Sergey Pyattoevi hagi KÜ Tallinna mnt 42 vastu hooldus- ja küttekulusid puudutavas vaidluses 3500 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 3. oktoobri 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Sergey Pyattoevi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant: Sergey Pyattoev (hageja), ik XXXX; esindaja Jevgeni Šimonjuk Vastustaja: KÜ Tallinna mnt 42 (kostja), rk 80054903; esindaja Tatjana Kalin
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 3. oktoobri 2016 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Menetluskulude jaotus
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Sergey Pyattoev (hageja) esitas 17.12.2014 hagi KÜ Tallinna mnt 42 (kostja) vastu ümberarvestuste tegemise kohustamiseks. Kostja 08.09.2014 arve kohaselt on hagejal võlg igakuiste sihtotstarbeliste maksete eest, sh kommunaalteenuste eest seisuga 31.08.2014 summas 1462,40 eurot. Hageja leidis, et kostja arvestas kommunaalkulusid ebaõigesti. Kostja põhjendas kommunaalkulude arvestamise meetodit 25.04.2013 üldkoosoleku otsusega, kus otsustati, et korteriomanike suhtes, kes ei ole keskkütte abil põrandakütet välja lülitanud, kohaldatakse täiendavat tasu korteri iga eraldi võetud ruumi eest 50 % ulatuses kütte üldmaksumusest korteris. Korteriühistu üldkoosoleku otsus tühine. Kostjal puudub seaduslik alus kohaldada eritariifi. Hageja palus kohustada kostjat teostama ümberarvestus arvestatud igakuuliste sihtotstarbeliste maksete suhtes, sh kommunaalteenuste eest perioodil alates 01.01.2011 kuni 01.11.2014 vastavalt kinnisturegistris sätestatud andmetele ja korteriomandi pinna tegelikule suurusele 87,6 m2. Lähtudes korteriomandi tegelikust suurusest 87,6 m2 pidanuks kostja arvestama korteriomandi küttekulude eest tasu perioodil alates 01.01.2011 kuni 01.11.2014 2339,80 eurot, kuid kostja arvestas samal perioodil tasu 3049,55 eurot. Vahe on 709,75 eurot (3049,55 eurot - 2339,80 eurot = 709,75 eurot).
2.Kostja vaidles hagile vastu. 2013. aastal võttis üldkoosolek vastu otsuse, et ebaseaduslikult küttesüsteemi arvel paigaldatud täiendavad kütteseadmed tuleb demonteerida, vastasel juhul on juhatusel õigus arvestada täiendavalt 50% ulatuses korteri küttekulude suurusest. 2014. a arutas üldkoosolek küsimust hageja suhtes, kes eiras 2013. a üldkoosoleku otsust. Samuti võeti koosolekul vastu otsus kinnitada arvestused, mis tuleb aluseks võtta küttekulude arvestamisel nende omanike jaoks, kes olid teinud ümberehitusi. Hageja ei esitanud ühegi üldkoosoleku otsuse peale kaebust seadusega ettenähtud tähtaja jooksul. Seega ei ole tal õigust nõuda arvestuste kehtetuks tunnistamist.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt välja kostja kasuks menetluskulud 900 eurot ning märkis, et hageja peab tasuma menetluskuludelt viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumine VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peab hageja küttekulude eest tasuma. Antud asjas ei ole kostja põhikirjas kütte eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lõikes 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Kuna hageja ei ole korteriühistu sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmele kohustuslik (3-2-1-53-10 p 14). Kui hageja leidis, et kostja otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda või otsus ei vasta headele kommetele, pidi ta neid asjaolusid tõendama. Maakohus ei tuvastanud asjaolusid, mis viitaksid kostja otsuse tühisusele. Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul, kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Hageja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustamise tähtaja jooksul vaidlustanud. Seega on üldkoosoleku otsus kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Maakohus sedastas, et hageja palus arvestada korteriomandi üldpinnana kinnistusraamatusse märgitud üldpinda 87,6m2. Samas nähtub kostja esitatud vastusest ja korteriühistu üldkoosolekute 2008-2013 aasta protokollidest, et hageja tegi omavoliliselt ümberehitused korteri soojussüsteemis, mille tulemusel ühendati kaks rõdu toa ja köögiga ning keskküttega ühendati põrandasoojendus. Seega suurendas hageja oma tegevusega korteri üldpinda ja köetavat pinda. Hageja ei ole seda faktiväidet vaidlustanud ega ümber lükanud. Hageja viitas asjaolule, et kostja vastuvõetud üldkoosoleku protokollid on vastuolus korteriühistu põhikirja p III.25.5, st põhikirjast tulenevalt puudus kostjal õigus omavoliliselt suurendada hageja korteri pinda ja sellest tulenevalt puudus õigus teostada hagejale arvestusi eritariifi alusel. Kostja üldkoosoleku protokollist nähtub, et hageja oli juba 2008. aastal teadlik sellest, et tema korteri tegelik üld- ja köetav pind on suuremad, kui kinnistusraamatus märgitud; samuti oli hagejal kohustus esitada kostjale projekt küttesüsteemi ümberehituse kohta. Hageja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Kostja 25.04.2013 üldkoosoleku otsusest nähtub, et on vastu võetud otsus rakendada kütte lisatasu nendes korterites, mille omanikud ei ole esitanud keskküttega modifitseeritud põrandakütte kallal tehtud tööde projekte, iga eraldi võetud ruumi kohta (köök, vannituba, tualett, magamistoad ja elutoad) 50% ulatuses üldmaksumusest. Hageja ei ole seda üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Korteriühistu 04.05.2014 üldkoosoleku otsusest nähtub, et hageja eiras üldkoosoleku otsust ning jätkas lisakütte kasutamist. Otsusega määrati, et maksmisel arvestatav korteri 201 üldpind on 102,6 m2 ja köetav pind on 96,6 m2. Korteri üldpinna hulka kuulub katastripind 87,6 m2, kaks rõdu 4,5 m2 kumbki ning 6 m2 korteri osaluse koefitsient KÜ maa erastamisel, kokku 102,6 m2. Hageja viibis 04.05.2014 üldkoosolekul. Hageja ei ole seda üldkoosoleku otsust vaidlustanud.
Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja määras kindlaks kostja menetluskulude suuruse.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti KOS § 13 lõiget 1 ja 3, AÕS § 72 lõiget 5, KÜS § 151 lõiget 1 ja TsÜS § 38 lõiget 7. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-146-10 märkinud, et juhul, kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulud võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Korteriühistu üldkoosoleku otsuseid ei saanud käsitleda korteriomanike kokkulepetena. Selleks oleks üldkoosolekul pidanud osalema kõik korteriomanikud ja kõik pidanuks hääletama otsuse vastuvõtmise poolt. Korteriühistu põhikirjas ei ole sihtotstarbeliste maksete, sh kommunaalteenuste kulude, hoolduskulude ja kütte eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lõikes 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Puudub korteriomanike kokkulepe kulude jaotamise kohta teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega. MTÜS § 241 lg 2 kohaselt võib otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. Maakohus oleks pidanud üldkoosoleku otsuse tühisust kontrollima ka omal algatusel. Maakohus hindas valesti tõendeid. Ei ole tõendatud, et korteri üldpinnaks on 102,6 m2 ja köetavaks pinnaks 96,6 m2. Kostja ei ole tõendanud, et korteris olid ümberehitused tehtud. Selle kohta ei esitanud kostja tõendeid. Maakohus jõudis ebaõigesti seisukohale, et poolte vahel puudub vaidlust kohaldatud tariifi üle. Poolte vahel on vaidlus selles, kas korteri hoolduskulude arvestamiseks kasutatud metoodika on seaduslik. Kostja kohustus tegema ümberarvestusi hageja kasuks summas 596,05 eurot. Ebaõige on kostja viiviste arvestus. VÕS § 113 lg 4 alusel ei pea võlgnik tasuma viivist aja eest, mil ta õigustatult keeldus kohustuse täitmisest.
5.Kostja vaidles apellatsioonile vastu. Maakohus ei ole seadust ebaõigesti kohaldanud. Kostja 25.04.2013 üldkoosolekul otsustati eemaldada kõigist korteritest keskküttega põrandate soojendus või see sulgeda. Üldkoosolekul otsustati, et korteriomanike suhtes, kes ei täida üldkoosoleku otsust, tuleb kohaldada täiendavat tasu korteri iga eraldi ruumi kohta suuruses 50 % kütte üldmaksumusest korteris. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja tegi korteris ümberehitused ebaseaduslikult. Hageja suurendas korteri köetavat pinda. Kuna hageja ei vaidlustanud üldkoosoleku otsust, on see KÜS § 13 lg 4 alusel kehtiv. Hageja nõustus ümberarvestusega summas 709,55 eurot.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlus- ja materiaalõiguse olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
7.Ringkonnakohus märgib, et hageja on menetluse käigus esitatud taotlust korduvalt ümber sõnastanud, täiendanud või muutnud. Esmalt palus hageja kohustada kostjat tegema ümberarvestus (kt I, lk 11), hiljem palus hageja tuvastada ebaseaduslikult suurendatud arvete esitamise alates 01.01.2011-01.12.2014 hoolduskulude eest 242,04 eurot, küttekulude eest 709,75 eurot, ja viiviste eest 626,28 eurot (kokku 1578 eurot). Samuti palus hageja alandada ebamõistlikult kõrget hoolduskulude arvestust ning lugeda hoolduskulude arvestuse aluseks kostja poolt esitatud tariif ja korteriomandi pinna tegelik suurus 87,6 m2. Hageja palus alandada ka ebamõistlikult kõrge küttekulude tariifi ja lugeda küttekulu tariifiks 100 % kütte üldmaksumusest korrutatuna korteriomandi pinna tegeliku suurusega 87,6 m2. Samas menetlusdokumendis palus hageja tuvastada võlgnevuse puudumine kostja ees hoolduskulude eest 242,04 eurot, küttekulude eest 709,75 eurot ja viiviste eest 626,28 eurot (kokku 1578,07 eurot) seisuga 01.12.2014 (kt II, lk 143-144, 30.03.2016). Järgnevalt palus hageja tuvastada kostja poolt ebaseaduslikult suurendatud arvete esitamise perioodil 01.01.2011-01.12.2014 hoolduskulude eest 242,04 eurot, küttekulude eest 596,05 eurot, viiviste eest 1395,91 eurot (kokku 2234 eurot). Samuti palus hageja tuvastada võlgnevuse puudumise kostja eest hoolduskulude eest 242,04 eurot, küttekulude eest 596,05 eurot, viiviste eest 1395,91 eurot (kokku 2234 eurot) seisuga 01.12.2014 (kt III, lk 12, 11.04.2016). Maakohus andis 04.04.2016 määrusega hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks. Hageja esitas 11.05.2016 täpsustuse ning palus kohustada kostjat teostama ümberarvestus igakuiste sihtotstarbeliste maksete suhtes, sh kommunaalteenuste eest perioodil 01.01.2011-01.11.2014 vastavalt kinnistusraamatus sätestatud andmetele ja korteriomandi tegelikule suurusele 87,6 m2 ning korteriühistu üldkoosoleku otsustele ja KOS § 13 lõikele 1.
8.Vaatamata sellele, et hageja on menetluse kestel oma nõuet korduvalt muutnud, ei ole maakohus võtnud seisukohta, kas tegu on hagi muutmisega (TsMS § 376 lg 1) ning kas maakohus sellega nõustub. Hageja on esitanud nii sooritusnõudeid (ümberarvestuse tegemiseks kohustamine) kui ka tuvastushagile viitavaid taotlusi (tuvastada suurendatud arvete esitamine, tuvastada võlgnevuse puudumine). Menetluse eelnev käik näitab, et maakohus on juhtinud menetlust ebapiisavalt ega ole suutnud seda vajalikul määral ohjata. Kuna maakohtu otsusest jääb arusaamatuks, milliseid hageja nõudeid maakohus menetles (maakohtu otsuse kirjeldavas osas on märgitud kõik esitatud nõuded) ning milliste nõuete osas jättis maakohus hagi rahuldamata, ei saa ringkonnakohus asja ise lahendada. Apellatsioonimenetluse eesmärk on eelkõige kontrollida maakohtu lahendi õigsust, mitte aga asendada eelmenetlust.
9.Maakohus rikkus kohtu selgitamiskohustust (TsMS § 230 lg 2). Hageja on esitanud nõudeid, mida ei pruugi hageja esitatud sõnastuses olla võimalik rahuldada. Samal ajal on nähtav aga hageja vajadus õiguskaitseks. Maakohus pidanuks lähtuvalt TsMS § 436 lõikest 7 ja § 438 lõikest 1 hagis esitatud asjaolude alusel nõude kvalifitseerima ja seda menetlusosalistega arutama (3-2-1-10-14 p 12). Kohus ei ole TsMS § 436 lg 7 järgi seotud poolte õiguslike väidetega ega õigussuhte kvalifikatsiooniga (3-2-1-65-14 p 14). Asja materjalidest nähtub, et maakohus andis 04.05.2016 määrusega hagejale tähtaja oma nõude täpsustamiseks (kt III, lk 115-117). Maakohus sedastas viidatud määruses, et asjas jääb selgusetuks, kas hageja on
soovinud esitada uued nõuded täiendavalt esialgsetele nõuetele või on soovinud nõudeid muuta. Hageja vastas 11.05.2016, et ta ei soovi oma esialgset nõuet muuta ja jääb sooritusnõude (kohustada kostjat tegema ümberarvestus) juurde. Pärast seda teatas maakohus kohtulahendi teatavakstegemise aja ning ei arutanud menetlusosalistega nõude materiaalõiguslikku alust. On ilmne, et seadus ei sätesta materiaalõiguslikku alust ümberarvestuse tegemise kohustamiseks ning maakohus oleks pidanud seda pooltega arutama ning võimaldama hagejal taotletut täpsustada. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus pooltele selgitama, millised oleks nõude võimalikud õiguslikud alused ning võimaldama pooltel esitada selle kohta seisukoht ja vajadusel tõendid. Ringkonnakohus leiab, et hagi oleks võimalik rahuldada tuvastushagina (TsMS § 368 lg 1). Kohus saaks käesolevas asjas tuvastada võlgnevuse puudumise. Selleks peab maakohus hindama esitatud tõendeid ning võtma seisukoha, kas hagejal on kostja eest hagis märgitud võlgnevus.
10.Ringkonnakohus on seisukohal, et asja lahendamisel ei oma tähendust maakohtu otsuses viidatud üldkoosolekute otsused ning nende kehtivus ja nende vaidlustamata jätmine. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil, kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega, peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes (3-2-1146-10 p 11). Kui üldkoosoleku otsuseid ei võetud vastu kõigi korteriomanike poolt ühehäälselt, ei saa need kokkulepet asendada. Seega puudub käesoleval juhul korteriomanike kokkulepe ning kaasomandi majandamise kulutuse arvestamisel tuleb lähtuda võrdeliselt hagejale kuuluva kaasomandiosa suurusest (KOS § 13 lg 1). Seega on kostja üldkoosoleku otsused asja lahendamisel tähtsusetud.
11.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järg maakohtu määrata sõltuvalt menetluse tulemustest.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.