Kohtulahend

apellatsioonimenetluse

õigusabikulu

(üks

tuhat

seitsesada

seitsekümmend) krooni R AS-i kasuks ja 1593 (üks tuhat viissada üheksakümmend kolm) krooni AS-i E kasuks.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Hagi R AS-i ja AS-i E vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks esitasid kohtule 17. märtsil 2003. a. V.K, U.T, H.S, R.V, H. S, A.R ja K.K, 17. aprillil 2003. a. P.K ja M.A ning 7. aprillil 2004. a. V.O. Esimesed kaks hagi esitati Tallinna Linnakohtule, kes saatis need kohtualluvusse Harju Maakohtule. Kolmas hagi esitati Harju Maakohtule. Harju Maakohtu 19. aprilli 2004. a. määrusega liideti hagid ühte menetlusse. Hagiavalduste kohaselt elavad hagejad koos perekonnaliikmetega Harjumaal x vallas x külas asuvates ridaelamutes nr. 9, 10 ja 11, mida nad kasutavad üürilepingute alusel. Ridaelamute läheduses asub x konverentsikeskus (x KK), mille omanikuks oli varem Eesti Vabariik ja valitsejaks Riigikantselei. Riigikantselei ja OÜ D vahel sõlmiti 31. märtsil 1998. a. rendileping, millega anti xKK tervikvarana, sealhulgas ridaelamud nr. 9, 10 ja 11, rendile OÜ-le D. Rendilepingu p. 2. 1 kohaselt on rentnikul OÜ-l D kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused. Rendilepingu p. 4. 3 kohaselt on rentnikul õigus anda vara osaliselt või tervikuna allrendile Riigikantselei nõusolekuta. Elamuseaduse § 28 lg. 2 kohaselt võis üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. OÜ D sõlmis aastatel 1998. a. kuni 1999. a. eluruumi üürilepingud hagejatega, kes elavad ülalnimetatud ridaelamutes. Üürilepingud vormistati ümber 5. augustil 2002. a. ja kehtivad tänaseni.

2(8)

Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg. 1 kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis. EES § 6 lg. 1 p. 1 järgi on eluruumide erastamisel kohustatud subjektideks riigile kuuluvate eluruumide puhul ettevõte, asutus või organisatsioon, s. h. avalik-õiguslik juriidiline isik, kelle valduses on erastatav eluruum. Kõik hagejad on avaldanud soovi erastada nende kasutuses olevad eluruumid ja esitanud vastavad avaldused Riigikantseleile. Kui eluruumi üürnik on eluruumi erastamisavalduse esitanud, kuid mitte EES § 22 lõikes 5 sätestatud kolme kuu jooksul peale eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist, siis võib ta küll mitte omada eluruumi erastamise eesõigust teiste isikute ees EES § 5 lg. 1 tähenduses, kuid ta on vaatamata sellele eluruumi erastamise õigustatud subjekt EES § 4 tähenduses võrdselt teiste nimetatud paragrahvis märgitud isikutega ning võib jätkuvalt taotleda eluruumi erastamist üldises korras. Kuna hagejad on erastamisavaldused esitanud, siis tuleb neid igal juhul lugeda eluruumi erastamise õigustatud subjektideks EES § 4 p-de 1 ja 2 alusel vaatamata sellele, kas nad omavad eluruumi erastamise eesõigust vastavalt EES § 5 lõikele 1 või mitte. Vabariigi Valitsuse 16. mai 2002. a. korraldusega nr. 323-k anti x KK kinnistu (s. h. kolm ridaelamut) R AS-i aktsiakapitali mitterahalise sissemaksena. Omandiõigus kinnistule läks üle R AS-ile 30. novembril 2002. a., mil tehti kinnistusregistrisse vastav kanne, mida tõendab kinnistusregistri väljavõte. R AS korraldas 19. detsembril 2002. a. enampakkumise x KK vara (s. h. kolme ridaelamu) müümiseks. Enampakkumise võitis AS E, kes sõlmis R ASiga 13. veebruaril 2003. a. x KK vara (s. h. kolme ridaelamu) ostu-müügilepingu. R AS-i ja AS E vahel sõlmitud ostu-müügileping on seadusevastane. Erastamata eluruum ei ole tavapärases tsiviilkäibes. Müüdud vara koosseisus on eluruumid, mis kuuluvad erastamisele EES-es ettenähtud korras nendes eluruumides elavatele üürnikele. Seaduse kohaselt käsitatakse riigile kuuluva äriühingu omandis olevaid erastamisele kuuluvaid eluruume riigile kuuluvate eluruumidena, mistõttu on nende eluruumide kohustatud subjektideks nii riik kui temale kuuluv äriühing R AS. AS E ei ole erastamise kohustatud subjektiks, kellelt hagejad saaksid nõuda erastamist, mistõttu on takistatud hagejate õiguste realiseerimine. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 32 sätestab, et erastamine on omandireformi käigus riigi- ja munitsipaalomandis oleva vara tasu eest või tasuta andmine teiste isikute omandisse, mille tulemusena muutub vara omanik. Asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 2 lõikest 2 tulenevalt on keelatud erastamisele kuuluvale varale omandiõigust üle anda teisiti, kui ORAS-es ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Omandireformi objektiks oleva eluruumi väljaspool omandireformi omandamiseks erandit ei ole sätestatud, seega tuleb eluruumi omandiõigus üle anda eluruumi erastamise õigustatud subjektile. Keila Vallavalitsuse 1. veebruari 2000. a. korraldusest nr. 102, nähtub, et vallavalitsus ei nõustunud maa jätmisega riigi omandisse taotletud ulatuses, kuna riigimaa hulka on arvatud ka elamute juurde kuuluv maa, millised kuuluvad erastamisele korteriomandina. Eluruumi erastamise objektiks võib olla ka korteriomand kui kinnisasi. Peale kinnistu moodustamist lasus riigil kinnistu omanikuna kohustus jagada kinnistu koosseisus olevad ridaelamud korteriomanditeks ja seejärel võimaldada üürnikel nende erastamist EES-i vastavate sätete alusel. Avalduse korteriomandite seadmiseks peab esitama eluruumide erastamise kohustatud subjekt vastavalt EES §-le 211. Riik kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt nimetatud kohustust ei täitnud. Kostjate seisukohad R AS hagi ei tunnistanud.

3(8)

Vabariigi Valitsuse 4. augusti 2000. a. korraldusega nr. 662-k jäeti X KK ehitisealune ja ehitiste teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja selle valitsejaks nimetati Riigikantselei. Kinnistamisteade avaldati 28. septembril 2000. a. Ametlikes Teadaannetes.

4(8)

5(8)

§ 3 lg. 13 kohaselt võõrandatakse riigivara registris olev eluruum riigivaraseaduses sätestatud alustel ja korras. AÕS RakS § 13 lg. 1 kohaselt muutub riigi omandisse jäetud maal asuv riigile kuuluv ehitis maa oluliseks osaks maa riigi maakatastris registreerimisega. Poolte poolt vaidlustamata asjaolude kohaselt olid hagejate poolt kasutatavad eluruumid kantud riigivara registrisse 1996. a. EES § 3 lg. 5 p. 6 järgi ei kuulu erastamisele riigivara registrisse kantud eluruumid ega riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid. Ka hagejad on tunnistanud, et neil ei olnud õigust erastada eluruume ajal, mil need olid kantud riigivara registrisse. Vabariigi Valitsuse 4. augusti 2000. a. korraldusega otsustati jätta riigi omandisse vaidlusaluste eluruumide alune maa ja 28. augustil 2000. a. registreeriti see maaüksus riigi maakatastris. Tulenevalt AÕS RakS § 13 lõikest 1 muutusid sellega sellel maal asuvad ehitised maa oluliseks osaks. Seega muutusid ka hagejate poolt kasutatavad eluruumid maa olulisteks osadeks. EES ei näe ette erastamise objektina kinnistu osaks olevaid eluruume. Hagejate viide EES §-le 217 ei ole asjakohane, kuna eluruumid, mida hagejad kasutavad, ei ole korteriomandi esemeks. Kinnistu jagamisel korteriomandite moodustamise võimalus ei loo hagejatele õigust, kuna vaidlustatud tehingu sõlmimise ajal sellist korteriomandit ei eksisteerinud ja seega ei olnud neil ka õigust selle erastamiseks, mille alusel nad saaksid tehingut vaidlustada. Vaidlustatud tehinguga võõrandati kinnistu. Hagejad ei ole esitanud väiteid selle kohta, et neil oleks õigus erastada osa võõrandatud kinnistust. Kohus saab tsiviilvaidluse lahendamisel tugineda vaid asjaoludele, mille pooled on esitanud, mistõttu puudub alus kontrollida hagejate õigust maa erastamiseks. Seega puudus vaidlusaluse tehingu tegemise ajal vara, mis sai olla erastamise objektiks. Kuna puudub erastamise objekt, ei ole vaja kontrollida hagejate õigustatud subjektiks olemist ja kostja R AS-i kohustatud subjektiks olemist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust, rikkunud protsessiõigust ning hinnanud ebaõigesti asjaolusid. Kohus on jätnud käsitlemata mitmed hagejate väited ning ei ole analüüsinud kõiki tõendeid. Ridaelamud on erastamise objektid. Ajutiselt riigivara registris olnud ridaelamute võõrandamine ei toimunud EES § 3 lõikes 13 viidatud korras, s. t. riigivaraseaduse alusel, vaid Riigikantselei andis ridaelamud üle riigi äriühingule R AS-le, kes on samuti eluruumide erastamise kohustatud subjekt. RVS kohaselt oleks vara võõrandamine toimunud juhul, kui ridaelamud oleks müüdud avalikul enampakkumisel või eelläbirääkimistega pakkumisel. Peale ridaelamute üleandmist R AS-ile ei olnud tegemist enam riigivara, vaid riigi äriühingu varaga. Vastavalt AÕS § 6 lõikele 2 ei saa juriidilise isiku vara kuuluda samaaegselt teisele isikule, kaasa arvatud riigile. Ridaelamud ei olnud alates septembrist 2002. a. riigivararegistris ja seega puudus EES § 3 lg. 5 punktis 6 sätestatud takistus eluruumide erastamiseks. EES kohaselt on võimalik erastada eluruumi vallasasjana või korteriomandina. Kinnistu moodustamise tõttu ei lakka eksisteerimast eluruum kui erastamise objekt, see saaks juhtuda juhul, kui eluruum hävib, ehitatakse ümber mitteeluruumiks vms. põhjusel. Kinnistust on võimalik moodustada korteriomandid ja need erastada EES § 221, 224, 227 ning korteriomandiseaduses ettenähtud korras. Hagejate eluruumide erastamise õigustatud subjektideks olemist tõendavad eluruumide üürilepingud ja hagejate poolt kohustatud subjektidele esitatud avaldused eluruumide erastamiseks. Kohus jättis nimetatud tõendid ja nendel põhinevad väited analüüsimata.

6(8)

Vastustajate seisukoht AS E leiab, et apellatsioonkaebuses märgitu ei anna alust vaidlustatava kohtuotsuse tühistamiseks. Ridaelamute kandmine riigivara registrisse ei olnud ajutine, vaid sellega asus riik seisukohale, et ridaelamute näol ei ole tegemist erastamise objektiks oleva varaga. R AS-ile anti üle kinnistu, mitte aga ridaelamud kui erastamise objekt. Teoreetiline võimalus moodustada kinnistu jagamisel korteriomandid ei loo hagejatele õigust, kuna vaidlustatud tehingu sõlmimise ajal ei olnud tegemist korteriomanditega. Kuna kohus tuvastas, et ridaelamud ei ole erastamise objektiks, ei pidanud kohus enam hindama hagejate kui väidetavalt eluruumide erastamise subjektide õiguslikku staatust tõendavaid dokumente. R AS leiab, et apellatsioonkaebuses märgitu ei anna alust maakohtu vaidlustatava otsuse tühistamiseks. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ning otsus tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg. 1 punktiga 1 jätta muutmata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendusega ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei korda seda. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Vaidlust ei ole selle üle, et 1996. a. kanti vaidlusalused eluruumid riigivara registrisse, et 4. augustil 2000. a. otsustas riik Valitsuse korraldusega jätta vaidlusaluste eluruumide aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa riigi omandisse, et 28. augustil 2000. a. registreeriti maaüksus riigi maakatastris ning et 2002. a. andis riik kinnistu, millel asuvad vaidlusalused eluruumid, mitterahalise sissemaksena üle R AS-ile. R AS kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 30. novembril 2002. a. (kd. I, tl. 37). Apellandid ei olegi vaidlustanud asjaolu, et alates riigivara registrisse kandmisest 1996. a. kuni eluruumide kui kinnistu oluliste osade andmiseni R ASile ei olnud neil õigust eluruume erastada, seega, et sel ajavahemikul ei olnud vaidlusalused eluruumid erastamise objektiks. Nõustuda ei saa aga apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleksid vaidlusalused eluruumid nende üleandmisega R AS-ile 2002. a. muutunud erastamise objektiks. Nii andis ORAS § 33 lõikes 1 sätestatu riigile õiguse otsustada selle üle, milline on see riigi omandis olev vara, mida ei ole riigi sotsiaalse või majandusliku arengu tagamiseks vaja jätta riigile ja mis kuulub erastamisele. Seega võis riik ka otsustada, milline vara jääb riigile ja millist vara seega ei erastata. EES § 3 lg. 5 punkti 6 mõttest tulenevalt võis varaks, mille riik võis välistada erastamise objektide hulgast ja jätta endale, olla ka eluruumid. RVS § 2 lg. 2 kohaselt tuleb riigivara arvele võtta riiklikus riigivara registris, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Sama seaduse § 3 lg. 1 kohaselt kantakse riigivara registrisse riigile kuuluvad kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused, samuti Vabariigi Valitsuse kehtestatud tingimustele vastavad vallasasjad ning rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused. Vaidlusalused eluruumid otsustaski riik jätta riigi omandisse ja need registreeriti riigivara registris. ORAS § 33 lg. 3 kohaselt võõrandatakse riigivara registrisse kantud riigivara, mida ei ole riigivaraseaduse § 42 lg. 3 alusel erastamisnimekirja kantud, riigivaraseaduses sätestatud alustel ja korras. Nimetatud sättest tuleneb, et kui riik on otsustanud mingi vara jätta riigi omandisse, siis on selle vara osas omandireform lõppenud ja selle vara edasisel võõrandamisel ei kohaldu reformiseaduste, sealhulgas EES-i sätted. Võlaõiguslikud lepingud ei mõjuta nende isikute õigusi, kes ei ole lepingute poolteks, kuna ei saa neile kaasa tuua õigusi ja kohustusi ning seega ei riku kostjate vaheline müügileping apellantide õigusi. Kuna vaidlusalune kinnistu ei ole erastamise objektiks, siis ei mõjuta ka sellele omandi üleandmiseks tehtavad tehingud apellantide õigusi.

7(8)

Kuna maakohus leidis põhjendatult, et vaidlusaluse vara näol ei ole tegemist erastamise objektiga, siis ei olnud hagi rahuldamiseks juba ainuüksi sellest tulenevalt alust ja maakohus ei pidanud analüüsima poolte väiteid selle kohta, kas hagejad on eluruumide erastamise õigustatud subjektid ning kas R AS on eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Vastustajad palusid apellantidelt välja mõista apellatsioonimenetluse õigusabikulu R AS-i kasuks summas 17.700 krooni ja AS-i E kasuks summas 15.930 krooni. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-is sätestatut. Kooskõlas seni kehtinud TsMS § 61 lg. 1 punktiga 2 tuleb taotlused rahuldada, mõistes igalt apellandilt välja 1770 krooni R AS-i kasuks ja 1593 krooni AS-i E kasuks. Apellantide apellatsioonimenetluse kohtukulu tuleb jätta nende endi kanda.

Kai Kullerkupp

Ande Tänav

Malle Seppik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.