2-05-19643/7 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega on pooltevaheline rendileping lõppenud seoses renditud vara müümisega kostjale. Seoses rendilepingu lõppemisega 10. septembril 2002. a. lõppesid ka sellest tulenevad õigused ja kohustused mõlema poole jaoks. Seega puuduvad kostjal omandatud ruumide osas kohustused hageja ees ja hageja nõudel puudub alus. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ning hagi rahuldada. Maakohtu otsus on ebaõige ja põhineb õigusnormi rikkumisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 631 tähenduses. Ebaõige on kohtu seisukoht, et VÕS § 291 lõike 1 alusel lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle korteriomandi müügilepingu sõlmimise hetkel. Osundatud sätte alusel on üürilepingu ja sellest tulenevate õiguste ning kohustuste üleminek seotud kinnisasja omaniku vahetumisega, s. o. kinnisasja omandamisega. Müügilepingu sõlmimise ajal 10. septembril 2002. a. kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 120 lõike 1 kohaselt kinnisomandi ülekandmiseks, samuti kinnisasja koormamiseks asjaõigusega on vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe ülekandmise ja koormamise kohta (asjaõigusleping) ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Järelikult, VÕS § 291 lõike 1 kohaselt lõpeb senise üürileandja ja üürniku vaheline üürisuhe ning üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle võõrandaja ning omandaja vahelise asjaõiguslepingu ja kande tegemisega kinnistusraamatusse, aga mitte ostu-müügilepingu sõlmimisega, nagu ekslikult leidis maakohus. VÕS § 291 lõikes 1 nimetatud kinnisasja võõrandamisena tuleb mõista asja omandiõigusliku staatuse muutumist. Kinnisasja puhul on selliseks juriidiliseks faktiks kinnistamine. Lepingu sõlmimisel 10. septembril 2002. a. ei saanud rentnik (vastustaja) korteriomandi omanikuks, sest korteriomand kinnistati tema nimele 13. jaanuaril 2003. a. Kuni selle ajani oli kinnisasja omanik apellant ja vastustaja oli kohustatud maksma hagejale asja kasutamise eest lepingus ettenähtud üüri. Kuni uue omaniku kinnistusraamatusse kandmiseni jätkas apellant omandiõiguse teostamist, tasudes Pärnu mnt. 48a kaasomanikuna mitteeluruumide eest haldus-, hooldus- ja remondikulud. Rendilepingu p. 7. 1. 6 kohaselt lõpeb leping renditud vara väljaostmisel või erastamisel rentniku poolt. Kestuslepingu lõppemise sellel alusel nägi ette lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 17 lg. 1. Rendilepingu objektiks oleva vara väljaostmisel on tegemist olukorraga, kus rentnik saab tema kasutusse antud asja omanikuks. Õiguslikus mõttes on tegemist sel juhul rendi- kui võlasuhte õigustatud ja kohustatud isiku kokkulangemisega ühes isikus (rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 237 ja lepingu lõppemise ning käesoleval ajal kehtiva VÕS § 206 järgi), mille tagajärjel võlasuhe üldjuhul lõpeb (VÕS § 186 p. 3). Võlasuhte kokkulangemisega on teatavasti tegemist siis, kui õigussuhtes võlausaldaja ja võlgniku õiguspositsioonid langevad kokku ühes ja samas isikus, mis rentniku korral on võimalik ainult asja omandamisega. Seetõttu lõppes rendileping poolte vahel 13. jaanuaril 2003. a., mitte aga kinnisasja müügilepingu sõlmimise hetkel. Kuivõrd rendilepingust tulenev võlasuhe kehtis kuni 13. jaanuarini 2003. a., siis oli vastustaja kohustatud tasuma äriruumide kasutamise eest üüri summas 73.698, 55 krooni. VÕS § 113 lõige 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivisintressi, arvestades kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega on vastustaja kohustatud tasuma viivist summas 59.007, 45 krooni. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Pooled leppisid kokku rendilepingu punktis 7. 1. 6, et rendileping lõpeb renditud vara väljaostmisega. Lepingu punkt ei sätesta midagi võlasuhte poolte kokkulangevusest (kus üürnik ja asja omanik kattuksid) või üürilepingu üleminekust asja omandajale. Renditud vara väljaostmine tähendab renditud vara

10.septembrist 2002. a. kuni 13. jaanuarini 2003. a., seega müügilepingu sõlmimisest kuni kostja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. Kostja leiab, et kuna pooltevaheline rendileping lõppes 10. septembril 2002. a., siis ei ole hageja nõudel alust. Seega vaidlevad pooled selle üle, millal nendevaheline rendileping lõppes. Vaidlusalusest rendilepingust tekkis pooltel võlasuhe, mille lõppemise alused on sätestatud VÕS §-is 186. Hageja on pooltevahelise võlasuhte lõppemise seostanud hagejale rendilepingu esemeks olnud vara suhtes omandiõiguse üleminekuga. Nõustuda tuleb, et kui rentnik saab renditud vara omanikuks (VÕS § 291 lg. 1 ja vaidlusaluse omanikukande tegemise ajal kehtinud AÕS § 120 lg. 1), siis on tegemist võlasuhte poolte kokkulangemisega ja võlasuhe lõpeb VÕS § 186 p. 3 alusel. Seega ei saanud pooltevaheline võlasuhe kesta kauem, kui kostja poolt rendilepingu esemeks olnud vara omanikuks saamiseni ehk kostja selle vara suhtes omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. See ei tähenda aga, nagu ei oleks rendileping saanud lõppeda enne seda. Nii võib võlasuhe VÕS § 186 p. 4 kohaselt lõppeda võlasuhte lõpetamise kokkuleppega. Vaidluse lahendamiseks ongi oluline tuvastada, kas pooled olid kokku leppinud võlasuhte lõppemises enne kostja korteriomandi omanikuks saamist. Rendilepingu punktis 7. 1. 6 leppisid pooled kokku, et rendileping lõpeb (lõpetatakse) renditud vara väljaostmisel või erastamisel rentniku poolt. Vara väljaostu või erastamise mõistet leping ei sisalda. Vaidluse lahendamiseks on oluline tuvastada, mida pidasid pooled silmas vara väljaostmise või erastamise all ning millal on kostja vara välja ostnud. Rendilepingu sõlmimise ajal 16. augustil 2000. a. oli rendilepingu eseme näol tegemist vallasasjaga, mille omandi üleminekuks rentnikule oleks piisanud võõrandaja poolt asja valduse omandajale üleandmisest ja võõrandaja ning omandaja kokkuleppest, et omand läheb üle omandajale (AÕS § 92 lg. 1). Seega ei olnud rendilepingu pooltel sel ajal vajadust käsitleda rendilepingu punkti 7. 1. 6 sisu määratlemiseks olukorda, mis oleks tekkinud kinnistu müümisel seoses sellega, et kinnistu omandi üleminekuks on lisaks võõrandaja ja omandaja kokkuleppele omandi ülekandmise kohta vaja ka kinnistusraamatu kannet (AÕS sel ajal kehtinud § 120 lg. 1). Kumbki pool ei ole ka väitnud, nagu oleksid pooled selle olukorra siiski läbi rääkinud ja kokku leppinud, et korteriomandi saab lugeda väljaostetuks selle omandi kostjale üleminekust. Küll eeldab vara väljaostmine, et pooled oleksid sõlminud müügilepingu ja täitnud sellest tulenevad kohustused. VÕS § 208 lg. 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle omasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks

5.septembril 2002. a. septembrikuu eest esitatud arve ning esitas uue arve rendi maksmiseks septembrikuu 9 päeva eest (1. – 9. septembrini 2002; tl. 33 ja 34). Kostja omandi kohta kinnistusraamatusse kande tegemise aeg ei sõltunud pooltest ja miski ei anna alust eeldada, nagu oleksid pooled soovinud rendilepingu lõppemise seada sõltuvusse kinnistusosakonna tegevusest, mitte nende endi tegudest. Et pooled seda soovisid, ei ole kostja tõendanud. Veel enam, 2002. a. septembrikuu rendiarve annulleerimine annab tunnistust sellest, et müügilepingu sõlmimise ajal ja vahetult pärast seda tõlgendasid mõlemad rendilepingu pooled lepingut selliselt, et 10. septembril 2002. a. on kostja lepingu eseme välja ostnud ja rendileping on seega lõppenud. Seega lõppes rendileping 10. septembril 2002. a. ning hagejal ei ole alust nõuda kostjalt renti rendilepingu alusel nimetatud päevast kuni kostja kandmiseni korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Mis hageja poolt kantud asja kasutamisega seotud kulutusi puudutab, siis on kostja kogu pooltevahelise vaidluse vältel olnud nõus neid kulutusi hagejale hüvitama. Niisugust valmisolekut avaldas kostja ka apellatsioonikohtu istungil. Kostja on esitanud taotluse apellatsioonimenetluse õigusabikulu 9320, 34 krooni väljamõistmiseks hagejalt. Kolleegium leiab, et taotlus tuleb rahuldada osaliselt. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-is sätestatut. Seni kehtinud TsMS § 61 lg. 1 p. 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Kuna rahuldamata jäi 132.706 krooni suurune hagi, siis on vastaspoolelt väljamõistetava õigusabikulu ülempiir 6635, 30 krooni. Et maakohtu otsusega on juba hagejalt kostja kasuks välja mõistetud 3000 krooni, siis ei anna seadus alust mõista hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulu suuremas ulatuses kui 3635, 30 krooni.