2-04-2067/2 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

tühine (kinnistu müük tuli vormistada notariaalse lepingu alusel ning eellepingule kehtis sama vorminõue, mis põhilepingule), kuid poolte tahte välja selgitamise seisukohalt kohus siiski tõendit hindab. Eellepingu kohaselt pidi kinnistu müügihind olema 556 920 krooni ning juhul, kui kinnistule ehitab elamu xxx, oli kinnistu hinnaks 431 970 krooni. Kostja nimetatud kokkuleppe olemasolule vastu ei vaielnud. Müügilepingu p 2.1 kohaselt müüdi kinnistu hagejalt kostjale just hinnaga 431 970 krooni. Lepingu p 2.2 sätestatud summa lisamisel ostu-müügihinnale saame hinna, mis oli poolte vahel esialgsena kokku lepitud s.o 556 920 krooni. Vastuseks kostja vastuväitele, et nimetatud tingimus kahjustab kostjat ebamõistlikult, leiab kohus, et see ei ole nii. Kostjal oli lepingu sõlmimise ajal võimalik valida, kas osta kinnistu kõrgema hinnaga või võtta lisakohustus lasta ehitada elamu hageja poolt soovitud isikul ja osta kinnistu soodsama hinnaga. Seda eelkõige kui arvestada , et kinnistu oli mõeldud elamu ehitamiseks ja kostjal oli esialgu kavatsus seda ka teha (mida tõendab vastava töövõtulepingu sõlmimine ehituse alustamiseks). Seega ostis kostja kinnistu eesmärgiga ehitada sellele elamu. Tähelepanuta ei tohi jätta ka hageja huvi- hageja, kes oli kinnistu müüjaks ning ühtlasi ka xxx Ehitus seotud isikuks, oli nõus alandama kinnistu müügihinda, et saada tellimus äriühingule. Seega ei ole kostja ebamõistlikult kahjustada saanud. Kohus möönab, et lepingus kokku lepitud ehitamise kohustuse täitmata jätmise osas võis kostjal puududa mõjutusvõimalus- näiteks venitamine ehitusega toob kaasa nn kõrgema kinnistu hinna tasumise kohustuse kostjale. Kuid sellise xxx Ehitus käitumisega tekitati kostjale kahju, on kostjal selles osas nõudeõigus juba xxx Ehitus vastu. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue müügilepingu p 2.2 alusel on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vastuseks kostja vastuväitele, et hageja ei ole leppetrahvi nõuet lepingu p 2.2 alusel esitanud mõistliku tähtaja jooksul, leiab kohus, et lepingu p 2.2. ei ole tegemist leppetrahviga. Nimetatud lepingu punkt täpsustab lepingu eseme hinda ja müügitingimusi. Seega ei ole kostja vastuväide asjakohane. - Hageja esitas nõude ka lepingu p 3.3.2. alusel: kostja kohustus ehitama lepingu objektiks oleval kinnistul elamu 18 kuu jooksul peale lepingu alla kirjutamist, ehitustähtaja ületamisel kohustus kostja tasuma leppetrahvi 50 000 krooni. Lepingus sätestatud tähtaeg saabus 16.02.2004.a. Nagu eelpool nimetatud ei ole pooltel vaidlust selle üle, et kostja poolt nimetatud tähtajaks elamut kinnistule ei ehitatud. Kostja vastuväite kohaselt on lepingu p 3.3.2 sätestatud leppetrahvi kokkulepe tühine, kuna on vastuolus heade kommetega. Kohus kostjaga ei nõustu. Eelpool kohus leidis, et lepingu p 2.2. ei ole tegemist leppetrahviga vaid ostu-müügihinna erikokkuleppega. Seega ei ole lepingus ette nähtud kahte sanktsiooni sisuliselt sama rikkumise (jätta kinnistule elamu ehitamata) eest. Kuid kohus leiab, et hageja ei ole leppetrahvi nõuet esitanud mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 159 lg 2. Vastavalt nimetatud sättele kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja esitas leppetrahvi nõude alles hagi esitamisel 18.06.2004.a s.o pool aastat pärast lepingu p 3.3.2 sätestatud kohustuse täitmise tähtaja lõppu. Kohus leiab, et nimetaud tähtaeg ei ole leppetrahvi nõude esitamise puhul mõistlik. Samuti ei ole hageja esitanud leppetrahvi nõuet kohtueelselt vaid pöördus kohe kohtusse. - Hageja nõudis lepingu p 3.3.5 alusel kostjalt 47 000 krooni tasumist. Hageja esitas tõendina xxx 02.01.2004.a arve summas 47 200 krooni (I kd t lk 20). Lepingu kohaselt oli kostjal kohustus liituda xxx gaasi madalsurvevõrku enne elamu valmimist

ning kohustus tasuda liitumistasu. Nagu eelpool nimetatud, et ehitatud kinnistule elamut. Kostja on kinnistu 14.01.2004.a lepinguga võõrandanud (I kd t lk 72-81). Seega ei tekkinud kostjal ka kinnistu omanikuks oleku ajal kohustust liituda gaasivõrku, kuna elamut ei asutud isegi veel ehitama. Kohus leiab, et hagejal puudub lepingu viidatud punkti alusel õigus nõuda kostjalt liitumistasu tasumist. Liitumistasu nõudeõigus oleks xxx, kes ei ole kostja vastu nõuet esitanud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid ning ka sisulisi väiteid selle kohta, et hageja oleks xxx nõude omandanud. Ja nagu eelmises lõigus mainitud, on vaieldav, kas nõue on üldse tekkinudki. Vastavalt xxx tõendile, on neil vastavasisuline nõue hageja vastu (II kd t lk 58). Arvele oli selle esitamise alusena märgitud „vastavalt kokkuleppele“. Hageja kohtule tõendeid mingi kokkuleppe osas ei esitanud. Samuti ei esitanud hageja ka muid asjaolusid, mille alusel kohus saaks hinnata, mis alusel hageja AS-le xxx tasuma peab ning milline on hageja õiguslik suhe seejuures kostjaga- millisel alusel nõuab ta kostjalt nimetatud summa hüvitamist. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue nimetatud osas on põhjendamatu. II Hageja nõuded 17.07.2002.a töövõtulepingust (I kd t lk 24-37) - Vastuseks kostja vastuväitele asja menetlemises kohtumenetluses teatab kohus, et käesolev kohtukoosseis sai asja oma menetlusse 2006.a veebruaris, kui asja arutamisel oli läbitud eelmenetlus. Lähtudes TsMS § 2 on kohtul kohustus tagada, et tsiviilasi lahendataks õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Kuna eelnev kohtukoosseis ei pidanud vajalikuks töövõtulepingu suhtes menetlust lõpetada ja asja arutamine oli jõudnud lõppstaadiumisse, leiab asja edasi arutav kohtukoosseis, et asja kiirema ja efektiivsema lahendamise huvides tuleb asi arutada maakohtus lõpuni. Kohus ei anna siinkohal õiguslikku hinnangut selle, kas hageja sai nõude loovutamise järel seotuks töövõtulepingus sisalduva vahekohtu kokkuleppega või mitte, kuna nimetatud asjaolu ei ole käesolevas staadiumis enam asja sisulise lahendamise kohalt oluline. - Hageja omandas nimetatud lepingust tulenevad nõuded nõude loovutamise lepinguga xxx 21. mail 2004.a (I kd t lk 21- 22) ja kostjale on teade nõude loovutamise kohta saadetud 21.05.2004.a (I kd t lk 23). Kostja esitas nimetatud nõude loovutamise lepingule vastuväite, et vastavalt töövõtulepingu p 23.1 oli xxx õigus loovutada lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi ainult teise poole eelneval kirjalikul nõusolekul, mida kostja andnud ei ole. Vastavalt VÕS § 166 lg 2 ei kehti kolmandate isikute suhtes võlgniku ja võlausaldaja vahel sõlmitud kokkulepe, millega nõude loovutamine välistatakse või nõude loovutamise õigust piiratakse. Seega ei kehti töövõtulepingu p 23.1 piirang hageja suhtes. Kostja tõi esile vastuväite, et hageja on xxx juhatuse liige, mistõttu oli ta keelust teadlik. Kohus leiab, et nimetatud asjaolu ei oma asjas tähtsust, kuna xxx ja x ei sea kokkuleppe kehtivust või mittekehtivust sõltuvusse asjaolust, kas loovutuse saaja teadis või pidi teadma vastavast kokkuleppest. Seega on nimetatud säte absoluutne. Kohus selgitab kostjale, et temal omakorda võib olla nõudeõigus loovutamise õiguse välistamise või piiramise keelu rikkumise eest xxx vastu lähtuvalt VÕS § 166 lg 3. - Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja tasus töövõtulepingu p 6.2 alusel ettemaksu 46 610 krooni 17.07.2002.a. Lepingu p 8.3 oli kokku lepitud, et I etapi tööde teostamise eest tasub kostja kokku 93 220 krooni. Nimetatud sätte osas pooltel vaidlus puudub.

Hageja nõuab teostatud tööde eest 60 180 krooni, mille kohta on esitanud kostjale arve 02.04.2003.a (I kd t lk 39). Arve on koostatud 15.10.2002.a koostatud akti alusel (I kd t lk 38) ja aktis kajastuvad tööd summas 60 180 krooni. Kostja taotlusel viis kohus asjas läbi ekspertiisi tuvastamaks 15.10.2002 akti hilisemat täiendamist või juurdekirjutusi printimise teel. Ekspertide arvamuse kohaselt (II kd t lk 23-24) puuduvad aktil selle ebatavapärase vormistamise ja mitmekordse printeri läbimise tunnused, teksti „pooltel puuduvad pretensioonid“ suhtes ei tuvastatud juurdekirjutamise tunnuseid ning see on trükitud samaliigilise väljundseadmega kui ülejäänud tekst. Kostja vastuväited, et tema ei ole aktile sellisel kujul alla kirjutanud, on seega tõendamata ning kohus lähtub aktist kogumis teiste tõenditega. Aktiga anti üle rida I etappi kuuluvaid töid. Esimese etapi tööd on nimetatud lepingu p 3.3 ja täpsemalt loetletud töövõtulepingu lisas 1 (I kd t lk 37) ja nimetatud tööde hind koos käibemaksuga vastab lepingu p 8.3 nimetatud hinnale s.o 93 220 krooni. Akti ja lepingu lisa võrdlemisel nähtub, et akti alusel ei olnud valminud gaasivarustuse projekt, ei olnud hangitud ehitusluba ja kasutusluba koos vajalike kooskõlastustega. Valminud ja aktis kajastatud projektid on kohtule esitatud (eraldi toimiku lisa 1). Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et hageja ei hankinud ehitusluba. Kasutusloa ja kooskõlastuste saamine ei olnud nimetatud tööjärgus veel võimalik. Kohtuistungil teatas hageja, et gaasiprojekt koostati ja esitati, kuid tõendeid kohtule esitatud ei ole. Seega on tõendamist leidnud, et töövõtja ei olnud täitnud kõiki I etapi töid. 02.04.2003.a arve on esitatud just eelnimetatud akti alusel ja vastab summaliselt aktile. Töövõtja esitas kostjale arve ka 21.05.2004.a summas 24 190 krooni. Nimetatud arve esitati projekteerimistingimuste ja projekti kooskõlastustuste ning projekteerimistööde eest kokku ning sellest oli maha lahutatud 02.04.2003.a arve summa. Nimetatud arve kajastas osaliselt samu töid, mis olid akteeritud (projekteerimistingimused, kooskõlastused ja projekteerimine), kuid sisaldas ka töid, mida aktiga kostjale üle ei antud. Hageja selgituse kohaselt istungil oli selleks ilmselt gaasivarustusprojekti koostamine ja samuti pidi nimetatud arve korvama vahe, mis tekkis tasutud 02.04.2003.a esitatud arve ja lepingu lisas kokku lepitud summa vahel juhuks, kui kostja elamu ehitust xxx ei telli. Töövõtulepingu lisas 1 on pooled tõepoolest kokku leppinud I etapi tööde kõrgemas hinna juhuks, kui kostja ei jätka töövõtjaga lepingu II etappi. Samas leiab kostja, et nimetatud summat oli õigus nõuda vaid sel juhul, kui I etapp on lõpetatud. Hageja I etappi nõuetekohaselt ei lõpetanud. Samuti ei ole hageja gaasivarustuse projekti koostamist ja kostjale üle andmist millegagi tõendanud. Seega on tõendamata, et töövõtja nimetatud tööd üldse teostas. Kostja on kinnitanud, et on nõus tasuma hagejale tehtud tööde eest, hageja sellega ei nõustunud ja soovis kogu summat. Kohus leiab, et hageja argumendid ei ole asjakohased. Vastavalt lepingu p 8.3. olid pooled kokku leppinud I etapi tööde maksumuses ning vastavalt lepingu p 8.5. pidi tellija tasuma teostatud tööde ja toimingute eest vastavalt lepingu lisaks olevale graafikule ja tööde etapiviisilisele vastuvõtmisele töövõtja poolt esitatud arvete alusel. Kostja on vastu võtnud I etapi töid summas 60 180 krooni, millest ettemaksuna oli tasutud 46 610 krooni. Töövõtja ei lõpetanud I etapi töid. Vastavalt töövõtulepingu p 8.5. ei ole kostjale gaasivarustuse projekti osas akti esitatud ning tööd üle antud. Kohus leiab, et hageja nõue nimetatud kohustuse täitmisel on põhjendatud 13 570 krooni ulatuses. - Hageja esitas eelnimetatud 02.04.2003 ja 21.05.2004 arvete alusel kostjale viivisarved summas 3094.45 krooni (I kd t lk 43-44) lähtudes töövõtulepingu p 15.1, mille kohaselt oli viivisemääraks 0,25% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud nädala eest. Pooled on viivise määra lepingus kokku leppinud ja kostja ei ole viivise

arvestamisele esitanud sisulisi vastuväiteid. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 on viivise nõudmine rahalise kohustise täitmisega viivitamise eest lubatud. Kuna kohus leidis, et kostja nõue ei ole täies ulatuses põhjendatud, tuleb ümber arvestada ka viivised: viiviste suuruseks nädalas on 33.93 krooni ( 0,25% 13570.- kroonist). Hageja soovis viiviseid 58,28 nädala eest, mis on põhjendatud- seega on viiviste suuruseks 1977.15 krooni. - Hageja nõudis töövõtulepingu alusel kahte leppetrahvi. Lepingu p 15.5 tulenes, et sama lepingu p 3.5 sätestatud tingimustel töövõtulepingu lõpetamisel tasub tellija töövõtjale leppetrahvi 124 950 krooni ning p 15.6 tulenes, et kui tellija ilma küllaldase aluseta loobub pärast I etapi töödena käsitletavate tööde teostamisest projekti edasisest realiseerimisest ja II etapi tööde tellimisest öövõtjalt, tasub ta töövõtjale leppetrahvi 30 600 krooni. Hageja esitas kostjale leppetrahvide nõudes arve 21.05.2004.a (I kd t lk 42). Poolte selgituste kohaselt katkes leping poolte ebakõla tõttu: hageja selgituse kohaselt ei võimaldanud kostja töid lõpule viia ja ei tasunud juba tehtud tööde eest ning kostja selgituse kohaselt ei vastanud talle esitatud projekt nõutud tingimustele, puudusid kooskõlastused ning originaalprojekt ning kostja keeldus hankimast ehitusluba enne kui sõlmitakse ehitusleping I etapi teostamiseks. Kohus istungil tuvastas, et projektil olid vajalikud kooskõlastused olemas. Kostja esitas hagejale ka 2 pretensiooni, milles nõudis nõuetekohase projekti esitamist ning lepingu I etapi tööde nõuetekohast lõpetamist (I kd t lk 70-71). Kuna poolte vahel tekkis mõlemapoolne lahkheli, leiab kohus, et tõendatud ei ole kummagi poole süü lepingu sellisel rikkumisel, mis viis lepingu katkestamiseni. Lepingu p 15.5. viitab p 3.5, mille kohaselt võib lepingu lõpetada pärast projekti I etapi tööde lõpetamist kui pooled ei saavuta II etapi osas kokkulepet. Kohus leiab, et lepingut ei lõpetatud nimetatud alusel- lepingu I etapp ei olnud lõpetatud (hankimata oli näiteks ehitusluba) ning ei koostatud ka vastavat akti lepingu jätkamise otstarbekuse kohta. Kohus kohustas hagejat esitama tõendid lepingu I etapi täitmise lõpetamise kohta, kuid hageja selliseid tõendeid ei esitanud. Poolte selgituste alusel selgus, et I etapp oli lõpetamata. Seega ei ole hagejal õigus nõuda lepingu p 15.5 alusel leppetrahvi. Kohus leiab, et hageja väited nagu ei oleks P 15.5 sätestatud leppetrahv üldse leppetrahv vaid muusisuline kokkulepe, ei sa kohus nõustuda. Lepingu nimetatud punktis on kasutatud sõna „leppetrahv“ ning arvestades lepingu mahtu ja üksikasjalikku sisu, ei ole kohtul alust arvata, et nimetatud sõna võiks lepingu kontekstis tähendada midagi muud, kui on selle sõna tavatähendus. Hageja ei ole ka oma väiteid, et nimetatud summa on tasu n.ö II etapi läbiviimata jätmisel tekkinud kahju eest, tõendanud. Samuti juhib kohus tähelepanu müügilepingu juures käsitletud lepingu p2.2. hinnangule, mille kohaselt oli kinnistule xxx poolt elamu mitteehitamine n.ö tasustatud kõrgema kinnistu ostu-müügihinnaga. Lepingu p 15.6 näeb leppetrahvi sanktsioonina ette jällegi pärast lepingu I etapi tööde lõpetamist juhul, kui tellija lõpetab lepingu ilma küllaldase aluseta. Kuna I etapi tööd ei olnud lõpetatud ja nõuetekohaselt kostjale üle antud (vaata otsus eelpool), siis ei ole hagejal ka nimetatud punkti alusel õigus nõuda leppetrahvi. Kohus nõustub ka kostja vastuväitega selle kohta, et hageja ei esitanud leppetrahvi nõudeid mõistliku aja jooksul pärast väidetavat kostjapoolset lepingu rikkumist. Vastavalt VÕS § 159 lg 2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja esitas leppetrahvi arve 21.05.2004.a. Kooskõlastused ehitusprojektidel on antud 2002.a sügisel, akt koostati 15.10.2002.a,

kostja esitas hagejale pretensiooni 20.09.2003.a. Nimetatud pretensioonis viitas kostja eelkõige hageja poolt I etapi tööde lõpetamise vajadusele. Kuna nimetatud kohustuse täitmine sõltus töövõtjast, pidi talle olema juba hiljemalt 2003.a sügisel selge, et leping kostjaga katkestatakse. Kohus leiab, et lisaks leppetrahvi nõudmise põhjendamatusele, on hageja kaotanud õiguse leppetrahvi üldse nõuda, kuna ei esitanud vastavat nõuet mõistliku tähtaja jooksul. Seega jääb hageja nõue töövõtulepingust tulenevate leppetrahvide osas rahuldamata. Kohus rahuldab hageja nõude järgmiselt: müügilepingust tuleneva nõude summas 124 950 krooni, töövõtulepingust tuleneva nõude 13 570 krooni ja viivised 1977.15 krooni- kokku 140 497.15 krooni. Hagi tagamine Kohtu 21.06.2004.a määrusega seati hagi tagamise korras kostjale kuuluvale kinnistule asukohaga xxx, kinnistu registriossa number xxx, kohtulik hüpoteek summas 420 961.63 krooni hageja kasuks. (I kd tl 48- 49, 59). Kohus hagi tagamist ei tühista, kuna hagi rahuldati osaliselt, sest TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kui hagi jääb rahuldamata. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. TsMS § 61 p 1sätestas, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistetakse teiselt poolelt välja mõistlikud ja põhjendatud kulud esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni 5% hagi rahuldatud osast. Kohus tegi asja menetlemisel kulutusi 373.50 krooni. Hageja on hagiavalduse esitamisel tasunud riigilõivu 23 000 krooni (I kd t lk 9) Kostja palus hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 21 485.08 krooni. Kohus leiab, et lähtudes 5% põhimõttest on kostja õigusabikulud põhjendatud summas 20 927.70 krooni (5% hagi nõudest 418 554.43 krooni). Hageja nõudeks jäi 418 554.43 krooni. Kohus rahuldas hageja nõude osaliselt summas 140 497.15 krooni s.o 33,57% ulatuses. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks välja mõistmisele riigilõiv 7721.10 krooni ja riigi kuludesse 125.40 krooni ning hagejalt kostja kasuks õigusabikulud 13902.25 krooni (66,43%) ja riigikuludesse 248.10 krooni. Maimu Laumets Kohtunik