Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kostja vastuväited ja kolmanda isiku V. F. seisukoht Kostja ja kolmas isik palusid jätta hagi rahuldamata. Hagejad olid teadlikud müügilepingu sõlmimisest, kuna ostja asus kohaselt teostama remonditöid ja asus majja elama. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Kohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kuna esialgne ostja V. F oli lepingule alla kirjutamisel tasunud kostjale ehitise mõttelise osa ostuhinna 80 000 krooni ja tasunud riigilõivu 100 krooni, siis pidid hagejad, kes taotlesid endale ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist pidanud täitma V. Fga võrdselt lepingust tulenevad ostja kohustused ning vastava summa tasuma või deponeerima. Kuna hagejad ostuhinda tasunud ei ole nagu nägi ette esialgne leping, vaid seadsid ostuhinna tasumise sõltuvusse asjaõiguslepingu sõlmimisest nendega, siis omandaksid nad ehitise osa teistel tingimustel kui V. F, kuna viimane oli ehitise osa omandamise hetkeks ostuhinna täielikult tasunud. Seega tuleb hagi 13.12.2003 sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu, mille esemeks on pool mõttelist osa N majavaldusest Rae külas Rae vallas Harjumaal, järgi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks hagejatele jätta rahuldamata. Kuivõrd hagejad ei täitnud VÕS § 244 lg 1 eeldusi, mistõttu hagi jääb rahuldamata, siis ei oma tähtsust enam teised asjas tuvastamisele kuuluvad asjaolud. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused E. N. ja H. N. palusid linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse. Apellandid leidsid, et kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi, rikkus protsessiõiguse normi ja hindas vääralt tõendeid. Peale lepingu sisulist arutelu ja kontrolli notari kabinetis ning originaal eksemplari allkirjastamist poolte poolt, väljutakse kabinetist, minnakse tasuma notari- ja riigilõive ning vajadusel lepingujärgset müügihinda, vastasel korral ei ole kummalgi poolel kindlust, et teine pool lepingulisi kohustusi täidab. Seejärel tullakse tagasi tehnilise töötaja juurde, et kätte saada pitseeritud ja kinnitatud ärakirjad sõlmitud lepingust peale maksekorralduste esitamist lõivude ning lepingutasude osas. Seega ei olnud hagejatel kohtu poolt lepingu vääriti tõlgendamise tulemusel kohustust lepingust tuleneva ostja kohustuse müügihinna tasumise näol vastava summa ette tasumiseks või deponeerimiseks. Lepingu sõlmimise tasu ega riigilõivu tasumist ei ole hagejad keeldunud tasumast, selleks on lihtsalt eeldus, et leping sõlmitakse. Kohus asus ekslikule seisukohale, et hagejad keeldusid vastavaid kulusid kandmast. Ostuhinna tasumine oli seotud otseselt sõlmitud lepinguga esialgse lepingu puhul, kuna teisel juhul peale avalduses pakutud aega lepingu sõlmimist ei järgnenud ega tekkinud ka alust ostuhinna tasumiseks, kusjuures esialgse lepingu puhul oli tegemist samuti asjaõigusliku lepinguga. Kohtu väide teiste tingimuste osas on arusaamatu. Vastavalt ehitise müügilepingu p-le 4.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et ostja saab lepingu eseme omanikuks lepingu notariaalse tõestamise hetkest. Kohus keeldus omapoolsest väärast VÕS § 244 lg 1 tõlgendusest tulenevalt hindamast teisi asjas tähtsust omavaid asjaolusid ehk seda osa, mille kohaselt kostja ei suutnud tõendada endapoolset lepinguliste kohustuste täitmist lepingu p 5.14 osas teatamiskohustuse näol. Samuti keeldus kohus arvestamast asjaolu, et lähtuvalt ostueesõiguse teostamise avalduse esimese lehekülje viimasest lõigust pakkusid hagejad võimalust müügilepingus märgitud ostuhinna hoiustamist müüja soovil notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise

hetkeks. Antud pakkumise vastu müüja huvi ei tundnud, kuigi hagejad olid valmis omapoolset pakkumist täitma. Avalduse teise lehekülje teine lõik andis võimaluse pooltel avalduses toodud tingimusi korrigeerida või täpsustada. Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et linnakohus on lõppjäreldustes õigesti jätnud hagi rahuldamata, kuid pole kohaldanud õigesti materiaalõiguse norme. Kuid ka apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Vaidlus puudub selles, et kostja V. M. müüs 13.12.2002 pool mõttelist osa N majavaldusest vallasasjana asukohaga Rae külas Rae vallas Harjumaal, mille kaasomanikuks on hagejad, 80000,00 krooni eest V. F.le. Müügilepingu p.4.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et ostja saab lepingu eseme omanikuks käesoleva lepingu notariaalse tõestamise hetkest (tl. 10). Vaidlus puudub ka selles, et hagejatel kui kaasomanikel on AÕSRakS § 131 lg 1 alusel ostueesõigus ja AÕS § 257 lg 4 kohaselt kohaldatakse omaniku ja ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut. Hageja väidetel sai ta teada müügilepingust 09.12. 2003 ja 18.12.2003 kirjutasid nad alla notari büroos ostueesõiguse teostamise avaldusele. Isegi kui lugeda seda tõendatuks, ei oleks võimalik hagi rahuldada. VÕS § 244 lg 1 järgi on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Hagejatel tekkis ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega kostja V. M.-ga sama leping, mis on sõlmitud kostja ja kolmanda isiku V. F. vahel 13.12.2002. Ostueesõigus ulatub vaid võlaõiguslikule müügilepingule, mitte aga käsutustehingule (omandi üleandmise kokkulepe). Seega ei muutu ostueesõiguslane ehk hageja ostueesõiguse teostamisega omanikuks ja tema nõude rahuldamiseks puudub seaduslik alus. Müüjale tekib ostueesõiguse teostamisel kaks müügilepingut, millest ühte saab ta täita. Kuna kolmandale isikule V. F.le oli omandiõigus majavaldusele üle antud 13.12.2002, siis ei saa hageja nõuda V. M.lt omandi üleandmist, kuna siis kehtinud VÕS § 244 lg 1 järgi ei muutnud ostueesõiguse teostamine tühiseks käsutustehingut, s.o omandi üleandmise kokkulepet. Peale 13.12.2002 ei olnud kostja enam vaidlusaluse asja omanik. Seega vallasasja ostueesõigust ei olnud tehingu tegemise ajal võimalik praktiliselt teostada, kui asja omand oli ostjale üle antud, mis välistab ka hagejate nõude omandiõiguse tunnustamiseks rahuldamise. Võlaõigusseaduse jõustumisest kuni 27.12.2003 oli ostueesõigusel asjaõiguslik tähendus vaid kinnisasjade puhul, kui ostueesõigus oli kantud kinnistusraamatusse või tegemist oli kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Neil juhtudel sai asjaõigusseaduse järgi tugineda eelmärke regulatsioonile ja nõuda kinnistusraamatu kande parandamist, kuna ostueesõigustest kahjustavad kasutused muutusid tagasiulatuvalt tuhiseks. Muude ostueesõiguste puhul, mis kinnistusraamatust ei nähtunud, kasutamise tagajärjeks oli vaid võlaõiguslik leping. Esialgselt ostjalt ostueesõiguslased eseme omandit nõuda ei saanud, kuna käsutustehingud jäid kehtima.

Kuigi alates 27.12.2003 jõustunud VÕS § 244 lg 6 kohaselt tunnustatakse ostueesõiguse asjaõiguslikkust ka muude esemete puhul, mille ostueesõigus põhineb seadusel ja mille puhul pole tegemist kinnisasjadega, ei muuda see ebaõigeks linnkohtu otsust, kuna enne selle sätte kehtima hakkamist ei näinud seadus ette vallasasja käsutustehingu tühisust. Antud juhul oli ostueesõiguse kasutamise tagajärjeks vaid võlaõiguslik leping. VÕS § 244 lg 6 sätestas, et eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Käesolevas lõikes sätestatut ei kohaldata seaduse alusel tekkinud kinnisasja või selle osa ostueesõigusele. Põhjendatud on ka linnakohtu seisukoht, mille kohaselt saab kaasomanik ostueesõiguse teostamise kaudu omanikuks ainult samadel tingimustel kui esialgne ostja. Vaidlus puudub selles, et nimetatud eeldusi hagejad ei täitnud, kuna ei tasunud müügihinda. Kuivõrd hagejad ei täitnud VÕS § 244 lg 1 eeldusi, siis võis hagi rahuldamata jätta ka ainult sellel alusel, kuid ka nimetatud eelduse täitmine ei võimaldanuks hagejatel ostueesõigust hagis esitatud kujul teostada. Kuna apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu, siis ei kuulu rahuldamisele ka apellantide taotlus kohtukulude hüvitamiseks.

R. Allikvere

G. Kivinurm

V. Lips

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.