Harju maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Kai Härmand
Otsuse tegemise aeg ja koht 18.12.2006, Tallinn Tsiviilasja number
2-06-17638
Tsiviilasi
OÜ A hagi OÜ L vastu lepingujärgse võlgnevuse, kahju hüvitamise nõudes ja nõudes tuvastada kostjal kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustus
Menetlusosalised ja nende
Hageja OÜ A, registrikood xxx, esindaja Olga Aus ja advokaat Äili
esindajad
Rodi Kostja OÜ L, registrikood xxx, esindaja Ljudmilla Magrelo ja Talvo Rüütelmaa
Kohtuistungi toimumise aeg 06.12.2006
Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista OÜ-lt L 109 466,70 (ükssada üheksa tuhat nelisada kuuskümmend kuus krooni ja seitsekümmend senti) krooni OÜ A kasuks. Tuvastada, et OÜ L (registrikood xxx) on kohustatud andma nõusoleku Harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx III jakku tehtud kande nr 1 kustutamiseks ja lugeda nõusolek kohtuotsusega antuks järgmises sõnastuses: OÜ L (registrikood xxx Tallinn) lubab kustutada harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx III jakku tehtud kande nr 1 „Märkus osaühingu L (registrikood xxx, Tallinn) kasuks, mis tagab Tallinna linna ja osaühingu L vahel 26.septembril 2002 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingust nr 29 ja selle lisadest (tähtajaga kuni 01.10.2007) tulenevalt esemeks oleva kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama rentnikul kasutada kinnisasja vastavalt rendilepingule ja selle lisadele ja uuel omanikul ei ole õigust rendilepingut üles öelda põhjusel, et omandas rendileandja õigused ja kohustuse või põhjusel, et ta vajab renditavat asja ise. Kohtukulude jaotus Jätta kostja kanda riigilõiv hagi rahuldatud osalt ja kõik muud menetluskulud. Kohtukulud Eesti Vabariigi kasuks tuleb välja mõista päras kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord
2-06-17638
Hageja on Tallinnas Xxxruumide omanik alates 21.09.2005. Kostja kasutab ruume 26.08.2002 Tallinna linnaga sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu nr 29 (edaspidi üürilepingu) alusel. Leping on sõlmitud tähtajaga 01.10.2007. Ruumid anti Tallinna linna poolt hagejale üle 30.09.2005, üleandmisest on teavitatud ka kostjat. Üürilepingu järgi oli kostjal kohustus tasuda 208,6m 2 ruumide kasutamise eest üüri 25,00 kr /m2 ning kommunaalmaksed ja riiklikud ning kohalikud maksud. Kostja jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused tasuda üüri. Kostja ei ole üüri tasunud alates 15.11.2005. Kostja kasutas ka keldriruume, mille kasutamiseks leping puudus. Hageja esitas kostjale üüriarveid, milles kajastus lepingu järgi kostja kasutuses olnud ruumide üür ja kõrvalkulud ning kahju hüvis lepinguvälise kohustuse eest. Hageja ei nõua keldriruumide kasutamise eest üüri vaid kommunaalkulude (hooldusteenus, remont, haldus, heakorrastus ja avariiteenus) tasumist, mis on hageja kahju, sest hagejal puudus võimalus keldriruume kasutad, kuid ta l oli kohustus nende eest tasuda. Võlgnevuse suurus on 50 741,30 krooni. Vastavalt lepingule on kostja kohustatud tasuma viivist 0,2 % iga viivitatud päeva eest. Viivise suuruseks on 32 052,63 krooni. Hageja ütles oma 24.04.2006 teatega üürilepingu üles, kuid kostja ei ole ruume vabastanud vaid andis nende kasutuse üle OÜ-M. Läbirääkimiste käigus õnnestus hagejal taastada valdus oma omandile ja sõlmida OÜ-ga M üürileping 30.10.2006. Kostjaga sõlmitud üürileping on üles öeldud alates 15.05.2006, kuid kostja ruumide valdust hagejale üle ei andnud. Seega kasutas kostja ruume õigusliku aluseta ning perioodi eest 15.05.2006 kuni 01.11.2006, mil hagejal õnnestus valdus taastada, nõuab hageja kostjalt üürilepingus kokkulepitud üüri summas 31 290,00 krooni. Kinnistusraamatus on tehtud kanne (märkus) üürilepingu kohta kostja kasuks, tagamaks kinnisasja igakordse omaniku kohustust lubama kostjal kasutada ruume mitteeluruumi rendilepingu alusel. Üürileping on üles öeldud ning seetõttu palub hageja tuvastada kostja kohustus anda nõusolek vastavalt KRS § 34 ́järgi kinnistusraamatu kande muutmiseks TsÜS õ 68 lg 5 tähenduses.
Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja ei ole kunagi kasutanud hageja keldrisuume. Hageja tegi võimatuks ruumide sihipärase kasutamise, sest ehitas ruumide vahele ette raudukse. Samuti kutsus hageja pärast raudukse paigaldamist tervisekaitseinspektori. Tervisekaitse keelas kostjal ruumide kasutamise kauplusena, sest ruumid ei vastanud hageja tegevuse tõttu tervisekaitse poolt kauplusele esitatavatele nõuetele. Hageja on oma tegevusega kostjale kahju tekitanud ning kostja tegi tekitatud kahju osas tasaarvestuse. Hageja on tasaarvestuse avalduse kätte saanud. Samuti on kostja esitanud hagi lepingu rikkumise tuvastamiseks.
2 (4)
2-06-17638
Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja esindajad ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Pooled ei vaidle selle üle, et nende vahel oli sõlmitud üürileping hageja omandis olevate kaupluseruumide kasutamiseks asukohaga Xxx Tallinnas. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja täitis oma üüri tasumise kohustuse ning kas poolte vahel sõlmitud leping on üles öeldud. Samuti vaidlevad pooled kostja kohustuse üle anda nõusolek kinnisturaamatau kande kustutamiseks. Samuti vaidlevad pooled selle üle, millised ruumid olid kostja kasutuses. Üürilepingu p järgi kostja enda kasutusse Xxx esimesel korrusel asuvad ruumid suurusega 208,6 m2. Hageja väitel kasutab kostja ka keldriruume suurusega .......m2. Kostja eitab seda. Hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et keldriruumid oleksid olnud kostja kasutuses. Seega ei ole keldriruumide kasutamine kostja poolt leidnud tõendamist. Seega tuleb hagi keldriruumide kasutamise eest nõutava kahju hüvitamise osas jätta rahuldamata. Üürilepingu p järgi kohustus kostja tasuma hagejale üüri 25 kr/m2 eest ning kõrvalkulud. Kohtule esitatud üüriarvetest nähtub, et hageja on esitanud kostjale igakuise üüriarve, millel on näidatud üüri ja kõrvalkulude suurus, samuti võlgnevuse suurus ning viivis 0,2 % päevas vastavalt lepingus kokkulepitule. Kostja ei ole sitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks oma üüritasumise kohustuse täitnud. VÕS § 292 lg 1 järgi on kostjal üürnikuna kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Hageja on esitatud üürikviitungitel kostjat võlgnevuse olemasolust teavitanud ning andnud täiendava tähtaja rahalise kohustuse täitmiseks. Kostja kasutas ruume ka pärast üürilepingu ülesütlemist. Kostjal puudus ruumide kasutamiseks õiguslik alus. Õigusliku aluseta teise isiku omandi kasutamine on õigusvastane tegevus. VÕS § 335 järgi on üürileandjal õigus nõuda üüritud asja kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist lepingus kokku lepitud üüri. Üürnik kasutas üüritud asja õigusliku aluseta 15.05.2006 kuni 30.10.2006. Hageja on esitanud kostjale ka arved nimetatud alusel, kusjuures 22.05.2006 esitatud arvel on arvestatud kokku tasu asja kasutamise eest lepingu alusel kuni 15.05 ning tasu asja kasutamise eest VÕS § 335 alusel. Seega tuleb kostjalt välja mõista 36 505,00 krooni üüri ja 13 326,20 krooni kõrvalkulude katteks ning 31 290,00 krooni VÕS § 335 alusel perioodi 15.11.2005- 01.11.2006 eest. Kostja on oma rahalise kohustuse täitmisega viivitanud ning VÕS § 113 lg 1 järgi on hageja õigustatud nõudma rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest viivist lepingus kokkulepitud suuruses 0,2 % tasumata summalt päevas. Viivise suuruseks on 28 345,50 krooni kohtuistungi toimumise seisuga ning ka see tuleb kostjalt välja mõista. VÕS § 278 sätestab üürniku õiguskaitsevahendid üüritud asja kasutamise puuduse või takistuse korral. VÕS § 282 lg 1 p 1 järgi on üürnikul kohustus teavitada üürileandjat asjal esinevast puudusest või taksitusest asja kasutamisel. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta on teavitanud üürileandjat üüritud asja kasutamise taksitustest. VÕS § 296 lg 1 järgi on üürnikul õigus üüri alandada või selle tasumisest keelduda, kui üüritud asja ei saa kasutada selle puuduse tõttu, kuid üüri alandamise eeltingimuseks on see, et üürileandja teab puuduse olemasolust. Tasaarvestuse tegemise ja üüri tasumisest keeldumine on lubatud VÕS § 297 lg 1 järgi üksnes 30 päevase etteteatamisega. Kostja on jätnud tasumata üüri alates 15.11.2005, kuid tasaarvestuse avalduse on kostja esitanud postikviitungi järgi 24.05.2006. Tasaarvestus ja üüri alandamine tagantjärele ei ole seadusega lubatud. Asjaolu, et riiklik institutsioon on teostanud oma seadusest tulenevat järelevalve kohustust ei saa käsitleda hageja poolse lepingu rikkumisena. Liiatigi ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid sellekohta, et kostjale oleks esitatud õiguslikult siduvaid kohustusi (Tervisekaitseameti ettekirjutus) selle kohta, et üürilepingu ese ei vasta selle sihtotstarbelisele kasutusele kauplusena.
3 (4)
2-06-17638
Kinnistusraamatusse on tehtud kanne (märge) üürilepingu olemasolu kohta ning kinnisasja omaniku kohustuse kohta lubada kostjal kinnisasja kasutada üürilepingu alusel. Üürileping poolte vahel on lõppenud selle ülesütlemisega ning seega on kinnistusraamatu andmed valed. KRS § 34 ́ järgi on kinnistusraamatu kande parandamiseks või muutmiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek. Kostja nimetatud nõusolekut andnud ei ole, seega tuleb tuvastada TsÜS § 68 lg 5 alusel, et kostjal on kohustus nõusolek anda. TsMS § 162 alusel jäävad kostja kanda ka riigilõiv hagi rahuldatud osalt ja hageja kantud õigusabikulud ja asja läbivaatamise kulud ning riigi kantud asja läbivaatamise kulud. Kohtunik
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.