, et nimetatud elamispind antakse elamiseks, siis kostja tõlgendab eeltoodud lepingut ja VÕS-i sätteid selliselt, et kuna elamise eesmärk on tal jätkuvalt nimetatud korteris, sest ta soovib seal edasi elada, siis ei saagi temaga tasuta kasutamise lepingut lõpetada, sealjuures kostja ei ole lepingu kohustusi rikkunud, mis annaksid aluse erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus leiab, et selline kostja seisukoht – seaduse ja lepingu tõlgendus ei ole õige, lähtudes juba eespool viidatud VÕS §-st 29 ja sealjuures VÕS § 7 lg 1 järgi võlasuhetes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usu tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks ning VÕS § 7 lg 2 järgi mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Tõlgendamisel tuleb arvestada ka asjaõigusseadus § 68 lg 1, mille järgi on omand isiku tegelik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõikidelt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Lepingu tõlgendamisel peab kohus arvestama ka lepingu teksti enda kõrval, muid lepingu sõlmimise - sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi - asjaolusid, et tuvastada täpsustavalt lepingu olemust ja eesmärki. Hageja arvates 21.04.2003.a. Linnavara tasuta kasutamise lepingu eesmärgiks ei olnud tagada kostjale eluaegselt eluaset. Lepingu eesmärgiks oli kasutada korterit, aadressil ..., tööandja eluruumina – korter anti kostja kasutusse seoses tema Narva Linnavalitsuse Linnavara ja Majandusameti direktori ametikohale nimetamisega. Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus sellise hageja seisukohaga lepingu tõlgendamisel, ebamõistlik ja tavatu oleks eeldada, et linnavalitsus annab käesoleval ajal lihtsalt kellelegi korteri tasuta ja eluks ajaks elamiseks. Kohus loeb tuvastatuks, et antud lepingu eesmärgi lahti mõtestamisel on oluline asjaolu, et kostja nimetati Narva Linnavalitsuse Linnavara ja Majandusameti direktori ametikohale. Seega kohus ei pea loogiliseks seisukohta, et nimetatud elamispinna oleks kostja saanud tasuta ka ilma nimetatud ameti saamist ja et see ei evi mingit põhjuslikku seost, mis viis

tasuta kasutamise lepingu sõlmimisele. III. Kohus, ei nõustu kostjaga, et lepingu ülesütlemise tähtaeg oli ebamõistlik. Kohus tõlgendades nimetatud lepingut, et pärast kostja teatavaks saamist, et temaga on töösuhe lõppenud või teatud aja pärast lõppeb Narva Linnavalitsuse Linnavara ja Majandusametis, on tõlgendatav antud lepingu kasutamise eesmärgi saavutamisena ja kohaldamisele kuulub erinormina VÕS § 393 lg 2 ja mitte VÕS § 393 lg 3, sest kasutuse tähtaeg on antud juhul tuletatav eseme tegelikust kasutamise eesmärgist või õigemini selle eesmärgi lõppemisest. VÕS § 393 lg 2 alusel kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud, tuleb ese tagastada pärast lepingust tuleneva eseme kasutamise eesmärgi saavutamist. Kasutusse andja võib nõuda eseme tagastamist ka varem, kui on möödunud aeg, mille jooksul kasutaja oleks saanud kasutuseesmärgi saavutada. Kohus leiab, et kostjal ei saa olla sellist õiguspärast ootust, et Narva Linnavalitsuse Linnavara ja Majandusametisse tööle asudes ja 21.04.2003 linnavara tasuta kasutamise lepingu sõlmimisel võib ta antud korterisse jäädagi elama, antud soodsatel, s.t. tasuta, tingimustel pärast töösuhte lõppemist või et antud soodsa lepingu ülesütlemisel pärast töösuhte lõppemist laienevad nimetatud tasuta lepingu hüved talle veel edasi sarnaselt VÕS-is sätestatud üürilepingu üldisele kolme kuulisele etteteatamise tähtaegadele VÕS § 312 järgi. Antud osas üürilepingu sätetele tuginemine ei ole ka seetõttu õige ja õiglane vara omaniku suhtes, et üürleping on tasuline leping ja kui üürisuhte lõpetamise etteteatamise korral on õigus üürileandjal kolme kuu etteteatamisel saada ka tasu. Vara tasuta kasutamise lepingu puhul omaniku õiguste piiramine kolme kuulise etteteatamise tähtajaga tähendaks veel tasuta kolme kuud, mistõttu mõistlik oleks eeldada, et tasuta lepingu korral võiks olla ka etteteatamise tähtaeg lühem kui üürilepingu lõpetamise protsessis, mil üürileandjal on õigus tasule ka nimetatud kolme kuu eest. Kostja, tuginedes ebamõistlikule etteteatamise tähtaja väitele, tuleb arvestada ka seda, et tasuta kasutamise lepingu 21.04.2006.a. ülesütlemisavaldusega oli kostja kohustatud korteri valduse tagastama hiljemalt 11.06.2006.a. ning käesoleva ajani on korter tema valduses, on kostjal olnud piisavalt aega valduse üleandmiseks omanikule, kui ta seda oleks teha soovinud. IV. Kohus nõustub hagejaga, et põhjendamatu on kostja seisukoht ning puudub mõistlik põhjendus lugeda kostja huve, Narva linnale kuuluva korteri tasuta kasutamiseks, kaalukamateks kui Narva linna huvi kasutada oma vara avalikes huvides ehk kõikide elanike huvides. Kohus nõustub hagejaga, et asjasse mittepuutuv on kostja seisukoht, mille kohaselt pidi hageja tasuma tulumaksu kostja poolt antud erisoodustuselt.