Tsiviilasi nr 2-04-1411
Kohus
2-04-1411 Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Margo Klaar, Ulvi Loonurm, Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.juuni 2006, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ T. (pankrotis) hagi OÜ W.I. vastu tehingute kehtetuks tunnistamiseks, vara tagasivõitmiseks pankrotivarasse ja kostja kohustamiseks andma nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 15. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 2/227-8947/05 [p. o nr 2/2278947/04]
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ W.I. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
14.juuni 2006
Tsiviilasja number
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja OÜ T./ pankrotis/, seaduslik esindaja Oliver Ennok, Kostja OÜ W.I., seaduslik esindaja H.B. ning lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven Sillar.
Resolutsioon 1.Jätta jõusse Tallinna Linnakohtu/ 01.jaanuarist 2006 Harju Maakohus/ 15.juuni 2005 otsus ringkonnakohtu otsuses toodud täpsustustega. 2.OÜ W.I. apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused 27.09.2004 algatas Tallinna Linnakohus tsiviilasjas nr 2/285-7799/04 OÜ T. pankrotimenetluse. Tallinna Linnakohtu 20.10.2004 otsusega kuulutati välja OÜ T.
pankrot ja nimetati pankrotihalduriks Oliver Ennok. Hageja pankrotihaldur esitas 21.10.2004 Tallinna Linnakohtule OÜ W.I. vastu vara tagasivõitmise hagi (täpsustatud 31.05.2005), milles palus lg 1, § 110 lg 1 p 2, § 117 ja § 119 alusel tunnistada kehtetuks poolte vahel 22.01.2004 sõlmitud Tallinnas N2 asuva kinnisasja (korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr 108966) müügileping ja asjaõigusleping, mõista korteriomand hageja pankrotivarasse ja kohustada kostjat andma nõusolek Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr 108966 teise jakku ebaõigesti omanikuna sissekantud OÜ W.I. kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks ning kanda korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr 108966 omanikuna sisse OÜ T. (pankrotis). Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale kinnistu Tallinnas N2 (korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr 108966) ja selle reaalosana mitteeluruum üldpinnaga 474,5 m2. 22.01.2004 võõrandas hageja kinnistu kostjale, kusjuures nii müüja kui ostja esindajaks oli tehingu sõlmimisel H.B., kes oli mõlema tehingupoole juhatuse liige. Hageja pankrotihaldur leidis, et tehing tehti lähikondsete vahel (kostja oli hageja lähikondne lg 2 p-de 1, 2 ja 5 tähenduses) ja sellega kahjustati hageja võlausaldajate huve, kuna kinnistu müüdi hinnaga 4 175 600 krooni, kuid kinnistu turuväärtust on AS Rime Kinnisvara 18.11.2002 hinnanud 7 400 000 kroonile. Arvestades asjaolusid, et kinnistu müüdi alla turuhinna ja tehing tehti lähikondsete vahel ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, tuleb tehing lg 1 p 2 alusel kehtetuks tunnistada ja mõista kinnistu tagasi hageja pankrotivarasse. lg-st 3 tulenevalt eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja on vaidlusaluse objekti erastamisel tasunud Tallinna linnale hageja eest 4 175 600 krooni ja pooltevahelise 20.09.2003 kokkuleppe kohaselt oli hageja kohustatud müüma kinnistu kostjale erastamishinnaga, kui ta võlga kostjale tähtaegselt ei tasu. Seega ostis kostja 22.01.2004 kõnealuse kinnistu turuhinnaga ja tehingu tegemise kohustus tulenes hagejale varemsõlmitud lepingust. Kostja väitel ei ole ta kahjustanud võlausaldajate huve, kuna pärast tehingu tegemist kostja muutis mitteeluruumi planeeringut ja remontis ruumi, mistõttu kinnisomandi turuväärtus tõusis. Kostja hinnangul on kinnistu turuväärtus 6 100 000 krooni. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Tallinna Linnakohus rahuldas hagi 15.06.2005 otsusega täies ulatuses. Otsuse põhjenduste kohaselt oli kõnesoleva kinnistu (asukohaga Tallinnas N2, korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr 108966) müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal, s. o 22.01.2004, OÜ T. juhatuse liikmeks H.B., kes samaaegselt oli ka OÜ W.I. juhatuse liige ja esindas mõlemat äriühingut lepingu sõlmimisel. Seega oli OÜ W.I. hageja lähikondne lg 2 p-de 1 ja 5 mõistes. Selle üle poolte vahel vaidlus puudus. Kohus luges AS Rime Kinnisvara Vahenduse 18.11.2002 koostatud eksperthinnanguga tõendatuks, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus on 7 400 000
2(6)
krooni. Seda ei lükka ümber kostja paljasõnalised väited, et kostja seadusliku esindaja soovi kohaselt näidati eksperthinnangus tegelikkusest kõrgemat hinda. Kohus nõustus ka hageja väitega, et kostja ei ole tõendanud kinnistu parendamist ja mitteeluruumide pindala suurendamist pärast korteriomandi omandamist. Kostja enda esitatud Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 10.12.2004 eksperthinnangu lisast nähtuvalt väljastati juba 18.12.2003 kasutusluba nr 2584 kõnealustele mitteeluruumidele üldpinnaga 616,5 m2, seega olid ehitustööd lõppenud enne kinnistu võõrandamist. Kostja esitatud Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu turuväärtus 5 900 000 krooni ja AS ARCO Vara Tallinna Büroo eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu turuväärtus 28.10.2004 seisuga 6 000 000 krooni, seega mõlemal juhul ligemale 50% kõrgem müügihinnast. Samas jättis kohus kostja esitatud tõenditest arvestamata AS ARCO Vara Tallinna Büroo 29.10.2004 arvamuse korteriomandi turuväärtuse kohta, sest sellel oleva märke kohaselt ei ole arvamus mõeldud kohtule esitamiseks, ja kostja kalkulatsiooni N2 objekti ehitus-remonditööde kohta, kuna kalkulatsioonil puudub kuupäev, koostaja nimi ja allkiri ja see ei tõenda tegelike kulutuste tegemist 2,6 miljoni krooni ulatuses. Kohus leidis, et kui OÜ-l T. tekkis raskusi väidetava laenu tagastamisega kostjale, oleks olnud kõigi võlausaldajate huvides N2 asuva korteriomandi müük turuhinnaga ja saadud vahendite arvelt võlausaldajate nõuete rahuldamine. Tegelikult andis OÜ T. oma ainsa likviidse vara ühele võlausaldajale tema nõude katteks, millega otseselt kahjustas teiste võlausaldajate huve. Mõlema tehingupoole juhatuse liige H.B. pidi OÜ T. võlausaldajate huvide kahjustamisest teadma. Eeltoodud asjaoludel tuleb hagi PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel rahuldada ja mõista kinnistu välja hageja pankrotivarasse. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja KRS §-st 341 on hagejal tema omandiõigust tunnustava lahendi alusel õigus nõuda kostjalt nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmist omanikuna. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Tallinna Linnakohtu 15.06.2005 otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata ning mõista hagejalt välja OÜ-le W.I. põhjustatud kohtukulud. Apellatsioonkaebuse kohaselt on esimese astme kohus rikkunud otsuse tegemisel oluliselt menetlusõigust, mis tõi kaasa ebaõige kohtuotsuse. Kohus põhistas hagi rahuldamist argumendiga, mida pooled asja sisulisel arutamisel ei esitanud ning millest ei olnud juttu isegi kohtuvaidluses, s. t kostja ei saanud vastu vaielda kaevatava otsuse põhistusele, et korteriomandi erastamise ja selle kostjale edasimüümise vahelisel ajal suurendas hageja korteriomandi suurust 474,5 m2-lt 616,4 m2-le. Selline väide tuli kostjale kohtuotsuses üllatusena, kuigi toimikuga tutvumisel ilmnes, et antud väide esineb hageja kohtukõne kirjalikes teesides. Samas 31.05.2005 kohtuistungil nimetatud väidet ei käsitletud. Kohus rikkus ilmselt TsMS § 227 lg 2 nõuet, kuna rajas otsuse asjaolule, mida pool ei olnud asja läbivaatamisel esitanud. Seadusandja on sõnaselgelt keelanud esile tuua põhistust, mida ei esitatud asja sisulisel arutelul (TsMS § 195 lg 2).
3(6)
Apellant leiab, et linnakohus hindas kogutud tõendeid vääralt, mis on TsMS § 95 rikkumine, ning jättis põhjendamatult sisulise tähelepanuta kostja esitatud tõenditest N2 objekti ehitus-remonditööde kalkulatsiooni. Kohus luges AS Rime Kinnisvara eksperthinnangut kinnistu turuväärtuse kohta objektiivseks ning tegelikkusele vastavaks, kuigi see oli ümber lükatud 5 erineva tõendiga: kostja seaduslik esindaja seletas, et AS Rime Kinnisvara andis tema palvel teadvalt tegelikku väärtust kaks korda ületava hinnangu; AS Hansapank keeldus AS Rime Kinnisvara eksperthinnangut aktsepteerimast; Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ ja AS ARCO Vara hindasid kaks aastat pärast AS Rime Kinnisvara arvamust vahepeal 30% võrra suuremaks ehitatud kinnistu ca 1,5 miljonit krooni odavamaks. Seega peaks AS Rime Kinnisvara eksperthinnangu ebaõigsus olema ilmne, kuid just selles toodud kinnistu väidetava väärtuse 7 400 000 krooni ja 22.01.2004 tehingu hinna erinevusele olid rajatud hagi ja kohtuotsuse põhjendused. Samuti ei ole õige kohtu järeldus, et hageja müüs korteriomandi Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ ja AS ARCO Vara arvamustes näidatud hinnast 50% odavamalt, sest hageja müüs 474,5 m2 suuruse korteriomandi, kuid eksperdid hindasid 616,4 m2 suurust korteriomandit. Kohus võttis kostja esitatud N2 remonditööde kalkulatsiooni vastu ega juhtinud kostja tähelepanu sellele, et tõend ei ole nõuetekohases vormis, mida ta TsMS § 91 lg 2 järgi pidanuks tegema. Samas märgib apellant, et kohus ei ole viidanud õigusaktile, millest tulenevad remonditööde kalkulatsioonile esitatavad vorminõuded ja mille rikkumine ei lubanud antud tõendit sisuliselt analüüsida. Seega oli kohtuotsuse käsitlus tõendi kõlbmatusest jällegi kostjat üllatav. Apellant leiab jätkuvalt, et N2 asuva korteriomandi erastamine hageja poolt kostja raha eest ning erastatud korteriomandi võõrandamine kolme kuu pärast erastamise finantseerijale ei kahjustanud hageja võlausaldajate huve. Pooltevahelist 22.01.2004 müügilepingut tuleb käsitleda kogumis samade poolte vahel 20.09.2003 sõlmitud finantseerimiskokkuleppega ning Tallinna linna ja OÜ T. vahelise 29.09.2003 müügilepinguga. Kohus ei põhjendanud vastuolus TsMS § 227 lg 1 nõudega oma järeldust, et kostja väide, mille kohaselt korteriomandi soetamishinnaga võõrandamine selle soetamist finantseerinud isikule ei saa rikkuda võlausaldajate huve, on sügavalt ekslik. Kostja vaidleb vastu kohtuotsuse materiaalõigusliku põhjenduse piirdumisele hinnanguga, et kostja väide on „sügavalt ekslik“. Hageja võlausaldajate huvide kahjustamist ja asjaolu, et kostja sellest teadis, pidi tagasivõitmise eeldusena tõendama hageja pankrotihaldur. Need asjaolud tõendatud ei ole. Kohtuotsuses puudub sisuline käsitlus PankrS § 110 lg 1 p 2 kohaldamise osas, kuid antud küsimuse uurimisel ilmneb, et peale kostja OÜ W.I. ei olnud hagejal ühtegi võlausaldajat. OÜ T. (pankrotis) pankrotimenetluses ei ole ühtegi tunnustatud nõuet. Kostja on enda arvates tõendanud, et 22.01.2004 tehinguga OÜ T. võlausaldajate huve ei kahjustatud, kuna võlgniku vara ei vähenenud. Kui Tallinna linn kinnitas kolm kuud enne vaidlustatud tehingu tegemist, et korteriomandi väärtus on 4 175 600 krooni, siis mõistlik isik ei pidanud eeldama, et korteriomandi väärtus kolme kuuga tunduvalt muutub. Apellant viitab siinkohal Riigikohtu 06.10.2004 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-98-04, mille kohaselt puudub vajadus muude sisuliste asjaolude hindamiseks, kui võlausaldajate huvide kahjustamine ei leia asjas tõendamist. See tähendab, lähikondsete vahel tehtud tehing iseenesest ei ole võlausaldajate huvide vastane. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja
4(6)
kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused Kolleegium, ära kuulanud menetlusosalised ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et linnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonkaebuses toodud menetlusõigusnormide olulist rikkumist, mis tooks kaasa otsuse tühistamise, kolleegium ei tuvastanud. Otsus on piisavalt põhjendatud ning tugineb esitatud tõenditele. Asjaolu, et apellant ei nõustu tõenditele antud hinnanguga, ei anna alust otsuse tühistamiseks. Hagiavaldus on esitatud tehingu tegemise ajal kehtinud pankrotiseaduse / PankrS/ § 110 lg 1 p 2 ja lg 3 järgi. Pankrotiseaduse § 110 lg 1 p 2 kohaselt kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mis oli tehtud ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve. Sealjuures PankrS § 110 lg 3 järgi võlgniku lähikondse puhul eeldatakse, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. Linnakohus tuvastas, et Tallinnas N2 asuva korteriomandi müügi- ja asjaõigusleping sõlmiti poolte vahel 22.01.2004, so ühe aasta jooksul enne ostja OÜ T. osas pankrotimenetluse algatamist, kusjuures lepingupoolteks olid lähikondsed. Antud asjaolude osas vaidlus puudub. Vaidlusesemeks oli küsimus, kas tehinguga kahjustati teiste võlausaldajate huve, mille olemasolu korral pankrotiseaduse § 110 lg 1 p 2 annab õigusliku aluse tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Linnakohus asus seisukohale, et tehinguga kahjustati teiste võlausaldajate huvisid, kuivõrd vara müüdi alla selle väärtuse. Linnakohus tugines otsuses vaidlusaluse korteriomandi väärtuse hindamisel AS Rime Kinnisvara Vahenduse poolt 18.11.2002 koostatud eksperthinnangule, mille kohaselt vaidlusaluse mitteeluruumi turuväärtuseks oli 7 400 000 krooni /t.lk. 2226/, kusjuures antud hinnangus oli näidatud mitteeluruumide pindalaks 22.01.2004 müügilepingus olev pindala suurus. Apellandi väide on selles osas õige, et kinnisvara hindajad on andnud vastandlikke hinnanguid korteriomandi väärtuse osas. Kui AS Rime Kinnisvara Vahendus hindas korteriomandit 18.11.2002 7, 4 miljoni krooni väärtuses, siis hilisemad kinnisvara hindajad on kinnisvara väärtust hinnanud madalamaks. Samas on Tallinnas viimastel aastatel kinnisvara hinnad tõusnud. Apellandi väidetel oli kinnistu suuruses 616,4 m väärtuseks kahe aasta möödumisel AS Rime Kinnisvara Vahenduse hindamisest madalam summa, so. AS Arco Vara hinnangul 6,0 miljonit krooni /t.lk.52-71/ja Ober- Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul oli korteriomandi väärtus 6 miljoni krooni ringis. Kolleegium nõustub apellandi seisukohaga, kuid linnakohus on ka neile tõenditele hinnangu andnud, leides, et ka nendest hinnangutest ilmneb, et korteriomandi väärtus oli igal juhul kõrgem müügihinnast. Kolleegium nõustub linnakohtu seisukohaga, et korteriomandi paremustamiseks tehtud remondikulud ei olnud hageja poolt usaldusväärselt tõendatud. Toimikus
5(6)
olevast ehitus-remonditööde kalkulatsioonist ei nähtu, kes selle koostas. Samuti puuduvad tõendid, millises mahus ja maksumuses üldse töid tehti. Apellandi väide on selles osas põhjendatud, et kohtul tulnuks tõendi nõuetele mittevastavuse korral sellele tähelepanu pöörata, kuid enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 91 lg 1 järgi oli poolte kohustuseks esitada usaldusväärsed tõendid asjaolude tõendamiseks. Seda enam, et kostja kasutas kvalifitseeritud õigusabi. Apellandi väitele selles, et korteriomandi osas olid näidatud erinevad suurused, on kohus hinnangu andnud. Kostja enda poolt esitatud AS Arco Vara hinnangust ilmneb, et mitteeluruumide suuruseks on 616,4 m vastavalt kasutusloale nr 2854 18.12.2003/ t.lk. 58/. Antud hinnangus on pööratud tähelepanu sellele, et kinnistusregistris olev kanne ei vasta kasutusloal oleva pinna suurusele. Kohus on esitatud tõendite alusel põhjendatult asunud seisukohale, et kuivõrd ruumide pinna suurendamine/omandamine/ kostja poolt peale korteriomandi ostmist ei leidnud tõendamist, siis ei saa ka arvestada kostja vastuväitega. Apellandi väidetel ei ole toimunud võlausaldajate huvide kahjustamist, kuivõrd vaidlusalused ruumid erastati tema rahalistest vahenditest ning kokkuleppe kohaselt laenu mittetagastamise korral kohustus hageja korteriomandi võõrandama samas summas, kui see omandati. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. 20.09.2003 pooltevaheline kokkulepe käsitleb korteriomandi erastamise kokkulepet, mille kohaselt hageja kohustus tagastama korteriomandi ostmiseks saadud raha 4,5 miljonit 31.12.2003 ning selle kohustuse täitmata jätmisel võõrandama vara samas summas kostjale/ t.lk. 42/. Laenu andmine korteriomandi ostmiseks ei saa olla aluseks, et vara võõrandamine peab toimuma nimelt antud summas. Asja väärtuseks võõrandamistehingu ajal kehtinud TsÜS § 65 järgi oli selle kohalik keskmine müügihind/turuväärtus/ Kuivõrd kohus tuvastas, et korteriomand müüdi odavamalt selle turuväärtusest, siis sellega kahjustatigi teiste võlausaldajate huvisid. Apellandi väide sellest, et võlgniku võlausaldajate olemasolu ei ole faktiliselt tõendatud, ei ole õige. Toimikus olevast Tallinna Linnakohtu 20.10. 2004 otsusest, millega kuulutati välja OÜ T. pankrot, ilmneb, et võlgnikul olid võlad võlausaldajatele, sealjuures N2 KÜ ja AS-i R.A. ees, kelle osas võlgnevus esines ka korteriomandi müügi hetkel. Ringkonnakohtule esitatud Tallinna Linnakohtu 01.03.2006 määrusest ilmneb, et OÜ W.I. nõue summas 392 979 krooni on tunnustatud
pankrotimenetluses. Määruse kohaselt AS R.A. loovutas oma nõude OÜ-le W.I.. Seega vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kahjustati vähemalt AS-i R.A. huve. Asjaolu, et nõue loovutati apellandile, ei oma vaidluse lahendamise seisukohalt tähendust. KÜ N2 esitas nõude summas 365 670,06 krooni, millest lähtudes määrati ka häälte arv, kuid nõue on vaidlustatud. Nimetatud kohtumäärusest ilmneb, et võlgniku vastu on esitanud faktiliselt 5 võlausaldajat oma nõuded. Seega puudub alus rahuldamiseks.
Margo Klaar
linnakohtu otsuse tühistamiseks ning apellatsioonkaebuse
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.