2-04-229/10 - Võlaõigus - Muud lepinguvälised kohustused - Viru Maakohus Rakvere kohtumaja - lahend.ee

Hagi, selle aluseks olevad asjaolud ja põhjendid: 11.03.2004 Lääne-Viru Maakohtule esitatud hagiavalduses (hagiavaldus on vormistatud 19.02.2004) taotleb hageja Korteriühistu (edaspidi KÜ) Lennuki 8 kostjalt V O Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 13 lg 4 ja 15-1 lg 1 tuginedes Rakveres Lennuki 8 asuvate kostja omandis olevate mitteeluruumide M1 ja M2, üldpinnaga 120,4m2, majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest tasu võlgnevuse, kokku summas 37 113.27 krooni väljamõistmist, sellest 29 890.02 krooni moodustab põhivõlgnevus ning 7 223.25 krooni viivised. Hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt on kostja ühistu liikmena kohustatud tasuma elamu majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest, kuid kostja, vaatamata korduvatele meeldetuletustele, ei ole neid kohustusi täitnud. Kostja võlgnevus on avalduses märgitud seisuga veebruar 2004; sama seisuga on väidetavalt arvestatud ka viivised ( I, lk 5). Hagiavaldusele on lisatud väljavõtted kinnistusraamatu registriosast nimetatud mitteeluruumide kuulumisest kostjale, samuti hageja B-kaardi registriandmete väljatrükk, kostja maksete võlgnevus tõend ning kohtukulude nimekiri. Kostja vastuväited hagile: Kostja oma kirjalikus vastuses hagile 07.04.2004 hagi ei tunnista (I, lk18-19). Kostja väitel on ta tasunud ühistule tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia eest vastavalt tarbitule ning arvestite näitudele. Kostja leiab ka, et mitteeluruumide omanikuna ei olnud ta korteriühistu liige ega ka kohustatud tasuma ühistu halduskulude arveid, kuna vajalikud remondi- ja hoolduskulud on kandnud kostja ise. Kostjat ei ole ühistu koosolekutele kutsutud, meeldetuletusi ei ole saanud, esitatud on ainult arved. Kostja omandas mitteeluruumid 2001.aastal ostu-müügi lepingu alusel Rakvere linnalt enampakkumise teel. Tema ruumidesse on eraldi sissekäik. Ruumide omandamise järel alustas ta remonti, mis kestis kuni 20.12.2001, kuid juba juulis 2001 esitati talle tasumiseks arve nr 7–m2+m3 võlgnevusega summas 3681.25 krooni; võlgnevuse tekkimise alust arvelt ei nähtunud. Ruumide soetamisel võlgnevust ei esinenud. Kostjale esitatud arveid vee hälbe eest kostja ei tasunud, kuna temale kuuluvates ruumides on torud vahetatud ja korras ning kostja ei vastuta majas tekkinud lekete eest. Hagejalt esitatud arvete osas kostja selgitust ei saanud. Mingit lepingut poolte vahel ei ole sõlmitud. Asja kohtuliku menetluse käik Kostja vastuväidetest tulenevalt on hageja menetluse käigus esialgset hagiavaldust täiendanud kirjalike seisukohtadega 26.04.2004, 13.11.2004 (I, lk 184-185) ja 08.02.2005 (I, lk 196). Esitatud avaldustes on hageja täpsustanud võlgnevuse tekkimise asjaolusid ja nõude õiguslikku põhistust, samuti on lisanud võlgnevuse arvestuse aluseks olevate arvete koondväljavõtted perioodil 2001 kuni 01.07.2002 ning perioodil juulist 2002 kuni 01.12.2003 kostjale saadetud igakuuliste arvete väljatrükid. Kostja on esitanud täiendavad vastuväited hagile 07.07.2004 (I, lk 87-88) ja 29.10.2004 (I, lk 158-159) koos täiendavate dokumentaalsete tõenditega. Kostja leiab, et olemasolevate tõendite alusel ei ole nõue põhjendatud ning rahuldamisele ei kuulu. Kohtuistungeid lükati korduvalt edasi seoses poolte taotlustega täiendavate tõendite esitamiseks, samuti seoses esindajate haigestumistega (04.04.2005, 12.04.2006) või teistel kohtuistungitel osalemisega (13.06.2005, 23.08.2006). 05.09.2005 eelistungil rahuldas kohus kostja esindaja taotluse hageja esindaja seadusliku takistuseta kohtusse mitteilmumise tõttu tagaseljaotsuse tegemiseks. 16.09.2005 tehtud tagaseljaotsusega jäeti hagi täielikult rahuldamata.

16.09.2006 saabunud hageja avalduse alusel menetlus asjas taastati. Hageja lõplikud seisukohad ja põhjendid 23.01.2007 kohtuistungil: Hageja leiab, et hagi kuulub täielikult rahuldamisele hagiavalduses esitatud ulatuses. Menetluse taastamise järel esitas hageja kirjalikult oma nõude selgitused 23.09.2005 (II, lk 3033) koos loeteluga tõenditest, millele hageja tugineb. 23.01.2007 kohtuistungil kinnitas hageja esindaja, et hageja jääb nimetatud kirjalikes selgitustes esitatu juurde, samuti on hageja esindaja kostja vastuväidetest tulenevalt andnud suulised selgitused kohtuistungil 15.09.2006 ning lisaks dumentaalsetele tõenditele tugineb nõude tõendamisel raamatupidaja L H tunnistajana antud ütlustele. Korteriühistu Lennuki 8 on moodustatud antud elamu korteriomandite valitsemiseks. KÜS § 2 lg 1; § 3 lg 1 ja § 5 lg 1 alusel on võimalik asutada korterelamu majandamiseks korteriühistu ning seaduse mõtte kohaselt ei ole võimalik antud elamus paralleelselt eksisteerida muid elamu majandamise vorme. Kostja omandina registreeritud mitteeeluruumid (korteriomandid) M 1 ja M 2 moodustavad vastavalt 390/20030 ja 814/20030 kinnistu mõttelisest osast, need on lahutamatult seotud teiste korteriomanditega, kuuluvad kinnistu koosseisu ja on ühtlasi aluseks kostja arvamiseks ühistu liikmeskonda. Kostja peab ühistu põhikirja järgi tasuma majandamiskulusid KÜS § 13 lg 4 ja § 15-1 tulenevalt võrdsetel alustel teiste ühistu liikmetega. Mitteeluruumide omanike kohustus nimetatud kulude eest tasumiseks nähtub ka vastavast Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-2-42-04. Korteriühistu põhikirja punktist 3.2.6 tuleneb põhimõte regulaarseteks remondi- ja hooldustasude maksete tasumise kohustuseks ning nimetatud kulude põhjendatust ei pea ühistu igakuuliselt tõendama. Vastavalt ühistu üldkoosolekute otsustele loodi nende maksete alusel ka ühistu remondifond. Majandamiskulusid on arvestatud vastavuses korteriühistu üldkoosoleku otsustega 28.01.1999 ja 16.07.2002 hooldus- ja remondikulude jaotamise alustest ja määradest lähtudes, s.o. vastavalt hoolduskulu osas on aluseks 1,59 krooni m2 kohta ja remondikulu osas - 1,81 krooni m2 kohta. Selle alusel on kostjale arvestatud majandamiskulu tasud ja esitatud arved. Kostjale väljastatud arvete koopiad kinnitavad majandamiskulude arvestuse vastavust ühistu põhikirjale ja üldkoosoleku otsustele. Kostja võlgnevuse koondväljavõtete kohaselt ei ole kostja oma kohustusi ühistu ees täitnud. Kui ühistu osutatavat teenust oli võimalik mõõta mõõturiga ja põhikiri seda võimaldas, siis arvestati tasu mõõturi näitudele vastavalt. Näitude esitamise kohustus ja tähtaeg on kindlaks määratud põhikirjaga ja ühistu liikmete üldkoosoleku otsusega. Näitude mitteesitamise korral arvestatakse konkreetse teenuse eest tasu vastavalt otsusega määratud alustel ja korras. Kostjale esitatud arved veehälve tasumiseks on esitatud vastavalt 16.07.2002 üldkoosoleku otsusele: elamu veekao jagamine toimub näite mitte-esitanud korterite vahel. Näitude esitamise õigeaegsust peab tõendama esitaja. Ka elektrienergia müümine Lennuki 8 majas toimub ühistu liikmetele korteriühistu vahendusel ning kõik sellega seonduvad toimingud, nagu näitude alusel arvete esitamine ja arvete tasumine toimub ühistu kaudu. Vahenduse aluseks on KÜ Lennuki 8 ja AS Eesti Energia vahel sõlmitud elektrinenergia ostu-müügi ja võrguteenuste osutamise leping 29.12.2000 (I, lk 203). Arvestite näidud peab fikseerima ühistu liige iga kuu lõpul ja esitama need ühistule. Kostjalt on nõutud vastavalt 16.07.2002 üldkoosoleku otsusele ühe mitteeluruumi osas soojavarustuse eest tasumist 10 % ulatuses, kuna kaupluseruumis oli kostja üle läinud elektriküttele. Teise mitteeluruumi osas on jätkati kütte eest tasu arvestamist 100% ulatuses, kuna radiaatorite

Hageja esitatud viiviste nõue ei ole põhjendatud, kuna arvestamise aluseks olevad summad on ebaselged ja tõendamata, samuti ei ole aluseks olevad summad õigusaktides kehtestatud korras kindlaks määratud. Üldkoosoleku otsusest 16.07.2002 nähtuvalt kehtestati ühistu liikmetele viiviste arvestus alates 01.08.2002. Varasemaks viiviste arvestuseks alus puudus. Hageja ei ole tõendanud ka remondi- ja hoolduskulu tasu põhjendatust, nõudes kostjalt igakuuliselt vastavaid makseid arvestusega remonditasuna 1,81 krooni ja hoolduskulu tasu 1,59 krooni ühe ruutmeetri kohta. Vastav nõue kulutuste tõendamiseks tuleneb ka KOS § 13, 15 ja 16 sätestatust. Teadmata on hoolduskulu alla arvatavad kulutused, samuti teostatud remonttööd ja nende tegelik maksumus. KÜ Lennuki põhikirja p.3.2.6 kohaselt peab ühistu liige tasuma regulaarselt üks kord kuus elamu mõtteliste osade majandamise jooksvate sihtotstarbeliste kulutuste (sh. prügivedu, maatüki korrashoid, üldelekter, maksed vee- ja kütteavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi jne.) katteks makseid lähtudes liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Ühistu üldkoosoleku otsus 16.07.2002 ei vasta nimetatud tasu arvestamise aluste kehtestamisel põhikirjale. Igakuuliste remonditasu arvete esitamine on vastuolus ühistu põhikirja p.3.2.8 sätestatuga, mille kohaselt peab ühistu liige tasuma vaid ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remontööde katteks. Nimetatud kulude alusetuse tõttu kuulub võlanõue kostja arvestuste kohaselt vähendamisele kokku summas 7621.20 krooni (mitteeeluruumi M 1 osas 37 kuu eest summas 2611.83 krooni ning mitteeluruumi M2 osas 34 kuu eest summas 5009.35 krooni). Hagejal puudub ka õigus varasemate otsustuste puudumisel hooldustasu nõudmiseks enne 16.07.2002 üldkoosolekul vastu võetud otsust ning seega kuulub nõue vähendamisele veel summas 2966.97 krooni. Kostja leiab ka, et 16.07.2002 toimunud üldkoosoleku otsus ei saaks olla aluseks nõude esitamisele, kuna puudus vajalik kvoorum ning koosolek oli kokku kutsutud põhikirja p 6.4 sätestatut tähtaega rikkudes. Kuna kostja on ise kandnud kulutusi prügiveole ja territooriumi korrashoiule ning remondile, siis

oleks põhjendatud vähendada hooldustasuna nõutud summat vähemalt 50% võrra. Tarbitud soojusenergia, vee ja elektrienergia eest on kostja nõus tasuma alates 01.07.2002 vastavalt tarbitule. Kuna mitteeluruum M2 ei ole köetav ja selles puudub ka küttetorustik, siis hageja esitatud arved soojusenergia eest ka 10% ulatuses tasumiseks on põhjendamatud (summas 809.75 krooni). Mitteeluruumi M1 osas on kütte eest esitatud nõue summas 3249.10 krooni (!00%). Kuna selles ruumis on kostja üle läinud elektriküttele, siis vastavalt 16.07.2002 koosoleku otsusele oleks põhjendatud torustiku olemasolul nõuda 10 % arvestuslikust summast (324.91 krooni). Kostja leiab, et ka nimetatud summat peaks hageja tõendama AS Rakvere Soojus esitatud arvete ja kostja kasutuses oleva pinna suurusest tulenevalt. Kostja ei ole nõus tasuma veehälvet summas 204.65 krooni, samuti juunis 2002 5m3 eest esitatud arvet summas 85, kuna nõude arvestuse aluseks olevad dokumendid puuduvad. Vastavalt üldkoosoleku protokollile 16.07.2002 otsustati veekadu jaotada ainult korterite peale, samuti on märgitud, et võlgnevused puuduvad. Elektrienergia eest on kostja nõus tasuma M1 ja M 2 osas kokku 31 850.75 krooni, milline summa moodustub tarbimisest alates 01.07.2002 ja on kuni 01.01.2004 vastav fikseeritud näitudele. Põhjendamatu on hageja arve juunikuu 2002 eest summas 5874.80 krooni (6317 kWh) (I lk 82), kuna kostja tarbis ainult päevast energiat ning nimetatud koguses tarbida ei saanud. Kostjalt nõutava summa aluseks oleva energia kogus on ka suurem kui kogu Lennuki 8 maja tarbimise eest juunis 2002 AS Eesti Energia poolt esitatud arvel märgitule (5566 kWh) (lk I, 102) Eelnevate arvestuste alusel leiab kostja, et alates 01.07.2002 oleks põhjendatud tasuda ühistule vee eest 425 krooni, kütte eest 329.91 krooni ning elektri eest 31 850.75 krooni, s.o. kokku 32 605.66 krooni. Kostjale kuuluvaid mitteeluruume rentis OÜ Rakvere Avico, kelle pangakonto väljavõttest nähtuvalt on kostjale esitatud arveid tasutud hagi esitamiseni 19.02.2004 kokku summas 33 755.93 krooni, s.o. hagis esitatud nõudest enam 1150.20 krooni ulatuses. Juhul, kui hooldustasu nõue oleks 50% osas põhjendatud, ei saaks hageja nõua olla suurem kui 631.72 krooni. Kohtu otsustus, selle aluseks olevad tõendid ja õiguslik põhjendus: Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et 18.01.2001 on kostja Rakvere Linnalt omandanud ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel mõttelise osa 390/20030 maatükist asukohaga Rakveres Lennuki 8 ja reaalosa mitteeluruumile M1, üldpindalaga 39m2, mille kohta on avatud korteriomandi kinnistusregistris registriosa nr 16259 (I , lk 22 jj). 06.04.2001 on kostja Rakvere linnalt omandanud ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel mõttelise osa 814/20030 maatükist asukohaga Rakveres Lennuki 8 ja reaalosa mitteeluruumile M2, üldpindalaga 81,4m, mille kohta on korteriomandi kinnistusregistris avatud registriosa nr 16260 (I, lk 26 - 27). Vastavalt Korteriomandiseaduse (KOS ) § 1 lg-le 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 2 lg 1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

Tulenevalt KOS § 15 lg 1 sätestatust, valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduses või korteriomanike kokkuleppes ei ole ette nähtud teisiti. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis sama seaduse § 8 lg 1 teise lause kohaselt valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Seega, korteriühistu olemasolul reguleerib korteriomanike (sealhulgas ka mitteeluruumide omanike) kaasomandi eseme valitsemist ning ühistu liikmete kohustusi kaasomandi valitsemisel eelkõige Korteriühistuseadus (edaspidi KÜS). KÜS § 2 lg 1 mõtte kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine Rakveres Lennuki 8 korterelamus asutatud Korteriühistu Lennuki 8 (reg.kood 80069075) asutamise seaduslikkuse üle pooltel vaidlus puudub (KÜS § 3). Ühistu põhikiri on kinnitatud 10.01.1999 ning kanne mittetulundusühingute registrisse on tehtud 28.01.1999 (II, lk 57). KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. KÜS § 5 lg 2 kohaselt loetakse ühistusse kuuluva korteriomandi võõrandamisel korteri omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Seega, KÜS § 5 lg 2 tulenevalt, sai kostja V O Lennuki 8 elamus mitteeluruumide omandamisega ühtlasi samas elamus moodustatud korteriühistu liikmeks ning ühistu liikmena on ta kohustatud tasuma ühistu poolt osundatud teenuste eest, samuti ka elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude eest. Otseselt on nimetatud seisukoht väljendatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-42-04 ”Korteriühistuseaduse mõtte ja eesmärgi kohaselt kuuluvad korteriühistusse ka mitteeluruumide omanikud, kes tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud”. Kostja esindaja väide, et kostjal, kes ennast ei pidanud ühistu liikmeks, puudus enne nimetatud Riigikohtu lahendit võimalus ühistu otsuste vaidlustamiseks ja oma õiguste realiseerimiseks, on alusetu. Seadused, millele nimetatud lahend tugineb, olid varem vastu võetud ja kehtisid ka kostjal võlgnevuse tekkimise perioodil, samuti on nimetatud seadustega vastavuses väljastatud kostjale tasumiseks arveid osutatud teenuste ja ka hooldus-ja remondikulude tasumiseks. Hagiavalduse kohaselt on kostjal tasumisele kuuluv võlasumma 37 113.27 krooni arvestatud seisuga 31.01.2004. Kostja on esitatud nõude vaidlustanud täies ulatuses. TsMS § 230 tulenevalt peab kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus võib teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Juba 11.08.2004 eelistungil ja ka järgnevatel kohtuistungitel (viimati 15.09.2006) tegi kohus hageja esindajale ettepaneku kostja vastuväidetest tulenevalt esitada kogu nõude arvestamise aluseks olevad algdokumendid, samuti kogu hagis nõutud võlgnevuse arvestus esitatud arvete ja kostja poolt tasutud summadest lähtudes kululiikide kaupa (II, lk 115) . Hageja täiendavaid tõendeid ega nõutud arvestust ei esitanud.

TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. TsMS § 229 lg 2 toodud tõendite loetelule vastavalt on antud asjas tõenditeks tunnistaja ütlused ning poolte esitatud dokumentaalsed tõendid. Tunnistaja L H , kes osutas Virumaa Õppekeskuse poolt raamatupidamisteenust hagejale alates juulist 2002, kinnitas küll kohtuistungil 15.09.2006, et arvutiprogrammi alusel eluasemekulude üle peetavas arvestuses ta vigu ei leidnud, kuid tema tööleasumisele eelnevaid igakuuliselt väljastatud arveid ei olnud raamatupidamises säilinud ning arvestused iga korteri kohta anti temale üle koondina formaadis A 4 lehel. Kostja on küll tunnistanud, et hageja poolt esitati arveid ka enne 01.07.2002, kuid kostja poolt hageja arvestuste õigsuse vaidlustamise ning hagejal vastavate arvestuste aluseks olevate algdokumentide puudumise tõttu leiab kohus, et kuni 01.07.2002 osutatud kommunaalteenuste ja elektrienergia eest tasumise osas esitatud võlgnevuse koondarvestust ei ole võimalik lähteandmete kontrollimise võimatuse tõttu kohtul tõendina aluseks võtta. Koondväljavõtetel toodud andmed ei vasta ka kostja valduses olevatel ning kohtule esitatud üksikutel arvete märgitud andmetega: näiteks, arvel nr 7 – m2+m3, 06.08.2001 mitteeluruumi M2 osas juulikuu eest remonditasu ja hooldustasu nõue kokku summas 276.80 krooni, abonenttasu 10 krooni ning võlgnevus summas 3681.25 krooni (I, lk 29). Arvel puudub selgitus, millise teenuse osas ning millise perioodi eest kostjal võlgnevus esineb. Mitteeluruumi M2 kohta esitatud koondtabelist perioodil mai 2001 kuni juuni 2002 nimetatud summas võlgnevust ei nähtu (I, lk 83). Hageja on loobunud asjas tuginemast tema enda poolt esitatud dokumentidele, s.o. AS-i Rakvere Soojus (I, lk 109-119), AS-i Eesti Energia (I, lk 120-137) ja AS-i Rakvere Vesi (I, lk 138-155) poolt ühitule esitatud arvete osas, pidades neid enam mittevajalikeks tõenditeks (II, lk 31). Hageja on ka esitanud kogu Lennuki 8 kortermaja vee, soojusenergia ja elektrinergia mõõturite näitude koondväljavõtted (I, lk 102). Kohus leiab, et nimetatud dokumendid kinnitavad küll hageja poolt nimetatud äriühingutelt teenuste ostmist ja vahendamist ühistu liikmetele, kuid ei tõenda ega kinnita konkreetsel ühistu liikmel (kostjal) teenuste eest tasumisel esineva võlgnevuse olemasolu ega selle suurust. Kohus nõustub ka kostja vastuväidetega kütte, vee ja elektrienergia eest alates 01.07.2002 arvestatud võlanõude osas. Alates 01.07.2002 tekkinud võlgnevuse tõendamiseks on hageja esitanud koopiad (väljatrükid) kostjale väljastatud hooldus- ja kommunaalkulude ning elektri eest tasumiseks esitatud arvetest 01.07.2002 kuni 01.12.2003 (I, lk 42-83), samuti kostja kirjad ning ühistu üldkoosoleku protokolli 16.07.2002 (I, lk 43). Kostja on teatanud hagejale tema ruumides kütte puudumisest veebruaris 2003). Hageja leiab, et vastavalt esitatud arvetele ning 01.07.2002 üldkoosoleku otsusele oli kostja kohustatud ühe mitteeluruumi (kaupluseruumi) kütmisel soojusenergia eest tasuma arvestuslikust küttemaksumusest 10% (arvetel - mitteeluruum M 2) ja teises mitteeluruumi eest küttesüsteemist väljalõikamiseks loa puudumise tõttu 100 % maksumusest (arvetel- M 1). Kohtus ei ole leidnud tõendamist, millise ruumi osas ning millises ulatuses oli tegelikult kostjalt põhjendatud nõuda kütte eest tasumist ning milline võis olla hagi esitamisel veel esinev võlgnevus. Hageja on aktsepteerinud 16.07.2002 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel ”kaupluseruumis osalise elektrikütte olemasolu” ning sellest tulenevalt pidanud vajalikuks ”ühises jaotussüsteemis” olemise tõttu küttearvete esitamist kostjale 10 % arvestuslikust maksumusest (I, lk 43). Kostja on väitnud, et tegelikult puuduvad mitteeluruumis M1 ka läbivad küttetorud ning hageja on 10% arvestusega arvete esitamisel konkreetse mitteeluruumi määratlemisel eksinud. Tunnistaja L H seletusel kinnitati temale juhatuse liikmete poolt, et kaupluseruumis (suuremas ruumis) küte puudub ning seetõttu esitati arveid 10 % osas. Teises ruumis kütte olemasolu

kinnitati samuti suuliselt, kuigi ”mitmel korral oli juttu olnud vajadusest kontrollida, mis seal tegelikult on ja mille eest peab maksma”. Kostja esitatud tunnistaja M J kinnitas kohtus, et kaupluseruumis on elektriradiaatorid, müügisaali kohta väitis vaid, et ”külm seal ei ole”. Kostja esitatud OÜ Rakvere Avico pangakonto väljavõtetelt ei nähtu, kas kütet on tasutud kostja mitteeluruumi M1 või M2 eest. Kuna arvete tasumisel on täpsustamata, mille eest ja millises ulatuses on kütet makstud, samuti puuduvad hagejal algdokumendid kuni juulini 2002 arvestatud küttevõlgnevuse osas, siis eelnevast tulenevalt ei ole kohtul tõendite puudumisel võimalik tuvastada kostjal kütte eest tasumisel esineva võlgnevuse olemasolu. Kohus leiab ka, et kostja poolt tarbitud elektrienergia osas kuni 01.07.2002 arvestinäitusid kajastavate algdokumentide puudumise tõttu ei ole tõendatud kostjale juunikuu 2002 eest esitatud arvel märgitud võlgnevuse summa – 5874.80 krooni. Kohtule esitatud koondarvetel mitteeluruumi M1 osas ”voolumõõtja näidud juunist 2002 alates kuni oktoober 2003” on juunis 2002 märgitud algnäit 8381 (I, lk 107) ja mitteeluruumi M2 osas ”elektrinäidud juunist 2002 kuni oktoober 2003” on juunis 2002 algnäiduks märgitud 36014 (lk 108). Varasemad näidud kostja elektritarbimise kohta puuduvad ka perioodil 2001 kuni juuni 2002 kohtule esitatud arvete koondil (I, lk 64). Kostja tunnistas 15.09.2006 kohtuistungil, et kohtu toimikus (I, lk 42) olev dokument vee ja elektrinäitude esitamisest on tema poolt omakäeliselt kirjutatud oktoobri ja detsembri 2003 näitude alusel. Nimetatud dokumenti ei ole võimalik kohtul käsitleda tõendina hageja andmetega vastavuse kontrollimisel, kuna sellel märgitud arvud on parandatud ning kirjed tehtud suvalises järjekorras. Hageja väitel võeti sellisel kujul esitatud andmeid juhatuse poolt arvestuste tegemisel ka arvesse (lk.110). Eelnevast tulenevalt ei ole tõendatud algandmete puudumisel elektrienergia eest tasumisel ka hilisema võlgnevuse olemasolu, kuna kostja poolt arvete tasumisel ei ole kululiike eraldi välja toodud ning ka hageja ei ole eraldi kululiikide kaupa võlgnevuse arvestust kohtule esitanud. Kohus leiab, et hagis esitatud nõudest kuulub rahuldamisele vaid hooldus- ja remondikulude eest esitud võlanõue, samuti kostja osas arvestatud võlgnevus veehälbe eest tasumiseks. TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Kostja on nii oma kirjalikes vastustes hagile kui ka kohtuistungitel omaks võtnud, et ta ei ole remndi ja hoolduskulu tasu nõudmist pidanud põhjendatuks ja ei ole elles osas arvestatud summasid tasunud. Samuti on kostja kinnitanud, et ta ei ole tasunud veehälbe eest, mille arvestamise aluseid ei ole tõendatud ja mida vastavalt 16.07.2002 koosoleku otsusele peaksid tasuma ainult korterite omanikud. KÜS § 2 tulenevalt on korteriühistu liikmete ühiseks huviks on ka vahendite saamine ja nende säästlik kasutamine mõtteliste osade majandamiseks. Vastavalt KÜS § 4 lg 2 sätestatakse korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord ühistu pühikirjas. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. KÜS § 15 -1 lg 2 kohaselt eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

Hageja esitatud väljavõttest KÜ Lennuki 8 üldkoosoleku protokollist nr 1, 28.01.1999 nähtub, et otsustati kehtestada ühistu liikmete poolt tasumisele kuuluvaks hooldustasu suuruseks 1.59 krooni m2 kohta ning remonditasu suuruseks 1,81 m2 kohta; üldelektri maksumuseks korteri kohta 3 krooni (II, lk 48). Nimetatud protokolli algdokumendina ei ole kohtule esitatud, hageja väitel on ühistu dokumentide hulgas säilinud ainult väljavõte. TsMS § 273 lg 4 kohaselt, kui dokument on esitatud ärakirjana, on kohtul õigus nõuda algdokumendi esitamist või asjaolude põhistamist, miks algdokumenti ei saa esitada. Kui kohtu nõudmist ei täideta, otsustab kohus, missuguse tõendamisjõuga on dokumendi ärakiri. Kohus leiab, et nimetatud väljavõtet 28.01.1999 üldkoosoleku protokollist on võimalik arvestada tõendina, kuna sellel esitatud remondi ja hooldustasu arvestuse aluseks olevad summad vastavad kostjale tasumiseks esitatud arvetel kajastatud andmetega ning ka tunnistaja Liia Hüüs kinnitas, et hooldus- ja remonditasu arvestamise aluseks olid temale juhatuse poolt esitatud käsitsi kirjutatud väljavõte koosoleku protokollist 1999 aastast, samuti üldkoosoleku protokolliline otsus juulist 2002. 28.09.1999 üldkoosoleku otsuse väljavõttest nähtuvad andmed hooldus- ja remonditasude arvestamise alustes ja suuruse osas ei ole muutunud ka 16.07.2002 üldkoosoleku otsuse punktis 3 märgitud samade tasude kehtestamisel (I, lk 43). Korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kostja vastuväidetes osundatud KÜ Lennuki 8 põhikirja p 3.2.8 ei välista ühistu poolt igakuuliste perioodiliste remondimaksete tasumise kohustamist üldkoosoleku otsusega; nimetatud põhikirja p 3.2.8 sätestab üksnes erakorraliste maksete tasumist hädavajalike edasilükkamatute remonditööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Igakuiste maksete tasumise kohustus nii remondi kui ka hoolduskulu osas tuleneb ühistu põhikirja p. 3.2.6, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu mõtteliste osade majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsioni ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi jm) ühistu tegevusega seotud kulutuste katteks tasuma sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Kuigi ühistu põhikirjast nähtub, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korteri kogupinnas (lI, lk 35-36), on üldkoosoleku otsustega kehtestatud vastavate majandamiskulude (hooldus- ja remonditööde) jaotuse alusena kr / m2 kohta. Nimetatud kulude jaotuse alust võimaldab ka KÜS § 15-1 lg 1 sätestatu ning vastavat hooldus ja remondikulu arvestamise alust kinnitas kohtus ka tunnistajana L H . Tema seletusel kaeti halduskuludest ka kogu maja korrasoleku kulud, samuti ka raamatupidamise- ja pangateenuse kulud. Kostja on oma vastuväidetes seadnud kahtluse alla 16.07.2002 üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisest tulenevalt vastu võetud otsuste seaduslikkuse. Hageja on esitanud kohtule 09.07.2002 üldkoosoleku protokolli ja koosolekul oselenute nimekirja (I lk.197): nimetatud koosolekul otsustati kvoorumi puudumisel kokku kutsuda korduskoosolek 16.07.2002. Samuti on esitatud KÜ Lennuki 8 üldkoosoleku 16.07.2002 toimumise kohta osavõtjate nimekiri (I, lk 187) ja korteriomanike nimekiri (I, lk 188-189). KÜ Lennuki 8 põhikirja p.6.4 sätestab, et ühistu liikmeid informeeritakse üldkoosoleku kokkukutsumisest vähemalt 15 päeva ette. Põhikirja p 6.5 kohaselt, kui üldkoosolekule ei ilmu nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala

jooksul. Etteteatamise aega, mis peaks jääma esimese koosoleku ja korduskoosoleku kokkukutsumise vahele, ei ole põhikirjas sätestatud. Kohus leiab, et isegi juhul, kui lähtuda üksnes põhikirja p 6.4 sätestatud tähtajast, ei ole tegemist sedavõrd olulise rikkumisega, mis tooks iseenesest kaasa otsuse tühisuse. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Nimetatud üldkoosoleku otsust ei ole kostja poolt vaidlustatud, see on jõus ning seega täitmiseks kohustuslik. Hooldus- ja remondikulude võlgnevuse tasu arvestamisel lähtub kohus järgmistest asjaoludest: Hagiavalduse kohaselt on nõudes esitatud võlgnevuse arvestus esitatud seisuga 31.01.2004 summas 37113.27 krooni (sellest viivised 7 223.25 krooni ja põhivõlgnevus summas 29 890.02 krooni, I, lk 5). Tegelikult ületab 31.01.2004 seisuga esitatud võlgnevuse summa mitteeluruumi M2 osas (summas 27 134.93 krooni (I, lk 96)) ja M1 osas (16 231.09 krooni (I, lk 10)) kokku hagis nõutud summa. Kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et hagis nõutud võlgnevuse summa nii põhivõlas kui viivistes on tegelikult arvestatud ja nõudena esitatud seisuga kuni 01.12.2003. Nimetatu nähtub mitteeluruumi M1 võlgnevuse arvestuse koondilt seisuga 01.09.2001 – kuni 01.12.2003 (I, lk 104) ning mitteeluruumi M 2 osas sama arvestuse koondilt alates 01.04.2001 kuni 01.12.2003 (I,lk 105); kostjale esitatud arvete väljatrükkidelt, s.o. mitteeluruumi M1 osas arvelt nr 0312 01.12.2003 on kostjal esinev võlgnevus summas 11 309.39 krooni ja viivis 2 926.65 krooni (I, lk 46) ning mitteeluruumi M2 osas arvelt nr 0312 - 01.12.2003 esineb võlgnevus 18 580.63 krooni ja viivis 4296.60 krooni (I, lk 65); samad summad nähtuvad ka esitatud koondarvestuselt seisuga 01.12.2003 (lk 10 ja 104, 96 ja 105). Kohtumenetluse käigus ei ole hageja võlgnevuse arvestuse aluseks olevat perioodi suurendanud ega ka nõutud põhivõla ja viiviste osas nõuet korrigerinud, mistõttu ei ole kohtul võimalik hagis muudatuste tegemise puudumise tõttu nõude piiridest väljuda. Hageja ei ole ka esitanud kostjale väljastatud arveid, millest nähtuks detsembris 2003 ja jaanuaris 2004 kostja kasutatud teenuste eest tasumisele kuuluvad summad. Samal põhjusel ei saa kohus arvesse võtta ka kostja väiteid tema poolt veebruaris 2004, s.o. enne hagi esitamist tasutud summadest ning hagi esitamise seisuga esinevast ettemaksust üldsummas 1150.20 krooni. Kostja esitatud kontoväljavõttest nähtub ebaregulaarne summade ülekandmine hageja arvele, kuid ei nähtu millist esitatud arvet on tasutud ning millise mitteeluruumiruumi osas esitatud arvete tasumine on toimunud. Remondikulude katteks tasumisele kuuluvat summad arvestab kohus järgmiselt: mitteeluruumi M1 osas kuuluks vastavalt korteriühistu otsustele alates haginõudes märgitud arvestuspeioodist septembrist 2001 kuni 01.12.2003 tasumisele (39,0 m2 x 1,81) = 70.59 krooni kuus (ümardades 70.60 krooni), mis vastavalt 27 kuu eest moodustab kokku 1906.20 krooni. Mitteeluruumi M2 osas vastavalt hagis märgitud arvestusperioodist lähtudes kuni kohtule esitatud nõuet tõendavatel arvetel märgitud ajani, s.o. mai 2001 kuni – 01.12.2003, kokku 31 kuu eest, arvestusega (1,81 krooni x 81,40 m2) =147,334 krooni kuus (ümardades 147.35 krooni) ning vastavalt 31 kuu eest kokku 4567.85 krooni. M1 ja M2 mitteeluruumi remondifondi raha kokku (1906.20 + 4567.85) moodustab summa 6474.05 krooni. Hooldustasu kuulub tasumisele vastavalt järgmisele arvestusele - mitteeluruumi M1 osas (1,59 x 39m2) = 62,0 krooni kuus, s.o. 27 kuu eest (alates septembrist 2001 kuni 01.12.2003) kokku 1674 krooni. Enne septembrit 2001 on hageja koondilt nähtuvalt kostja arved M 1 osas tasutud (I, lk 104). Mitteeluruumi M2 osas vastavalt (1,59 x 81,40 m2) = 129.426 krooni kuus (ümardatult 129.45 krooni) ja kokku 31 kuu eest (alates maist 2001 kuni 01.12.2003) summas 4012.95 krooni. Hooldustasu mitteeluruumide M1 ja M 2 osas kokku (1674 + 4012.95) moodustab summa 5686.95 krooni

Seega moodustavad remonditasu ja hooldustasu põhjendatud võlgnevus haginõude aluseks oleval arvestuslikul perioodil mõlema mitteeluruumi osas kokku (6474.05 + 5686.95) summa 12 161 krooni. Hageja esindaja kinnitusel kostja mingile osale territooriumist ainukasutus- ja hooldusõiguse saamiseks ühistu poole ei ole pöördunud. Seega puudub ka kohtul poolte vahel vastavate kokkulepete puudumisel alus kostja kantud kulutuste arvesse võtmiseks ning hoolduskulude tasu vähendamiseks. Kostjale kuuluvates mitteeluruumides asub Rakvere Avico OÜ kauplus, kelle poolt on äritegevuse käigus sõlmitud kokkulepped Tallinna Külmhoonega (II, lk. 56) ning Rakvere Piiristutehas AS-iga pakkekastide tagastamiseks (II lk.55). Tunnistaja L H kinnitusel kostjale prügiveo eest arveid ei olegi esitatud, muude halduskulude eest esitati kostjale arveid samadel alustel teiste ühistu liikmetega. Kohus leiab ka, et kostja on kohustatud tasuma elamu veehälbe eest ühtsetel alustel teiste ühistu liikmetega. Ühistu üldkoosoleku 16.07.2002 otsuse punkti 2 kohaselt otsustati juhul, kui maja veemõõturi üldnäit ei lange kokku korterite näitude kogusega, siis tuleb jaotada vee kadu korterite peale. Vee hälbe eest tasumisele kuuluv summa on arvestatud kostjale ainult ühe mitteeluruumi M1 osas (I, lk52). Kostja ei ole nimetatud otsust ega vastavaid arveid veehälbe arvestamise osas ühistule vaidlustanud. Kuigi 16.07.2002 otsuses on märgitud veekao jagamist korterite peale, on kostja kui mitteeluruumide omaniku kohustused korteriühistu liikmetena võrdustatud eluruumide omanikega ning KÜS § 15 -1 alusel on tal nimetatud teenuse tarbijana ja ühistu koosoleku nimetatud jõus oleva otsusest tulenevalt kohustus tasuda veekao eest samadel alustel teiste ühistu liikmetega. Kostja poolt tasutud veekogused ja temale veehälbe eest tasumiseks arvestatud summad (kokku 204.65 krooni) nähtuvad mitteeluruumi M1 veemõõturi näitude koondarvestuse tabelist (I, lk 103). Kokku peab kohus põhjendatuks kostjalt välja mõista hageja halduskulude (12 161 krooni) ja veekao eest (204.65 krooni) võlgnevuse katteks 12 365.65 krooni.