Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
Edasikaebamise kord
2-15-14199 Harju Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10). Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Xxxx(edaspidi hageja) esitas 24.09.2015 hagi korteriühistu Xxxx(edaspidi kostja) vastu kommunaalmaksete arvestamise vaidlustamise ja kahju hüvitamise nõudes. Hageja taotleb kohtult tuvastada hageja ja kostja vahelise õigussuhte puudumine kostja poolt hagejale igakuiselt kommunaalmaksete arvestamises osas, mis ületab hagejale kuuluva korteriomandi pindala 50,9 m2; tuvastada kostja kohustus koostada ja esitada hagejale igakuised kommunaalarveid lähtudes korteriomandi nr 10 reaalosa pindalast ehk 50,9 m2 ning palub kostjalt hageja kasuks välja mõista enam tasutud kommunaalmaksed summas 243.33 eurot, millised hageja on tasunud hagejale kuuluva korteriomandi asukohaga Xxxx , Tallinn, eest osas, mis ületab hagejale kuuluva korteriomandi pindala 50,9 m2, s.o üldkasutatava koridori eest viimase 3 aasta jooksul ja nimetatud summalt viivis 36.56 eurot. Hagiavalduse kohaselt on hageja aadressil Xxxx, Tallinn asuva korteri nr 10 omanik. Nimetatud korteri pindala on kinnistusraamatu andmetel 50,9 m2 (väljavõte ehitisregistrist, tl 3). Aadressil Xxxx, Tallinn majas tegutseb korteriühistu Xxxx. Hageja avastas 2015. aasta märtsis, et korteriühistu on talle alates 2005. aastast esitanud kommunaalarveid 4,7 m2 suurema pinna eest kui on kinnistusraamatus märgitud ehk 55,6 m2 eest (kommunaalarved aprillist 2012 kuni märtsini 2015, tl 6-41), sh on arvestatud kütet, prügivedu, remondifondi, laenu tagastamist ja hoolduskulusid. Korteriomandi reaalosa hulka ei kuulu arvetel kajastatud 4,7 m2, vaid see on üldkasutatava koridori osa. Üldkasutatav koridor asub maja viimasel neljandal korrusel ja seda kasutatakse ainult korteritesse nr 9 ning nr 10 sisenemiseks. Muid võimalusi korteritesse pääsemiseks ei ole (skeem, tl 4). Hageja pöördus märtsis 2015. aastal korteriühistu juhatuse poole selgituste saamiseks ja nõudega arvestada kommunaalmakseid vastavalt korteriomandi reaalosa suurusele, s.o 50,9 m2. Korteriühistu raamatupidaja jätkab igakuiste arvete esitamist 55,6 m2 eest (kommunaalarved aprillist 2015 kuni augustini 2015, tl 42-46). Hageja on mitu korda üritanud korteriühistuga nii suuliselt kui ka kirjalikult tasaarvelduses kokku leppida, kuid korteriühistu juhatus keeldus kohtueelsest olukorra lahendamisest (kirjavahetus, tl 47-58; 27.07.2015 koosoleku protokoll, tl 59).
2-15-14199 07.02.2016 esitas hageja kohtule seisukoha kostja 25.01.2016 vastusele. Kostja on seisukohal, et korteriühistu on talle alates 2005. aastast esitanud kommunaalarveid 4,7 m2 võrra suurema pinna eest kui on kinnistusraamatus märgitud ehk 55,6 m2 eest, millega on hagejale tekitatud kahju. Kahju tekitav tegevus jätkub ja kuna igakuine kommunaalmaksete arvestamine hagejale kuuluva korteriomandi asukohaga Xxxx , Tallinn kommunaalmaksete arvestamine toimub käesoleva hetkeni 4,7 m2 suurema pinna eest, s.o 55,6 m2 eest, siis ei ole hagi aegunud. Hageja on kompromissi leidmiseks üritanud mitu korda korteriühistuga nii suuliselt kui ka kirjalikult tasaarvelduses kokku leppida, kuid korteriühistu juhatus keeldus kohtuväliselt olukorra lahendamisest. Hageja on seisukohal, et mitte ükski kostja 25.01.2016 vastuse juurde lisatud dokumentidest ei ole aluseks kostjale arvestada igakuised kommunaalmaksed hagejale kuuluva korteriomandi eest osas, mis ületab hagejale kuuluva korteriomandi pindala 50,9 m2. Kostja on hagejale alates 2005. aastast esitanud kommunaalarveid 4,7 m2 suurema pinna, s.o 55,6 m2 eest. Uks, mis viib üldkoridori, mida kasutatakse ainult korteritesse nr 9 ja nr 10 sisenemiseks, vastab ehitusprojektile (kostja vastuse lisana esitatud ehitise mõttelise osa ostu-müügileping koos korteri nr 10 plaaniga, tl 110-112). Korteriomandi asukohaga Xxxx , Tallinn ostmise ajal oli nimetatud uks juba paigaldatud ja mingeid muudatusi hageja teinud ei ole. Samuti on korteriühistu Xxxx juhatuse käes ukse võti kahes eksemplaris. 05.04.2016 toimunud kohtuistungil jäi hageja hagiavalduses esitatud seisukohtade juurde. Hageja leiab, et 4,7 m2 on ebaõiglaselt arvestatud hageja korteri reaalosa hulka, sest tegemist on koridoriga, millest hageja läheb oma korterisse. Peale korteri nr 9 ja 10 omanike ning külaliste ei ole kellelgi vajadust seda koridori kasutada. Üldkoridori ees on uks, mis on lukus ja mille võtmed on korterite nr 9 ja 10 omanikel ja kaks võtit korteriühistul, sest seal on elektriarvestid ja korteriühistul oleks tulekahju korral koridori võimalik sisse pääseda. Ükski teine korteriomanik ei ole palunud võtit, et seda koridori kasutada. Korteriühistul puudub hagejaga kokkulepe pinna ainuisikuliseks kasutamiseks ja hageja ei ole näinud korteriühistu üldkoosoleku otsuseid, mis kohustaks teda selle pinna eest maksma. Hageja soovib, et kommunaalmaksete arvestus teostataks vastavalt seadusele. Hooldusettevõtte Xxxx esindaja poolt öeldi hagejale, et pinda hakatakse ümber arvestama ja maksma hakatakse pinna eest, mis on registris märgitud. Hageja ostis korteri 2002. aastal ja korteri plaanis oli korteri üldpind märgitud ebaõigesti. Korteri ostmisel selgus, et korteri üldpind 45,9 m2, mis esitati notarile, ei vasta tegelikkusele. Kinnistusraamatu kohaselt on korteri üldpinnaks 50,9 m2. Hageja sai teada probleemist, et esitatakse suuremaid arveid, umbes 2 aastat tagasi. Hageja pöördus alguses korteriühistu raamatupidaja ja hiljem juhatuse poole. 04.05.2016 esitas hageja kohtule täiendavad seisukohad. Hageja hinnangul viis kostja kohut eksiteele, väites, et kõikidel majas olevatel korteritel on üldkoridor pindalaga 9,4 m2 ja ka teised omanikud maksavad selle pinna eest. Tegelikkuses on ainult üheteistkümnel omanikul kolmekümnest korteritesse sissepääsude juures ühised koridorid, mis on kinnistusraamatusse kandmata (ehitisregistri väljavõte, tl 153-154) ja mille eest tuleb arveid tasuda. Nende ühiste koridoride pindala on samuti erinev: 1,4 m2 kuni 9,4 m2. Kõik muud korteriomanikud maksavad kommunaalmakseid vastavalt kinnistusraamatusse kantud pindaladele (arved, tl 155-184). Kostja juhatuse liikmed Xxxx ja Xxxx, kostja lepinguline esindaja Xxxx, korteriühistu endised juhatuse liikmed xxxx, xxxx, xxxx ja xxxx ning raamatupidaja xxxx maksavad kommunaalmakseid vastavalt kinnistusraamatusse kantud pindaladele. Hageja kohtus 11.04.2016 korteriühistu Xxxx juhatuse liikmete xxxx ja xxxx. xxxx lahkus läbirääkimiste käigus, põhjendades seda hõivatusega, mistõttu jäid läbirääkimised lõpetamata. Hageja tegi ettepaneku kutsuda sõltumatu raamatupidaja, kes selgitaks ja kontrolliks kommunaalmaksete arvestuse õigsust vastavalt seadusele. xxxx tegi ettepaneku esitada avaldus kinnistusregistrisse, et vormistada vaidlusalune 4,7 m2 hageja korteriomandina. Hageja pöördus kinnistusraamatu infoteenindusse, kus sai vastuse, et kinnistusraamatusse kandmata pinna omanikuks ei ole
2-15-14199 võimalik saada. Sellest teatas hageja ka xxxx. Muid ettepanekuid kompromissi sõlmimiseks pole korteriühistu poolt tulnud. 20.04.2016 saatis hageja korteriühistu juhatusele e-postiga kompromissettepaneku (ettepanek ja e-kiri, tl 185-188). Vastust ettepanekule hageja ei saanud, samuti pole ta saanud vastust ka sõltumatu raamatupidaja kohta. Hageja esitas tõenditena üldkoridori pildid (tl 189-190), mille palub lisada kohtumaterjalide hulka.
II Kostja vastuväited
2.25.01.2016 esitas kostja kohtule vastuse hagiavaldusele, milles vaidleb hagiavaldusele vastu ja leiab, et hageja nõue on aegunud, põhjendamatu ja tõendamata. Hageja sõlmis 05.12.2002 elamu haldajaga AS Xxxx elamu hooldamise lepingu (leping, tl 104106), mille punkti 2 kohaselt võttis haldaja endale kohustuse osutada Xxxx asuvas elamus haldamisega ja majandamisega seoses teenuseid. Punkti 3 kohaselt kohustus omanik tasuma haldaja poolt esitatud arve alusel hooldus- ja kommunaalteenuste eest järgmise kuu 7. kuupäevaks arves näidatud summa haldaja arveldusarvele või kassasse. Korteriühistu Xxxx korraldab elamu Xxxx haldamist ja majandamist alates 12.12.2005. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu tegevuse eesmärk elamu ühine majandamine ja haldamine täieliku iseseisvuse põhimõttel, tingimuste loomine elamu ühiseks valdamiseks, kasutamiseks ja säilitamiseks. Kostja, täites korteriühistuseadusest ja põhikirjast tulenevaid eesmärke korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühisel majandamisel ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel, korraldab elamu hooldust ja remonti, milleks ta on õigustatud koguma vajalikke sihtotstarbelisi makseid. Hageja eluruumi omanikuna ja elamu kaasomanikuna on kohustatud teenuste eest tasuma vastavalt esitatud arvetele. Kortermajade ühiselt kasutatavad ruumid, katus, välisseinad ja vundament, krunt jms on kaasomandis. Kostja leiab, et vaidlusalune korterite nr 9 ja nr 10 poolt kasutatav uksega üldtrepikojast eraldatud koridor kuulub kaasomanike ühisomandisse. Korteriomanik peab juhul, kui ta kasutab ettenähtust suuremat kaasomandiosa, hüvitama teistele kaasomanikele kaotatud kasutuseeliseid. Hageja kasutab 1⁄2 osa korterite nr 9 ja nr 10 vahelist nn esikut suurusega 9,4 m2, mis on eraldatud kaasomanike ühisomandisse kuuluvast koridorist lukustatava uksega, mistõttu hageja poolt kasutatav kasulik pind on suurenenud 4,7 m2 võrra. Kuna vaidlusalune ruum kuulub võrdselt kõigile ühistuliikmetele, siis peab hageja kandma selle kaasomandi osa korrashoiuga seotud kulud. Hageja soovib nimetatud lisapinda jätkuvalt kasutada, kuid pole nõus kandma sellega seotud kulusid. Samuti keeldub hageja ust maha võtmast ja kaasomanike kasutusõiguse taastamisest. Hageja keeldumisega ühisomandisse kuuluva pindala ainuisikulise valdamise ja kasutamise eest tasumisest on oluliselt rikutud kaasomanike õigusi. Selline hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Põhjendamatu on hageja väide, et ta ei pea nimetatud lisapinna eest maksma, kuna naabriga kahepeale üldtrepikojast uksega eraldatud koridor eksisteeris juba enne tema poolt korter nr 10 omandamist. Väärib märkimist, et eelmine korteri nr 10 omanik ja ka kõik teised korteriomanikud, kes ainuisikuliselt valdavad ja kasutavad ühisomandisse kuuluvat pinda, on kandnud sellega seotud kulusid. Hageja väide, et muid võimalusi korteritesse nr 9 ja nr 10 pääsemiseks ei ole, ei vasta tõele. Kui maha võtta uks, mis eraldab nn esikut üldtrepikojast, on võimalik korteritesse takistamatult pääseda.
2-15-14199 Hageja ei ole esitanud oma nõude põhjendamiseks objektiivseid tõendeid. Sõlmides elamu hooldamise lepingu andis hageja täieliku ja tingimusteta nõusoleku tasuda majandamiskulusid vastavalt elamu haldaja poolt esitatud arvetele. Alates 05.12.2002 on hageja maksnud tema poolt faktiliselt kasutatava pindala eest lepingu kohaselt (arve koos sissetuleku orderiga, tl 107108) ja nimetatud lepingut ei ole vaidlustatud ega tühistatud. Pretensioone kommunaalmaksete arvestamise osas hakkas hageja korteriühistule esitama alates 25.03.2015. Tema nõuded on põhjalikult läbi vaadanud korteriühistu juhatus ja ka üldkoosolek. Kompromissina tehti hagejale ettepanek lõpetada ühisomandisse kuuluva koridori osa ainukasutust ja tagada kõigile kaasomanikele vaba ligipääs vaidlusalusele pinnale ning alles siis saab hagejale esitada arveid 50,9 m2 eest. Hageja ei ole nõustunud kompromissettepanekuga leides, et tal on õigus tasuta vallata ja kasutada kaasomandi osa. Seetõttu otsustati korteriühistu Xxxx27.06.2015 toimunud erakorralisel üldkoosolekul (protokoll, tl 119) jätta Xxxx nõue rahuldamata ja jätkuvalt esitada talle arved ka korterite nr 9 ja nr 10 vahelise koridori osa kasutamise eest. Kostja on seisukohal, et hagis esitatud nõue on aegunud. Hageja nõue on tegelikult suunatud Xxxxja AS Xxxx vahel 05.12.2002 sõlmitud elamu hooldamise lepingu muutmisele. Hageja väidab, et arveid koridori pindala 4,7 m2 eest hakati talle esitama alates 2005. aastast. Kostja rõhutab, et nimetatud ruutmeetrite eest oli hageja kohustatud maksma alates hoolduslepingu sõlmimisest 05.12.2002 ning tegi seda nõuetekohaselt kuni märtsini 2015. Seega hageja nõue on aegunud alates 31.12.2005. Aegumine ehk nõudeõiguse teostatavuse kadumine toob endaga kaasa kostja õiguse keelduda nõude täitmisest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 142 lg 1 kohaselt. Kuna hageja ei esitanud oma nõuet kostjale seaduses sätestatud aja jooksul, palub kostja tuginedes TSÜS § 143 kohaldada aegumist. 05.04.2016 toimunud kohtuistungil vaidles kostja hagile vastu. Üldesiku pind 9,4 m2 on jagatud kahe korteriomaniku vahel ja pool koridorist on lisatud pinda kasutava korteri üldpinna hulka. Kogu majas on sama süsteem ja kogu maja korteriomanikel on pool koridori pinda jagatud. Kord on kokku lepitud korteriühistu koosolekutel 27.06.2015 ja 11.06.2015, eelnevalt kehtis suusõnaline kokkulepe. Korteriühistu loodi enne 2002. aastat või samal ajal, korterite ruutmeetreid ei ole muudetud ja ruutmeetrid pole muutunud. Nimetatud ajast ei ole protokolle või otsuseid, nende asukoht on teadmata, kuid juhatuse liikmed proovivad need üles leida. 25.04.2016 esitas kostja täiendavad seisukohad ja tõendid ning teatas, et hageja oli esialgu nõus seadustama tegeliku olukorra kasutatava pindala osas ja teha selle osas muudatused kinnistusraamatusse, kuid siis keeldus hageja kompromissist ja soovib endiselt vaidlusalust lisapinda kasutada, kuid ei ole nõus selle eest maksma. Kostja jääb varasemalt esitatud vastuväidete juurde ja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. 18.05.2016 esitas kostja täiendava vastuse, milles jääb varasemalt esitatud vastuväidete juurde ja palub hagi jätta rahuldamata. Kostja ei ole viinud kohut kohtuistungil eksitusse, vaid korteriühistu esindaja Xxxxkinnitas, et korterite ees paiknevate koridoride ruudud on jagatud pooleks. Ka korteriühistu esindaja Xxxxkinnitas kohtuistungil, et kõigi korterite juurde ei kuulu 9,4 m2 koridor, vaid nimetatud pind on osadel suurem ja osadel väiksem ning suurt erinevust ei ole. Kohtule 25.04.2016 esitatud seletuskirjas (seletuskiri, tl 144) on korteriühistu Xxxxjuhatus selgitanud, et Xxxxkorterelamu on endine ühiselamu ja eluruumide erastamise käigus on tolleaegsed eluruumide üürnikud erastanud nende kasutuses olnud eluruumid ning lisaks ka osa üldkasutuses olevast pinnast. Sellega on mõned õigustatud subjektid suurendanud oma korteri reaalosa pinda üldkasutatava pinna arvelt, mis on ka nõuetekohaselt kinnistusraamatusse kantud.
2-15-14199 Eluruumide erastamise ja elamu mõttelise osa ümberarvestuse tulemusena on majas Xxxxnelja tüüpi ruume (elamu Xxxxruumide plaanid, tl 198-202): korterid, mille pindala on suurendatud eluruumide erastamisekäigus korterite vahel paiknevate üldkasutatavate väikeste koridoride arvelt, mis on kantud kinnistusraamatusse korteriomandi reaalosana; korterid, mille vahel paikneb erastamata väike koridor ja mis endiselt kuulub elamu mõttelise osa hulka ning mida kasutavad lisapinnana kahel pool paiknevad korterid; eraldi sissekäiguga mitteeluruumid, kus on algusest peale puudunud eespool nimetatud üldkasutatavad koridorid ning erastamata mõtteline osa majast. Lähtudes eeltoodust jagatakse majandamiskulud korterite vahel erinevalt, kas vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosa pinnale või vastavalt reaalosa pinnale, millele lisandub 1⁄2 tasu lisapinna kasutamise eest. Majapidamiskulud üldkasutatava mõttelise osa kasutamise eest jaotatakse kaasomanike vahel proportsionaalselt, vastavalt reaalosa pinnale. Korterite nr 9 ja 10 asuv koridor suurusega 9,4 m2 ei ole erastatud ja on kahe korteri omanike ainukasutuses, mistõttu esitatakse korteritele nr 9 ja 10 arved ka lisapinna kasutamise eest (korteriühistu Xxxxraamatupidamise tõend, tl 197). Kostja on seisukohal, et korteriühistu Xxxxon arvestanud majapidamiskulusid Xxxx teiste ühistu liikmetega võrdsetel alustel, juhinduse korteriomandi seaduse (edaspidi KOS) §-st 13 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) §-st 12 lg 4 põhimõtetest, korteriühistu põhikirjast ja korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustest. Kostja rõhutab, et hageja on kohustatud tasuma faktiliselt kasutatava pindala eest või tagama teistele kaasomanikele võimaluse üldkasutatava ruumi kasutamiseks. Vaidlusalune ruum kuulub kõigile korteriühistu liikmetele, mistõttu peab hageja kandma selle kaasomandi osa korrashoiuga seotud kulud. Hageja tasumisest keeldumisega ühisomandisse kuuluva pindala ainuisikulise valdamise ja kasutamise eest rikutakse oluliselt kaasomanike õiguseid. Korteri nr 10 eelmine omanik ja ka kõik teised korteriomanikud, kes ainuisikuliselt valdavad ja kasutavad ühisomandisse kuuluvat pinda, on kandnud sellega seotud kulusid. Hageja hakkas oma pretensioone korteriühistule esitama alles alates 25.03.2015 ja tema nõuded on ühistu poolt korduvalt ja põhjalikult läbi vaadatud. Kostja poolt pakutud kompromissiga teha elamu mõttelise osa ümberarvestus hageja kasuks ei ole hageja nõustunud.
III Kohtu põhjendused
3.Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 444 lg 1 kohaselt võib kohus otsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid, samuti riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse seisukoha. TsMS § 444 lg-s 2 on sätestatud, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 sätestab, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 1 sätestab, et kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.
4.Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt TsMS § 444 lõike 4 esimeses lauses sätestatust koos
2-15-14199 kirjeldava ja põhjendava osaga. Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS § 444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.
5.Kohus selgitab, et TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
6.Hageja palub kohtult tuvastada poolte vahelise õigussuhte puudumise kostja poolt hagejale igakuiselt kommunaalmaksete arvestamises osas, mis ületab hagejale kuuluva korteriomandi pindala 50,9 m2; tuvastada kostja kohustus koostada ja esitada hagejale igakuised kommunaalarveid lähtudes korteriomandi nr 10 reaalosa pindalast ehk 50,9 m2. Samuti palub hageja kostjalt tema kasuks välja mõista enam tasutud kommunaalmaksed summas 243.33 eurot, millised hageja on tasunud hagejale kuuluva korteriomandi asukohaga Xxxx , Tallinn, eest osas, mis ületab hagejale kuuluva korteriomandi pindala 50,9 m2, s.o üldkasutatava koridori eest viimase 3 aasta jooksul ja nimetatud summalt viivis 36.56 eurot. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.
7.Asja materjalidest nähtuvalt on hageja on Xxxx, Tallinn asuva korteri nr 10 omanik. Nimetatud korteri pindala on kinnistusraamatu andmetel 50,9 m2 (tl 3). Aadressil Xxxx, Tallinn majas on asutatud korteriühistu Xxxx. Korteriühistu on hagejale esitanud kommunaalarveid 4,7 m2 suurema pinna eest kui on kinnistusraamatus märgitud ehk 55,6 m2 eest (kommunaalarved aprillist 2012. a kuni märtsini 2015. a, tl 6-41), sh on arvestatud kütet, prügivedu, remondifondi, laenu tagastamist ja hoolduskulusid. Korteriomandi reaalosa hulka ei kuulu arvetel kajastatud 4,7 m2, vaid see on üldkasutatava koridori osa, mis asub elamu viimasel, neljandal korrusel ning selle kaudu saab siseneda ainult korteritesse nr 9 ja nr 10 (skeem, tl 4).
8.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et vaidlusalune koridor suurusega 9,4 m2 ei kuulu hagejale kuuluva korter 10 reaalosa hulka, vaid on kõigi elamu korteriomanike kaasomandis. Vaidlus puudub ka selles, et vaidlusalune koridor on eraldatud üldkasutatavatest ruumidest uksega, mis on lukustatud.
9.Hageja selgituste kohaselt on vaidlusalune koridor üldkasutatava koridori osa, kuid peale korteri nr 9 ja 10 omanike ning külaliste ei ole kellelgi vajadust seda koridori kasutada. Üldkoridori ees on uks, mis on lukus ja mille võtmed on korterite nr 9 ja 10 omanikel ja kaks võtit korteriühistul, sest seal on elektriarvestid ja korteriühistul oleks tulekahju korral koridori võimalik sisse pääseda. Ükski teine korteriomanik ei ole palunud võtit, et seda koridori kasutada. Korteriühistul puudub hagejaga kokkulepe pinna ainuisikuliseks kasutamiseks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuna hageja ja korter 9 korteriomaniku korteriomandi ees olev koridor suurusega 9,4 m2 on eraldatud üldkasutatavast koridorist lukustatud uksega ja ukse võti ei ole kõigile elamu korteriomanikele kättesaadav, on vaidlusaluse koridori osa valdus ainult hagejal ja korter 9 omanikul.
10.Poolte vahel on vaidlus selles, kas hagejale kuuluva korteri nr 10 ja korteri nr 9 ees oleva koridori eest, mis kuulub kõikide hoone korteriomanike kaasomandisse, kuid on hageja ja
2-15-14199 korteri nr 9 omaniku valduses, on hageja kohustatud tasuma kommunaalteenuseid, s.h küte, prügivedu, remondifond, laenu tagastamine ja hoolduskulud.
11.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 71 lg 1 kohaselt on kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et vaidlusaluse koridori osa valdus on ainult hagejal ja korteri nr 9 omanikul ning asjaolust, et selle kohta puudub korteriühistu üldkoosoleku otsus, järeldub, et teised elamu korteriomanikud on seda vaikides heaks kiitnud, siis kuulub vaidlusaluse koridori osa valdus ainult hagejale ja korteri 9 omanikule. Eeltoodust järeldub, et hagejal on võrreldes teiste kaasomanikega kasutuseelis vaidlusalusele kaasomandi osale.
12.Õiguskirjanduse (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2014, lk 290) kohaselt eksisteerib kaasomanike vahel spetsiifiline võlasuhe, mis tekib automaatselt kaasomandi tekkimisega ja lõpeb kaasomandi lõppemisel. Isik saab nimetatud võlasuhte pooleks ka siis, kui ta omandab juba olemasoleva kaasomandi osa. Kaasomanike vahelise võlasuhte sisuks on nende omavahelised õigused ja kohustused, mis tulenevad peamiselt AÕS § 71 – 76, kuid neid võib täiendavalt kujundada kaasomanike kokkulepetega ja otsustega. Kaasomanike vaheliste õigussuhete sisu võib tuleneda ka muudest õigusnormidest, eelkõige seoses kahju tekitamise ja alusetu rikastumisega. Juhul kui üks kaasomanik on oma kohustusi teise vastu rikkunud ja tekitanud kahju, saab kannatanu esitada kahju hüvitamise nõude.
13.AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on kasutuseelis vaidlusaluse kaasomandis oleva koridori osa kasutamise näol. Kostja vastuväite kohaselt kuulub vaidlusalune ruum kõigile kaasomanikele ehk korteriühistu liikmetele, mistõttu peab hageja kandma selle kaasomandi osa korrashoiuga seotud kulud. Hageja tasumisest keeldumisega ühisomandisse kuuluva pindala ainuisikulise valdamise ja kasutamise eest rikutakse oluliselt kaasomanike õiguseid. Kostja vastuväite kohaselt on hagejale tehtud ettepanek vaidlusaluse kaasomandi osa kasutada avamiseks kõigile kaasomanikele, kuid hageja on sellest keeldunud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et arvestades asjaolu, et hageja nõude aluseks on tagasinõue vaidlusaluse kaasomandi eest tasutud teenuste eest, järeldub eeltoodust, et hageja ei soovi loobuda vaidlusaluse kaasomandi osa kasutuseelisest ja samas ei soovi ka teistele kaasomanikele hüvitada kasutuseelisest saadavat hüve.
14.AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohus leiab, et kuna hageja ei soovi loobuda vaidlusaluse kaasomandi osa kasutuseelisest ja samas ei soovi ka teistele kaasomanikele hüvitada kasutuseelisest saadavat hüve, ei käitu hageja teiste kaasomanike suhtes heas usus.
15.AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Nimetatud normile tuginedes saavad kaasomanikud nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist või kasutuseelise hüvitamist. Kohtupraktikas on kujunenud probleemiks, et kui üks kaasomanik kasutab suuremat osa asjast, võrreldes tema kaasomandi osa suurusega, siis millised nõuded
2-15-14199 võivad teistel kaasomanikel olla. Eelkõige on tegemist juhtumitega, kus kaasomandis oleval kinnisasjal asuvas hoones kasutab üks kaasomanik oma korteriomandi mõttelisest osast suuremat pinda. Sellisel juhul on tegemist kasutuseelisega, mis võib anda teistele kaasomanikele üldjuhul kasutuseelise hüvitamise nõude AÕS § 71 lg 2 alusel. Siinjuhul peetakse oluliseks kaasomanike varasemat kokkulepet. (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2014, lk 306) Asja materjalidest nähtub, et korteriomanike kokkuleppest tulenevalt on elamus välja kujunenud tava, et teised, analoogsel viisil kasutuseelist saavad kaasomanikud hüvitavad kasutuseelise nende valduses olevalt kaasomandi osalt kommunaalteenuste (küte, prügivedu, remondifond, laenu tagastamine ja hoolduskulud) eest tasumisega.
16.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuna hagejale kuulub valdus vaidlusaluse koridori osa näol kaasomandi osale, mille kasutamine teistele kaasomanikele on välistatud, siis on põhjendatud kaasomanike korteriühistu kaudu esitatud nõue kasutuseelise kasutamise eest, mis hoones väljakujunenud tava kohaselt seisneb igakuiselt kommunaalteenuste (küte, prügivedu, remondifond, laenu tagastamine ja hoolduskulud) tasumise nõude esitamises hageja valduses oleva 1/2 kaasomandi osa eest.
17.AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Õiguskirjanduses on leitud, et kaasomanik võib juhul, kui üks kaasomanik on eelnimetatud sätet rikkudes asja käsutanud ja sellega teistele kahju tekitanud, nõuda kahju hüvitamist. Eeltoodust tulenevalt on hoone kaasomanikud õigustatud nõudma hagejalt hüvitist hageja kasutuseelise eest.
18.Korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 2 lg 2 kohaselt on korteriühistu korteriühistuseaduse tähenduses samuti korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. KOS § 8 lg 11 kohaselt lähevad korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. Eeltoodud korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse koosmõjust tulenevalt on korteriühistu õigustatud esindama korteriomandi omanikke. Arvestades asjaolu, et hageja on saanud teiste korteriomandi omanike ehk kaasomanike arvelt kasutuseelise, on põhjendatud kaasomanike nõude esitamine hageja vastu läbi korteriühistu.
19.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
IV Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2-15-14199
20.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et kuna kohus jättis hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 177 lõikest 1 p 2 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.