Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Ande Tänav ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
18. mai 2007.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-1674
Tsiviilasi
Margit Olliku hagi AS-i YIT Ehitus vastu 176 575,60 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12. jaanuari 2007.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Margit Olliku apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
03. mai 2007.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) Margit Ollik (IK xxxxxxxxxxx; x), tema esindaja adv. Indrek Lillo Vastustaja (kostja) AS YIT Ehitus (reg k xxxxxxxx; x), tema esindaja Marika Oksaar
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 12. jaanuari 2007.a otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Kohtukulude jaotus
Poolte apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud jätta nende endi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
1.Pooled sõlmisid 12.12.2003.a võlaõigusliku müügilepingu, mille üheks esemeks oli x Tallinnas 8. korrusel asuv korteriomand, mille reaalosaks oli korter 40 ja panipaik, üldpinnaga
73,9 m2, koos selle oluliste osade ja päraldistega. 24.11.2004.a lepingu muutmise lepingu järgi oli korteri müügihinnaks 1 765 756 krooni, mille hageja on kostjale tasunud. Korteri üleandmisel osutus tegelik olukord mittevastavaks sellele, millisena hagejale korterit esitleti ja millisena ta selle ostis. Hageja korteri välisukse ees paikneva trepikoja suure läbipaistva klaasseina taga asuma pidanud katuseterrass oli liidetud teiste 8. korrustel paiknevate korteriomandite reaalosade koosseisu ning klaassein oli kaetud mitteläbipaistva kattematerjaliga. Projekti kohaselt trepikoja terrassile viima pidanud ust enam ei eksisteeri ja oli asendatud mitteläbipaistva kinnise seinaga. Hageja teavitas kostjat lepingutingimustele mittevastavusest ja nõudis mittekohase täitmise parandamist. Kostja kohustust ei täitnud, mistõttu hageja alandas 24.11.2004.a notariaalse ostuhinna alandamise avaldusega ostuhinda 10% ehk 176 575,60 krooni. Kuna müügihind oli tervikuna tasutud, palus hageja kostjalt välja mõista alusetult saadud 176 575,60 krooni ja kohtukulud. Kostja vastuväited
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei tõendanud millal, kus ja millise dokumentatsiooniga hageja tutvus ning kes seda talle tutvustas; mida hagejale väidetava terrassi osas lubati ja kes seda tegi; millal ja kes näitas hagejale klaasust ja terrassi; kas hageja käis terrassil; millal, mis vormis ja kellelt nõudis hageja mittekohase täitmise parandamist. Kostja võlaõiguslikku müügilepingut klaasseina paigaldamise osas ei rikkunud. Kostja ehitas vaidlusalusesse kohta klaasseina, kuid see kaeti valgust läbilaskva valge kattematerjaliga. Võlaõigusliku müügilepingu lisaks oleval plaanil ei ole märgitud, kas tegemist on läbipaistva või läbipaistmatu klaasiga. Kostja ei võtnud endale võlaõigusliku müügilepinguga kohustusi väidetava terrassi suhtes. Hageja ei põhjendanud faktiliselt ega õiguslikult ostuhinna alandamist 10% võrra, s.o summas 176 575,60 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused
3.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus mõistis Margit Ollikult välja õigusabikulu 8828 krooni AS-i YIT Ehitus kasuks. Kohus mõistis Margit Ollikult välja postikulu 92,20 krooni riigituludesse.
4.Vaidlus on selles, kas üle antud korteriomand vastas lepingutingimustele või mitte. 12.12.2003.a võlaõigusliku müügilepinguga on tõendatud, et kostja müüs hagejale korteriomandi nr 40, mis on märgitud lepingule lisatud plaanil nr 3. Korteriomandi reaalosa suurus oli lepingu kohaselt ca 72,2 m2, s.h rõdu ca 5,3 m2. Lepingu p 1.2, mis määratles lepingu eseme vaidlusaluse korteri osas, viitas lepingu lisaks olevale 8. korruse plaanile korteri nr 40 reaalosa asukoha ja paiknemise osas. Lepingu p 2.8 kohaselt on jagataval kinnistul pooleliolev hoone, seega ostis hageja korteriomandi ehitusjärgus olevasse hoonesse. Lepingu p-dest 7.2.4 ja 7.2.5 tulenevalt võis korteriomandi reaalosa suurus muutuda. Kuivõrd tegemist oli ehitusjärgus oleva ehitisega ning sõlmitud lepingutest tulenevalt võisid korteriomandite reaalosade suurused muutuda, võis muutuda ka kaasomandis olevate ehitise osade suurus. Hageja väidetav terrass ei ole korteri reaalosa ega ole lepingus eraldi lepingu esemena märgitud. Võlaõiguslikus müügilepingus ei reguleeritud kaasomandisse jääva hoone osa kasutuskorda. Pooled ei leppinud lepingus kokku väidetava terrassi olemasolus või kasutamise võimaluses ega katusepinna suuruses. Kuigi plaanilt võib katusepinna olemasolu välja lugeda, ei muuda see katusepinna kasutamist terrassina lepingu objektiks. Seega oli plaan lepingu osaks ja kostjale siduv üksnes lepingus ja plaanil piiritletud hageja korteri reaalosa suhtes. Muud hoone osad, mis olid plaanil kujutatud, ei olnud lepingu esemeks ning leping jättis kostjale õiguse määratleda muude korterite reaalosasid ning kaasomandis olevaid osasid vastavalt enda äranägemisele. Järelikult ei võtnud kostja nimetatud lepingu sõlmimisega endale kohustusi vaidlusaluse terrassi suhtes. Hageja ja teiste tulevaste
2(7)
korteriomanike reaalosade ja kaasomandis oleva osa suurus, kuuluvus ja otstarve võisid lepingu kohaselt muutuda ning pooled olid sellest lepingu sõlmimisel teadlikud ning aktsepteerisid seda. Hageja ei tõendanud, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele. Hagejale on korteriomand, mille reaalosa üldpind on 73,9 m2 üle antud. Esitatud tõendite kohaselt vastab korteriomand lepingutingimustele.
5.Hageja väitis, et tegi ostuotsuse lähtudes projektist, mis oli kooskõlas korteri tutvustamisel kogetuga ning et oluliseks 8. korrusel asuva korteri ostu mõjutavaks teguriks oli läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. Samas hageja ei avaldanud võlaõiguslikus lepingus, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu sellise hinnaga on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete kaasomandis olevate hoone osade kasutamise võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. Seega puudus kostjal võimalus ja kohustus sellega arvestamiseks.
6.Kostja vastuväidetest ja projektist nähtub, et algselt ei olnud terrass projekteeritud selliselt, et terrassi peal saaks regulaarselt käia. Algse plaani kohaselt projekteeriti vaidlusalune terrass sarnaselt maja katusega pehmest kattematerjalist, tegemist oli katuse mitte terrassiga. Sellele viitab ka asjaolu, et projekti kohaselt ei ümbritsenud terrassi tara ega käsipuu. Käsipuu ümbritses laudisega kaetud rõdusid. Võrreldes algsel projektil väidetava terrassi ja rõdude kattematerjale, on näha, et väidetaval terrassil on pehmed kihid (mineraalvill) betooni peal, rõdul pehmeid kihte betooni peal ei ole ning rõdu pind on kõvast kattematerjalist, kaetud laudisega. Lõppprojektis, mis valmis pärast hagejaga võlaõigusliku lepingu sõlmimist, muudeti kattematerjalide järjekorda ning terrass kaeti plaatidega. Kattematerjali muutmine seoses projekti muutmisega teatud korterite käidavate rõdude suurendamisega nähtub 8. korruse plaanidelt.
7.Kasutusloa kohaselt oli korteriomandeid oli majas kokku 99, sh 89 eluruumi ja 10 mitteeluruumi. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on vaidlusalune korter nr 40 739/89163 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Juhul, kui katus oleks jäänud kõigi korteriomanike kaasomandisse, oleks selle kasutamine käinud kõigi korteriomanike kokkuleppe alusel. Väidetav terrass oli hagejaga võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal planeeritud mittekäidavaks, tegemist oli katusepinnaga. Kuna tegemist ei olnud käimiseks mõeldud pinnaga, ei oleks korteriomanikud saanud katuse terrassina kasutamises kokku leppida ja hageja poleks saanud katusel käia. Ebaõige ja seadusele vasturääkiv on hageja arusaam, et väidetav terrass oleks sel juhul vaid 8. korruse korterite omanike ühiskasutuses. Hagejal ei saanud tekkida arusaamist, et tegemist on terrassiga, mis on mõeldud kõigi 89 korteri ühiskasutuseks.
8.Hageja väited kostja töötajate tehtud tutvustuste ja nende sisu kohta on paljasõnalised. Kostja väitel tema töötajad selliseid kinnitusi ei andnud. Lepingu p 10.5 sätestas, et lepingus on ette nähtud lepingu kõik tingimused ning lepinguosalised ei loe lepingu osaks oma varasemaid tahteavaldusi ega kokkuleppeid, mis ei sisaldu lepingus, v.a ostja poolt müüjale enne lepingu sõlmimist esitatud soovid lepingu eseme siseplaneeringu ja siseviimistluse osas, mis jäävad kehtima. Seega väidetavalt hagejale eelnevalt antud suuline info terrassi kohta ei olnud pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist pooltele siduv, mistõttu hageja väited kostja töötajate tehtud tutvustuste kohta ei ole asjakohased.
9.Puudub vaidlus, et võlaõiguslikule müügilepingule lisatud plaani kohaselt oli väidetavale terrassile viiv sein osaliselt klaasist ehk tegemist oli suure aknaga. Hinna alandamise avaldustest, hagiavaldusest ja asjaõiguslepingu p-st 1.7.6 tuleneb, et tegemist oli trepikoja aknaga, mis hiljem kaeti mitteläbipaistva kattematerjaliga. Kostja ehitas vaidlusalusesse kohta klaasseina, kuid see kaeti valgust läbilaskva valge kattematerjaliga. Võlaõigusliku müügilepingu lisaks oleval plaanil ei ole märgitud, kas tegemist on läbipaistva või läbipaistmatu klaasiga. Muid tõendeid hageja ei esitanud. Kuna kostja ehitas klaasseina, ei rikkunud kostja võlaõiguslikku müügilepingut ka selles osas.
3(7)
10.Hageja ei tõendanud, et kostja andis üle lepingutingimustele mittevastava korteri VÕS § 217 lg 1 ja § 217 lg 2 p 1 mõttes, mistõttu hagejal ei ole õigust kasutada õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hinna alandamist vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 5. Kuna kostja lepingut ei rikkunud, jääb hagi rahuldamata ning puudub vajadus analüüsida hinna alandamise ulatuse põhjendatust. Apellatsioonkaebuse põhjendused
11.Margit Ollik palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt välja hageja kohtukulud.
12.Hagejale anti üle puudustega asi ning hageja vähendas sellest tulenevalt müügilepingu hinda ja 176 575,60 krooni osas oli kostjale tasutud müügihind muutunud alusetult tasutud summaks, mille kostja pidi hagejale tagastama.
13.Hageja kasutas õiguskaitsevahendina hinna alandamist, sest kostja rikkus lepingut. Kostjapoolne lepingu täitmine ei vasta lepingutingimustele. Lepingu p-s 1.2 viidatakse lepingu lisaks nr 3 olevale plaanile, millel on tähistatud korteriomandi juurde kuuluv reaalosa. Hageja tugines hinna alandamise avalduses sellele, et 8. korrusel hageja korteri vastas olevas koridoris puudub projektis ettenähtud uksega klaassein ja ühiskasutatav terrass. Klaassein on kaetud mitteläbipaistva kattematerjaliga, mistõttu puudub koridorist võimalus vaadata avarale linnavaatele. Projektis ettenähtud ühisterrass on liidetud korterite nr 41 ja nr 42 reaalosade juurde ning on nende korteriomanike ainukasutuses. Seetõttu puudub ka klaasuks, mille kaudu oleks hageja saanud ühisterrassile.
14.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üle antav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas; lg 2 p 1 näeb ette, et asi ei vasta lepingu tingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Hageja ostis korteri seetõttu, et korterist avanes vaade vanalinnale ning hageja korteri ukse taga olevast koridorist avanes läbi klaasseina vaade Kaarli kirikule, samuti oli hageja jaoks väga oluline läbi klaasseina tulev loomulik valgus.
15.Tähtsust ei oma hagejale reaalosa üleandmine, sest hageja ei tuginenud sellele, et lepingurikkumine oleks seisnenud korteriomandi reaalosas esinenud puuduses. Maakohus pidas müügilepingu objektiks üksnes reaalosaks olevat korterit. See annab tunnistust sellest, et kohus ei määratlenud õigesti müügilepingu eset. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub; lg 3 kohaselt ei saa korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada. Seega, kui isik ostab korteriomandi, ei ole võimalik, et korteriomandi hulka kuuluv mõtteline osa ei ole veel määratletud. Kui kohus leidis, et müügilepingu lisaks oleval plaanil tähistatud terrass ei olnud müügilepingu esemeks, pidi kohus näitama, millise korteriomandi reaalosaks kõnesolev terrass müügilepingu tegemise hetkel oli.
16.Kohus leidis, et hageja ei avaldanud võlaõiguslikus lepingus, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu sellise hinnaga on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete kaasomandis olevate hoone osade kasutamise võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. On selgusetu, millised õiguslikud tagajärjed oleks olnud sellel, kui hageja oleks seda ostulepingus avaldanud. Kui hageja sõlmis lepingu korteriomandi ostuks, tuleb eeldada, et ta tahtis omandada ja oli nõus maksma lepingu hinda sellise korteriomandi eest, millisena seda kirjeldati müügilepingus. Kui müügilepingu lisaks olevatel joonistel on kujutatud, et üldkastutavast koridoris on klaassein, läbi mille avaneb vaade Kaarli kirikule, tuleb eeldada, et hageja tahtis osta just sellist korteriomandit. Kui müügilepingu lisaks olevatel projektjoonistel on ettenähtud üldkasutatava ruumina terrass, tuleb eeldada, et hageja sooviks oli just sellise korteriomandi ost, mille koosseisu kuulub selline
4(7)
terrass. Ebaõige on kohtu väide, et kuna hageja ei olnud mainitud huvisid otsesõnu müügilepingusse kirjutanud, ei pidanud kostja nendega arvestama. Ebaselge on maakohtu otsuse osa, kus kohus põhjendas lepingu korrektset täitmist kostja poolt sellega, et terrassi kasutamiseks olnuks vaja kõigi kaasomanike kokkulepet. See, et kaasomanikud kasutavad kaasomandit kokkuleppe alusel, ei tähenda, et kui kokkulepet ei ole sõlmitud, pole kaasomanikul kaasomandile mingit õigust. Kostja lepingurikkumist ei muuda olematuks, et terrass oli müügilepingu sõlmimise ajal planeeritud mittekäidavaks. See kinnitab hageja väidet, et koridori klaasseina kaudu pidi avanema vaade üle terrassi Kaarli kirikule ning kostja kinnitas, et ehitas selle ümber käidavaks. Kui kostja sai selle ümber ehitada käidavaks, oleks seda saanud teha ka hageja ja teised kaasomanikud. Enam hagejal sellist võimalust ei ole.
17.Hageja põhistas hinna alandamise aluseks olnud lepingurikkumist sellega, et kostja töötajad tutvustasid kõnealust korteriomandit just selle kaudu, et korteriomandiga käib kaasas üldkasutatav terrass ning koridorist avaneb vaade Kaarli kirikule. Kohus jättis hageja esitatud tõendid arvestamata ja hindamata.
18.Hageja kirjeldatud asjaolud on tõendatud notariaalse hinna alandamise avaldusega. Kostja ei ole seda ühegi tõendiga ümber lükanud. Notariaalse hinna alandamise avalduses avaldas hageja, et pärast broneerimiskinnituse allkirjastamist ja enne võlaõiguslepingu sõlmimist tutvustati teda korteriomandi reaalosa kooseisu kuuluvate elu- ja mitteeluruumide kohta käiva dokumentatsiooniga, samuti müügilepingu eset puudutava osaga hoone ehitusprojektist (võlaõiguslepingu p 2.20 ja p 2.21), mis lisati ka võlaõiguslikule müügilepingule. Nimetatud projekti kohaselt oli 8. korrusele, k.a hageja korteri vastu, ette nähtud läbipaistev klaassein uksega, mille kaudu pääses ühiskasutatavale terrassile. Ka hiljem, pärast majakarbi valmimist toimunud korteri tutvustamisel esitleti hagejale tema korteri välisukse ees olevat terrassi kui kohta, kus avanes vaade üle Kaarli pst (korterit esitlev inimene viis hageja läbi koridoris oleva klaasukse terrassile). Nimetatud terrassi ja sinna minemise võimalust oma korteri välisukse eest pidas hageja väärtuseks, miks ta otsustas osta korteri just nimetatud majas ja just 8. korrusel. Seega korteri ostuotsus tehti lähtudes esitletud projektist, mis oli kooskõlas ja vastas ka hilisemal korteri tutvustamisel kogetuga. Korteri üleandmisel osutus olukord mittevastavaks sellele, millisena hagejale korterit oli esitletud ja millisena ta korteriomandi ostis. Hageja korteri välisukse ees paikneva trepikoja suure läbipaistva klaasseina taga asuma pidanud katuseterrass oli liidetud teiste korterite reaalosade kooseisu ning nimetatud trepikoja klaassein oli kaetud mitteläbipaistva kattematerjaliga ja nii varasema kui ka kehtiva projekti kohaselt trepikoja terrassile viima pidanud ust enam ei eksisteerinud. Terrassile viiv klaasuks oli asendatud mitteläbipaistva kinnise seinaga. Nimetatud lepingutingimuste mittevastavusest teavitas hageja kostjat ja nõudis, et kostja parandaks mittekohase täitmise. Mittenõuetekohase täitmise parandamine oleks pidanud seisnema projektijärgse terrassile viiva ukse taastamises ja terrassile pääsemise võimaldamises ning projektijärgse läbipaistvast klaasist vaheseina taastamises. Kostja mittekohase täitmise parandamise nõudele ei reageerinud ning seega oma kohustust ei täitnud. Antud korteri puhul oli lisaväärtuseks üksnes 8. korrusel asunud katuseterrassid ning ainult 8. korruse koridoridest avanev avar linnavaade läbi klaasseinade, mida enam ei ole.
19.Muus osas oma hinna alandamise tuvastamise nõudes jäi hageja maakohtus esitatud väidete juurde. Vastus apellatsioonkaebusele
20.AS YIT Ehitus ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused 5(7)
21.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja kaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ega pea TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata.
22.Pooled vaidlevad hageja poolt 12.12.2003.a müügilepingu alusel kostjale müüdud Tallinnas x asuva korteriomandi lepingutingimustele vastavuse üle. Hageja ei tugine oma nõudes korteriomandi reaalosa puudustele, kuid leiab, et lepingutingimustele ei vasta korteriomandi juurde kuuluv mõtteline osa kaasomandist.
23.Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, nagu oleks maakohus ebaõigesti määratlenud pooltevahelise müügilepingu eseme. Apellant viitab iseenesest õigesti KOS §-le 1, mille kohaselt korteriomandi koosseisu kuuluvad õiguslikult lahutamatult nii reaalosa (KOS § 2 lg 1) kui kaasomandi mõtteline osa (KOS § 1 lg 2), millest tulenevalt müügilepingu esemeks on lisaks reaalosale (konkreetselt piiritletud eluruumile) ka mõtteline osa maatükist ja ehitisest. Seejuures võivad nii maatükk kui ehitis iseenesest olla puudustega. Nii vastutab korteriomandite esmane müüja (ehitaja) ostjate (korteriomanike) ees lepingulisel alusel hoone kui terviku ja maatüki funktsionaalsuse ja eesmärgipärase kasutatavuse eest (nt ilmastikukindlus, ohutus jne). Küll aga ei välista korteriomandi legaaldefinitsioon poolte kokkuleppeid, millega täpsustatakse üksnes omadusi, mis peavad olema korteriomandi reaalosal.
24.Tulenevalt lepingu p-st 1.2 loeti pooltevahelise lepingu esemeks kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkivat korteriomandit üldpinnaga ca 73,9 m2, mille reaalosa koosseisu kuuluvad müüja poolt rajatava kaheksakorruselise elu- ja ärihoone 8. korrusel paiknev eluruum (korter) nr 40 üldpinnaga ca 72,2 m2, sh rõdu üldpinnaga ca 5,3 m2, ja hoone 2. korrusel paiknev abiruum (panipaik) nr 40 üldpinnaga ca 1,7 m2, koos nende oluliste osade ja päraldistega. Nimetatud reaalosade konkreetne asukoht korrustel ja paiknemine teiste reaalosade suhtes tähistati lepingu lahutamatuteks lisadeks nr 3 ja 4 olevatel hoone 8. ja 2. korruse plaanidel vastava numbriga ja roosa/kollase värviga piiritletud aladena. Ringkonnakohtu arvates ei tulene lepingueseme niisugusest määratlusest poolte tahet täpsustada lepinguga ka korteriomandi reaalosa juurde kuuluva kaasomandi mõttelise osa konkreetseid tunnuseid ega omadusi. Maakohus on õigesti tuvastanud, et pooltevahelisest lepingust ei nähtu kokkuleppeid väidetava terrassi olemasolu ega katusepinnaga külgneva klaasseina läbipaistvuse kohta. Asjaolust, et lepingu osaks oleval plaanil on lisaks hageja korteriomandi reaalosale nähtavad ka vastava korruse ülejäänud osad (sh hoone välispiirded), ei tulene iseenesest hageja nõudeõigusi nende hooneosade kujundamiseks ja kasutusotstarbe määramiseks.
25.Eelöelduga on kooskõlas ka maakohtu seisukoht, mille kohaselt kaasomandisse jäävate hooneosade kasutamise ja kujundatuse üle saavad kaasomanikud otsustada omavahelisel kokkuleppel. Korteriomandiseaduses sätestatud korteriomandi mõistest ei tulene üksiku korteriomaniku õigusi kaasomandi suhtes tervikuna ning kaasomandi eseme valitsemist tervikuna korraldavad korteriomanikud ühiselt. Korteriomanikul on õigus esitada individuaalseid nõudeid korteri esmamüüja (ehitaja) vastu tulenevalt kaasomandi mõtteliste osade puudustest, kuid käesolevas asjas ei ole puudustega lepingueseme üleandmine hagejale tõendamist leidnud.
26.Asjakohane on ka maakohtu otsuses märgitu, mille kohaselt ei ole hageja võlaõiguslikus lepingus avaldanud, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu niisuguse hinnaga on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete kaasomandis olevate hooneosade kasutamise võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. Niisuguse sätte lepingusse lülitamise korral olnuks tegemist pooltevahelise lepingu tingimusega, millega oleks teatud osas ette nähtud konkreetsed nõuded kaasomandi mõttelise osa kujundatusele, mis omakorda olnuks siduv ka kostjale.
27.Maakohus on õigesti leidnud, et tõendamata ja paljasõnalised on hageja väited kostja
6(7)
töötajate poolt tehtud tutvustuste ja nende sisu kohta. Hageja väidete tõendamiseks ei ole piisav hageja poolt dokumentaalse tõendina esitatud notariaalne hinna alandamise avaldus. Nimetatud avaldus tõendab küll hageja poolt kostjale suunatud tahteavalduse sisu, kuid mitte avalduses kirjeldatud faktilisi asjaolusid. Faktide osas sisaldab hinna alandamise avaldus üksnes hageja väiteid ja seisukohti, millele avalduse notariaalne vorm iseenesest tõenduslikku väärtust ei lisa.
28.VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi on müüja vastutuse aluseks asja lepingutingimustele mittevastavus. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Tuvastamist ei leidnud, nagu oleksid pooled kaasomandi mõttelise osaga seonduvalt kokku leppinud hageja (apellandi) poolt esiletoodud omadustes. Kuivõrd kostja (müüja) poolt müügilepingu tingimuste rikkumine asjas tõendamist ei leidnud, jättis maakohus õigesti hagi rahuldamata, kuna müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumine on ostja poolt hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi rakendamise esmaseks eelduseks.
29.Eeltoodule lisaks leiab ringkonnakohus, et hageja (apellant) ei ole tõendanud asjaolusid, mis võimaldaksid kontrollida hinna alandamise põhjendatust hageja poolt soovitud ulatuses. VÕS § 112 lg 1 kohaselt võib mittekohase täitmise vastu võtnud lepingupool alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Alandatud hinna väljaselgitamiseks tuleb seega omavahel korrutada täitmise väärtus koos puudusega ja kokkulepitud müügihind ning seejärel jagada saadud tulemus väärtusega, mis oleks lepingu esemel ilma puuduseta. Hageja ei ole tõendanud, et väidetav puudus tema poolt omandatud korteriomandi väärtust tõepoolest mõjutas. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, nagu oleks tegemist erilise juhtumiga, kus kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik konkreetselt kindlaks teha. Üldteadaolevaks võib lugeda asjaolu, et korteriomandi turuväärtust mõjutab muude tegurite hulgas ka selle asukoht, avanev väljavaade, samuti rõdu, terrassi jmt olemasolu.
30.Vastustaja palus apellandilt välja mõista vastustaja poolt kantud menetluskulud. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 kohaselt jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel apellandi kohtukulud tema enda kanda. Ringkonnakohtule esitatud kulunimekirja kohaselt kandis vastustaja apellatsiooniastmes õigusabikulu summas 26 977,16 krooni. Esimese astme kohtu otsusega on hagejalt (apellandilt) kostja (vastustaja) kasuks välja mõistetud 8828,00 krooni õigusabikulu katteks, mis moodustab 5% hagi rahuldamata jäetud osast vastavalt TsMS § 61 lg 1 p-le 1. Arvestades seaduses sätestatud õigusabikulude hüvitamise ülempiiri tuleb vastustaja taotlus apellandilt õigusabikulude täiendavaks väljamõistmiseks jätta rahuldamata.
A. Tänav
M. Seppik
K. Kullerkupp
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.