Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

MAAKOHTU LAHEND

Maakohus tuvastas, et hageja ja Valga ME Elamu sõlmisid 16. jaanuaril 1996 tööandja eluruumi üürilepingu. Vaidlust ei ole selles, et hageja on olnud selle korteri kasutaja juba üle 20 aasta ning, et üürileping andis esialgselt hagejale selle korteri kasutusõiguse, mida hageja kasutab tänase päevani. Kostja 2. mai 2012 ülesütlemisteatise järgi on üürileping üles öeldud erakorraliselt hageja 314 euro 94 sendi suuruse üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse tõttu, kostja viitas ülesütlemise alusena võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 p-dele 2 ja 3 ning § 313 lg-le 3. Kohtule esitatud andmetel võlgneb hageja kostjale kõrvalkulud 2012 veebruari eest 128 eurot 23 senti, 2012 märtsi eest 85 eurot 44 senti ja 2012 aprilli eest 45 eurot 20 senti, kokku 258 eurot 87 senti. Kostja arvestuse kohaselt ületab hageja kõrvalkulude võlg (314 eurot 91 senti) kolme kuu kõrvalkulude summa ning see annaks aluse lepingu ülesütlemiseks. Kostja on arvestanud kõrvalkulude hulka ka remondifondi maksed, mida hageja on kostjale tasunud alates 2002. aastast. Maakohus kohaldas VÕS §-i 313 ja §-i 316 ning asus seisukohale, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, mistõttu on ülesütlemine tühine. Üürilepingus ei ole hagejale pandud remondireservi maksete tasumise kohustust. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Remondifondi ehk remondireservi raha kogumine ei ole otseselt seotud üürniku poolt asja kasutamisega. Remondireservi kolme kuu maksed enne lepingu ülesütlemist on olnud kokku 27 eurot 75 senti (9 eurot 25 senti ühes kuus), kuid kuna remondireservi on hageja tasunud pidevalt alates 2002. aastast, siis on hagejal õigus summad osaliselt tasaarvestada. Kuna kõrvalkulude võlgnevusest 314 eurot 91 senti tuleks maha arvata remondireservi tasutud kulud, ei ületaks see summa kolme kuu kõrvalkulude maksumust ning ülesütlemise põhjendusena ei saaks tugineda VÕS § 316 lg 1 p-le 3. Kostjal oli tasaarvestus tegemata ning lepingu ülesütlemine on olnud ennatlik. Hageja on esitanud maksekorralduste koopiad 14. veebruaril, 15. märtsil, 11. aprillil ja 14. mail 2016 kostjale tehtud maksete kohta. Sellest järeldub, et kui ülesütlemine oleks tehtud 12 päeva hiljem, s.o kui oleks arvestatud ka 2012 aprilli eest tasumise tähtajaga 20. mai 2012, ei oleks ülesütlemine olnud võla puudumise tõttu kehtiv, sest hagejal olid siis kõik arved tasutud (sh olid tasutud ka remondireservi maksed, mida hageja ei olekski pidanud tasuma). Kostja on ülesütlemisel võlaarvestuse rajanud hagejale esitatud viimasele kolmele arvele. Seetõttu on ülesütlemine VÕS § 327 lg 1 järgi vastuolus hea usu põhimõttega. Kuigi kostja ei ole lepingut üles öelnud seetõttu, et hageja on esitanud üürileandjale üüri vähendamise ettepaneku (hageja 16. aprilli 2001 üürilepingust tulenev nõue), ei ole kohtule esitatud dokumenti, millega hageja ettepanekule on vastatud. Seega on lepingu tingimuste muutmine olnud päevakorraline ka varem, kuid tingimused on jäänud muutmata ja kehtivad selliselt nagu on kokku lepitud üürilepingus. Selles lepingus remondireservi maksete tasumise kohustust hagejale pandud ei ole. Kuigi pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, milline on nendevaheline lepinguline suhe, ei välista lepingulise suhte olemus kõrvalkulude tasumise kohustuse täitmise nõuet. Ka eluruumi tasuta kasutusõigus ei välista üürniku või kasutaja kohustust tasuda kõrvalkuludena kommunaalteenuste ja muude kõrvalkulude eest. Üürniku kohustused on kirjas vaidlusaluses üürilepingus ja neidsamu kohustusi aktsepteerib hageja ka eluruumi kasutajana. Maakohus ei lahendanud hageja menetluses esitatud nõuet, mis puudutab kande tegemist kinnistusraamatusse. Sellekohased põhjendused on toodud hageja taotlusi käsitlevas maakohtu 4. mai 2016 määruses.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Maakohus tõlgendas üürilepingut valesti, kui leidis, et hageja ei pidanud tasuma remondifondi makseid. Vastasel juhul maksaks kostja hagejale eluruumi kasutamise eest peale. Hageja ei nõudnud kostjalt üürilepingu järgi üüri tasumist, vaid üksnes kõikide kõrvalkulude (sh remondifondi maksete) tasumist. Hageja on selle faktilise asjaolu ka omaks võtnud, kui tasus 18 aastat reservfondi makseid. Seega ei ole hagejal kostja vastu nõuet, mida tasaarvestada. Maakohus rikkus otsuse põhjendamise kohustust, sest ei selgitanud, miks ta leiab, et hagejal ei olnud remondifondi maksete tasumise kohustust vaatamata sellele, et hageja neid makseid juba aastaid tasus (pooltevaheline praktika). Isegi kui tasaarvestuseks oleks olnuks alus (kui hageja ei pidanuks tasuma remondifondi makseid), tuli tasaarvestusavaldus esitada VÕS § 316 lg 2 järgi viivitamatult pärast ülesütlemisavalduse saamist. Maakohus kohaldas viidatud sätet valesti ning rikkus otsuse põhjendamise kohustust, kui ei selgitanud, millest tulenevalt ta loeb hageja tasaarvestusavalduse tehtuks viivitamatult pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist. Maakohus ei ole põhjendanud, millest tulenevalt on kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole ka kohtule sellekohast nõuet esitanud. Tühisuse tuvastamise nõude (VÕS § 316 lg 2) lahendamisel ei olnud kohtul vaja käsitleda hea usu põhimõtte küsimust. Tõendite nõuetekohasel hindamisel pidanuks maakohus järeldama, et üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Kohtuotsus on ka vastuoluline, sest maakohus tuvastas hageja võlgnevuse, kuid leidis hiljem, et võlgnevust pole.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

hagejale 31.01.2012 täiendava tähtaja (hiljemalt 15. veebruariks 2012) üürivõlgnevuse 457 eurot 11 senti tasumiseks (I kd tl 151). Kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et ta ei ole pärast üürilepingu erakorralist ülesütlemist üürilepingut korraliselt üles öelnud. VÕS § 316 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ning p 3 alusel võib üürilepingu üles öelda, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Kuigi üürilepingu p 4.1.6. kohaselt kogumaksu sisse eluruumi kasutamise eest on arvestatud ka omanikutasu, siis asja materjalidest nähtuvalt ei ole pooled kokku leppinud üüri suuruses ning nähtuvalt asjas esitatud arvetest (I kd tl 46-48, 108-113) ja kostja seisukohtadest, ei ole kostja hagejalt nõudnud üüri tasumist. Lähtudes eeltoodust ei saa olla üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks VÕS § 316 lg 1 p 2, vaid õiguslikuks aluseks saaks olla VÕS § 316 lg 1 p 3, s.o tuvastamaks, kas kostja on üürilepingu kehtivalt erakorraliselt üles öelnud, tuleb tuvastada, kas hagejal oli kostja ees võlgnevus kõrvalkulude osas summas, mis ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summat.

haldamise kord (moodustati korteriühistud jms), on hageja poolt remondifondi tehtud maksed käsitletavad üürilepingu p-s 4.1.10. sätestatud avarii- ja remonditööde eest tasumisena, mis oli lepingu järgi hageja kohustus. Siinkohal nõustub ringkonnakohus kostja seisukohaga, et isegi kui hagejal oleks olnud tasaarvestuseks alus (s.o kui hageja ei oleks pidanuks üürilepingu järgi tasuma remondifondi makseid), tuli tasaarvestusavaldus esitada VÕS § 316 lg 2 järgi viivitamatult pärast ülesütlemisavalduse saamist, kuid hageja ei ole seda teinud. Seetõttu ei saa hageja tugineda ülesütlemise tühisusele väites, et tal on õigus üürinõue (kõrvalkulude nõue) tasaarvestada. Ekslik on ka maakohus seisukoht, et kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 327 lg 1). Juhul, kui üürilepingu erakorraline ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, siis oleks iseenesest ülesütlemine kehtiv, kuid selline üürilepingu ülesütlemine oleks õigusliku toimeta. Antud juhul on hageja tuginenud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisusele ning maakohus on ka tühisuse tuvastanud.

/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.