Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Piret Rõuk
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 12. jaanuaril 2007 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas 2-05-1674
Kohtuasi
MO hagi AS-i vastu 176 575.60 krooni nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad Kohtuistungi toimumise aeg
Hageja: MO, isikukood XXX, elukoht XXX, esindaja vandeadvokaadi abi Indrek Lillo Kostja: AS , registrikood XXX, asukoht XXX, esindaja MO 04.detsember 2006
Resolutsioon
Jätta hagi rahuldamata
Menetluskulude jaotus
Välja mõista MOlt kohtukulu õigusabikulu 8828,00 (kaheksa tuhat kaheksasada kakskümmend kaheksa) krooni AS-i kasuks Välja mõista MOult kohtukulu postikulu 92.20 (üheksakümmend kaks krooni ja 20 senti) riigituludesse Rahandusministeeriumi kontole nr. XXX SEB Eesti Ühispangas või nr. XXX Hansapangas, viitenumber XXX, selgitusse märkida kulu liik ja tsiviilasja number Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest
Edasikaebamise kord
Hagiavalduse asjaolud Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled võlaõigusliku müügilepingu, mille üheks esemeks oli XXX kaheksandal korrusel asuv korteriomand, mille reaalosaks oli korter XXX ja panipaik, üldpinnaga ligilähedaselt 73,9 m2 , koos selle oluliste osade ja päraldistega. XXX sõlmitud lepingu muutmise lepingu järgi oli korteri müügihinnaks 1 765 756 krooni, mille hageja on kostjale tasunud. Korteri üleandmisel osutus tegelik olukord mittevastavaks sellele, millisena hagejale korterit esitleti ja millisena ta selle ostis. Hageja korteri välisukse ees paikneva trepikoja suure läbipaistva klaasseina taga asuma pidanud katuseterrass oli liidetud teiste kaheksandal korrustel paiknevate korteriomandite reaalosade koosseisu ning nimetatud klaassein oli kaetud mitteläbipaistva kattematerjaliga ja projekti kohaselt trepikoja terrassile viima pidanud ust tegelikkuses enam ei eksisteeri. Terrassile viiv klaasuks oli asendatud mitteläbipaistva kinnise seinaga. Hageja teavitas kostjat lepingutingimustele mittevastavusest ja nõudis mittekohase
täitmise parandamist. Kostja kohustust ei täitnud, mistõttu hageja alandas notariaalse ostuhinna alandamise avaldusega ostuhinda 10% ehk 176 575.60 krooni. Kuna müügihind oli tervikuna tasutud, siis palus hageja kohtule esitatud hagis kostjalt välja mõista alusetult saadud 176 575.60 krooni ja kohtukulud. Kostja vastuväited Kostja palus hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda jätta. Vastuväidete kohaselt ei ole hageja tõendanud millal, kus ja millise dokumentatsiooniga hageja tutvus ning kes seda talle tutvustas, mida täpselt hagejale väidetava terrassi osas lubati ja kes seda tegi, millal ja kelle poolt näidati hagejale klaasust ja terrassi, kas hageja käis terrassil, millal, mis vormis ja kellelt on hageja nõudnud mittekohase täitmise parandamist. Kostja väitel ei ole ta lepingut rikkunud, kuna ta ei võtnud endale võlaõigusliku müügilepinguga kohustusi väidetava terrassi suhtes, kostja ei ole rikkunud võlaõiguslikku müügilepingut klaasseina paigaldamise osas kuna kostja ehitas vaidlusalusesse kohta klaasseina, kuid see kaeti valgust läbilaskva valge kattematerjaliga. Võlaõigusliku müügilepingu lisaks oleval plaanil ei ole märgitud, kas tegemist on läbipaistva või läbipaistmatu klaasiga. Hageja ei ole ei faktiliselt ega õiguslikult põhjendanud ostuhinna alandamist 10% võrra, s.o summas 176 575,60 krooni. Kohtuotsuse põhjendused Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üle antud korteriomand vastas lepingutingimustele või mitte. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kohtule esitatud 12. detsembril 2003.a sõlmitud võlaõigusliku müügilepinguga on tõendatud, et kostja müüs hagejale korteriomandi nr XXX, mis on märgitud ära lepingule lisatud plaanil nr 3. Korteriomandi reaalosa suurus oli lepingu kohaselt ligilähedaselt 72,2 m2, s.h rõdu ligilähedaselt 5,3 m2. Lepingu punkt 1.2, mis määratles lepingu eseme vaidlusaluse korteri osas, viitas lepingu lisaks olevale 8.-da korruse plaanile korteri nr XXX (roosa värviga piiritletud ala) reaalosa asukoha ja paiknemise osas. Lepingu punkti 2.8 kohaselt on jagataval kinnistul pooleliolev hoone, seega ostis hageja korteriomandi ehitusjärgus olevasse hoonesse. Lepingu punktidest 7.2.4 ja 7.2.5 tulenevalt võis korteriomandi reaalosa suurus muutuda. Kuivõrd tegemist oli ehitusjärgus oleva ehitisega ning sõlmitud lepingutest tulenevalt võisid korteriomandite reaalosade suurused muutuda, võis muutuda ka kaasomandis olevate ehitise osade suurus. Hageja poolt väidetav terrass ei ole korteri reaalosa ega ole lepingus eraldi lepingu esemena märgitud. Võlaõiguslikus müügilepingus ei ole reguleeritud kaasomandisse jääva hoone osa kasutuskorda. Samuti ei ole pooled lepingus kokku leppinud väidetava terrassi olemasolus või kasutamise võimaluses ega ka katusepinna suuruses. Kuigi plaanilt võib katusepinna olemasolu välja lugeda, ei muuda see katusepinna kasutamist terrassina lepingu objektiks. Seega oli plaan lepingu osaks ja kostjale siduv üksnes lepingus ja plaanil piiritletud hageja korteri reaalosa suhtes. Muud hoone osad, mis olid plaanil kujutatud, ei olnud lepingu esemeks ning leping jättis kostjale õiguse määratleda muude korterite reaalosasid ning kaasomandis olevaid osasid vastavalt enda äranägemisele. Järelikult ei võtnud kostja nimetatud lepingu sõlmimisega endale kohustusi vaidlusaluse terrassi suhtes. Hageja ja ka teiste tulevaste korteriomanike reaalosade ja ühtlasi ka kaasomandis oleva osa suurus, kuuluvus ja otstarve võisid veel lepingu kohaselt muutuda ning pooled olid sellest lepingu sõlmimisel teadlikud ning aktsepteerisid seda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab hageja tõendama asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Hageja ei ole tõendanud, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele. Hagejale on korteriomand, mille reaalosa üldpind on 73,9 m2 üle antud. Esitatud tõendite kohaselt vastab korteriomand lepingutingimustele.
Hageja väidab, et tegi ostuotsuse lähtudes projektist, mis oli kooskõlas korteri tutvustamisel kogetuga ning et oluliseks kaheksandal korrusel asuva korteri ostu mõjutavaks teguriks oli läbi klaasseina avanev vaade XXXkirikule. Samas ei ole hageja avaldanud võlaõiguslikus lepingus, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu sellisel hinnal on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete kaasomandis olevate hoone osade kasutamise võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. Seega puudus kostjal võimalus ja kohustus sellega arvestamiseks. Kostja vastuväidetest ja kohtule esitatud projektist nähtub, et algselt ei olnud terrass projekteeritud selliselt, et terrassi peal saaks regulaarselt käia. Algse plaani kohaselt projekteeriti vaidlusalune terrass sarnaselt maja katusega pehmest kattematerjalist. Seega oli tegemist katuse mitte terrassiga. Asjaolule, et tegemist oli katuse, mitte terrassiga viitab asjaolu, et projekti kohaselt ei ümbritsenud terrassi tara ega käsipuu. Käsipuu ümbritses laudisega kaetud rõdusid. Kui algsel projektil võrrelda väidetava terrassi ja rõdude kattematerjale, on näha erinevused. Väidetaval terrassil on pehmed kihid (minaraalvill) betooni peal, samas kui rõdu puhul pehmeid kihte betooni peal ei ole ning rõdu pind on kaetud laudisega. Seega on rõdud kõvast kattematerjalist. Lõppprojektis, mis valmis pärast hagejaga võlaõigusliku lepingu sõlmimist, muudeti kattematerjalide järjekorda ning terrass kaeti plaatidega. Kattematerjali muutmine seoses projekti muutmisega teatud korterite käidavate rõdude suurendamisega nähtub kaheksanda korruse plaanidelt. Kasutusloa kohaselt oli korteriomandeid oli majas kokku 99, 89 eluruumi ja 10 mitteeluruumi. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on vaidlusalune korter nr XXX XXX mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkukeppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset vastavalt selle otstarbele. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teisele korteriomanikule ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Seega juhul, kui katus oleks jäänud kõigi korteriomanike kaasomandisse, oleks selle kasutamine käinud kõigi korteriomanike kokkuleppe alusel. Väidetav terrass oli hagejaga võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal planeeritud mittekäidav ehk tegemist oli katusepinnaga. Kuna tegemist ei olnud käimiseks mõeldud pinnaga, vaid katusega, siis ei oleks korteriomanikud saanud katuse terrassina kasutamises kokku leppida ja ka hageja poleks saanud katusel käia. Ebaõige ja seadusele vasturääkiv on hageja arusaam, et väidetav terrass oleks sel juhul vaid kaheksanda korruse korterite omanike ühiskasutuses. Seega ei saanud hagejal tekkida arusaamist, et tegemist on terrassiga, mis on mõeldud kõigi 89 korteri ühiskasutuseks. Hageja väited kostja töötajate poolt tehtud tutvustuste ja nende sisu kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja väitel ei ole tema töötajad selliseid kinnitusi andnud. Lepingu punkt 10.5 sätestas, et lepingus on ette nähtud lepingu kõik tingimused ning lepinguosalised ei loe lepingu osaks oma varasemaid tahteavaldusi ega kokkuleppeid, mis ei sisaldu lepingus, v.a ostja poolt müüjale enne lepingu sõlmimist esitatud soovid lepingu eseme siseplaneeringu ja siseviimistluse osas, mis jäävad kehtima. Seega väidetavalt hagejale eelnevalt antud suuline info terrassi kohta ei olnud pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist pooltele siduv, mistõttu hageja väited kostja töötajate poolt tehtud tutvustuste kohta ei ole asjakohased. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et võlaõiguslikule müügilepingule lisatud plaani kohaselt oli väidetavale terrassile viiv sein osaliselt klaasist ehk tegemist oli suure aknaga. Nii oma hinna alandamise avaldustes, hagiavalduse kui poolte vahel sõlmitud asjaõiguslepingu punktist 1.7.6 tuleneb, et tegemist oli trepikoja aknaga, mis hiljem oli kaetud mitteläbipaistva kattematerjaliga. Kostja ehitas vaidlusalusesse kohta klaasseina, kuid see kaeti valgust läbilaskva valge kattematerjaliga. Võlaõigusliku müügilepingu lisaks oleval plaanil ei ole märgitud, kas tegemist on läbipaistva või läbipaistmatu klaasiga. Muid tõendeid hageja esitanud ei ole. Kostja on ehitanud klaasseina. Seega ei ole kostja rikkunud võlaõiguslikku müügilepingut ka selles osas. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud, et kostja andis üle lepingutingimustele mittevastava korteri VÕS § 217 lg 1 ja § 217 lg 2 p 1 mõttes, mistõttu hagejal ei ole õigust
kasutada õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda hinna alandamist vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 5. Kuna kohus jõudis järeldusele, et kostja ei ole lepingut rikkunud, siis tuleb hagi jätta rahuldamata ning puudub vajadus analüüsida hinna alandamise ulatuse põhjendatust. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleneb, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Võttes arvesse hagi hinda, asja keerukust ja seaduses sätestatud piirangut leidis kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista vajalik ja põhjendatud tasu esindaja poolt osutatud õigusabi eest, mis kohtu hinnangul on 8828,00 krooni. TsMS § 54 lg 1 ja 4 sätestavad, et tunnistaja- ja eksperditasu, samuti paikvaatluse tegemise kulud, postikulud ja kutsete kättetoimetamise kulud tasub ette see pool, kes esitas taotluse, millega kulud kaasnevad. Kui taotluse on esitanud mõlemad pooled või kui tunnistajad ja eksperdid kutsutakse välja või paikvaatlus tehakse kohtu algatusel, tasuvad pooled kulud võrdselt. Kui pool, kes pidi ette maksma käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud kulud, seda kohtu määratud tähtpäevaks ei teinud, võib kohus jätta taotletava toimingu tegemata või mõista läbivaatamiskulud välja kohtuotsusega protsessiosaliselt, arvestades käesoleva seadustiku paragrahvis 60 sätestatut. Hagejalt kuulub väljamõistmisele kohtukulu postikulu 92.20 riigituludesse Rahandusministeeriumi kontole nr. XXX SEB Eesti Ühispangas või nr. XXX Hansapangas, viitenumber XXX, selgitusse märkida kulu liik ja tsiviilasja number. Kohtunik:/allkiri/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.