Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Määruse tegemise aeg ja koht
8. oktoober 2015, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-22776
Tsiviilasi
E.S.i hagi Valga linna vastu üürilepingu ülesütlemise õigustühiseks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 20. aprilli 2015 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E.S.i määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (hageja): E.S. (ik: XXXXXXX) Vastustaja (kostja): Valga linn Valga Linnavalitsuse kaudu, esindaja advokaat Janar Kuus
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 20. aprilli 2015 määrus ja saata tsiviilasi maakohtule menetluse jätkamiseks.
2.Rahuldada määruskaebus. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.E.S. esitas 09.06.2012 maakohtule Valga Linnavalitsuse vastu hagiavalduse, milles palus tunnistada Valga Linnavalitsuse poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemine tuginedes elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p-le 5 ja võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 327 õigustühiseks. 09.07.2012 täiendas hageja kohtu nõudel hagi ja taotles Valga Linnavalitsuse poolt 16.01.1996 üürilepingu nr 12 ülesütlemise õigustühiseks tunnistamist. Hageja väidete kohaselt ei tulene üürilepingu ülesütlemine seadusest ja on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja koondati Valga Linnavalitsusest 14.01.2002 ja jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et hageja puhul on olemas ES § 60 lg 4 asjaolud. Ülesütlemisavalduse saamisel ei olnud hagejal üürivõlga. Hageja ei oleks pidanud üürnikuna maksma korteri reservfondi makseid, kuid on seda teinud juba 18 aastat, ning samuti teinud korterile kapitaalremonti ja tasunud maamaksu. Hagejal on eluruumi tasuta kasutamise leping seaduse alusel. 05.01.2015 esitas hageja taotluse hagi tagamiseks märke tegemiseks kinnistusraamatusse kasutusvalduse kohta vastavalt 01.12.1995 sõlmitud eluruumi üürilepingule nr 12 ja kostja varale kasutamise keelumärke tegemiseks hageja kasuks. Maakohus jättis 20.01.2015 määrusega hageja taotluse hagi tagamiseks rahuldamata.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt kohustus hageja 16.01.1996 sõlmitud eluruumi üürilepingu p 2.2.2 järgi tasuma kostjale kõigi lepingujärgsete teenuste eest kindlaksmääratud suuruses kogumakse jooksva kuu 20. kuupäevaks. Samuti kohustus hageja tasuma avarii- ja remonditööde eest. Pooled arvestasid üürina lepingujärgsete teenuste kogusumma üheks osaks olevaid remondireservi makseid. Olles kogu lepingu kehtivuse aja remondireservi maksnud, on hageja sellise üüri tasumise viisi heaks kiitnud. Hagejal oli üürilepingu ülesütlemise hetkel üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevus 361,87 eurot, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Seega oli kostjal õigus üürileping hagejaga VÕS § 316 lg 1 p-de 2 ja 3 alusel üles öelda ning ülesütlemine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus (VÕS § 327 lg 3 p 3). Hageja tuginemine ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, mille esinemisel ei või teda eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata, ei ole asjakohane. Riigikohus on leidnud (3-2-1-34-10), et võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 alusel eluruumi kasutusõiguse olemasolu ei tähenda seda, et sellist kasutusõigust ei saaks erakorraliselt üles öelda võlaõigusseaduses sätestatud alustel. Seejuures toob Riigikohus ühe näitena just VÕS § 316 lg 1 p 2. Üürnikul on õigus üürinõuet tasaarvestada, kuid VÕS § 316 lg 2 kohaselt tuleb seda teha viivitamata pärast ülesütlemisteate saamist. Hageja ei ole seda teinud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 20. aprilli 2015 määrusega E.S.i hagi Valga Linnavalitsuse vastu läbi vaatamata.
Maakohus tagastas menetluskuludest hagejale TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel riigilõivu ja jättis muud menetluskulud TsMS § 168 lg 2 alusel hageja kanda. Määruse kohaselt on pooltel lepingulised suhted alates 01.12.1995, vormistatuna kirjalikus vormis üürilepinguks 16.01.1996 lepingus nr XX. 16.01.1996 sõlmitud leping lõppes 15.01.2002, mis on kirjas Tartu Ringkonnakohtu 04.05.2009 lahendis tsiviilasjas nr 2-06-36047, E.S.i hagi Valga linna vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks ja eluruumi erastamisõiguse andmiseks. Alates 16.01.2002 on poolte vahel sõlmitud uus leping tähtajaga 5 aastat. See leping pidi lõppema 16.01.2007, kuid Valga linn soovis 2006. a selle lepingu korralist ülesütlemist. Selleks puudus aga ringkonnakohtu otsuse kohaselt formaalne alus. Kostja oleks lepingu saanud üles öelda vaid erakorraliselt, tuginedes VÕS §-dele 313–
319.Seetõttu tunnustas ringkonnakohus lepingu ülesütlemise kehtetust ning hageja jätkas korteri kasutamist. Lepingu lõpptähtajaks oli 16.01.2007. Milliseks kujunes pooltevaheline leping alates 2007. a, ei ole kohtule teada. Teada on vaid see, et hageja jätkas korteri kasutamist ja tasus selle eest (kas kokkulepitud ulatuses või osaliselt) kostjale. 02.05.2012 teatas kostja hagejale üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest. Millal sõlmitud või millistel alustel jätkuva üürilepingu ülesütlemisest ta hagejat teavitab, ei ole ülesütlemises kirjas. Hageja väitis 07.01.2015 kohtuistungil, et ta ei saa aru, millist lepingut kostja on tahtnud üles öelda. Samas ta vaidlustab selle konkretiseerimata lepingu ülesütlemise, sest poolte vahel lepingulised suhted kestsid: hageja kasutas kostja korterit ja tasus selle eest kostjale. Hageja märkis kohtuistungil ka seda, et Riigikohus on kohustanud kostjat tagama hagejale ja tema pereliikmetele eluaegse eluruumi andmise. Hageja lubas esitada selle kohta tõendi, kuid esitas 02.02.2015 ainult viite teisi isikuid puudutavatele Riigikohtu lahenditele seoses tööandja eluruumi kasutamisega (3-2-1-34-10; 3-2-1-105-11) ning ütles, et temal on eluruumi tasuta kasutamise leping. Seega on hageja nõue ebaselge – kord viitab ta erakorralise ülesütlemise vaidlustamisel 16.01.1996 üürilepingule nr XX, siis jälle eluruumi tasuta kasutamise lepingule. Üürilepingu ja tasuta kasutamise lepingu õiguslik regulatsioon on erinev. Kostja ei esitanud samuti tõendeid, millise konkreetse lepingu (või jätkulepingu) ülesütlemise võib hageja olla vaidlustanud. Kostja ütles kohtuistungil, et temale teadaolevalt ei ole pooled muud lepingut sõlminud, st kohus saab aru, et kostja peab silmas 16.01.1996 sõlmitud eluruumi üürilepingut, mis on kostja poolt märkimata põhjustel märkimata ajaks ja märkimata tingimustel pikenenud. Kohus ei saa menetleda hagi, kus kumbki pool vaatamata kohtu selgitustele ei anna kohtule teada, milline konkreetne leping ja milliste tingimustega on olnud pooli siduv ning mis on erakorraliselt üles öeldud. Kohus ei saa rajada otsust oletatavalt 2007. a ja siis ehk veel 2012. a pikenenud lepingule, oletades ka seda, et pooled ei ole möödunud kümnendite jooksul lepingutingimusi muutnud. Hagejal on võimalus esitada tuginedes TsMS § 368 lg-le 1 hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohtul on VÕS § 293 asjaolude selgitamiseks vaja teada, mida pooled on või ei ole kokku leppinud (nt kuidas tõlgendatakse 16.01.1996 lepingu p-i 4.1.7 juhul, kui lepingu ülesütlemisega on vaidlustatud just seda lepingut ja mitte mingit uut lepingut). Kuna esitatud hagiga ei ole võimalik saavutada hageja taotletavat eesmärki – konkreetsete tingimustega üürisuhte või tasuta kasutamise lepingu säilitamist kostjaga, siis jätab kohus hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Kohtule ei ole teada, millise lepingu erakorralist ülesütlemist hageja vaidlustab. Kohus on selgitanud, et asja läbivaatamist takistavaks asjaoluks on konkreetse lepingulise suhte ebaselge määratlemine. Kui see on selgelt tuvastatud, saab kohus hinnata, kas selle lepingulise suhte erakorraline ülesütlemine on õiguspärane või ei ole.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.E.S. esitas määruskaebuse, milles palub: - kontrollida TsMS § 423 lg 2 p 2 põhiseadusele vastavust, kuna see rikub hageja õigust õiglasele ja efektiivsele kohtupidamisele ning riigi ja seaduse kaitsele ning on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega; - tunnistada Tartu Maakohtu 20. aprilli 2015 määrus vastuolus olevaks Eesti ja EL õigusega ning tühistada täies ulatuses; - taandada kohtunik Marge Tamme; - jätkata menetlusega kohtuistungil Tartu Maakohtu Valga kohtumajas; - teha kinnistusraamatusse märge kasutusvalduseks hageja eluruumile Valgas XXXXXXX; - hüvitada hagejale Tartu Maakohtu õigusvastase tegevusega tekitatud kahju; - jätta menetluskulud kostja kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei olnud kohtu tegevus menetluses vastavuses EL õigusega ning Euroopa põhiõiguste harta art-ga 41 ja art-ga 47. Ka EIÕK art 6 näeb ette õiguse kohtupidamisele mõistliku aja jooksul. Kohus on rikkunud oluliselt menetlusnorme, menetluses esines kohtu poolt võimu kuritarvitamist, määruse tegemisel on järgitud tahtlikult õigusvastast eesmärki. Menetlus oli ebaõiglane ja ebaefektiivne, eelmenetlus sisuliselt puudus; 2) on kohtu seisukoht, et hagiga pole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada, vastuolus asjaoludega. Kohus tuvastas, et poolte vahel on tsiviilõiguslikud suhted. Hageja on kohtule esitanud 16.01.1996 sõlmitud lepingu ja kostja ülesütlemisavalduse. Pooled tunnistavad, et muud lepingut pole nad sõlminud; 3) jääb arusaamatuks kohtu soovitus hagejale tuvastada õigussuhte olemasolu või puudumine; 4) kohtles kohus pooli ebavõrdselt, rikkudes TsMS § 7. Hageja peab kandma kostja menetluskulud vaatamata sellele, et kostja esindaja J. Kuus on sisuliselt Valga Linnavalitsuse lepinguline töötaja ning jättis menetluses mitmele kohtunõudele vastamata ja tõendid esitamata; 5) annab TsMS § 423 lg 2 p 2 kohtule suure kaalutlusõiguse, rikub seaduse reservatsiooni põhimõtet ja riivab ebaproportsionaalselt isikute põhiõigusi. Antud juhul on kohtule antud kaalutlusõigus rikkunud hageja põhiõigusi ning tekitanud moraalset ja materiaalset kahju.
VASTUSTAJA VASTUVÄITED
5.Valga linn on seisukohal, et määruskaebus tuleb rahuldada osas, millega kohus jättis E.S.i hagi üürilepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks läbi vaatamata. Seisukoha kohaselt: 1) sätestab VÕS § 325 lg 2 andmed, mis peavad üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses sisalduma. Sättest ei tulene, et ülesütlemisavalduses peaks olema viide konkreetsele üürilepingule. Oluline on, milline oli üürileandja tahe ülesütlemisavalduse üürnikule saatmisel. 02.05.2012 ülesütlemisavaldusest nähtub kostja tahe lõpetada poolte vahel olev üürisuhe; 2) reguleerivad poolte vahelist õigussuhet VÕS üürilepingu sätted, sest üürilepingu sõlmisid pooled 16.01.1996. Ühtegi teist kirjalikku üürilepingut pooled sõlminud ei ole. Tartu Ringkonnakohus on 04.05.2009 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-36047 tuvastanud, et alates 16.01.2002 sõlmisid pooled uue üürilepingu tähtajaga viis aastat. Asja materjalidest nähtub, et pooled on ka peale viie aasta möödumist lähtunud 16.01.1996 üürilepingu tingimustest. Kumbki pool pole teisele poolele esitanud teistsugust tahteavaldust. Seega lähtudes VÕS § 310 lg-st 1 on 16.01.2002 sõlmitud tähtajaline üürileping muutunud tähtajatuks üürilepinguks, sest kumbki pool pole enne tähtaja saabumist esitanud teisele poolele teistsugust tahet;
3) saab TsMS § 427 järgi hagi läbivaatamata jätmise peale esitada määruskaebuse üksnes selles osas, milles hagi läbivaatamata jäeti. Seega ei saa hageja määruskaebusega nõuda TsMS § 423 lg 2 p 2 põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse alustamist, millegi tunnistamist vastuolus olevana EL õigusega, kohtuniku taandamist, kinnistusraamatusse märke tegemist ja kahju hüvitamist. Lisaks on asjakohatud hageja etteheited seoses kohtu objektiivsusega. Kohus täitis kohtuistungil selgitamiskohustust ja kohus ei pea kuulama hageja väiteid, mis ei ole seotud asjaga. Määruskaebus tuleks rahuldada üksnes põhjusel, et TsMS § 423 lg 2 p 2 asjaolu ei esinenud, st kohtul oli võimalik tuvastada, millise lepingu alusel hageja kostja eluruumi kasutas.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud. Maakohtu vaidlustatud määrus tuleb tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule menetluse jätkamiseks.
7.Asja materjalidest nähtuvalt esitas E.S. maakohtule hagi, milles palus tuvastada Valga Linnavalitsuse poolt temaga sõlmitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust. Poolte seisukohtadest maakohtu menetluses nähtub ka see, et vaidluse esemeks on poolte vahel 16.01.1996 sõlmitud eluruumi üürileping (I kd, t.l 13-14) ning pooled vaidlevad selle üle, kas on täidetud erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused. Maakohus jättis vaidlustatud määrusega hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi läbi vaatamata põhjusel, et kohtule ei ole teada, millise lepingu erakorralist ülesütlemist hageja vaidlustab ning seetõttu ei ole hagiga võimalik saavutada hageja taotletavat eesmärki. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu selline seisukoht on ekslik ning maakohtul puudus alus hagi läbi vaatamata jätmiseks. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt kohus võib jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui hagi ei ole esitatud hageja kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Ringkonnakohus leiab, et kuna poolte vahel puudub vaidlus (seda ka määruskaebemenetluses), millist üürilepingut kostja erakorraliselt üles ütles, siis ei saanud ka maakohtul tekkida kahtlust, et hageja vaidlustab kostja poolt nimetatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamist. Sellest järelduvalt on ebaõige ka see maakohtu seisukoht, et asja läbivaatamist takistavaks asjaoluks on poolte vahelise lepingulise suhte ebaselge määratlemine ning et hagejal on õigus esitada tuvastushagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks. Kuna esitatud hagiga on hagejal võimalik saavutada taotletavat eesmärki, s.o üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamine, siis tuleb vaidlustatud määrus tühistada ning tsiviilasi saata menetluse jätkamiseks maakohtule.
8.Määruskaebuses esitatud taotlused ei ole seotud vaidlustatud määruse seaduslikkuse ja põhjendatuse kontrollimisega ning need peab lahendama maakohus asja sisulise läbivaatamise käigus. Kohtunik M. Tamme taandamise avaldus on lahendatud Tartu Maakohtu esimehe 12.02.2015 määrusega ning täiendavate taandamise aluste ilmnemisel tuleb need lahendada TsMS §-s 26 sätestatud korras.
9.Vaidlustatud määrus ei ole käsitletav menetlust lõpetava määrusena ning seetõttu otsustab menetluskulude kindlaksmääramise maakohus.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.