2-06-10246/7 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

11.augustiks 2005. a., teades ette, et dokumentide osalise puudumise tõttu ei ole võimalik tehingut vormistada. Sellega rikkus kostja lepingu punkte 6. 5 ja 6. 6, mille kohaselt hagejal on ainuõigus lepingu kehtivuse ajal teostada objekti müümiseks vajalikke toiminguid ja tellija kohustub tegevuse või tegevusetusega mitte takistama kinnisvarabürood lepingu täitmisel. Kostja esindaja objekti müügitehinguks määratud ajal 24. augustil notaribüroosse ei ilmunud. Vastavalt lepingu punktilele 9 tellija poolt lepingu kehtivuse ajal lepingus sätestamata põhjustel objekti mittevõõrandamisel kinnisvarabüroo poolt näidatud isikule, samuti tegevuse või tegevusetusega olukorra loomisel, mis teeb lepingu pooltel võimatuks lepingu osalise või täieliku täitmise, tasub tellija hiljemalt kinnisvarbüroo poolt tellijale vastava nõude esitamise päevale järgnevast päevast 7 kalendripäeva jooksul 10% lepingus fikseeritud objekti hinnast, kuid mitte vähem kui 10.000 krooni. Kostja on kohustatud tasuma 150.000 krooni suuruse leppetrahvi, mille kohta hageja esitas nõude 8. septembril 2006. a. Kostja vastuväited Kostja leidis, et ta ei ole 14. juulil 2005. a. sõlmitud lepingut rikkunud. Pooled olid teadlikud, et lepingu objekti kiire müük omab müüja jaoks olulist tähtsust, kuivõrd müügist saadava rahaga oli planeeritud uue elamu ehitustööde finantseerimine. Just seetõttu leppisid pooled lepingu eritingimusena kokku, et kostjal on õigus lepingu objekti ka iseseisvalt müüa. Nimetatud kokkuleppe kirjalikuks fikseerimiseks kirjutas hageja esindaja lepingule omakäeliselt erisätte (punkt 22), mille kohaselt omanik informeerib kinnisvarafirmat, kui on leidnud ise ostja, ja sellisel juhul on kokkulepe tühine. Seega, ehkki hageja ettevalmistatud tüüplepingu vorm sisaldas tüüptingimusi, mille kohaselt oli hagejal ainuõigus objekt müüa, sätestas leping ka erikokkuleppe, mis võimaldas ka kostjal teostada objekti müüki. Olukorras, kus kostja leiab iseseisvalt lepingu objektile ostja, lõpevad lepingu punkti 22 kohaselt pooltevahelised lepingust tulenevad õigussuhted. Kooskõlas hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega informeeris kostja hagejat enda poolt leitud ostjast, lubades samas müügitehingu sõlmida siiski hageja poolt leitud ostjaga. Kuivõrd oli oluline lepingu objekti võimalikult kiire müük, teatas kostja, et korraldab ise notari aja lepingu objekti müügitehingu sõlmimiseks hageja vahendusel leitud ostjaga. Hageja väited kõikide vajalike dokumentide puudumisest, mis takistasid müügitehingu sõlmimist, on paljasõnalised ja tõendamata. Hageja kostja broneeritud ajal notari juurde ei ilmunud. Seejärel otsustas kostja müüa lepingu objekti enda poolt leitud ostjale. Kostja informeeris hagejat koheselt iseseisvalt ostja leidmisest, mispeale hageja tegi lepingu punkti 22 rikkudes kõik endast oleneva, takistamaks lepingu objekti müüki kostja poolt. Arvetades ka VÕS § 29 lõiget 6, §-i 38 ja §-i 158, puudub hagejal õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks. Samuti on hageja nõutav leppetrahv asjaolusid arvestades ebamõistlikult suur ning kuuluks VÕS § 162 lõike 1 kohaselt vähendamisele. Esimese astme kohtu otsus

õiguslike tagajärgede lõppemine sõltub asjaolust (äramuutev tingimus), mille kohta ei ole teada, kas see saabub või ei saabu. Vaidlusaluses asjas on selleks asjaolu, kas omanik leiab oma x asuvale majale ise ostja või ei leia. Leping sisaldab tüüptingimusi ja individuaalset kokkulepet. Individuaalkokkulepete kehtivus tüüptingimuste ees tuleneb lepingute siduvuse põhimõttest, mille kohaselt muudab lepingu pooltele siduvaks lepingus väljendatud poolte üldine tahe. Lepingus on punkt 22, mille kohaselt juhul, kui omanik leiab ise ostja, siis on leping tühine ja omanik informeerib sellest kinnisvarafirmat. Kostja informeeris hagejat lepingu punkti 22 kohaselt. Kuivõrd pooled olid lepingusse pannud äramuutva tingimusliku erisätte, mida hageja ei ole vaidlustanud, tuleb juhindudes TsÜS § 102 lõikest 3 ja § 105 lõikest 1 lugeda, et tingimuse saabumisel, s. o. kostja poolt ostja leidmisel, lõppesid lepinguga kindlaksmääratud õigused ja kohustused. Eelnevast tulenevalt on leppetrahvi nõue alusetu, tuginedes lepingu punktile 22. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Täiendavas otsuses märkis kohus, et 8. novembril 2006. a. esitas kostja kohtule taotluse määrata täiendava otsusega kindlaks menetluskulude jaotus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg. 1 kohaselt ja jätta menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Kuna otsuses on jäänud lahendamata kostja poolt kirjalikus vastuses hagile sisalduv menetluskulude jaotamise taotlus, siis saab kohus teha selleks kooskõlas TsMS § 448 lg. 1 punktiga 1 täiendava otsuse. Kostja taotlus menetluskulude täies ulatuses jätmiseks hageja kanda ei ole põhjendatud. Asja sisulise arutamise käigus on tuvastatud, et hageja OÜ M tegeles kostjale kuuluva kinnistu müügiga, mis on tõendatud kostja juhatuse liikme L. T seletusega ja tunnistaja K. K ütlusega. Hageja tegeles kinnistu müügiga alates lepingu sõlmimisest 14. juulil 2005. a. kuni 12. augustini 2005. a., s. o. ajani, mil on tuvastatud lepingu lõppemine punkti 22 alusel. Hageja on kandnud kulutusi seoses lepinguga ja sellest tulenevalt on õige jätta mõlema poole menetluskulud nende endi kanda. Kohus peab kostja taotlust ebaõiglaseks, arvestades poolte vahel kehtinud lepingulist suhet ja selle lõppemist. TsMS § 162 lõike 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada menetluskulude kindlaksmääramist puudutavas osas. Menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses vastustaja kanda. TsMS § 138 lõike 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 162 lõike 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. 6. novembri 2006. a. otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata, järelikult pidanuks menetluskulud jätma hageja kanda. Kohus ei ole võtnud seisukohta poolte kohtuväliste kulude jaotamise osas ning on jätnud põhjendamatult kohaldamata TsMS § 162 lõike 1. TsMS § 162 lõike 4 kohaldamiseks kohtul alus puudus. Hagi esemeks oli põhjendamatu leppetrahvi nõue, mille kohus jättis rahuldamata. OÜ M ei ole esitanud ühtegi nõuet, asjaolu või neid kinnitavat tõendit, mis oleks olnud seotud tema poolt lepingu täitmisel seotud kuludega. Vastustaja ei ole ka taotlenud menetluskulude poolte endi kanda jätmist. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei ole apellatsioonkaebusele vastanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb kohtukulude jaotust puudutavas osas tühistada. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. TsMS § 162 lg. 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle paragrahvi lg. 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu

hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg. 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud, TsMS § 144 lõigetes 1 – 7 on loetletud kohtuvälised kulud, mille hulka kuuluvad ka menetlusosaliste esindajate kulud (p. 1). Seega tuli maakohtul otsustada poolte menetluskulude jaotamise üle, mitte jaotada üksnes kohtukulusid, mis on vaid osa menetluskuludest. Ka kulude sisulise jaotusega viisil, nagu maakohus seda tegi, ei saa nõustuda. Kummagi poole kulude jätmist tema enda kanda on maakohus põhjendanud väitega, et teistsugune jaotus oleks ebaõiglane. TsMS § 162 lg. 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kolleegium leiab aga, et maakohtu otsus ei sisalda põhjendust, mis võimaldaks osundatud sätte alusel jätta kummagi poole kulud tema enda kanda. Ainuüksi see, et hageja on umbes kuu aja jooksul tegelenud kinnistu müügiga ja et tal on sellega seoses olnud mingeid kulutusi, mille suurust kohus ei ole tuvastanud, ei saa iseenesest olla asjaolu, mille tõttu hagejalt kulude väljamõistmine vastaspoole kasuks võiks olla äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Pooltel oli lepinguline suhe ning kui kostja on lepingut rikkunud, siis on hagejal võimalik kasutada sellele tuginedes oma õiguste kaitseks kohaseid õiguskaitsevahendeid. Menetluskulude jätmine poolte kanda ei välistaks hageja poolt õiguskaitsevahendite kasutamist selleks, et oma kahju hüvitada. Mingite muude asjaoludega, mida võiks pidada erandlikeks, nii et need tingiksid menetluskulude jaotuse erinevalt TsMS § 162 lõikes 1 sätestatust, ei ole maakohus oma otsust põhjendanud. Kuna otsus tehti hageja kahjuks, kannab hageja vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 ka kõik menetluskulud.