Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

renditasust proportsionaalselt jagatuna 60 kalendrikuule. Renditasu moodustas 8 000 krooni kuus (lepingu 1-A p 2.2) ja 5 000 krooni kuus (lepingu XXX p 2.2). Rendilepingute järgi pidi kostja ruumid hagejale üle andma 01.06.2004. a tähtajaga kuni 01.05.2009. a. Kostja rikkus oma kohustusi rendilepingu XXX järgi ja ei andnud hagejale üle müügikohta (boks nr 21), seejuures ei tagastanud kostja hagejale deposiidisummat 40 000 krooni. Lepingu nr XXX järgi ei andnud kostja hagejale üle 01.06.2004. a müügikohti, s.o. bokse nr XXX ,XXX, kuna need ei olnud valmis avamiseks. Kaubanduskeskuse ruumid avati kasutamiseks alles 07.09.2004. a. Pärast kaubanduskeskuse avamist rikkus kostja AS rendilepingu nr XXX tingimusi, s.t suurendas renditasu ning ei arvestanud deposiidi arvelt igakuist renditasu proportsionaalselt jagatuna 60 kalendrikuule. Seetõttu teatas hageja 28.10.2004. a kostjale rendilepingu nr XXX ja XXX lõpetamisest alates 01.12.2004. a ning palus tagastada deposiit hiljemalt 31.01.2005. a. Hageja vabastas ruumid 01.12.2004. a, kostja deposiiti summas XXX0 000 krooni ei tagastanud. Kohtule 25.05.2005. a esitatud hagiavalduse kohaselt tasus hageja rendilepingu nr XXX 09.03.2004. a alusel kostja AS kassasse deposiidi 200 000 krooni rendilepingu p 2.1. alusel. Vastavalt lepingu p 2.3. on rendileandja kohustatud deposiidi arvelt teostama igakuist tasaavreldust proportsionaalselt jagatuna 60 kalendrikuule. Renditasu moodustab 17 000 krooni kuus. Rendilepingu järgi pidi kostja ruumid hagejale üle andma 01.06.2004. a tähtajaga kuni 01.05.2009. a. Kostja lepingu nr XXX järgi müügikohti (boksid nr XXX,XXX 28) hagejale üle ei andnud, kuna müügikohad ei olnud avamiseks valmis. Kaubanduskeskuse ruumid avati ja anti hagejale kasutusse 07.09.2004. a. Pärast kaubanduskeskuse avamist rikkus kostja AS rendilepingu nr XXX tingimusi, s.t suurendas renditasu ning ei arvestanud deposiidi arvelt igakuist renditasu proportsionaalselt jagatuna 60 kalendrikuule. Seetõttu teatas hageja 21.01.2005. a kostjale rendilepingu nr XXX lõpetamisest alates 20.02.2005. a ning palus tagastada deposiit hiljemalt 24.04.2005. a. Hageja vabastas ruumid 20.02.2005. a, kostja deposiiti summas 200 000 krooni ei tagastanud. Kohtule 03.10.2005. a esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt tagastas 19.08.2005. a kostja AS hagejale 50 000 krooni, selgitusega bokside tagastaus – piima ja vorsti boks. AS ja AS (likvideerimisel) juhatuse liikmeks oli S T. Hageja leiab, et 50 000 krooni tagastus oli tõestus sellest, et kostja aktsepteeris rendilepingu XXX ja XXX lõpetamise. Rendilepingute nr XXX ja XXX järgi on kostjate poolt tagastamata deposiit 90 000 krooni. Kostjate vastus Kohtule 03.05.2005. a esitatud vastuses kostja AS (likvideerimisel) hagi ei tunnista. Hageja kasutas vaidlusalusel perioodil müügibokse ning hageja 28.10.2004. a avaldust kostja esindaja kätte saanud ei ole. Kostja ei ole 23.02.2005. a kinnituses lubanud kogu deposiidi tagastamist. Hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et pooled lõpetavad kõigepealt rendilepingu ning seejärel täpsustatakse tasaarveldamisele kuuluvad summad. Rendilepingu lõpetamine on jäänud vormistamata, kuna hageja hoiab kõrvale lepingu vastava lisa vormistamisest, mistõttu on rendileping kehtiv. Kohtuistung Kohtuistungil 08.02.2007. a hageja esindaja jääb esitatud nõude juurde. Hageja andis boksid üle detsembris 2004. a, mida tõendavad ka Tervisekaitseameti tõendid. Kostja võttis üle hageja ruumide kasutamise. Esitatud arve-saatelehed tõendavad seda, et kostja tegeles kaubandusega. Hulgibaasid selliseid arve-saatelehti tavaliselt ei allkirjasta. Linnavalitsusse esitatud dokument ei

ole hageja allkirjastanud. Rentnikul on õigus loobuda rendipinnast, kui ta ei soovi enam tegevust jätkata. Kostja hagi ei tunnista. Kostja esindaja seletuse kohaselt on toiduained ostetud seoses koolitusprogrammidega. Kostjatel ei olnud elektrivõlga ja elektri väljalülitamine hageja poolt kirjeldatud viisil ei ole tehniliselt võimalik. Kostja esindaja seletuse kohaselt toimub kauplemislubade kohta kannete tegemine taotluse alusel, kauplemisloa tühistamine ei ole aluseks rendilepingu lõpetamiseks. Kohalik omavalitsus tühistas kauplemisloa, kuna hageja väitis, et rendileping osapoolte vahel on lõppenud. Kostja on tegelenud toitlustamisega sotsiaalprogrammide raames, see ei ole seotud rendipindadega. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindajad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et hageja ja AS (likvideerimisel) sõlmisid 05.03.2004. a rendilepingu nr XXX, millega hageja sai enda kasutusse müügikohad nr XXX ja XXX XXX(tl 10-12). Hageja tasus vastavalt lepingu p-le 2.1. rendileandja kassasse 100 000 krooni (tl 16). Hageja ja AS (likvideerimisel) sõlmisid 09.03.2004. a rendilepingu nr XXX, millega hageja sai enda kasutusse müügikoha nr 21 XXX(tl XXX-15). Hageja tasus vastavalt lepingu p-le 2.1. rendileandja kassasse 40 000 krooni (tl 16). Hageja ja AS (likvideerimisel) sõlmisid 09.03.2004. a rendilepingu nr XXX, millega hageja sai enda kasutusse müügikohad nr XXX XXX(II kd tl 9-11). Hageja tasus vastavalt lepingu p-le 2.1. rendileandja kassasse 200 000 krooni (II kd tl 12). Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja on rendilepingud on 28.10.2004. a ja 21.01.2005. a kehtivalt üles öelnud. Kohtule on esitatud teade lepingute XXX ja XXX ülesütlemiseks 28.10.2004. a (tl 17, 190) ja teade lepingu XXX ülesütlemise kohta (tl 188-189, II kd tl XXX). Võlaõigusseaduse § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Võlaõigusseaduse § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 3XXX lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §des 3XXX−319 nimetatud asjaolud. Hageja väitel ei andnud rendileandja hagejale müügikohti üle õigeaegselt. Pärast kaubanduskeskuse avamist rikkus rendileandja lepingute tingimusi sellega, et suurendas renditasu ega arvestanud deposiidi arvelt igakuist renditasu proportsionaalselt jagatuna 60 kalendrikuule, seejuures jättis tagastamata ka deposiidi. Hageja hinnangul kinnitab kostjate juhatuse liikme ST 23.02.2005. a lubadus raha tagastada hiljemalt 10.03.2005. a (tl 18) asjaolu, et kostja aktsepteeris rendilepingute ülesütlemise. Poolte vahel ei ole vaidlust, et 19.08.2005. a AS tagastas hagejale 50 000 (tl 66, XXX4) selgitusega: tagastamine boks eest, piima ja vorsti boksi. Kostja vastuväite kohaselt ei ole rendileandja saanud hageja 28.10.2004. a lepingute nr XXX ja XXX ülesütlemise teadet. Poolte vahel ei ole vaidlust, et rendilepingu nr XXX kohta on kostja poolt 21.01.2005. a teade kätte saadud (tl 188, 193). Kostjate hinnangul on rendilepingute

lõpetamine jäänud vormistamata, kuna hageja hoiab kõrvale lepingu vastava lisa vormistamisest, mistõttu on rendilepingud kehtivad. Kohus leiab, et hageja on rendilepingud kehtivalt üles öelnud. Lepingu ühepoolne lõpetamine on kujundusõigus, mis lõpetab võlasuhte poolte vahel ka ilma teise poole nõusolekuta. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kohus on seisukohal, et ST on kätte saanud hageja teatise. Kohtule on esitatud P –T V 26.10.2006. a kiri (tl 175), mille lisade hulgas (177-187) on väidetavalt ED poolt koostatud ja allkirjastatud avaldus (tl 186). Kohus nõustub hageja esindajaga, et 01.12.2004. a (tl 186) avaldus on võltsitud, kuna hageja esindaja allkiri on ka pealiskaudsel vaatlusel erinev ülejäänud hageja esindaja poolt allkirjastatud ja kohtutoimikus olevatest allkirjastatud dokumentidest. Samuti on äriühingu nimes ekslikult kasutatud kirjapilti O/Ü , mida hageja esindaja juhatuse liikmena oma äriühingu puhul ilmselt ei oleks teinud. Samas on ST oma teates (tl 18) eksinud samuti hageja ärinime kirjutamisel kasutades kirjapilti O/Ü . Kohtule on esitatud T T otsuste ärakirjad (tl 202-208), mille kohaselt eelnevalt hageja kasutuses olnud müügikohad nr XXX, XXX olid läinud tagasi rendileandja valdusesse alates detsembrist 2004. a. Eeltoodu põhjal teeb kohus järelduse, et ST oli lepingute nr XXX ja XXX üles ütlemise teate kätte saanud ja 23.02.2005. a on ST poolt hagejale väljastatud raha tagastamise kinnitus just lepingute lõpetamise tõttu. Kohus on seisukohal, et hageja poolt lepingute lõpetamine oli ka sisuliselt põhjendatud. Hageja on veenvalt tõendanud, et lepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 3XXX lg 1 kohaselt mõjuv põhjus. Hageja väitel oli lepinguliste kohustuste täitmine muutunud võimatuks, kuna rendileandja juhatuse liige ST ei käitunud rendileandjale kohasel viisil (tl 210-211). Kostjate vastuväite kohaselt rikkus hageja rendilepinguid jättes tasumata maksed kokkulepitud ajaks ja ulatuses, kostjal ei olnud kohustust teha maksete osas tasaarvestust deposiiti tasutud summade arvelt (tl XXX-XXX, XXXXXX, XXX, XXX-XXX). Kostja leiab, et tema huvi on, et rentnikud kasutaksid rendilepingu tähtaja piires renditud ruume, vastasel juhul poleks äritegevus mõeldav. Kohus leiab, et kostjate huvi rendilepingute jätkamise vastu ei kaalu üles hageja huvi leping üles öelda. Hageja jaoks ei olnud selge, millises ulatuses ja otstarbeks kasutas rendileandja hageja poolt tasutud deposiidi summasid, samuti polnud selge elektrienergia ja lisakulutuste eest arvete esitamine (tl 210). Kohus on seisukohal, et kostjate ärihuve ei kahjusta hageja poolt rendilepingute üles ütlemine, kuna vaidlusalused müügikohad on kasutusele võetud kostjate endi poolt, seega ei kanna kostjad olulist majanduslikku kahju. Asjaolu, et kostjal oli vaja toidukaupu sotsiaalprogrammide tarvis (tl XXXXXX; XXX-XXX; XXX-XXX) ei lükka ümber hageja väidet selle kohta, et detsembris 2004. a võttis kostja müügikohad hagejalt üle. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi. Kostja AS (likvideerimisel) võõrandas kohtumenetluse ajal kinnistu asukohaga XXX AS-le . VÕS § 180 lg 2 järgi ettevõttesse kuuluvad ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas ettevõttega seotud lepingud. VÕS § 183 lg 1 kohaselt enne ettevõtte üleminekut tekkinud kohustuste eest, mis on ülemineku ajaks muutunud sissenõutavaks või mis muutuvad sissenõutavaks viie aasta jooksul pärast üleminekut, vastutab üleandja võlausaldajate ees solidaarselt omandajaga. Eeldatakse, et omavahelises suhtes üleandjaga on kohustatud isikuks ettevõtte omandaja. Poolte vahel pole vaidlust, et hageja tasus kokku AS (likvideerimisel) kassasse 340 000 krooni. AS tagastas hagejale 19.08.2005. a 50 000 krooni. Seega kuulub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistmisele deposiit 290 000 krooni. Kohtukulud

Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. Kooskõlas kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kuulub AS-ilt (likvideerimisel) ja AS-ilt solidaarselt väljamõistmisele riigilõiv 16 500 krooni hageja kasuks.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.