Hageja M.V, esindaja adv Enno Heringson Kostja T.A, esindaja adv Marko Tiiman
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 11.10.2006 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kohtukulud jätta kummagi poole enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.M.V palus T.Alt välja mõista 420 961,63 krooni. Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 16.08.2002 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt hageja müüs kostjale Viimsi vallas Haabneeme alevikus x asuva kinnistu 431 970 krooniga, mille kostja oli lepingu sõlmimise ajaks tasunud. Lepingu p 2.2 kohaselt kohustus ostja tasuma 124 950 krooni müüja arvelduskontole 16.01.2004 juhul, kui AS R Ehitus ei ehita kinnistule elamut ja ei vormista elamule kasutusluba. AS R Ehitus maja ei ehitanud ega vormistanud kasutusluba. Lepingu 3.3.2 järgi kohustus ostja ehitama kinnistule elamu 18 kuu jooksul ning ehitustähtaja ületamisel tasuma leppetrahvi 50 000 krooni ühe aasta eest. Kostja ei ehitanud kinnistule maja. Lepingu p 3.3.5 kohaselt pidi ostja liituma AS I gaasi madalsurvevõrku enne elamu valmimist ning tasuma liitumistasu 40 000 krooni ja sellele lisanduva käibemaksu. Kostja seda kohustust ei täitnud ning AS I esitas hagejale arve summas 47 200 krooni. Kostja on kohustatud müügilepingu p-de 2.2, 3.3.2 ja 3.3.5 alusel tasuma hagejale kokku 222 150 krooni.
2.17.07.2002 sõlmiti kostja kui tellija ja AS R Ehitus kui töövõtja vahel töövõtuleping, mille p 2.2 kohaselt oli lepingu objektiks x kinnistule elamu ehitamine ning
ehitamiseks vajalike eeltoimingute tegemine. Lepingu p 3.2 ja 3.3 kohaselt pidi tööde teostamine toimuma kahes etapis, millest I etapi moodustasid projekti realiseerimisega seotud eeltööd. Lepingu p 8.3 sätestas, et I etapi tööde ja toimingute teostamise ja nende korraldamise eest tasub kostja töövõtjale 93 220 krooni. 15.10.2002 koostasid lepingu pooled projekteerimistööde üleandmise-vastuvõtmise akti, millega anti kostjale töid üle summas 60 180 krooni. Töövõtja koostas selle kohta 02.04.2003 arve nr 243, mida kostja ei tasunud. Kuna töövõtja tegi lisaks 15.10.2002 aktis märgitule ka lisatöid, esitas ta 21.05.2004 kostjale täiendava arve summas 24 190 krooni, mida kostja samuti ei tasunud. AS R Ehitus väljastas 21.04.2003 ja 21.05.2004 kostjale vastavalt töövõtulepingu p-le 15.1 viivisarved kokku summas 5501,63 krooni. Kuna kostja oli 17.07.2002 tasunud ettemaksuna 46 610 krooni, siis võlgnes ta töövõtulepingu alusel töötasu ja viivisena kokku 43 261,63 krooni. Töövõtulepingu ps 15.5 lepiti kokku, et lepingu p-s 3.5 sätestatud tingimustel lepingu lõpetamisel tasub tellija töövõtjale leppetrahvi 124 950 krooni. Lepingu p 15.6 sätestas täiendavalt, et kui tellija ilma küllaldase aluseta loobub pärast I etapi töödena käsitletavate tööde teostamist projekti edasisest realiseerimisest ja II etapi tööde tellimisest töövõtjalt, tasub ta leppetrahvi 30 600 krooni. AS R Ehitus esitas 21.05.2004 kostjale leppetrahvide tasumiseks arve summas 155 550 krooni.
3.AS R Ehitus loovutas 21.05.2004 hagejale 17.07.2002 töövõtulepingust tulenevad nõuded kostja vastu kogusummas 198 811,63 krooni. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt on müügilepingu p 2.2 tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Selline tingimus kahjustab kostjat kui lepingu poolt ebamõistlikult ning oluliselt on rikutud õiguste ja kohustuste tasakaalu kostja kahjuks. Nimetatud punkti kohaselt on sanktsioneeritud kostjale lepinguga antud õiguste teostamine. Pealegi on hageja kaotanud õiguse nõuda müügilepingust tulenevate väidetavate kohustuste rikkumise eest leppetrahvi tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 159 lg-st 2, kuna hageja ei esitanud leppetrahvi nõuet mõistliku tähtaja jooksul. Asjaolu, et kostja ei telli AS-ilt R Ehitus ehitustöid, oli hagejale teada juba vähemalt 20.09.2003, kui kostja esitas talle pretensiooni. Hageja esitas leppetrahvi nõude alles hagi esitamisel 17.06.2004. Hageja pidi hiljemalt 2004. a jaanuaris mõistma, et lepingu punkt 2.2 ei ole täidetud ning esitama oma nõude mõistliku aja jooksul.
5.Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks müügilepingu p 3.3.5 rikkumise tagajärjel tekkinud kahju. Kostjale jääb arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel esitas AS I hagejale nõude. Kostjal ei ole müügilepingu ega VÕS § 127 lg 3 alusel kohustust hüvitada hagejale tema poolt AS-ile I kokkuleppe alusel tasutavat summat. AS I ei ole kostja vastu nõuet esitanud.
6.Müügilepingu p-s 3.3.2 kokku lepitud leppetrahvi nõue on tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega, kuna lepingus sisaldub nimetatud kohustuse täitmata jätmise puhuks kaks sanktsiooni - lisaks p-le 3.3.2 ka p-s 2.2. Lepingu p-s 3.3.2 nimetatud leppetrahv ei ole proportsionaalne hageja õiguste võimaliku rikkumise tagajärjel saabuda võiva kahjuga. Elamu ehitamata jätmine ei riku kuidagi hageja õigusi ega põhjusta talle kahju. Lepingu p-s 3.2.2 sätestatud leppetrahv on ebamõistlikult suur, arvestades hagejale kostjapoolse kohustuse täitmata jätmisega tekkinud võimalikke kahjusid ja kostja palus VÕS § 162 alusel seda vähendada mõistliku suuruseni.
7.Kostja leidis, et töövõtulepingust tuleneva nõude osas tuleb asjas menetlus lõpetada, sest lepingu p 22.3 kohaselt lahendatakse kõik lepingust tulenevad vaidlusküsimused Eesti Kaubandus-Tööstuskoja Arbitraažikohtus. Hagejal ei ole nõude loovutamise
kokkuleppest tulenevaid õigusi tekkinud, kuna kostja pole andnud vastavalt töövõtulepingu p-le 23.1 nõusolekut nõude loovutamiseks.
8.Töövõtulepingu p-de 15.5 ja 15.6 alusel nõutavad leppetrahvid on määratud sama asja eest, seega kahekordselt. Pealegi ei ole kostja töövõtulepingut mingil moel rikkunud. Projekti mittejätkamise põhjuseks oli töövõtjapoolne kohustuste mittekohane täitmine. Leppetrahvi nõuet ei esitatud vastavalt VÕS § 159 lg-le 2 mõistliku aja jooksul.
9.Hageja on esitanud ühe ja sama rikkumise, so AS R Ehituse poolt elamu mitteehitamise, eest kolm nõuet: müügilepingu p 2.2 ning töövõtulepingu p 15.5 ja 15.6 alusel. Selline käitumine ei ole kooskõlas poolte tahtega lepingute sõlmimisel ega ka hea usu põhimõttega. Pealegi kostja tellis elamu ehituse AS-ilt R Ehitus, kuid tööde lõpetamata jätmine on tingitud töövõtja enda õigusvastasest käitumisest. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
10.Kohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 140 497,15 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et AS R Ehitus ja ka mõni teine ehitusettevõte ei ehitanud kinnistule enne 16.01.2004 elamut. Hageja selgituse kohaselt lisati müügilepingusse p 2.2 lähtudes sellest, et hageja oli nõus alandama kinnistu müügihinda, kuid oli huvitatud, et kinnistule ehitataks teatud aja jooksul elamu. Hageja väitel oli kinnistu tegelik hind tunduvalt suurem, mida peaks tõendama ka kinnistu suhtes samade poolte vahel 19.04.2002 sõlmitud eelleping. Kohus märkis, et nimetatud eelleping on vormivea tõttu tühine, kuid poolte tahte väljaselgitamise seisukohast kohus siiski hindas seda tõendina. Eellepingu kohaselt pidi kinnistu müügihind olema 556 920 krooni ning juhul, kui kinnistule ehitab elamu AS R Ehitus, oli kinnistu hinnaks 431 970 krooni. Müügilepingu p 2.1 kohaselt müüdi kinnistu kostjale just hinnaga 431 970 krooni. Lepingu p-s 2.2 sätestatud summa lisamisel müügihinnale saame hinna, mis oli poolte vahel esialgsena kokku lepitud, so 556 920 krooni. Kohus leidis, et nimetatud tingimus ei kahjusta kostjat ebamõistlikult. Kostjal oli lepingu sõlmimise ajal võimalik valida, kas osta kinnistu kõrgema hinnaga või võtta lisakohustuseks elamu ehitamine hageja soovitud isiku poolt ja osta kinnistu soodsama hinnaga. Hageja, kes oli kinnistu müüjaks ning ühtlasi ka AS-iga R Ehitus seotud isikuks, oli nõus alandama kinnistu müügihinda, et saada tellimus äriühingule. Kohus möönis, et lepingus kokku lepitud ehitamise kohustuse täitmata jätmise osas võis kostjal puududa mõjutusvõimalus, kuid kui AS R Ehitus käitumisega tekitati kostjale kahju, on kostjal selles osas nõudeõigus juba AS R Ehitus vastu. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja nõue müügilepingu p 2.2 alusel on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vastuseks kostja vastuväitele, et hageja ei esitanud leppetrahvi nõuet lepingu p 2.2 alusel mõistliku tähtaja jooksul, leidis kohus, et tegemist ei ole leppetrahviga. Lepingu p 2.2 täpsustab lepingu eseme hinda ja müügitingimusi.
11.Kohus ei nõustunud kostjaga, et lepingu p-s 3.3.2 sätestatud leppetrahvi kokkulepe on tühine. Kuna lepingu p 2.2. puhul ei ole tegemist leppetrahviga vaid müügihinna erikokkuleppega, siis ei ole lepingus ette nähtud kahte sanktsiooni sisuliselt sama rikkumise eest. Kuid kohus leidis, et hageja ei ole leppetrahvi nõuet esitanud mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 159 lg-le 2. Hageja esitas leppetrahvi nõude alles hagi esitamisel 18.06.2004, so pool aastat pärast lepingu p-s 3.3.2 sätestatud kohustuse täitmise tähtaja lõppu.
12.Kohus leidis, et hagejal puudub lepingu p 3.3.5 alusel õigus nõuda kostjalt liitumistasu. Kostjal ei tekkinud kohustust liituda gaasivõrku, kuna elamut ei asutud isegi veel ehitama. Liitumistasu nõudeõigus oleks AS-il I, kes ei ole kostja vastu nõuet esitanud.
13.Hageja nõudis teostatud tööde eest 60 180 krooni, mille kohta on esitanud 02.04.2003 kostjale arve (I kd lk 39). Arve on koostatud 15.10.2002 akti alusel (I kd lk 38) ja aktis kajastuvad tööd summas 60 180 krooni. Aktiga anti üle rida I etappi kuuluvaid töid, mis on nimetatud lepingu p-s 3.3 ja täpsemalt loetletud töövõtulepingu lisas 1 (I kd lk 37). Nimetatud tööde hind koos käibemaksuga vastab lepingu p-s 8.3 nimetatud hinnale, so 93 220 krooni. Akti ja lepingu lisa võrdlemisel nähtus, et akti alusel ei olnud valminud gaasivarustuse projekt, ei olnud hangitud ehitusluba ja kasutusluba koos vajalike kooskõlastustega. Valminud ja aktis kajastatud projektid esitati kohtule. Poolte vahel ei olnud vaidlust, et hageja ei hankinud ehitusluba. Kasutusloa ja kooskõlastuste saamine ei olnud nimetatud tööjärgus veel võimalik. Kohtuistungil teatas hageja, et gaasiprojekt koostati ja esitati, kuid tõendeid kohtule selle kohta ei esitatud. Seega leidis tõendamist, et töövõtja ei täitnud kõiki I etapi töid. 02.04.2003 arve on esitatud just eelnimetatud akti alusel ja vastab summaliselt aktile. Töövõtja esitas kostjale arve ka 21.05.2004 summas 24 190 krooni. Nimetatud arve esitati projekteerimistingimuste ja projekti kooskõlastustuste ning projekteerimistööde eest kokku ning sellest oli maha lahutatud 02.04.2003 arve summa. Nimetatud arve kajastas osaliselt samu töid, mis olid akteeritud (projekteerimistingimused, kooskõlastused ja projekteerimine), kuid sisaldas ka töid, mida aktiga kostjale üle ei antud. Hageja selgituse kohaselt oli selleks ilmselt gaasivarustusprojekti koostamine ja samuti pidi nimetatud arve korvama vahe, mis tekkis tasutud 02.04.2003 arve ja lepingu lisas kokku lepitud summa vahel juhuks, kui kostja elamu ehitust AS-ilt R Ehitus ei telli. Töövõtulepingu lisas 1 leppisid pooled tõepoolest kokku I etapi tööde kõrgemas hinna juhuks, kui kostja ei jätka töövõtjaga lepingu II etappi. Samas leidis kostja, et nimetatud summat oli õigus nõuda vaid sel juhul, kui I etapp on lõpetatud. Töövõtja I etappi nõuetekohaselt ei lõpetanud. Kostja võttis vastu I etapi töid summas 60 180 krooni, millest ettemaksuna tasuti 46 610 krooni. Vastavalt töövõtulepingu p-le 8.5 ei ole kostjale gaasivarustuse projekti osas akti esitatud ning tööd üle antud. Kohus leidis, et hageja nõue tasu saamiseks I etapi tööde teostamise eest on põhjendatud 13 570 krooni ulatuses.
14.Hageja esitas 02.04.2003 ja 21.05.2004 arvete alusel kostjale viivisarved summas 3094.45 krooni (I kd lk 43-44) lähtudes töövõtulepingu p-st 15.1. Kuna kohus leidis, et nõue ei ole täies ulatuses põhjendatud, tuli ümber arvestada ka viivised: viiviste suuruseks nädalas on 33,93 krooni (0,25% 13 570 kroonist). Hageja soovis viiviseid 58,28 nädala eest, seega kuulus väljamõistmisele 1977,15 krooni.
15.Hageja nõudis töövõtulepingu alusel kahte leppetrahvi. Poolte selgituste kohaselt katkes leping poolte ebakõla tõttu: hageja selgituse kohaselt ei võimaldanud kostja töid lõpule viia ja ei tasunud juba tehtud tööde eest ning kostja selgituse kohaselt ei vastanud talle esitatud projekt nõutud tingimustele, puudusid kooskõlastused ning originaalprojekt ning kostja keeldus hankimast ehitusluba enne kui sõlmitakse ehitusleping I etapi teostamiseks. Kohus tuvastas, et projektil olid vajalikud kooskõlastused olemas. Kostja esitas hagejale ka kaks pretensiooni. Kuna poolte vahel tekkis mõlemapoolne lahkheli, leidis kohus, et tõendatud ei ole kummagi poole süü lepingu sellisel rikkumisel, mis viis lepingu katkestamiseni. Lepingu p 15.5. viitab p-le 3.5. Kohus leidis, et lepingut ei lõpetatud nimetatud alusel - lepingu I etapp ei olnud lõpetatud (hankimata oli näiteks ehitusluba) ning ei koostatud ka vastavat akti lepingu jätkamise otstarbekuse kohta. Hageja ei esitanud tõendeid I etapi täitmise lõpetamise kohta. Poolte selgituste alusel selgus, et I etapp oli lõpetamata. Seega ei ole hagejal õigust nõuda lepingu p 15.5 alusel leppetrahvi. Lepingu p 15.6 näeb leppetrahvi sanktsioonina ette jällegi pärast lepingu I etapi tööde lõpetamist juhul, kui tellija lõpetab lepingu ilma küllaldase aluseta. Kuna I etapi tööd ei olnud lõpetatud ja
nõuetekohaselt kostjale üle antud, siis ei ole hagejal ka nimetatud punkti alusel õigus nõuda leppetrahvi. Kohus nõustus ka kostja vastuväitega selle kohta, et hageja ei esitanud leppetrahvi nõudeid mõistliku aja jooksul pärast väidetavat kostjapoolset lepingu rikkumist. Hageja esitas leppetrahvi arve 21.05.2004. Kooskõlastused ehitusprojektidele anti 2002. a sügisel, akt koostati 15.10.2002, kostja esitas hagejale pretensiooni 20.09.2003. Nimetatud pretensioonis viitas kostja eelkõige I etapi tööde lõpetamise vajadusele. Kuna nimetatud kohustuse täitmine sõltus töövõtjast, pidi hagejale olema juba hiljemalt 2003. a sügisel selge, et leping kostjaga katkestatakse. Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
16.M.V palus kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti tema nõue 280 464,48 krooni saamiseks rahuldamata, ning teha vaidlustatud osas uus otsus, millega nimetatud nõue rahuldada.
17.Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, nagu ei oleks ta teatanud kostjale müügilepingu p-st 3.3.2 tuleneva leppetrahvi nõudest mõistliku aja jooksul. Veebruarist 2004 kuni
18.juunini 2004 ei ole pool aastat, nagu kohus märkis, vaid ainult neli kuud. Neli kuud on nõude esitamiseks mõistlik aeg. Pealegi müüs hageja samas elamurajoonis veel teistelegi isikutele krunte ning pidi tegelema ka oma põhitööga, mistõttu ei ole mõistlik eeldada, et hageja oleks pidanud iga päev jälgima, millal mingi leppetrahv sissenõutavaks muutub. VÕS § 159 lg 2 ei sätesta teatamiseks mingit vorminõuet. Hageja teatas kostjale trahvi nõudmisest suuliselt.
18.Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et kostjal ei tekkinud kohustust liituda gaasivõrku, kuna elamut ei asutud isegi mitte veel ehitama. Kui müügilepingu p 3.3.5 eraldi vaadeldes võib tõesti jääda ekslik mulje, et liitumise tähtaeg oli määratletud üksnes tärminiga „enne elamu valmimist“, siis kogu lepingut süsteemselt tõlgendades osutub selline seisukoht valeks. Tulenevalt lepingu p-st 3.3.2 kohustus kostja ehitama elamu hiljemalt 16.02.2004. Lepingu p-s 3.3.5 sätestatud tärmin oli üksnes täiendav kitsendus üldisele tähtajale. Kohus tõlgendas lepingu p 3.3.5 hea usu põhimõtte vastaselt viisil, mis annab kostjale võimaluse vältida vastutust põhjendusega, et kuna ta elamut ehitama ei asunud, siis ei tekkinud tal ka kohustust gaasitrassiga liituda. VÕS § 101 lg-s 3 sätestatud printsiibiga on kooskõlas, et võlgnik ei või vabandada omapoolset kohustuse rikkumist sellega, et ta on rikkunud teist endale võetud kohustust. Elamu mitteehitamine ei ole ka vääramatuks jõuks VÕS § 103 lg 2 mõttes. Elamu mitteehitamine ei saa sisuliselt takistada gaasivõrku liitumiseks tehtavaid toiminguid. Mõistlik isik peaks lepingu p 3.3.5 mõistma koostoimes p-ga 3.3.2 ja TsÜS §-st 138 tuleneva hea usu põhimõttega selliselt, et kostja kohustus liituma gaasitrassiga enne elamu valmimist, kuid hiljemalt 16.02.2004. Tulenevalt VÕS § 80 lg-s 1 sätestatust jääb hagejale mõistetamatuks kohtu seisukoht, et hagejal puudub üldse õigus nõuda kostjalt liitumistasu maksmist ning vastav õigus oleks olnud hoopis AS-il I. Kohtu seisukoht, et AS I ei ole ise nõuet esitanud, on oluliselt vastuolus VÕS § 80 lg-ga 2, kuna müügilepinguga ei antud AS-ile AS I nõude esitamisõigust. Kuivõrd kostja gaasitrassiga liitumise kohustust ei täitnud, pööras AS I vastava nõude hageja vastu, mida tuleb lugeda hageja kahjuks seoses kostjapoolse müügilepingu täitmata jätmisega. VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist.
19.Hageja nõudis töövõtulepinguga teostatud tööde ja viiviste eest 43 261,63 krooni, mitte 60 180 krooni, nagu kohus otsuses märkis. Töövõtulepingu pooled leppisid lisas 1 kokku, et kui ehitustöid ei tellita AS-ilt R Ehitus, on projekteerimistööde kogumaksumus 61 500 krooni. Sellele summale tuleb veel lisada projekteerimistingimused summas 3000 krooni ja kooskõlastused summas 7000
krooni. Seega oli nõude suuruseks koos lisandunud käibemaksuga kokku 84 370 krooni. Arvestades sellest maha tasutud ettemaksu 46 610 krooni, on põhinõude jääk 37 760 krooni. Kuna kostja arveid ei tasunud, esitati talle täiendavad viivisarved kokku summas 5501,63 krooni. Seega oli hageja vastav nõue kokku 43 261,63 krooni. Tegelikkusele ei vasta kohtuotsuses märgitu, et 21.05.2004 arve kajastas osaliselt samu töid, mis olid aktiga akteeritud, kuid sisaldas ka töid, mida aktiga kostjale üle ei antud. Esitatud arvetes olid kajastatud üksnes aktis märgitud tööd ning 21.05.2004 arves nr 8 tehti vastav korrektsioon vaid seetõttu, et kostja ei tellinud ehitustöid AS-ilt R Ehitus. Gaasiprojekti eest ei ole kostjalt kunagi tasu küsitud. Kohus jättis tähele panemata, et I etapp jäi lõpetamata ainult kostjast olenevatel põhjustel.
20.Kohus tuvastas, et projektil olid vajalikud kooskõlastused olemas. Seega kostja väide kooskõlastuste puudumisest oli alusetu. Käesoleval juhul tuleb ühe poole töö teostamise kohustust ja teise poole raha maksmise kohustust käsitleda vastastikuste kohustustena. Kostja teatas, et ta ei soovi lepingut täita ega jätkata. Tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 2 ja § 111 lg-st 1 oli hagejal õigus keelduda omapoolse kohustuse täitmisest. Vastutus lepingu mittetäitmise eest lasub üksnes kostjal. Hagejale jääb selgusetuks, et kui kohus tuvastas kostja väidete alusetuse, siis kuidas sai asuda seisukohale, et tõendatud ei ole kummagi poole süü. Seega on otsus selles osas vastuoluline, mis ei ole aga kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-ga 1. Hageja hinnangul kuulub lepingu p 15.5 alusel leppetrahv väljamõistmisele ka olukorras, kus kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu ei ole I etapi töid lõpetatud ega koostatud vastavat akti. Samuti oli täidetud ka tingimus lepingu p 15.6 alusel nõutava trahvi väljamõistmiseks. Sisuliselt on I etapi tööde mittelõpetamine kostja süü tõttu samaväärne olukorraga, kus kostja loobuks ilma küllaldase aluseta projekti edasisest realiseerimisest ja II etapi tööde tellimisest. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et leppetrahvi nõudeid ei esitatud mõistliku aja jooksul. Leppetrahv on äärmuslik õiguskaitsevahend ning seda asuti nõudma alles siis, kui oldi täielikult veendunud muude vahendite sobimatuses, eelkõige lepingu jätkamise võimatuses. Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
21.Kostja palus kohtuotsuse tühistada osas, millega temalt mõisteti hageja kasuks välja 124 950 krooni, ning teha selles osas uus otsus, millega jätta vastav nõue rahuldamata.
22.Kostja ei nõustu kohtu järeldusega, et müügilepingu p 2.2 näol ei ole tegemist pooltevahelise leppetrahvi kokkuleppega. Lepingu p-des 2.2 ja 2.3 leppisid pooled kokku sanktsioonides, mis järgnevad ühe poole toimingute mittesooritamisel. Hageja on oma nõude rajanud asjaolule, et kostja rikkus omapoolseid kohustusi, mistõttu tekkis tal sanktsioonide rakendamise õigus. Kostja poolt välja toodud alused kattuvad VÕS §-s 158 sätestatud leppetrahvi mõistega.
23.Kostja ei nõustu kohtupoolse eellepingu tõlgendusega. Kohus tegi eellepingu põhjal eksliku järelduse, et pooled alandasid kinnistu hinda. Eellepingu ja müügilepingu esemed ei ole identsed. Nimelt pidi eellepingu p 4 kohaselt objekti hind sisaldama ka AS R Ehitus poolset kommunikatsioonide väljaehitust. Müügileping nimetatud müüja kohustust ei sisalda, mistõttu on loomulik ka kokkulepe madalama müügihinna rakendamiseks. Puudub mõistlik alus eeldada, et hagejal oleks märkimisväärne huvi selleks, et vähendada olulisel määral enda tulu kolmanda isiku kasuks sõlmitava lepingu korral.
24.Hagejal puudub õigus nõuda leppetrahvi isegi juhul, kui nõustuda müügilepingu p 2.2 kohtupoolse tõlgendusega, kuna kostja on lepingut nõuetekohaselt täitnud ja tellinud vastavad ehitustööd AS-ilt R Ehitus. Elamu ehitustöödeks sõlmitud lepingu ennetähtaegne lõpetamine oli tingitud üksnes asjaolust, et AS R Ehitus ei täitnud juba
lepingu I etapi kohustusi nõuetekohaselt. Müügilepingu p 2.2 ei saa sisustada sellisel moel, et hagejal tekib nõudeõigus kostja vastu olukorras, kus kostjapoolset rikkumist ei ole toimunud.
25.Leppetrahvi nõue on ka vastuolus VÕS § 159 lg-ga 2. Müügilepingu sõlmimisel kehtinud VÕS § 159 lg 2 kohaselt tuli lepptrahvi nõue esitada viivitamatult. Asjaolu, et kostja ei jätka AS-iga R Ehitus töid, oli hagejale teada juba vähemalt 20.09.2003, mil kostja esitas talle pretensiooni. Hageja ei nõudnud kostjalt leppetrahvi enne hagiavalduse esitamist.
26.Müügilepingu p-s 2.2 sisalduv leppetrahvi tasumise kohustus on tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega. Selline tingimus kahjustab kostjat ebamõistlikult ning rikutud on lepingu õiguste ja kohustuste tasakaalu oluliselt kostja kahjuks. Ükski müügilepingu säte ei näe hagejale ette ligilähedast sanktsiooni ka kõige jämedama rikkumise puhul. Mõistlikuks ei saa pidada leppetrahvi, mis moodustab ligikaudu 1/3 lepingu kogusummast. Vastused apellatsioonkaebustele
27.Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
28.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuste väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebused rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebustes kordavad pooled põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid. Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. I
29.Esmalt käsitab ringkonnakohus 16.08.2002 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingust tulenevate nõuetega seonduvaid apellatsioonkaebuste väiteid. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas kostja on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning peab kandma sellest tulenevaid tagajärgi.
30.VÕS § 208 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle asja, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda muu hulgas kohustuse täitmist (VÕS § 108) ja lepingus ettenähtud leppetrahvi (VÕS § 158 jj).
31.Kostja on jätkuvalt seisukohal, et lepingu p 2.2 näol on tegemist leppetrahvi kokkuleppega. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et tegemist ei ole leppetrahvi kokkuleppega, vaid kinnistu müügihinna erikokkuleppega. Kostjal oli lepingu sõlmimise ajal võimalik valida, kas osta kinnistu kõrgema hinnaga või võtta endale lisakohustus lasta ehitada elamu hageja valitud isikul, ostes sel juhul kinnistu soodsama hinnaga. Nõustuda ei saa kostja poolt eellepingus kokkulepitule antud hinnanguga. Kostja leiab ekslikult, nagu oleks selle ja vaidlusaluse müügi- ja asjaõiguslepingu esemed erinevad. Ka eellepingus nägid pooled ette soodushinna
juhuks, kui planeeritava elamu ehitab AS R Ehitus (lepingu p 4.2), kusjuures nii lepingu p 4.1 kui ka 4.2 järgi sisaldus mõlemas müügihinnas liitumine vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrku võimsusega 15 kW. Ka siis, kui jätta poolte tahte väljaselgitamisel eelleping tõendina arvestamata, ei ole võimalik tõlgendada lepingu p 2.2 kostja soovitud viisil. Nimetatud lepingupunktis sisalduv kokkulepe ei ole kooskõlas leppetrahvi mõistega, mis on sätestatud VÕS § 158 lg-s 1, kuna kokkuleppe sisuks oli täishinna maksmine teatud tingimuse saabumisel, mitte kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamine, mis on leppetrahvi eesmärgiks. Nõustuda ei saa ka kostja seisukohaga, nagu ei peaks ta lepingu p-s 2.2 kokkulepitud summat tasuma seetõttu, et ta tellis AS-lt R Ehitus majaehituse, täites sellega oma kohustuse. Nimetatud punktis on kokku lepitud elamu valmisehitamises, mitte üksnes selle tellimises. Vaidlust selle üle, et elamut ei ehitatud, pooltel ei ole. Kuna tegemist ei ole leppetrahvi kokkuleppega, ei ole VÕS § 159 lg 2 lepingu p-st 2.2 tuleneva nõude puhul kohaldatav, nagu kostja ekslikult leiab. Ka ei ole lepingu p 2.2 tühine vastuolu tõttu heade kommetega ega kahjusta kostjat ebamõistlikult, nagu leidis õigesti ka maakohus. Seadus ei keela sõlmida kokkulepet, mille kohaselt ostja omandab kokkulepitud tingimuste täitmise korral müügieseme soodushinnaga. Kohus rahuldas lepingu p-st 2.2 tuleneva nõude õigesti.
32.Ringkonnakohtu hinnangul jättis kohus põhjendatult rahuldamata lepingu p-st 3.3.2 tuleneva leppetrahvi nõude. VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga, milleks on mõistlik aeg rikkumise avastamisest. Sätte eesmärk on tõkestada õiguste kuritarvitamist leppetrahvi nõude esitamisele ajalise piiri seadmisega ja kaitsta sellega võlgniku positsiooni lepingulises suhtes. Teade leppetrahvi maksmise nõude esitamise kohta võimaldab võlgnikul valmistuda selle maksmiseks, võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks ning annab selguse võimalike tulevaste kohustuste suhtes. Hageja esitas leppetrahvi nõude alles hagiavalduses, sellest eelnevalt kostjale teatamata. Kuigi maakohus märkis ekslikult, et leppetrahvi nõue esitati hagi esitamisel pool aastat pärast lepingu p 3.3.2 sätestatud kohustuse täitmise tähtaja lõppu (õige oleks 4 kuud), ei muuda see eksimus ebaõigeks maakohtu järeldust, et selline aeg ei olnud leppetrahvi nõude esitamiseks mõistlik. Siinjuures tuleb arvestada asjaolu, et hageja AS R Ehitus juhatuse liikmena pidi teadma ja teadis kostja kohustuse rikkumisest, so sellest, et elamut ei ehitata, juba enne lepingus märgitud täitmise tähtaja lõppemist. Leppetrahvi suulise nõudmise kohta ei ole hageja tõendeid esitanud.
33.Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu järeldusega, et hagejal puudub õigus nõuda lepingu p 3.3.5 alusel kostjalt gaasi madalsurvevõrku liitumise tasu. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et liitumistasu peaks liitumislepingu sõlmimise korral kostjalt saama AS I. Hageja leiab õigesti, et tegemist on lepingupunktiga kolmanda isiku kasuks VÕS § 80 lg 1 mõttes. Asjaolu, et maakohus nimetatud sättest otsuse tegemisel ei juhindunud, ei muuda maakohtu hinnangut lõppjärelduses ebaõigeks. Nimetatud kohustus oli lepingus seostatud elamu valmimisega, kuid selle ehitamist isegi ei alustatud. Olukorras, kus projekteerimistööd olid lõpetamata, kusjuures ka gaasivarustusprojekti ei olnud tehtud, ei saa lugeda liitumistasu maksmise tingimust saabunuks. Arvest nr 2 (I kd t/lk 20), mille esitas hagejale AS I vastavalt nendevahelisele kokkuleppele, nagu on arves märgitud, ei tulene iseenesest kostjale kohustusi. Hageja ei ole arvet kostja eest tasunud (II kd lk 58). Tegemist ei ole kostja poolt hagejale tekitatud kahjuga,
mille kostja peaks VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel hüvitama, nagu hageja apellatsioonkaebuses leiab. II
34.Järgnevalt käsitab ringkonnakohus nõudeid, mis tulenevad 17.07.2002 kostja ja AS R Ehitus vahel sõlmitud töövõtulepingust. Kuigi apellatsioonkaebustes ei ole vaidlustatud asjaolu, et vaidluse lahendas maakohus olenemata lepingu p-s 22.3 sätestatud vahekohtule allumise kokkuleppest, on kostja vastuses hageja apellatsioonkaebusele selle küsimuse tõstatanud, mistõttu peab ringkonnakohus vajalikuks sellele vastata. Alates 01.01.2006 kehtiva TsMS § 75 lg 4 kohaselt ei kontrolli ega muuda kõrgema astme kohus kohtualluvust muul alusel kui kohtualluvuse kohta tehtud kohtumääruse peale esitatud määruskaebuse lahendamisega. Kuna TsMS § 6 järgi tehakse menetlustoiming toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi, puudub ringkonnakohtul antud juhul seadusest tulenev alus kohtualluvuse muutmise kohta otsustuse tegemiseks ja ringkonnakohus jätkab asja menetlemist.
35.VÕS § 635 lg 1 kohaselt kohustub töövõtja töövõtulepinguga valmistama asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö) ja tellija kohustub maksma selle eest tasu. Ka selle lepingu osas vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas kostja on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning peab kandma sellest tulenevaid tagajärgi VÕS § 108 ja § 158 jj alusel ning maksma viivist VÕS § 113 järgi hageja nõutud suuruses.
36.Lepingu p 8.3 täitmise osas tuvastas kohus ringkonnakohtu hinnangul õigesti tööde maksumuse 60 180 krooni (17.07.2002 projekteerimistööde üleandmise-vastuvõtmise akt ja arve nr 243 – I kd t/lk 38, 39). Arvestades ettemaksuna tasutud 46 610 krooni leidis kohus õigesti, et kostjal on tasumata 13 570 krooni. Lisatööde eest esitatud 21.05.2004 arve nr 8 (t/lk 45) osas leidis kohus õigesti, et selles on kajastatud osaliselt töid, mis olid kostja poolt vastu võetud 17.07.2002 aktiga ja märgitud arves nr 243, kuid ka töid, mida ei ole kostjale üle antud (gaasivarustusprojekt). Lepingu p 8.5 järgi tuli arved tasuda vastavuses tööde etapiviisilise vastuvõtmisega. Kuna lisatöid ei ole tehtud, puudub alus nende eest kostjalt 24 190 krooni väljamõistmiseks. Eeltoodust tulenevalt on õige ka kohtu poolt viivisevõla ümberarvestus. Lepingu lisas 1 märgitud lisatingimuse alusel (kui ehitustöid ei tellita AS-lt R Ehitus, on projekteerimistööde kogumaksumus 61 500 krooni ning gaasivarustusprojekti maksumus 25 000 krooni) hageja nõuet ei esitanud, mistõttu ringkonnakohus jätab hageja sellekohastele apellatsioonkaebuse väidetele hinnangu andmata.
37.Maakohus jättis põhjendatult kostjalt välja mõistmata leppetrahvid lepingu p-de 15.5 ja 15.6 järgi. Kohus leidis õigesti, et lepingut p 3.5 alusel ei lõpetatud. Kuna lepingu p-s 15.5 sätestatud leppetrahvi sissenõudmise võimalus oli seostatud lepingu p 3.5 tingimuste täitmisega, puudub hagejal õigus 124 950 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks. Hageja tõlgendab lepingu p 15.5 laiendavalt, kui leiab, et selle alusel kuulub leppetrahv väljamõistmisele ka olukorras, kus I etapi töid ei ole lõpetatud ega koostatud vastavat akti vastavuses lepingu p-ga 3.5. Ka lepingu p 15.6 kohaldamise eeldused ei olnud täidetud. Maakohus on oma sellekohaseid järeldusi piisavalt põhjendanud. Lisaks sellele ei oleks põhjendatud nimetatud leppetrahvide väljamõistmine ka VÕS § 159 lg 2 alusel, nagu maakohus õigesti leidis.
38.VÕS § 101 lg 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille riisikot ta kannab. Käesoleva vaidluse lahendamisel ei saa tähelepanuta jätta asjaolu, et maja ehitamata jätmise põhjustas suures osas hageja juhitud äriühingu AS R Ehitus tegevusetus (I etapi tööde osaline tegemata jätmine), mida märkis põhjendatult ka maakohus. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul ei ole hea usu põhimõttega (VÕS § 6, TsÜS § 138) kooskõlas hageja käitumine, kes nõuab kostjalt kahju hüvitamist ja leppetrahvide tasumist lepingurikkumiste eest, mille põhjustamisega ta oli ise seotud. Tsiviilasja materjal ei võimalda teha hageja soovitud järeldust, nagu oleks I etapi tööde lõpetamata jätmises süüdi üksnes kostja. Eelkõige sõltus töö tegemine töövõtjast, AS-st R Ehitus.
39.Kuna apellatsioonkaebuste väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Kaebuste rahuldamata jätmisel jäävad apellantide kohtukulud kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi kummagi poole enda kanda.
Ü. Jänes
T. Kollom
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.