Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

EPile kuuluvale 1/30-le mõttelisele osale ehitisest

7) käsutamise keelumärge RE asukohaga XXX.

KPile kuuluvale 1/30-le mõttelisele osale ehitisest

Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633). I Asjaolud Hoone asukohaga XXX (edaspidi hoone) tagastati omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele ja anti vara üleandmise aktiga 27.04.1995 üle füüsilistest isikutest kostjatele (välja arvatud K.R , kes omandas 6/30 mõttelist osa pärimise teel 1997, t lk 16-17). 05.09.1996 sõlmisid ühelt poolt A-M.K , K.R , J.P ja A-R. M ning teiselt poolt OÜ (kustutatud äriregistrist 02.08.2006, t lk 693) rendilepingu 4/5 hoone mõttelise osa suhtes tähtajaga 25 aastat (t lk 114-119). 02.10.1996 ja 05.11.1996 sõlmisid samad pooled rendilepingu muutmise kokkulepped (t lk 478-481). 01.11.1996 omandas OÜ 1/10 mõttelise osa hoonest. 20.11.1996 koostasid kaasomanikud A-M.K , K.R , J.P , A-R.M , OÜ ning K.P hoone kaasomanike enamuse otsuse kulude tegemiseks hoones (t lk 23-24). 29.11.1996 anti hoone OÜ-le üle (t lk 418). 02.12.1996 sõlmisid OÜ ja AS ehituse töövõtulepingu nr 13-96, mille kohaselt OÜ tellis hoone ehitustöid (t lk 25-32).

24.01.1997 koostasid A-M. K, K. R, J.P, A-R.M, OÜ , K.P, A.P ning E.P täiendava kaasomanike otsuse kulude kohta hoones (t lk 20-22). OÜ tasus AS-ile töövõtulepingu alusel tehtud tööde eest 10.01.1997, 03.02.1997, 04.03.1997, 24.03.1997, 14.04.1997 ja 06.06.1997 kokku 11 627 678.00 kr. OÜ tasus AS-ile 10.03.1997, 14.07.1997, 10.06.1997, 19.05.1997 ja 11.04. 1997 kokku 62 835.00 kr. OÜ tasus OÜ-le 04.06.1997, 28.04.1997, 19.03.1997, 16.12.1996, 06.02.1997 ja 24.12.1997 kokku 354 398.00 kr. OÜ tasus OÜ-le 17.03.1997 ja 11.06.1997 kokku 12 036.00 kr. OÜ tasus TLA 26.02.1997 4 106.40 kr. 31.05.1999 sõlmisid A-M. K, K. R, J.P, A-R.M, OÜ ja OÜ kokkuleppe, millega lõpetati füüsiliste isikute ja OÜ vaheline rendileping ning otsustati sõlmida uus OÜ-ga (t lk 654-655). 08.11.1999 omandas 2/5 mõttelist osa hoonest AS (t lk 18-19). Tartu Linnakohtu 03.12.1999 otsusega tsiviilasjas nr 2-1413/99 kuulutati välja OÜ pankrot (t lk 169-173). 17.04.2001 esitas pankrotihaldur hagiavalduse A-M. Ki, A-R.Mi, J.Pi, K. Ri, A.Pi, E.Pi ja K.Pi vastu OÜ poolt hoonele tehtud kulutuste välja mõistmiseks võrdeliselt kostjatele kuulunud mõtteliste osadega (t lk 4-8). 12.12.2002 ja 26.01.2005 täpsustas hageja nõudeid (t lk 266-267 ja 415-417). 14.09.2005 sõlmiti ühelt poolt OÜ (pankrotis) ning teiselt poolt AS (edaspidi hageja) vahel leping, mille punkti 1.4.1 kohaselt loovutati AS-ile muuhulgas tsiviilasjas nr 2/3/23-2321/01 esitatud nõuded füüsilistest isikutest kostjate vastu (t lk 526-542). 22.08.2006 esitas hageja hagiavalduse täienduse 31.05.1999 kokkuleppe punkti 1 tühisuse tuvastamiseks (t lk 667-678). II Hageja nõuded ja põhjendused Hagiavalduse ja selle täienduste/täpsustuste kohaselt lähtub hageja kulutuste hüvitamise nõude esitamisel materiaalõigusliku alusena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõigetest 1 ja 4 ning § 75 lõikest 1. Hageja esindaja on seisukohal, et kaasomanike kokkuleppe alusel võib teha asjale igasuguseid kulutusi, kusjuures nimetatud kulude hüvitamine on reguleeritud kaasomanike kokkuleppega. Juhul, kui selline kokkulepe puudub, siis kuuluvad kohaldamisele võlaõiguse üldpõhimõtted, sealhulgas alusetu rikastumise sätted, samuti peab kaaluma vastava kaasomanike kokkuleppe vastavust seadusele, headele kommetele ja hea usu põhimõttele. Kui puudub kaasomanike kokkulepe kulude suhtes, siis kuuluvad AÕS § 72 lõikes 4 toodud erisätte kohaselt teiste kaasomanike poolt igal juhul hüvitamisele asja säilitamiseks vajalikud kulutused, ning AÕS § 75 lõike 1 kohaselt igal juhul hüvitamisele asja alalhoidmisega seotud kahju ja kulutused. Seega tuleb seaduse õigeks kohaldamiseks ning asja õigeks lahendamiseks kontrollida ja tuvastada, kas OÜ poolt on tehtud kulutusi hoonele kaasomanike kokkuleppe alusel või ilma kaasomanike kokkuleppeta. Juhul, kui vaidlusalused kulutused on tehtud kaasomanike kokkuleppe alusel, siis peab analüüsima, kas ja millisel viisil kuulusid kokkuleppe kohaselt teostatud kulutused teiste kaasomanike poolt kulutuse teinud kaasomanikule hüvitamisele. Antud juhul teostas OÜ kulutusi hoonele kaasomanike kokkuleppe alusel, kusjuures nimetatud kaasomanike kokkuleppega oli muuhulgas üheselt kokku lepitud, et vaidlusalused kulutused kuuluvad OÜ-le hüvitamisele. Antud juhul on kaasomanikud koostanud 20.11.1996 dokumendi „Estonia pst 15 kaasomanike enamuse otsus”, milles on märgitud, et otsus on tehtud Estonia pst 15 asuva hoone valdamise ja kasutamise kohta. Otsuse koostamise aluseks tuuakse asjaolu, et „hoone mittepiisav hooldamine hoone viimase valdaja poolt ja peaaegu aastapikkune täielikult hoolduseta olek pärast valdaja lahkumist on halvendanud hoone seisundit piirini, millest lagunemine pole enam kaugel”. Samuti oli selles otsuses välja toodud hoone seisukord. 20.11.1996 otsus on oluline põhjusel, et sellega on kaasomanikud ise kirjalikult tunnistanud, et hoone enamik konstruktiivosi vajasid 1996.aastal viivitamatut remonti või asendamist, kusjuures

hoone peaaegu aastapikkune täielikult hoolduseta olek pärast valdaja lahkumist oli halvendanud hoone seisundit piirini, millest lagunemine pole enam kaugel. Sellega on kaasomanikud ise avaldanud ja nõustunud, et hoone vajas kohest kulutuste tegemist, kusjuures kulutustega säilitatakse asja või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Nimetatud asjaoludest tulenevalt otsustasid kaasomanikud 20.11.1996 otsuse punktis 2 alljärgnevat: „2.1. Punktides 1.1., 1.2. ja 1.3. loetletud puuduste kõrvaldamise viib praktiliselt läbi kaasomanik OÜ . Puuduste kõrvaldamise kulud jaotatakse proportsionaalselt vastavalt kaasomaniku osade suurustele. 2.2. A-MKi, KRi, JPi ja A-RMi kuluosa katmine on reguleeritud nende ja OÜ vahel 05.09.1996 sõlmitud rendilepinguga, mille alusel nende kuluosa kannab OÜ . 2.3. KPi, APi ja EPi kuluosa kaetakse nende poolt otsearvelduste teel OÜ poolt esitatavate arvete alusel”. Samas koostasid 24.11.1997 kõik kaasomanikud täiendava kaasomanike otsuse kulude tegemiseks vaidlusaluses hoones. Nimetatud otsuses on üle korratud, et hoone ebapiisav hooldamine on halvendanud hoone seisundit piirini, millest lagunemine pole enam kaugel, samuti on välja toodud, et hoone enamik konstruktiivosi vajavad viivitamatut remonti või asendamist. Ka on nimetatud otsuses rõhutatud, et vaidlusalune ehitis vajab viivitamatut remonti, kusjuures hoone oli lagunemiseelses seisukorras. Otsuse punktis 2 on täiendavalt märgitud järgmist: „2.1. Punktides 1.1., 1.2. ja 1.3. loetletud puuduste kõrvaldamise viib praktiliselt läbi kaasomanik OÜ . Puuduste kõrvaldamise kulud jaotatakse proportsionaalselt vastavalt kaasomanike osade suurustele. 2.2. A-MKi, KRi, JPi ja A-RMi kuluosa katmine on reguleeritud nende ja OÜ vahel 05.09.1996 sõlmitud rendilepinguga, mille alusel nende kuluosa kannab OÜ ”. Otsuse punktides 3.5. ja 3.6. sätestatud täiendavalt järgmist: „3.5. Kaasomanikud KP, AP ja EP annavad neile kuuluvad mõttelised osad OÜ-le tasuta kasutamiseks kolmeks aastaks alates nimetatud otsuse vastuvõtmisest. Nimetatud kolmeks aastaks võtab OÜ enda kanda kõik vastutused, kohustused ja rahalised kulutused, mis on seotud nimetatud Hoone mõtteliste osade renoveerimise ja ekspluateerimisega, samuti Hoone mõtteliste osade ja teenindusmaaga seotud riiklikud ja kohalikud maksud. 3.6. Juhul kui ei realiseeru kolme aasta jooksul punktis 4. fikseeritud kokkulepe (näiteks ei tagastata XXX hoovil asuvat maja), siis annavad kaasomanikud KP, AP ja EP neile kuuluvad mõttelised osad rendile OÜ-le seitsmeks aastaks. Konkreetsed renditingimused lepitakse kokku eraldi. Kui renditingimustes kokkuleppele ei jõuta, siis jääb OÜ-le õigus tasuta kasutada KP’ile, AP’ile ja EP’ile kuuluvaid osasid veel kaks aastat, võttes enda kanda nimetatud Hoone mõtteliste osade ekspluateerimisega seotud vastutused, kohustused ja rahalised kulutused, samuti hoone mõtteliste osade ja teenindusmaaga seotud riiklikud ja kohalikud maksud (s.h maamaks). Tähtaja möödudes vabastatakse kasutatavad ruumid renoveerimistöid kahjustamata ning ei esitata mingeid varalisi ega mittevaralisi kompensatsiooni nõudeid”. Hageja on seisukohal, et kaasomanikud olid eelpool toodud otsustes üheselt avaldanud, et hoone ebapiisav hooldamine on halvendanud hoone seisundit, mistõttu enamik konstruktiivosi vajavad viivitamatut remonti või asendamist. Nimetatud asjaolust tulenevalt olid kaasomanikud 20.11.1996 ja 24.11.1997 otsustes kokku leppinud hoone remondi teostamises, kusjuures kaasomanike otsuste kohaselt pidi nimetatud remondi teostama OÜ . Kaasomanike otsustes oli kokku lepitud ka OÜ-le nimetatud remondi tegemiseks kuluvate summade hüvitamises teiste kaasomanike poolt. A-M. Ki, K. Ri, J.Pi ja A-R.Mi poolt OÜ-le kaasomandile tehtud kulude hüvitamist reguleeris 05.09.1996 sõlmitud rendileping, mille kohaselt oli OÜ-l õigus kasutada 4/5 mõttelist osa ehitisest 25 aastat, kusjuures lepingu punkti

178 krooni. Järelikult oli poolte vahel saavutatud ühene kokkulepe asjaolu suhtes, et OÜ poolt teostatud kulutused kuuluvad kaasomanike poolt OÜ-le hüvitamisele. Saavutatud oli ka kokkulepe nimetatud kulutuste hüvitamise viisi osas. Kaasomanike kokkuleppe kohaselt hüvitasid teised kaasomanikud OÜ poolt kaasomandile teostatud kulutused selliselt, et OÜ sai tasuta või turuhinnast oluliselt soodsamatel tingimustel kasutada teiste kaasomanike mõttelisi osi. Seega on täies ulatuses põhjendamatu kostjate poolt kohtumenetluses esitatud vastuväide, justkui oleksid kaasomanikud kokku leppinud, et OÜ poolt teostatud kulutused ei kuulu teiste kaasomanike poolt hüvitamisele. Vastupidiselt oli kaasomanike vahel selge ja ühene kokkulepe selles osas, et nimetatud kulutused kuuluvad kostjate poolt OÜ-le hüvitamisele. Kaasomanike 20.11.1996 ja 24.01.1997 otsustes ning 05.09.1996 sõlmitud rendilepingus ei olnud reguleeritud olukorda, kuidas toimub kaasomandile teostatud kulutuste hüvitamine juhul, kui OÜ enam ei soovi või ei saa kasutada seda ehitist. Samas puudus kaasomanike 20.11.1996 ja 24.01.1997 otsustes ning 05.09.1996 sõlmitud rendilepingus ka säte, mis oleks sellisel juhul välistanud OÜ õiguse nõuda sellisel juhul kaasomandile teostatud kulutuste hüvitamist. Kaasomandile teostatud kulude hüvitamise õiguse kadumise kokkuleppe osas on tegemist niivõrd olulise sättega, et selline kokkulepe oleks pidanud olema välja toodud selgesõnaliselt. Kuna kaasomanike nimetatud otsustes ega rendilepingus sellist kokkulepet ei olnud, siis oleks pidanud kuuluma kohaldamisele seaduses sätestatu. 05.09.1996 sõlmitud rendilepingu osas on tegemist kaasomanike vahelise kaasomandi kasutuskorra kokkuleppega kaasomanike poolt kaasomandi andmises tasu eest kasutada ühele kaasomanikule. Seetõttu sarnaneb nimetatud kokkulepe oma sisult rendilepingule. Tol ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 4 lõige 1 sätestas, et õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse sätet, mis reguleerib sellele õigussuhtele lähedasi suhteid. Sellise sätte puudumisel lähtutakse aga seaduse üldisest mõttest. Järelikult kuulusid nimetatud kokkuleppega reguleerimata küsimustes kohaldamisele Eesti Vabariigi rendiseaduse sätted. Rendiseaduse (RS) § 12 lõige 1 sätestas üheselt, et kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Antud juhul ei ole seaduses, kaasomanike 20.11.1996 ja 24.01.1997 otsustes ega 05.09.1996 sõlmitud rendilepingus kokku lepitud teisiti, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et OÜ poolt ehitise kasutamise lõpetamisel oleks seaduse alusel OÜ poolt teostatud parendused kuulunud teiste kaasomanike poolt igal juhul hüvitamisele. Hageja juhib tähelepanu ka 01.07. 2002 jõustunud võlaõigusseadusele (VÕS), mille § 286 lõige 1 sätestab samuti sarnaselt, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Seega oli nii 05.09.1996 rendilepingu sõlmimise hetkel kui ka 31.05.1999 ruumide kasutamise lõpetamise hetkel kehtinud seadusandluses üheselt fikseeritud, et asja kasutaja poolt teostatud vajalikud kulutused kuuluvad rendilepingu lõppemisel või lõpetamisel omaniku poolt kasutajale hüvitamisele. 31.05.1999 ühelt poolt kostjate A-M. Ki, K. Ri, J.Pi ja A-R.Mi kui rendileandja, teiselt poolt endise hageja OÜ ning kolmandalt poolt OÜ vahel sõlmitud kokkuleppe punktis 1 oli sätestatud, et rendileandja ja OÜ lõpetavad nende vahel 15.09.1996 sõlmitud rendilepingu, mille objektiks on 4/5 mõtteline osa XXX asuvast hoonest koos 4/5 mõttelise osaga sama hoone juurde kuuluvast teenindusmaast. Kokkuleppes rendileandja ja kinnitavad, et lõpetatud rendilepingu järgsed kohustused olid täidetud ja et pooled ei omanud teineteise suhtes lõpetatud lepingu järgseid pretensioone. Samas puudub dokument, millega OÜ oleks avaldanud kostjate K.Pi, A.Pi ja E.Pi suhtes, et ei oma ka nimetatud kostjate suhtes pretensioone. Hageja on seisukohal, et 31.05.1999 kokkulepet saab lugeda tehinguks, millega OÜ loobus oma nõuetest, seahulgas kulutuste hüvitamise nõudest, kostjate A-M. Ki, K. Ri, J.Pi ja A-R.Mi vastu ning et sellist tehingut tuleb eraldi vaidlustada. Kuna enne 01.01.2004 kehtinud pankrotiseadus (PankrS) ei näinud ette selliste tehingute vaidlustamist tagasivõitmise korras, siis tuleb kaaluda 31.05.1999 kokkuleppe punkti 1 tühisuse tuvastamist selle olulise vastuolu tõttu heade kommetega kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS-i § 66 lõike 1 alusel. Vaidlusaluse kokkuleppe

punkti 1 osas on sisuliselt tegemist tehinguga (lepinguga), millega OÜ loobus hoones asuvate ruumide soodustingimustel kasutamise õigusest (sealhulgas allüürilepingutest tulenevate tulude saamisest) ning kostjatelt A-M. Kilt, K. Rilt, J.Pilt ja A-R.Milt teostatud parenduste eest hüvitise nõudmisest. Kuna Pankr S-e kohaselt ei saa rendilepingut tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada, kuna selle alusel vara väljaminekut rendileandja omandist ei toimu, ei saa ka analoogia alusel antud ruumide kasutamise õiguse lõpetamise kokkulepet (sõltumata asjaolust, kas õiguslikus mõttes on tegemist rendilepinguga või kaasomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppega) ning ruumidele tehtud parenduste hüvitamisest loobumise kokkulepet vaidlustada kuni 01.01.2004 kehtinud PankrS sätete alusel. Seega tuleb kontrollida, kas vaidlusaluse kokkuleppe punkt 1 on kooskõlas heade kommetega või mitte ja sellest tulenevalt tühine kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS-i § 66 lõike 1 alusel. Nimetatud alusel on Riigikohtu tsiviilkolleegium korduvalt lugenud heade kommete vastasuse tõttu tühiseks tehinguid, mille on teinud maksejõuetuks muutunud või eeldatavasti maksejõuetuks muutuv isik ning mille tingimused kahjustavad võlgnikku olulisel määral, mistõttu tegemist on vara teadliku kõrvaletoimetamisega võlausaldajate kahjustamise eesmärgil. Ka 31.05.1999 kokkulepe vastab nimetatud tunnustele ning kahjustab oluliselt OÜ võlausaldajate huve. Kokkuleppega OÜ sisuliselt loobus teostatud parenduste nõudest, kusjuures kokku oli teostatud parendusi kokku enam kui 11 miljoni krooni ulatuses. Kohtulike ekspertiisidega on tuvastatud, et vajalikke kulutusi oli teostatud maksumuses 3,287 milj krooni ning kasulikke kulutusi maksumuses 6,087 milj krooni. Kuna OÜ pankrot kuulutati välja 03.12.1999, siis kahjustati 31.05.1999 kokkuleppega võlausaldajate huve ilmselgelt teadlikult. Kokkuleppe sõlmimise hetkel pidi OÜ juhtkond olema teadlik pankrotiolukorrast, mistõttu kostjate A-M. Ki, K. Ri, J.Pi ja A-R.Mi vastu enam kui 7-8 milj krooni suurusest nõudest loobumisega kahjustati võlausaldajate huve teadlikult. OÜ võlausaldajate huvide teadlikule kahjustamisele viitab muuhulgas asjaolu, et kokkuleppe kohaselt esindas nii OÜ-d kui ka OÜ-d üks ja sama isik AB, kes on üldiselt teadaolevalt OÜ endise juhatuse liikme AB’i õde. Ülaltoodust tulenevalt eksisteerivad kokkuleppe osas kõik asjaolud, mis Riigikohtu kohtupraktika kohaselt saavad olla aluseks nimetatud tehingu lugemiseks tühiseks heade kommete vastasuse tõttu. Järelikult tuleb käesolevas kohtuasjas tuvastada kokkuleppe punkti 1 tühisus selle olulise vastuolu tõttu seadusega. Vaatamata asjaolule, et AS ei ole kokkuleppe pooleks, on hagejal õigus taotleda nimetatud kokkuleppe tühisuse tuvastamist tulenevalt Riigikohtu 09.02.2005 otsusest kohtuasjas nr 3-2-1-161-04. Antud juhul sõltub 31.05.1999 kokkuleppe kehtivusele antud hinnangust asjaolu, kas hageja rahaline nõue kostjate A-M. Ki, K. Ri, J.Pi ja A-R.Mi vastu kuulub rahuldamisele või mitte. Nimetatud asjaolust tulenevalt on hagejal õigus kohtult taotleda ka 31.05.1999 kokkuleppe tühisuse tuvastamist, sest hagejal on otsene õiguslik huvi nimetatud asjaolu suhtes. Hageja palub tuvastada 31.05.1999 ühelt poolt kostjate A-M. Ki, K. Ri, J.Pi ja A-R.Mi, teiselt poolt OÜ ning kolmandalt poolt OÜ vahel sõlmitud kokkuleppe punkti 1 tühisus ning mõista välja hageja kasuks A-M. K’ilt 1 771 471.40 krooni, A-R.M’ilt 1 771 471.40 krooni, J.P’ilt 1 771 471.40 krooni, K. R’ilt 1 771 471.40 krooni, A.P’ilt 295 245.20 krooni, E.P’ilt 295 245.20 krooni ja K.P’ilt 295 245.20 krooni. Samuti palub hageja kohtukulude jaotamisel välja mõista AS-i kasuks kostjatelt menetluskulud, sealhulgas kulud õigusabile. III Kostjate seisukohad Kostjad vaidlevad nõuetele vastu. Füüsilistest isikutest kostjad on seisukohal, et kaasomanike vahel oli 24.01.1997 sõlmitud kokkulepe, et kõik hoone renoveerimiskulud kannab OÜ ja seega puudub kostjatel igasugune hüvitamiskohustus. Kokkulepe oli sõlmitud kõigi kaasomanike poolt ja sellega tühistati kokkulepe 20.11.1996. Kokkuleppe punkt 2 puudutas kostjaid A-M. Kit, K. Rit, J.Pi ja A-R.Mit, punktid 3.5 ja 3.6 aga kostjaid K.,E. ja A.Pe. Kokkuleppes oli üheselt kokku lepitud, et OÜ teostab kõik renoveerimistööd oma äranägemisel ning teised kaasomanikud ei ole kohustatud talle midagi hüvitama. Selline oli kõigi kokkuleppele alla kirjutanud isikute tahe ning vastupidist

ei ole hageja tõendanud. Hageja tuginemine RS § 12 lõikele 1 on ekslik. 24.01.1997 kokkuleppe punkti 2.2 ja 05.09.1996 rendilepingu punkti 6.2.3 tuleb tõlgendada koos. Teised kaasomanikud andsid OÜ-le põhimõttelise nõusoleku teostada remonttöid vastavalt oma äranägemisele ilma mistahes kulutuste hüvitamise kohustusteta. RS § 12 lõige 1 reguleerib olukorda, kus kõik rentniku poolt tehtud tööd olid toimunud rendileandja heakskiidul. Antud juhul aga ei omanud rendileandja mingitki ettekujutust teostatavate tööde mahust ja maksumusest. Ei ole õige hageja tõlgendus nagu ei oleks poolte vahel olnud reguleeritud olukorda, kui OÜ enam ei soovi või ei saa hoonet kasutada. 24.01.1997 kokkuleppe kehtivus ei olnud ajaliselt piiratud. Seda kokkulepet ei muuda olematuks ka OÜ soov rendileping ennetähtaegselt lõpetada. Kostjad andsid nõusoleku kulutuste tegemiseks omal äranägemisel üksnes tingimusel, et nemad ise ei ole mistahes summasid kohustatud OÜ-le tasuma. Ka 31.05.1999 kokkuleppes pooled kinnitasid, et rendilepingujärgsed kohustused on täidetud ja pooltel ei ole teineteise suhtes pretensioone. Kostjad on seisukohal, et ka ei ole hageja tõendanud, et hoonele tehtud kulutused olid kasvõi osaliselt vajalikud AÕS § 27 punkti 1 mõttes. Tõendatud on, et ehitustööde alguses ei olnud hoone ei osaliselt ega täielikult hävimisohus ega vajanud säilitamist. Kaasomanike otsustes 20.11.1996 ja 24.01.1997 omanikud kinnitasid, et hoonet on vaja renoveerida ja viia vastavusse kaasaegsete nõuetega hoonele, milline asub kesklinnas. Ekspertarvamuse kohaselt teostati hoones nii vajalikke, kasulikke kui toreduslikke töid. Seega sisaldab ka ehitusjärelevalve, projekteerimistööd ja ehitusloa menetlemise kulud kõiki kolme kulutuse liiki. Kuna vastavalt kinnistusraamatu väljatrükile 20.07.2005 ei ole kostjad A-R.M, J.P, K. R ja A.P enam vaidlusaluse hoone kaasomanikud, ei kuulu nõue nende vastu selle asjaolu tõttu rahuldamisele. 31.05.1999 kokkulepe ei ole tühine ja selle tühisust ei saa tuvastada TsÜS § 66 lõike 1 alusel. Kuna ka nõudeõigus (antud asjas OÜ väidetav nõudeõigus teiste kaasomanike vastu, millest hageja redaktsioonis OÜ oleks nagu loobunud vaidlusaluse kokkuleppega) oli varaliselt hinnatava õigusega varaks tol ajal kehtinud AÕS § 30 lõike 1 mõttes, oleks seda tehingut pidanud vastavate aluste esinemise korral vaidlustama PankrS sätete alusel tagasivõitmise korras. Hageja põhjendused tühisusele heade kommetega vastuolu alusel ühtivad põhjendustega, millised on sätestatud PankrS-s tagasivõtmise alustena. Vastavalt Riigikohtu seisukohale on aga PankrS sätted erisätteks TsÜS § 66 lõike 1 ulatuses ning ei ole põhjendatud, kui sisuliselt samal alusel, mis on ette nähtud PankrS-s nõude rahuldamiseks, loeks kohus lepingu tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega. PankrS §-st 50 tulenevalt on aga nõue tagasivõitmiseks aegunud, kuna OÜ pankrot kuulutati välja enam kui kolm aastat tagasi. Samuti puudub hagejal õigus 31.05.1999 kokkulepet vaidlustada põhjusel, et tegemist ei ole ei rendilepingu ega 31.05.1999 kokkuleppe poolega ning selleks ei muutunud hageja ka mitte 14.09.2005 nõude loovutamise lepingu alusel. Tehingu heade kommete vastasust tuleb tuvastada tehingule koguhinnangu andmise teel. Kostjad olid huvitatud rendilepingu jätkumisest, kuid sellest ei olnud enam huvitatud rentnik. Vaid seetõttu nõustusid kostjad lepingu lõpetamisega ja vaid sel tingimusel, et lõpetamisel kinnitatakse vastastikuste pretensioonide puudumist vältimaks hilisemaid vaidlusi. OÜ loobumine ei olnud ühepoolne, vaid sellele vastas kostjate nõustumine lepingu lõpetamisega. Kuivõrd rendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega jäi kostjatel saamata kavandatud renditasu, siis on mõistlik ja tavapärane, et sellises olukorras rendilepingu lõpetamise eeltingimuseks on rendileandjatel mistahes kohustuste puudumine rentniku suhtes. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit, milline kinnitaks 31.05.1999 kokkuleppega võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist. Ka puuduvad igasugused alused kahelda AB esindusõiguses. Kokkuleppe punkti 1 tühisus välistaks hagi rahuldamise, sest sellisel juhul ei oleks rendileping lõppenud ega hagejal võimalik tugineda RS § 12 lõikele 1. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja mõista kohtukulud välja hagejalt. Kostja OÜ vaidleb samuti hagile vastu. Nii kirjalike seisukohtade kui istungil antud esindaja seletuse kohaselt on tegemist ebaõige kostjaga, kuna 31.05.1999 kokkuleppega ei mõjutatud OÜ

õigusi ega kohustusi ning OÜ ei olnud lõpetatud rendilepingu pooleks. Kostja oli vaidlusaluse hoone uueks rentnikuks, kellega kõik hoone omanikud sõlmisid uue rendilepingu, kostja ei võtnud 05.09.1996 rendilepingut üle. Ka on kostja seisukohal, et vaidlustatud kolmepoolne kokkulepe on oma sisult ärisuhetes tavapärane ega saa olla vastuolus heade kommetega. Mingit sisulist tähtsust ei oma ka asjaolu, et nii kostja kui OÜ nimel kirjutas kokkuleppele alla sama isik. IV Kohtu seisukohad ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte esindajate seletused, ekspertide AR ́u ja ÜL arvamused ning tunnistajate VN ́i, HS ja AB ́i ütlused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

proportsionaalselt vastavalt kaasomanike osade suurustele (punkt 2.1), kostjate 1-4 kuluosa katmine on reguleeritud 05.09.1996 rendilepinguga, mille alusel nende kuluosa kannab OÜ (punkt 2.2), kostjad 5-7 annavad neile kuuluvad mõttelised osad OÜ-le tasuta kasutamiseks kolmeks aastaks ning selleks ajaks võtab sama isik enda kanda muuhulgas kõik rahalised kulutused, mis on seotud muuhulgas hoone renoveerimisega (punkt 3.5). Kohus on seisukohal, et 24.01.1997 kaasomanike otsus tulebki aluseks võtta nendevahelise tegeliku tahte renoveerimiskulude hüvitamise osas välja selgitamisel. Otsuse sisu tõlgendamisel lähtub kohus tol ajal kehtinud TsÜS § 64 redaktsioonist ja kogumis lisaks järgmistest sisulise arutamise käigus uuritud tõenditest: 1) tunnistaja A.Bi ütlused (t lk 787-789); 2) kostjate 1-4 osas ka 05.09.1996 rendileping; 3) kostjate 1-4 ja OÜ kokkulepe 31.05.1999 05.09.1996 sõlmitud rendilepingu lõpetamiseks. Muid tõendeid, millised aitaksid tõlgendada nimetatud otsust ja kaasomanike tegelikku tahet seoses kulutuste võimaliku hüvitamisega, kohtule ei esitatud. Tunnistaja A.Bi näol on tegemist OÜ juhatuse liikmega, kes oli nimetatud juriidilise isiku seadusjärgseks esindajaks vaidlusalusel perioodil ja osales kõigis antud asjas analüüsitavates tehingutes (kas isiklikult või esindaja kaudu) ning kaasomanikega ja rendile andjatega peetud läbirääkimistes. Tunnistaja ütluste kohaselt oli rendilepingu järgi renoveerimistööde mahu ja maksumuse määramine rentniku õigus tema äranägemise järgi; renoveerimiskulutuste hüvitamine kaasomanike poolt oli kokku lepitud eelnevate läbirääkimiste käigus ja sisuks oli, et kulutused hüvitab rentnik, rendilepingu alusel ei pidanud rendile andjad midagi hüvitama; samasuguse sisuga kokkulepe oli ka nende kaasomanikega, kellega rendilepingut sõlmitud ei olnud; ka ei olnud rendilepingu järgi vaja eelnevalt omanikega kooskõlastada tehtavate tööde mahtu ega maksumust ning seda ka ei tehtud; läbirääkimiste käigus ei olnud poolte tahe kunagi see, et kaasomanikud peaksid kulutused hüvitama. 31.05.1999 kokkuleppe kohaselt lõpetasid pooled 05.09.1996 (kokkuleppes ekslikult märgitud 15.09.1996) rendilepingu ning kinnitasid, et lepingujärgsed kohustused on täidetud ning et pooled ei oma teineteise suhtes selle lepingu järgseid pretensioone. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et tõendamist leidis kaasomanike vaheline kokkulepe kaasomandi kasutamiseks selliselt, et ühele kaasomanikule (OÜ-le ) anti õigus teha kaasomandis olnud hoonele renoveerimistöid oma kulude ja oma äranägemise järgi ning teised kaasomanikud ei pidanud sellest midagi hüvitama. Selline kokkulepe kõigi kaasomanike vahel oli vormistatud 24.01.1997 otsuses (kostjate 1-4 osas vastavalt punktis 2.2 ja kostjate 5-7 osas punktis 3.5). Selline kokkuleppe sisu on tõendatud ka kokkuleppe sõlminud ühe poole tolleaegse seadusjärgse esindaja ütlustega ning on kooskõlas kostjatega 1-4 toimunud rendilepingu lõpetamise kokkuleppe sisuga. Kuigi kostjad 5-7 31.05.1999 kokkuleppele alla kirjutanud ei ole, oli selle punktis 4 puudutatud ka neid --- nimelt oli sama kokkuleppega rentniku õigused/kohustused üle võtnud juriidiline isik kohustunud ka nende suhtes edasi täitma 24.01.1997 otsuses OÜ poolt endale võetud kohustusi. Selliselt kokku leppida võimaldasid ka tol ajal kehtinud AÕS § 72 lõige1 ja RS § 12. 24.01.1997 otsuse punktis 2.1 on küll mõnevõrra segadust tekitavalt kirjas lause: “Puuduste kõrvaldamise kulud jaotatakse proportsionaalselt vastavalt kaasomanike osade suurustele.“ Samas muud kohtule esitatud ja eelpool uuritud tõendid kinnitavad siiski kokkuleppeid, millised olid kirjas punktides 2.2 ja 3.5. Kohus eelistab tehingu tõlgendust, mille kohaselt jääb tehing kehtima võimalikult suuremas ulatuses ning milline on tõlgendatud kohustatud isikute kasuks. Kohus ei nõustu hageja esindaja seisukohaga nagu saaks kaasomanike 24.01.1997 otsust ja 05.09.1996 rendilepingut tõlgendada selliselt, et kokkulepitud rendimäärad/tasuta kasutamine oligi mõeldud kasutaja poolt renoveerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Sellist kaasomanike tahet ükski kohtule esitatud tõend ei toeta. Pooltel oli nii rendilepingu raames kui kaasomanikena õigus leppida kokku renditasu suuruses ja ka tasuta kasutamises. Eelpool analüüsitud tõendid tõendavad teistsugust kokkulepete sisu.

Kohus on ka seisukohal, et hageja esindaja viide alates 01.07.2002 jõustunud VÕS-le ja selles reguleeritud üürisuhtele ei ole asjakohane, kuna antud vaidluse lahendamisel ei saa otsuse punktis 1 viidatud alusel lähtuda VÕS-i sätetest. Kohtule jääb arusaamatuks hageja seisukoht, et ei 24.01.1997 otsuses ega 05.09.1996 rendilepingus ei ole sees selgesõnalist kulude hüvitamise õiguse kaotamise kokkulepet ning nagu annaks nimetatud asjaolu kulutuste tegijale õiguse nõuda tehtud kulutusi RS § 12 alusel. Nimetatud sätte lg 1 viitas selgesõnaliselt rentniku õigusele nõuda vajalike kulutuste hüvitamist, kui muuhulgas lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Antud juhul on aga tõendatud, et rendilepingus ja 24.01.1997 otsuses oli kokku lepitud teisiti.

kulutused füüsilistest isikutest kostjatelt välja mõistmisele --- alus 05.09.1996 ja 24.01.1997 tehingutes kokkulepitu. 31.05.1999 kokkuleppes fikseeritu iseenesest ja ainult poolte suhetele mõju ei avalda. Nimetatud kokkuleppe sisu vaid toetab 05.06.1996 ja 24.01.1997 tehingute tõlgendusi ja aitab tuvastada kaasomanike tolleaegset tahet, kuid ei anna iseseisvat alust hüvitise nõudele. Muud huvi aga hagejal, milline omandas pankrotihaldurilt rahalise hüvitise nõude, antud asjas olla ei saa. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et hagejal siiski on hagemisõigus selle nõude osas ning nõustuda tema seisukohtadega, millised on esitatud PankrS-st tulenevalt, on põhjendatud kostjate vastuväide, et hageja ei esitanud tõendeid, milliste alusel saaks asuda seisukohale, et 31.05.1999 kokkulepet sõlmides OÜ teadlikult kahjustas oma võlausaldajate huve. Kindlasti ei tõenda seda asjaolu, et kokkuleppele kirjutas nii OÜ kui uue rentniku OÜ nimel alla sama isik --- OÜ juhatuse liikme ABi õde A B. Volituste puudumise kohta emba-kumba neist esindada hageja väiteid ega tõendeid ei esitanud. Samas ei nõustu kohus kostjate esindaja seisukohaga nõude aegumise kohta. Vastuväide on esitatud viitega PankrS §-le 50. Hageja ei ole aga sel alusel nõuet esitanud. Nõue on esitatud tehingu tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu.

Imbi Sidok kohtunik

(allkiri)

ÄRAKIRI ÕIGE:

I.Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.