2-04-2058
Kohus
Tallinna Linnakohus
Kohtunik
Maimu Laumets
Kohtuistungisekretär
Kristel Glaser
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.01.2006.a Tallinn Kentmanni 13
Tsiviilasja number
2-04-2058 (vana number 2/584-6454/04)
Tsiviilasi
KKhagi TJja EJvastu üürvivõla saamiseks ja eluruumi vabastamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KK(XXX, elukoht XXX) esindaja vandeadvokaat Avo Greebe (Avo Greebe AB OÜ, XXX) Kostjad TJ (isikukood XXX, elukoht XXX) ja EJ(XXX, elukoht XXX)
Kohtuistungi toimumise aeg
10. jaanuar 2006. a
Hagi rahuldada. Välja mõista TJ ja EJ KK kasuks solidaarselt võlgnevus 39 950 (kolmkümmend üheksa tuhat üheksasada viiskümmend) krooni. Kohustada TJ ja EJ vabastama korteri, mis asub Tallinnas XXX ühe (1) kuu jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. Kui TJja EJkorterit eelnimetatud tähtaja jooksul vabatahtlikult ei vabasta, tõsta nad korterist välja. Kohtukulude jaotus Välja mõista T J ja EJ KK kasuks solidaarselt kohtukulu 2860 (kask tuhat kaheksada kuuskümmend) krooni ja õigusabikulud 1997 (üks tuhat üheksasada üheksakümmend seitse) krooni 50 senti. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljm kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegmisest. Hageja nõue ja põhjendused
Hageja esitas kohtule hagi, milles palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 39 950 krooni üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse katteks ning kohustada kostjaid vabastama eluruum ning palus kohtuotsuse täitmise viisina näha ette eluruumist välja tõstmise. Hagiavalduse ja lisade kohaselt on hageja Tallinnas XXXasuva eluruumi omanik. Kostjad kasutavad nimetatud eluruumi üürilepingu alusel. Kostjad on täitnud üürilepingut mittenõuetekohaselt- jätnud pikema ja jooksul üüri tasumata ja nende võlgnevus hagi esialgse esitamise seisuga oli 54 382.62 krooni. Hageja esitas korduvalt kostjatele nõude tasuda võlgnevus, kuid kostjad nõuet ei täinud. Hageja teatas kostjatele 29.05.2003.a üürilepingu ülesütlemisest lähtudes VÕS § 189, 343. Samuti kohustas hageja kostjaid vabastama eluruum, kuid kostjad seda ei teinud. Menetluse käigus hageja täiendas hagi: kostjatel on tasumata üüri ja kommunaalteenuste eest perioodil 15.06.2002- 01.04.2005.a esitatud arvete alusel kokku 81 357.95 krooni, millest põhivõlg on 46 927.78 krooni ja viivised 32 603.93 krooni. Põhivõla moodustavad kommunaalkulud summas 19 174.78 krooni ja üür 27 753 krooni. Hageja palus kostjatelt võla vaid osaliselt välja mõista ja loobub viisite nõudmisest, kuna eeldab, et kogu ulatuses võib võla tasumine kostjate poolt olla raskendatud. Hagi täienduste esitamise seisuga 12.04.2005.a kasutasid kostjad eluruumi edasi, kuigi leping nendega oli üles öeldud. Kostja vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad leidsid, et hageja poolt on juba varem esitatud hagi üürilepingu lõpetamise ja võla saamise nõudes, mille kohus jättis 20.05.2004.a määrusega läbi vaatamata. Samuti on loobumise tõttu lõpetatud üürilepingu lõpetamise ja väljatõstmise nõudes kostjate vastu esitatud hagi menetlus, kus hagejaks oli Vi OÜ. Kostjad teatasid, et hageja on korduvalt esitanud avalikku laimu, kasutanud ebatsensuurseid sõnu ja sõimu ning ja ähvardanud neid politseiga välja tõsta, kui nad on soovinud infot maja omandamise kohta. Kohus tegi 17.06.2005. asjas tagaseljaotsuse, kuna kostjad ei ilmunud kohtuistungile. Kostjad esitasid kaja, kus avaldasid soovi esitada kohtumenetluse käigus tõendavaid dokumente. Kohus 06.12.2005.a määrusega taastas asjas menetluse. Kohtuistung Hageja jäi nõude juurde ja vastuseks kostjate vastuväidetele teatas, et teab, et endine omanik ei soovi maja tagasi. Hageja sai omanikuks 1998.a aastal. Korteris on küte, veemõõtja on terve maja peale-tarbimine jagatakse elanike arvuga. Arved on esitatud vastavalt kulutustele. Kostjad väitsid, et nemad ei ole hagejaga üürilepingut sõlminud, kuid üürileping oli neil linnaga. Kostjad olid seisukohal, et korter ei kuulu üldse hagejale: et nad teavad, et on olemas dokumente, millest nähtub, et hageja ei ole omanik, kuid kostjatel neid dokumente ei ole. Üüri on kostjad valmis tasuma, kuid mitte hagejale. Kostjad on näinud üüriarveid, kuid ei tunnista neid. Kostjad kinnitasid, et elavad korteris, kuigi vahepeal 1,5 aastat seal ei elanud, kuid siiski olid nende asjad korteris. Korteris ei elanud, sest hageja terroriseerib neid- ähvardab, peksab ja lõhub aknaid. Kohtu põhjendused Kohus kuulanud ära poolte seisukohad ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kostjad vaidlesid hagile vastu väitega, et hageja ei ole eluruumi omanik. Vastavalt Tsiviilkohtupidamise seadustiku § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt esitavad tõendid menetlusosalised. Hageja on esitanud kohtule
oma omandiõiguse tõendamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna (endise nimega Tallinna Linnakohtu kinnistusosakond) väljatrüki (tl 8), millest nähtub, et hageja on kinnistusraamatusse kantud XXX asuva kinnistu omanikuna 27.05.2000.a. Kostjate väiteid, et hagejal ei ole õigust olla nimetatud kinnistu omanikus, et tegemist on pettusega, ei ole kostjad tõendanud. Hagejal omandiõiguse puudumist ei tõenda kostjate poolt esitatud avaldused Tallinna Linnavalitsuse omandireformiametile (tl 50-52) ja Tallinna Linnavalitsusele (tl 53). Nimetatud dokumentidest nähtub küll, et kostjad ja teised XXX elanikud on osalenud elamu XXX tagastamisprotsessis vastuväidetega hageja suhtes ja olnud seisukohal, et hagejal ei ole nimetatud maja suhtes omandireformi käigus tagasisaamisõigust. Samas ei tõenda nimetatud dokumendid hagejal omandiõiguse puudumist ja seetõttu jätab kohus need tähelepanuta. Kohus leiab, et hageja omandiõigus eluruumi suhtes on tõendatud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 sätestas, et enne 01.07.2002.a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates nimetatud kuupäevast tsiviilseadustiku üldosaseaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Võlaõigusseadus (edaspidi VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja esitas kohtule eluruumi üürilepingu 24/K, mis on sõlmitud 21.01.1997.a Tallinna Kesklinna Valituse vanema asetäitja Aldo Niiluse ja kostja TJ vahel (tl 4). Kostjad võtsid istungil omaks, et selline leping on neil sõlmitud. Pooled kinnitasid, et elamu on läinud hageja omandisse omandireformi kaudu tagastamise teel. Tagastatud majades asuvate eluruumide üürilepingute suhtes kohaldati Omandireformi aluste seadust (edaspidi ORAS). ORAS § 121 lg 1 kohaselt loeti tagastatud elamus asuva eluruumi suhtes sõlmitud üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt pikenesid nimetatud lepingud lõikes 1 nimetatud tähtaja möödumisel veel viieks aastaks. ORAS § 121 lg 11 sätestas, et selle paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada Eesti Vabariigi elamuseaduse paragrahvide 32 ja 33 alusel. Elamuseaduse (edaspidi ES) § 32 lg 1 ja 4 kohaselt ORAS § 121 lg 3 nimetatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Lõike 2 kohaselt pikeneb leping sel juhul, kui kumbki lepingupool ei pöördu teise lepingupoole poole erineva kokkuleppe sõlmimiseks veel viieks aastaks. Kuina hageja kinnitusel sai ta elamu omanikus 1998.a, on kostjate ja Tallinna Linnavalitsuse poolt 21.01.1997.a sõlmitud üürileping igal juhul pikenenud seadusest tulenevalt ja oleks kehtinud vähemalt 2006.aastani (3+5aastat). Hageja ütles eluruumi üürilepingu üles 29.05.2003. tehtud avaldusega (tl 6), kuna kostjatel oli võlgnevus 19 522.98 krooni. Hageja palus eluruumi vabastada 30.06.2003.a. Kostjad üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud ja eluruumi ei vabastanud. Kostjad küll istungil selgitasid, et nad 1,5 aastat korteris ei elanud, kinnitasid nad siiski, et seal olid nende asjad. Seega oli korter faktiliselt nende valduses. Menetluse toimumise ajal elavad kostjad korteris. Kohus leiab, et hageja ja kostjate vaheline üürileping on lõpetatud üürileandja poolse ülesütlemisega 29.05.2003.a. Kostjad on korterit sellest ajast alates kasutanud õigusliku aluseta- neil puudub hagejaga igasugune lepinguline suhe või muulaadiline kokkulepe korteri kasutamiseks, samuti ei ole nad ise korteri omanikud. Asjaõigusseaduse § 80 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sarnane sisu on ka Võlaõigusseaduse § 334 lg 1- üürnik peab
üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega peavad kostjad hagejale kuuluva korteri vabastama. Kohus leiab, et on otstarbekas anda kostjatele tähtaeg, mille jooksul nad saavad korteri vabatahtlikult vabastada. Tähtajaks korteri mittevabastamise korral on hagejal õigus kostjad sundkorras välja tõsta. Juba eelpool nimetatud VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kostjad ei ole vastu vaielnud, et nad kasutasid korterit XXX, kuid selle eest tasunud ei ole. Hageja esitas kohtule tõenditena elamu opereerimise lepingu (tl 10-12), mille kohaselt OÜ V on endale võtnud kohustuse hallata ja majandada hagejale kuuluvat elamut ja territooriumi XX Tallinnas. Nimetatud lepingu p 2.1.g kohaselt oli OÜ V kohustus teostada arveldusi objekti teenindajate ja objekti kasutavate isikutega. OÜ V on eelpoolnimetatud lepingu alusel esitanud kostjatele arveid korteri üüri, maamaksu ja osutatud teenuste (küte, vesi ja kanalisatsioon, prügivedu) kohta. Arveid on esitatud perioodil juuni 2002- juuli 2004.a kokku summas 35122.86 krooni (tl 13-38) ja täiendavalt veel august 2004- märts 2005 summas 11 804.92 krooni (tl 70-77). Kogu perioodi eest on hageja arvestanud viiviseid 32 603.93 krooni. Hageja ei soovi kogu võla väljamõistmist kostjatelt- vaid ainult summas 39 950 krooni ning loobub viiviste nõudest. Kohus on seisukohal, et hageja nõue on üüri ja kommunaalteenuste osas põhjendatud ja hagi kuulub selles osas rahuldamisele. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt on võlausaldajal õigus nõude kohustuste täitmist. Kostjate poolt esitatud Tallinna Linnakohtu 20.05.2004.a ja 09.06.203.a kohta selgitab kohus järgmist: 20.05.2004.a määrusega on jäetud KK hagi E ja TJ vastu läbi vaatamata, kuna hageja esindajal puudus kehtiv volikiri. Sellisel juhul oli vastavalt määruse tegemise ajal kehtinud TsMS § 222 lg 2 isikul pärast puuduse kõrvaldamist uuesti õigus pöörduda kohtusse ja taotleda menetluse taastamist. 09.06.2003.a määruse kohaselt lõpetati menetlus V OÜ hagis T ja E J vastu. Selles tsiviilasjas oli hagejaks teine isik, mistõttu oli hagejal õigus pöörduda iseseisvalt hagiga kohtusse. Kostjate väited hageja poolt toimunud ähvarduste ja vägivalla kohta jätab kohus tähelepanuta, kuna need ei puuduta võlgnevuse tekkimist. Kohus selgitab, et nimetatud kaebustega tuleb pöörduda õiguskaitseorganitesse, eelkõige politsei poole. Käesolevas vaidluses lahendatakse poolte vahelist tsiviilõiguslikku vaidlust. Kohtukulud Hageja on hagi esitamisel tasunud riigilõivu 2860 (tl 3, 44, 68) ja esitanud taotluse välja mõista kulutused õigusabile summas 4485 krooni (tl 90-91). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud
kohtukulud. Kohtukuludeks oli TsMS § 46 p 1 kohaselt ka riigilõiv. Seega tuleb kostjatelt välja mõista hageja poolt tasutud riigilõiv summas 2860 krooni. TsMS § 61 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud hinnaga hagi puhul kuni 5% hagi rahuldatud osast ja hinnata hagi puhul kohtu määramisel. Hageja nõue oli 39950 krooni, millest 5% on 1997.50 krooni. Kohus leiab, et hinnata nõue ei olnud sellise keerukusega ning oli võlanõudega tihedalt seotud, et selle eest tuleks kostjatelt eraldi õigusabikulusid välja mõista. Kostjatelt kuulub õigusabikuludena välja mõistmisele 1997.50 krooni. Kohtukulud tuleb välja mõista kostjatelt solidaarselt.
Maimu Laumets Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.