Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

mõttelist osa kinnistust, saatsid 18.02.2004 kostjale avalduse, millega teatasid, et ei soovi pikendada kostjaga hoone kasutamiseks sõlmitud rendilepingut, ning palusid ruumid vabastada ja üle anda hiljemalt 16.03.2004. Kostja ruume ei vabastanud. 28.07.2004 võõrandasid E, H ja A. N neile kuuluva 1⁄2 mõttelist osa kinnistust hagejale. 30.03.2005 esitatud hagiavalduse kohaselt võib AÕS § 74 lg 1 kohaselt kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Rendilepingu pikendamine on asja tervikuna võlaõiguslik koormamine, mis eeldab kõigi kaasomanike kokkulepet. Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisel. Üürilepingu tähtajatuks muutumise vältimiseks VÕS § 310 lg 1 kohaselt peab üks lepingupooltest avaldama teisele poolele teistsugust tahet. Hageja õiguseellased E, H ja A. N avaldasid kostjale tahet mitte pikendada rendilepingut ning AÕS § 71 lg-st 4 tulenevalt oli neil selles tahteavalduses õigus esindada kõiki kaasomanikke. Hageja hinnangul lõppes vaidlusalune rendileping 16.03.2004 tähtaja möödumise tõttu. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja tähtaja lõppemisel tagastama. Hageja palus tunnistada OÜ S kasutusõiguse hoonele asukohaga Tallinnas x lõppenuks alates 16.03.2004 ja kohustada kostjat vabastama nimetatud hoone. Hageja loobus vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudest. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et renditud hoone kaasomanike vahel puudus kokkulepe rendilepingu lõpetamiseks. Hageja õiguseellaste E, H ja A.N kui Tallinnas x asuva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa kaasomanike 18.02.2004 teade kostjale rendilepingu lõppemisest 15.03.2004 ei lõpetanud rendilepingut, vaid see pikenes viieks aastaks vastavalt rendilepingu p-le 5.6. Rendilepingu lõpetamiseks oleksid kaasomanikud ühiselt või igaüks eraldi pidanud teatama rentnikule rendilepingu lõpetamisest enne lepingutähtpäeva saabumist. Kinnistu 1⁄2 mõttelise osa kaasomanik S.J saatis 21.02.2004 kostjale kirja, milles teatas, et ta on nõus pikendama rendilepingut järgnevaks viieks aastaks. Rendilepingu p 5.6 kohaselt, kui lepingu tähtaja möödumisel rentnik jätkab renditud vara kasutamist ja rendileandjal polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid, loetakse leping uuendatuks viieks aastaks. Kostja ei pidanud rendilepingut lõppenuks ega olnud nõus x hoonet hagejale tagastama. Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel S. J, kes on Tallinnas x asuva kinnistu kaasomanik 1⁄2 mõttelises osas, vaidles hagile vastu ja leidis, et tema nõusolekul on rendileping OÜ-ga S pikenenud järgnevaks viieks aastaks. S.J saatis kostjale sellekohase kirja 21.02.2004. Kostja jätkas üüritud asja kasutamist õiguslikul alusel. Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis hagi 26.04.2006 otsusega rahuldamata. Harju Maakohus lõpetas menetluse OÜ F hagis OÜ S vastu vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks hagist loobumise vastuvõtmisega. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid X majaomanikud ja OÜ S 11.03.1999 rendilepingu tähtajaga alates 15.03.1999 kuni 15.03.2004. Lepingu p 5.6 kohaselt, kui lepingu tähtaja möödumisel jätkab rentnik renditud vara tegelikku kasutamist ja rendileandjal polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid, loetakse leping uuendatuks viieks aastaks. Enne lepingu tähtaja möödumist teatasid 2(7)

rendileandjad E, H ja A. N, et ei soovi pikendada lepingut. Rendileandja S.J teavitas kostjat 21.02.2004 kirjaga, et on nõus pikendama rendi/üürisuhet järgnevaks viieks aastaks. 06.03.2004 kirjaliku teatega väljendasid E, H ja A. N veelkordselt oma soovimatust lepingulist suhet kostjaga jätkata. Asja sisulisel arutamisel selgus, et vaidlusaluse üüripinna kostja valdusse andmine ja võlaõiguslik koormamine toimus 1999. aastal kaasomanike ühisel kokkuleppel. Kaasomanike vahel puudus ja puudub ka käesoleval ajal kaasomandis oleva vara suhtes kokkulepitud kasutuskord. Vaidlust ei ole selles, et pärast lepingu lõppemise tähtpäeva saabumist 15.03.2004 jätkab üürnik lepinguobjekti kasutamist, tasudes üüri mõlemale kaasomanikule varasemalt kokkulepitu kohaselt. Seega pärast 15.03.2004 E, H ja A. N asjakohast teadet kostjale ei esitanud, kostja jätkas ruumi kasutamist ja üüri tasumist nii S.Jile kui E, H ja A.Nle. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Maakohus leidis, et poolte vahel 11.03.1999 sõlmitud rendi/üürileping tuleb VÕS § 310 lg 1 kohaselt lugeda pikenenuks. VÕS § 310 lg 1 kohaselt loetakse üürilepingu pikenemine tähtajatuks, kuid tulenevalt rendilepingu p-st 5.6 luges kohus rendilepingu pikenenuks alates 15.03.2004 viieks aastaks. Kuivõrd üürnik OÜ S jätkas X ruumide kasutamist, tulnuks üürileandjal kahe nädala jooksul, arvates päevast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist pärast lepingu tähtaja möödumist, avaldada teisele lepingupoolele teistsugust tahet. Asja arutamise käigus on tõendamist leidnud, et E, H ja A. N seda teinud ei ole. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 26.04.2006 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellant palub jätta vastustaja kohtukulud tema enda kanda ja mõista OÜ-lt S välja OÜ F poolt kantud kohtukulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt põhineb esimese astme kohtu otsus materiaal- ja menetlusõiguse normide rikkumisel. Harju Maakohus ei andnud sisulist hinnangut hagile, jättes analüüsimata käesoleva õigusliku vaidluse olemuse: kas rendileandjast kaasomanikul on õigus pikendada rendilepingut ilma teise kaasomanikust rendileandja nõusolekuta. Kaevatavas kohtuotsuses puudub vastus ka õiguslikule küsimusele, kas rendilepingu tähtaja pikenemise välistamiseks pidid vastava tahteavalduse tegema kõik kaasomanikud või piisas renditud asja 1⁄2 mõttelise osa omanike tahteavaldusest. Menetlusõiguse normide rikkumine esimese astme kohtu poolt väljendub järgnevas. Kohus ei ole andnud hinnangut hageja poolt tõendina esitatud E, H ja A.N 18.02.2004 ja 05.03.2004 avaldustele, milles viimatinimetatud isikud teatasid kostjale, et nad ei soovi pikendada rendilepingut. Samuti ei ole kohus põhjendanud, miks ta jättis need tõendid arvesse võtmata. Maakohus on küll tuvastanud, et enne lepingu tähtaja möödumist väljendasid rendileandjad E, H ja A. N korduvalt tahet mitte pikendada 3(7)

lepingut, kuid ei ole andnud õiguslikku hinnangut nendele tahteavaldustele. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja faktiliste väidetega. Samuti peab kohus kõiki tõendeid hindama. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Antud juhul tugines maakohus hagi rahuldamata jätmisel asjaolule, et vaidlusalune rendileping on VÕS § 310 lg 1 alusel pikenenud viieks aastaks, kuna E, H ja A. N ei avaldanud rentnikule kahe nädala jooksul pärast lepingu tähtaja möödumist teistsugust tahet. Seda asjaolu ei olnud pooled oma väidetes esile toonud ning kohus tõlgendas lepingu lõppemise asjaolusid menetluspooltest erinevalt. Väites, et VÕS § 310 lg 1 kohaselt oleks üürileandja pidanud teate esitama kahe nädala jooksul pärast lepingu tähtaja möödumist (tegelikult alates tähtpäevast, millal üürileandja sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist), on kohus ühtlasi ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Samas leiab hageja, et äriruumi üürilepingus võib olla kokku lepitud üürilepingu lõppemises erinevalt võlaõigusseaduses sätestatust. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRakS) § 12 lg 3 kohaselt kohaldatakse kestvuslepingu tingimuse asemel võlaõigusseaduses sätestatut ainult siis, kui tingimus on vastuolus võlaõigusseaduse imperatiivse sättega, millest ei ole võimalik poolte kokkuleppel kõrvale kalduda. Tulenevalt VÕS §-st 275 ei ole eluruumi üürilepingu puhul lubatud lepingu lõpetamises seadusest erinevalt kokku leppida, kuid äriruumi üürilepingu puhul seadus sellist keeldu ei sisalda. Järelikult kohaldas esimese astme kohus pooltevahelisele lepinguvaidlusele ebaõigesti VÕS § 310 lg 1. Asjas kuulub kohaldamisele rendilepingu p 5.6, mille kohaselt tuli tähtajalise rendilepingu lõpetamiseks rentnikule vastuväide esitada enne lepingu tähtaja möödumist ja vastuväite esitamata jätmisel pikenes leping mitte tähtajatuks, vaid tähtajaliseks, tähtajaga viis aastat. Nimetatud rendilepingu tingimusest (p 5.6) on kohus arvestanud ainult lepingu pikenemist viieks aastaks, kuid mitte rendilepingu pikendamisest keeldumise kokkulepitud korda. Üürileandjalt ei saa mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt nõuda, et ta pärast korduvat tahteavaldust selle kohta, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist, pärast lepingu tähtaja möödumist üürnikku täiendavalt teavitaks. VÕS § 310 lg 1 mõtte kohaselt on üürileandjal õigus teatada üürilepingu lõppemisest seaduses toodud tähtaja jooksul pärast lepingu tähtaja möödumist, kui ta seda varem teinud ei ole. Apellant jääb esimese astme kohtu menetluses avaldatud seisukoha juurde, et rendilepingu pikendamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Hageja tugines AÕS § 74 lg-le 1, millest tulenevalt kaasomandis oleva asja tervikuna võlaõiguslikuks koormamiseks (üür, rent) on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Maakohus jättis selle normi ebaõigesti kohaldamata. Vastused apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub apellandilt enda kasuks välja mõista kohtukulud.

4(7)

Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel S.J vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu istung Istungil palus apellandi esindaja kaebuse rahuldada, vastustaja ja kolmanda isiku esindajad - rahuldamata jätta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb hagi rahuldamata jätmise osas täiendada, kuid otsus jätta lõppjärelduses muutmata ringkonnakohtu toodud põhjendustel. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole rikkunud TsMS § 436 lg.4 sätteid. Hagiavalduses on hageja hagi õigusliku alusena viidanud ka VÕS § 310 lg.1 sätetele, mille kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürileandja jaoks kehtima ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Hageja tuginemist VÕS §-le 310 lg.1 tuleb hinnata nõude alternatiivse õigusliku alusena. Maakohtu seisukoht selles, et tähendatud sätte alusel ei saa nõuet rahuldada, on iseenesest õige, kuivõrd teistsugune tahe kinnistu kaasomanike poolt, kellele kuulus kokku 1⁄2 mõttelist osa kinnistust, oli avaldatud enne rendilepingu tähtaja lõppemist. Kolleegium nõustub apellandiga selles, et äriruumide üürileandmise suhtes on VÕS § 310 lg.1 sätestatud tähtajalise üürilepingu tähtajatuks muutumise tingimused dispositiivsed ja tulenevalt TsÜS, VÕS ja RES RakS §-st 12 lg.1 on enne VÕS kehtimahakkamist sõlmitud tähtajalise üürilepingu pikenemise tingimused pooltele endiselt siduvad. Rendilepingu p. 5.6 alusel rendilepingu lõppenuks tunnistamise suhtes ei ole maakohus sisuliselt seisukohta võtnud. Seetõttu kolleegium, lähtudes maakohtu tuvastatud asjaoludest, teeb selles osas uue otsuse, täiendades otsuse põhjendusi. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kinnistu kaasomanikud sõlmisid 11.03.1999 kostjaga tähtajalise rendilepingu alates 15.03.1999 kuni 15.03.2004 kinnistul asuva hoone rendileandmiseks kostjale selle kasutamiseks äriruumidena, kusjuures lepingu p.5.6 lepiti kokku, et kui rendilepingu tähtaja möödumisel jätkab rentnik renditud vara tegelikku kasutamist ja rendileandjal polnud selle kohta enne lepingu tähtaja möödumist vastuväiteid, loetakse leping uuendatuks viieks aastaks. Kinnistusraamatu kande kohaselt olid 31.07.2001 kinnistu kaasomanikud A. N(1/8 mõttelist osa), H N (1/8 mõttelist osa), E N (2/8 mõttelist osa) ja S.J (1/2 mõttelist osa). Maakohus tuvastas, et enne rendilepingu tähtaja möödumist teatasid Nid kinnistu kaasomanikena kostjale, et nad ei ole nõus rendilepingu pikendamisega uueks tähtajaks. 1⁄2 kinnistu mõttelise osa omanik S.J teatas kostjale, et tema on nõus rendilepingu pikendamisega.

5(7)

Hageja väidete kohaselt oli Nte poolt tahteavalduse tegemisega (lepingu pikendamisele vastuväidete esitamisega) enne lepingu tähtaja saabumist rendileping lõppenud selle tähtaja saabumisega, vastavalt rendilepingu p.le 5.6 ning AÕS §-le 71 lg.4 (mille kohaselt on kaasomanikel ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused). Hageja leiab, et rendilepingu pikendamine uueks tähtajaks kujutab endast kaasomandis oleva asja koormamist (uut koormamist) ja seda saab teha vaid kaasomanike kokkuleppel. Kostja vastuväidete kohaselt ei lõppenud rendileping Nte poolt lepingu pikendamisele vastuväidete avaldamisega, kuivõrd see ei olnud kaasomanike enamuse otsus. Kaasomanikele kuuluva hoone rendile andmine tähendas kaasomanike kokkulepet asja kasutamiseks. Kokkulepitud kasutuskorra muutmiseks peab AÕS § 72 lg.1 kohaselt olema kaasomanike kokkulepe või enamuse otsus, mis aga antud juhul puudus. Seetõttu ei ole Nte tahteavaldus kehtiv ja rendileping pikenes uueks tähtajaks. Kolleegium leidis, et õigus on kostjal. AÕS § 72 lg.1 kohaselt kaasomanikud kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kostjaga rendilepingu sõlmimisega leppisid kinnistu tolleaegsed kaasomanikud kokku kinnistul asuva ühise asja kasutamises ehk kasutuskorras. Kaasomanikud leppisid kokku, et nad annavad kinnistul asuva hoone otsese valduse üle rentnikule, saades sellisel moel kinnitust tulu rendi näol. Kolleegium leiab, et rendilepingu p.-is 5.6 antud rendileandja õiguse kasutamine vastuväidete esitamiseks rendilepingu uueks tähtajaks pikenemise kohta sai toimuda vaid kaasomanike kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kuivõrd tegemist oleks senise kasutuskorra muutmisega (AÕS § 72 lg.1). Hoone oli juba koormatud rendilepinguga, mistõttu ei ole õige rääkida selle pikenemisel uueks tähtajaks hoone uuest käsutamisest (koormamisest). Hageja tuginemine AÕS §-le 71 lg.4 on asjakohatu, kuna tegemist on kaasomandis oleva asjaga ning selle valdamine ja kasutamine toimub AÕS §-is 72 lg.1 kohaselt kaasomanike kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Rendilepingu pikendamisele vastuväidete esitamine kui õigusliku tagajärje saavutamisele suunatud tahteavaldus on tehing (TsÜS § 67 lg.1). Antud juhul oli see tehing tühine seadusevastasuse tõttu (TsÜS § 87), kuivõrd rikutud oli AÕS §-i 72 lg.1 sätteid selle kohta, et tahteavaldus peab rajanema kaasomanike enamuse otsusele. Seega on õige kohtuotsuse lõppejäreldus, mille kohaselt rendileping pikenes uueks tähtajaks. Seetõttu jätab kolleegium maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmiseks muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Apellandi kohtukulu tuleb jätta tema enda kanda. 6(7)

Tiit Kollom

Ülle Jänes

Ulvi Loonurm

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.