Kohus
Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Hannes Olev
Otsuse tegemise aeg ja koht
04. juuli 2005. a Tallinn
Tsiviilasja number
2/1-502/03/05
Tsiviilasi
V.K., U.T, H.S.’i, R.V., H.S.’i, A.R., K.K., P.K.’i, M.A.’u ja V.O.’i hagi Riigi Kinnisvara AS-i ja AS-i Esmar vastu ostu-müügi tehingu tühisuse tunnustamise nõudes.
Menetlusosalised ja nende
Hagejad: V.K. (isikukood xxx), U.T (isikukood xx), H.S. (isikukood xxx), R.V. (isikukood xxx), H.S. (isikukood xxx), A.R. (isikukood xxx), K.K. (isikukood xxx), P.K. (isikukood xxx), M.A. (isikukood xxx) ja V.O. (isikukood xxx) Hagejate esindaja Vahur Ambos Kostja 1 Riigi Kinnisvara AS (äriregistrikood xxx), esindaja v adv Taavi Pihlakas Kostja 2 AS Esmar (äriregistrikood xxx), esindaja v adv Tiia Nurm
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
01.-02. märtsil 2005. a
Jätta rahuldamata V.K., U.T, H.S.’i, R.V., H.S.’i, A.R., K.K., P.K.’i, M.A.’u ja V.O.’i hagi Riigi Kinnisvara AS-i ja AS-i Esmar vastu ostu-müügi tehingu tühisuse tunnustamise nõudes Kohtukulude jaotus
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
ühelt 2500,00 kr (kaks tuhat viissada krooni) kohtukuludena AS Esmar (äriregistrikood 10029370) kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu teatades sellisest kavatsusest kirjalikult 10 päeva jooksul ja esitades motiveeritud apellatsioonkaebuse 20 päeva jooksul kohtuotsuse kohtukantselei kaudu teatavaks tegemisest.
Hagejad koos perekondade liikmetega kasutavad Lohusalu konverentsikeskuse (varem Õppeja Puhkekeskus Lohusalu) koosseisu kuuluvates ridaelamutes nr 9, 10 ja 11 asuvaid ruume erinevatel aegadel sõlmitud ja pikendatud lepingute alusel, mis on sõlmitud või pikendatud/uuendatud kas õppe- ja puhkekeskusega Lohusalu või OÜ-ga Delikaat. 09.12.1996.a. kanti riigivararegistrisse Lohusalu konverentsikeskuse hooned, nende hulgas ka ridaelamud nr 9, 10 ja 11. 31.03.1998.a. sõlmis Riigikantselei ja OÜ Delikaat rendilepingu, millega anti OÜ Delikaat rendile Lohusalu konverentsikeskus. Vabariigi Valitsuse 04.08.2000.a. korraldusega nr 662-k jäeti Lohusalu konverentsikeskuse ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja selle valitsejaks määrati Riigikantselei. 23.08.2000.a. registreeriti riigimaakatastris (katastritunnus 29501:001:0030) (I kd, tl 74).
Lohusalu
konverentsikeskuse
maaüksus
05.09.2000.a. kanti riigivararegistrisse maaüksus (katastritunnus 29501:001:0030). 14.11.2000.a. kanti Lohusalu konverentsikeskuse alune maa (katastritunnus 29501:001:0030) Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonnas kinnistusse registriossa nr 38687. Vabariigi Valitsuse 16.05.2002.a. korraldusega nr 323-k anti Lohusalu konverentsikeskuse alune kinnistu Kostja 1 aktsiakapitali suurendamiseks mitterahalise sissemaksena. 03.09.2002.a. kustutati riigivararegistrist kinnistu nr 38687 ja sellel asuvad hooned seoses võõrandamisega. 30.11.2002.a. kanti kinnistu omanikuna sisse Kostja 1. 19.12.2002.a. korraldas Kostja 1 enampakkumise Lohusalu konverentsikeskuse vara müügiks, mille võitis Kostja 2. 13.02.2003.a. sõlmisid Kostja 1 ja Kostja 2 ostumüügilepingu, millega läks omandiõigus kinnistule üle Kostjale 2.
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
Hagejad leiavad, et 13.02.2003.a. kostjate vahel sõlmitud ostu-müügileping rikub nende õigusi ja on sõlmitud vastuolus heade kommetega ning seetõttu tuleb ta tunnistada tühiseks. Vastavalt hagejate seisukohale on nende kasutuses olevate ridaelamubokside näol tegemist eluruumidega, mida nad kasutavad eluruumide üürilepingute alusel. Asjaolu, et tegemist on eluruumidega kinnitab see, et antud ruumid olid tunnistatud 19921994.a. tööandja eluruumideks (kd 3, tl 71-78). Samuti tunnistasid tunnistajad P ja M, et neil kui ÕPK Lohusalu ja OÜ Delikaat juhtidel ei olnud Riigikantselei poolt keeldu antud eluruumide väljaüürimiseks. Hagejatega sõlmitud lepingud vaidlusaluste ruumide kasutamiseks vastavad täies ulatuses eluruumide üürilepingute tunnustele ja seega tuleb neid käsitada kui üürilepinguid. Samuti oli lepingute sõlmimisel nii hagejate, kui ka tol ajal lepinguid üürileandja nimel sõlminud isikute soov sõlmida just nimelt üürilepinguid, nagu kinnitasid ka tunnistajad. Asjaolu, et lepingud sõlmisid üürileandjatena mitte vara omanik, vaid tema poolt määratud haldaja, ei muuda sõlmitud lepinguid tühiseks. Hagejate seisukoha kohaselt oli Riigikantselei andnud neile vajalikud volitused. Nii oli OÜ Delikaat rendilepingus antud talle kolmandate isikute suhtes antud vara osas omaniku õigused. Kostja 1 näol on tegemist eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 3 lg 1 ja § 6 lg 1 tähenduses eluruumide erastamise kohustatud subjektiga. Tegemist on täies ulatuses riigile kuuluva äriühinguga, kelle omandis on eluruumid. Seega on ta kohustatud subjektiks eluruumide erastamisel. Kuna hagejad kasutavad üürilepingute alusel eluruume, mis kuuluvad riigile kuuluvale äriühingule ning nad on esitanud avaldused nende kasutuses olevate eluruumide erastamiseks, siis on nende näol tegemist eluruumide erastamise õigustatud subjektidega. Seejuures leiavad hagejad, et isegi, kui asuda seisukohale, et nende poolt esitatud eluruumide erastamise avaldused on esitatud hilinemisega, siis see võib mõjutada nende, kui erastamise eesõigust omavate õigustatud subjektide staatust EES § 5 lg 1 tähenduses. Samas aga vastavad hagejad vaieldamatult EES § 4 toodud õigustatud subjektide nõuetele ja neil on õigus taotleda eluruumide erastamist neile üldises korras. Vaidlustatud leping rikub nende kui eluruumide erastamise õigustatud subjektide õigusi, kuna Kostja 2 ei ole eluruumide erastamise kohustatud subjektiks, kellelt saaksid hagejad nõuda erastamist. Kuna Kostja 2 ei ole erastamise kohustatud subjektiks, siis on takistatud hagejate õiguste realiseerimine. Hagejad leiavad, et vaidlustatud leping on sõlmitud vastuolus heade kommetega, kuna Kostja 1 võõrandas hagejate poolt erastamiseks taotletud eluruumid vaatamata sellele, et ta oli teadlik hagejate poolt esitatud erastamisavaldustest. Seega on tegemist kostjate poolt hagejate õiguste teadliku kahjustamisega, mis on vastuolus heade kommetega.
Kostja 1 hagi ei tunnista ja palub selle kui alusetu jätta rahuldamata. Kohtukuludena palub kostja hagejatelt välja mõista õigusabi kulud kokku 61 869,00 kr.
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
Kostja 1 arvates ei ole tegemist omandireformi objektiga. Vastavalt ORAS § 33 lg 1 on erastamise objektiks vara, mis ei ole jäetud riigi või kohaliku omavalitsuse omandisse. Vaidlusalune kinnistu ja sellel paiknev vara on jäetud riigi omandisse ja seega on selle vara osas omandireform lõppenud. Kostja juhib tähelepanu ka sellele, et osa eluruume, mis ei olnud vajalikud Lohusalu konverentsikeskuse kui riigivara toimimiseks anti juba 1998.a. tasuta üle Keila vallale erastamise läbiviimiseks. Samuti leiab Kostja 1, et kinnistu, mis vaidlusaluse lepinguga võõrandati ei saa olla erastamise objektiks, kuna EES § 3 lg 1 alusel saab olla selleks elamu või korter koos vastava osaga ehitisest või vastavalt EES § 21-7 korteriomandi ese, mille reaalosa on erastamise objektiks. Vaidlusalusel kinnistul ei ole moodustaud korteriomandeid, vaid hagejate poolt kasutatavad ruumid on vaidlusaluse kinnistu olulised osad ning EES ei näe ette kinnistu olulise osa erastamist. Samuti välistab hagejate õiguste rikkumise see, et riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid võõrandatakse vastavalt riigivara seaduse (edaspidi RVS) sätetele. RVS § 42 lg 2 annab küll erandi, mille kohaselt ei kohaldata RVS-i riigivarale, mis ORAS ja selle alusel väljaantud seaduste alusel kuulub teistele isikute omandisse andmisele, kuid ka ORAS § 33 lg 3 kohaselt võõrandatakse riigivararegistrisse kantud vara RVS alusel, kui see ei ole kantud erastatava vara nimekirja. Kostja 1 vaidlustab ka hagejate erastamise ostueesõiguse, kuna leiab, et hagejate poolt esitatud erastamise avaldused on esitatud peale EES § 22 lg 5 tähtaega ning nad ei kasuta vaidlusaluseid ruume üürilepingute alusel. Kostja osundab sellele, et hagejad K, T, S, V, S, R ja K on üürilepingud sõlminud ajavahemikus 01.04.1998 kuni 19.04.1999.a., kuid esimesed erastamisavaldused esitasid alles 21.02.2001.a. e 2-5 aastat hiljem. Hageja A sõlmis üürilepingu aprillis 1996.a. (erastamise avalduse esitas 10.02.2003.a.), P.K sõlmis lepingu 28.07.1998.a (avalduse esitas 12.02.2003.a.) ja V.O on sõlminud lepingu 05.08.2002, kuid avalduse erastamiseks esitas 24.01.2003.a. Seega on kõik hagejad minetanud õiguse eesostuõigusega erastamiseks. Hagejatega sõlmitud lepingud ei ole üürilepingud, kuna see eeldab vastavalt tol ajal kehtinud elamuseadusele objektiks alaliselt elamiseks kasutatavat elamut või korterit. Hagejate kasutusse antud ruumid on aga mõeldud lühiajaliselt konverentsikeskuse külastajate majutamiseks. Seda kinnitavad ka sõlmitud lepingute sätted, mille kohaselt anti hagejate kasutusse möbleeritud ruumid, üürileandja kohustus tagama ruumide koristamise ning voodipesu vahetuse jne. Hagejatega lepingud sõlminud OÜ Delikaat ületas oma volitusi, kuna vastavalt rendilepingule (p 4.3) oli tal õigus anda renditud vara osade kaupa allrendile, mitte aga üürile. Kui aga lähtuda sellest, et rentnik tegutses oma volituse piires, siis sõlmitud lepinguid võib käsitleda kui allüürilepinguid, kuid sellisel juhul puudub hagejate õiguste rikkumine vaidlustatud lepinguga, kuna allüürnikel ei ole õigust nõuda erastamist. Kostja 2 hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata kui alusetu. Kohtukuludena palub kostja hagejatelt välja mõista õigusabi kulud kokku 57 525,00 kr. Kostja 2 arvates ei ole hagejate kasutuses eluruumid ES tähenduses, vaid konverentsikeskuse toimimise tagamiseks mõeldud ruumid. Sellest tulenevalt on need ruumid ka arvatud riigivara
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
registrisse, kui keskuse tegevuseks vajalikud. Samuti osundab Kostja 2 ka sellele, et OÜ Delikaat ületas oma volitusi, kui sõlmis hagejatega üürilepingud. Sellele, et lepingud ei ole mõeldud üürilepingutena viitab kostja arvates ka see, et lepingutes võttis OÜ Delikaat endale kohustusi, mis ei ole tavapärased üürilepingule, nagu ruumide koristamine, voodipesu vahetamine, toitlustamine, sauna kasutamine. Sarnaselt Kostjale 1 leiab ka Kostja 2, et vaidlusaluse kinnistu moodustamisega on selle vara osas omandireform lõppenud ning hagejate avaldused vara erastamiseks on esitatud peale omandireformi lõppemist.
Kohus, kuulanud ära poolte seletused ja tunnistajate ütlused ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hagejate nõude rahuldamine esitatud asjaoludel eeldab seda, et vaidlustatud tehing rikkus nende õigusi. Nende õigused saavad olla rikutud eeldusel, et enne vaidlustatud tehingut olid neil tekkinud õigus erastada vaidlusalusel kinnistul kasutatavad ruumid. Vastavad eeldused tulenevad ORAS-est ja teistest omandireformi seadustest. Tulenevalt omandireformi seadustest, selleks, et omada õigust erastamisele pidi esinema üheaegselt kolm asjaolu:
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
Valitsuse 26.01.1999.a. määrusega nr 38 kinnitatud eluruumidele esitatavatele nõuetele ja on tegemist korteritega ES § 2 lg 3 tähenduses. Kostjate poolt esiletoodud asjaolu, et neid kortereid kasutati konverentsikeskuses külastajate lühiajaliseks majutamiseks, ei oma sisulist tähtsust nende ruumide eluruumidena hindamisel. Nimelt on kohus seiskohal, et see asjaolu, et konverentsikeskus kasutas neid ruume lühiajaliseks üürile andmiseks, ei mõjuta seda, kas on tegemist eluruumiga või mitte. Eluruumiks saab pidada sellist ruumi, mis oma omadustelt ja kasutamise eesmärgilt vastab etteantud tingimustele. Selles osas on aga poolte seiskohad sarnased. Ka kostjad on seisukohal, et neid ruume kasutati külastajate majutamiseks, st külastajad elasid neis ruumides. See, kui pikaks ajaks seda oma omadustelt eluruumi kasutusse antakse, ei oma aga sisulist tähtsust. ES § 3 lg 1 alusel oli eluruumide omanik kohustatud eluruumid registreerima hooneregistris. Nagu nähtub hagejate poolt esitatud hooneregistri andmete väljatrükkidest (II kd, tl 126-133), on kõik kolm vaidlusalust hoonet sissekantud ridaelamutena, milledel on ära toodud ka elamispinna suurus. Arvestades kõike eelnevat, kohus leiab, et on tõendatud, et tegemist on eluruumidega. Kuna on kohtu arvamuse kohaselt tegemist eluruumidega, siis tuleb nende ruumide erastamise objektiks olemise vastavuse kindlaks tegemisel lähtuda EES-st, kuna EES § 1 lg 1 kohaselt reguleerib käesolev seadus suhteid, mis tekivad riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud erastamise kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite (edaspidi: eluruum) erastamisel, määrates kindlaks erastamise objekti, subjektid, tingimused ja korra. Erastamise objekti EES-s reguleerib EES § 3. EES § 3 lg 1 järgi on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis (edaspidi riigile kuuluvad eluruumid). EES § 3 lg 12 järgi on eluruum erastamise objektiks, kui see on kohustatud subjekti omandis käesoleva seaduse jõustumisel või on antud kohustatud subjekti omandisse erastamisseaduse või Eesti Vabariigi põllumajandusreformi seaduse alusel. EES § 3 lg 13 kohaselt võõrandatakse riigivara registris olev eluruum riigivaraseaduses sätestatud alustel ja korras. AÕSRS § 13 lg 1 kohaselt riigi omandisse jäetud maal /.../ asuv riigile /.../ kuuluv ehitis muutub maa oluliseks osaks maa riigi maakatastris registreerimisega. Hagejate väidete kohaselt on nendel õigus erastada eluruum EES alusel. Poolte poolt vaidlustamata asjaolude kohaselt olid nende poolt kasutatavad eluruumid kantud riigivara registrisse 1996.a. Vastavalt EES § 3 lg 5 p 6 aga ei kuulu erastamisele riigivara registrisse kantud eluruumid ega riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid. Seda on tunnistanud ka hagejad, et neil ei olnud õigust erastada eluruume ajal, kui eluruumid olid kantud riigivara registrisse. 04.08.2000.a. Vabariigi Valitsuse korraldusega otsustati jätta riigi omandisse vaidlusaluste eluruumide alune maa ja 28.08.2000.a. registreeriti see maaüksus riigi maakatastris. Tulenevalt AÕS RS § 13 lg 1 muutusid sellega sellel maal asuvad ehitised maa oluliseks
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
osaks. Seega muutusid ka hagejate poolt kasutatavad eluruumid läbi hoonete, kus need asuvad maa olulisteks osadeks. Tulenevalt üldistest põhimõtetest ei saa ühe asja erinevad osad evida erinevat õiguslikku staatust. Seega ei ole võimalik, et eluruumid, olles kinnistu olulised osad, säilitaksid oma staatuse erastamise objektidena. EES ei näe ette erastamise objektina kinnistu osaks olevaid eluruume. Hagejad on viidanud ühe võimalusena ka EES § 21-7 ettenähtud võimalust erastada korteriomandi ese. Antud viide ei ole kohtu arvates asjakohane, kuna eluruumid, mida hagejad kasutavad, ei ole korteriomandi esemeks. Asjaolu, et ilmselt on võimalik antud kinnistu jagamisel moodustada korteriomandid, ei loo hagejatele õigust, kuna vaidlustatud tehingu sõlmimise ajal sellist korteriomandit ei olnud ja seega ei olnud neil ka õigust selle erastamiseks, mille alusel nad saaksid tehingut vaidlustada. Vaidlustatud tehinguga võõrandati kinnistu, kuid hagejad ei ole esitanud ühtegi väidet selle kohta, et neil oleks õigus erastada mingi osa võõrandatud kinnistust. Lähtudes sellest, et kohus saab tsiviilvaidluse lahendamisel tugineda vaid asjaoludele, mille on pooled esitanud, puudub kohtul alus kontrollida hagejate õigust maa erastamiseks. Võttes kokku eeltoodu leiab kohus, et vaidlusaluse tehingu tegemise ajal puudus vara, mis sai olla erastamise objektiks. Lähtudes kohtu poolt alguses toodud eeldustest, mille kohaselt on vajalik hagejate õiguste rikkumise tuvastamiseks kõigi kolme eelduse (erastamise objekt, õigustatud subjekt ja kohustatud subjekt) olemasolu ja kuna kohus leidis, et erastamise objekti ei olnud, siis ei ole hagejate nõue põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kahe ülejäänud eelduse – hagejate õigustatud subjektiks olemise ja Kostja 1 kohustatud subjektiks olemise kontrolli ei saa teostada, kuna puudub erastamise objekt, mille suhtes nad saaksid olla õigustatud või kohustatud subjektideks.
Kostja 1 on taotlenud kohtukuludena välja mõista hagejatelt õigusabikulud summas 61 869,00 kr ja Kostja 2 kohtukuludena õigusabikulud summas 57 525,00 kr. TsKMS § 61 lg 1 p 2 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kohus hinnates antud vaidluse keerukust ja menetluse kestvust, leiab, et kummalegi kostjale tuleb välja mõista kohtukuludena 25 000,00 kr. Kohtukulud tuleb kostjatel kanda võrdselt. Kohtu arvates on kostjate esitatud kohtukulud ülemäära kõrged arvestades seda, et vastuväited kõigile hagejatele olid identsed ja vaidlusesemeks oli sisuliselt üks ja sama õiguslik küsimus. Samas on hagejad ise põhjustanud osaliselt kostjate õigusabi kulude suurenemise, kuna esitasid sisuliselt kolm eraldi hagi ja seades kostjad olukorda, kus nad pidid tegelema kolme asja arutamisega.
Kohtunik /allkiri/
Ärakiri õige
Kohtunik
Tsiviilasi nr 2/1-502/03/05
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.