Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
3-2-1-169-16 Tartu, 22. veebruar 2017 Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Malle Seppik Triin Pajupuu, Silvia Troosti, Kalev Leigeri, Peeter Akkeli, Aleksandr Zentšenko, Herki Zuppingu, Rocco Otsa, Harras Möldri , Mihkel Mandri, Oliver Kadaku ja Margus Mängeli hagi AS Morrison Invest vastu kohustuse tuvastamiseks, märgete kinnistusraamatusse kandmiseks ja juurdepääsuteede määramiseks ning AS Morrison Invest vastuhagi Triin Pajupuu jt vastu kohustuse tuvastamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-22329 Triin Pajupuu, Silvia Troosti, Kalev Leigeri, Peeter Akkeli, Aleksandr Zentšenko, Herki Zuppingu, Rocco Otsa, Harras Möldri, Mihkel Mandri, Oliver Kadaku ja Margus Mängeli kassatsioonkaebus 3003 eurot 81 senti Hageja Triin Pajupuu Hageja Silvia Troost Hageja Kalev Leiger Hageja Peeter Akkel Hageja Aleksandr Zentšenko Hageja Herki Zupping Hageja Rocco Ots Hageja Harras Mölder Hageja Mihkel Mandri Hageja Oliver Kadak Hageja Margus Mängel Hagejate esindaja vandeadvokaat Heidi Rajamäe-Parik Kostja AS Morrison Invest, esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal 30. jaanuar 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-22329 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Triin Pajupuu (hageja I), Silvia Troost (hageja II), Kalev Leiger (hageja III), Peeter Akkel (hageja IV), Aleksandr Zentšenko (hageja V), Herki Zupping (hageja VI), Rocco Ots (hageja VII), Harras Mölder (hageja VIII), Mihkel Mandri (hageja IX), Oliver Kadak (hageja X), Margus Mängel (hageja XI) ja Viimsi vald esitasid 17. mail 2009 AS Morrison Invest (kostja) vastu hagi ning
9.juunil 2011 hagi täpsustuse.
2.Harju Maakohus jättis 5. mai 2013. a otsusega hagejate I-XI ja Viimsi valla hagid rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. mai 2013. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hagejate kanda. Riigikohus tühistas
19.veebruari 2014. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 maakohtu ja ringkonnakohtu otsused ning saatis asja hagejate I-XI hagi osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Riigikohus jättis Viimsi valla hagi läbi vaatamata.
3.Harju Maakohus liitis 2. aprilli 2014. a määrusega tsiviilasjas nr 2-10-44338 praeguses tsiviilasjas menetletava hagiga ühte menetlusse kostja 28. juulil 2010 tsiviilasjas nr 2-10-44338 hagejate I-VII ja IX-XI vastu esitatud hagi (hagi täpsustus 22. oktoobril 2010). Kostja palus vastuhagis tuvastada kostja kinnisasjale (registriosa nr 393402, asukoht Heldri tee, Haabneeme alevik, Viimsi vald (kostja kinnistu)) hagejate rajatud juurdepääsuteede ja teelaiendite-parklate osas hagejate kui omavoliliselt rajatised püstitanud isikute kohustus kostja kui kinnisasja omaniku nõudel rajatised likvideerida ja kostja õigus teha seda hagejate kulul, kui hagejad keelduvad. Alternatiivselt palus kostja tuvastada hagejate kohustus rajatised likvideerida ulatuses, milles need ei ole vajalikud hagejate kinnistutele juurdepääsu tagamiseks ning kostja õigus seda teha hagejate kulul, kui hagejad keelduvad.
4.Hagejad palusid jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
5.Hagejad esitasid 27. mail 2015 hagiavalduse tervikteksti, mille kohaselt palusid tuvastada, et kostjal ja kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda eemaldamast või muul viisil kahjustamast kostja kinnistul asuvaid ja hagejate kinnistutega külgnevas osas paiknevaid sissesõiduteid või teelaiendusi. Hagejad palusid määrata oma kinnistutele (registriosa nr 743102, 743502, 743702, 743902, 744202, 744702, 744902, 745402, 745902, 746502, 746402 (valitsevad kinnisasjad)) juurdepääsuteed üle kostja kinnistu kuni Hundi teeni ja kinnistuni Heldri tee L1 (registriosa nr 14495902) järgmistel tingimustel: ligipääs tagatakse jalgsi ja sõidukiga ööpäevläbi ilma takistusteta, nagu tõkkepuud, dokumentide kontroll jms; ligipääs kehtib kinnistu omanikule, tema perekonnale ja külalistele, samuti kinnistu omanikule või tema perekonnale sotsiaal-, olme ja muude teenuste osutajatele; ligipääs hõlmab tänaval parkimist; kostja ja hagejate kinnistute külgneval alal asuvat haljasala hooldavad hagejad; kostja kinnistul asuvat teed hooldab selle igakordne omanik vastavalt Viimsi valla tee hooldamise praktikale; kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda eemaldamast või muul viisil kahjustamast tema kinnistul asuvat ja hagejate kinnistutega külgnevas osas paiknevat sissesõiduteed või teelaiendust. Hagiavalduse tervikteksti kohaselt on kostja hagejate kinnistute juurde viiva teemaa omanik. Hagejad I-IX on Heldri teel ja hagejad X-XI Heldri põigul asuvate kinnistute omanikud, kellel on oma kinnistutele saamiseks vaja kasutada kostjale kuuluvat kinnistut kui teed. Kostja heitis hagejatele
ette nende kinnistute piiridest väljapoole kostjale kuuluvale maale rajatiste (parklate) ehitamist. Kostja soovis saada hagejatelt maa kasutamise eest 1000 (+ km) krooni ruutmeetri kohta kuus, palus omavoliliselt ehitatud rajatised eemaldada ning vastasel korral lubas need hagejate kulul likvideerida. Hagejate hinnangul on kostja kohustatud asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 2 alusel võimaldama hagejatele Heldri tee ja Heldri põigu kaudu ühendust avaliku teega. Hagejate kinnistud moodustasid kunagi kostja kinnistuga ühe maaüksuse (kinnistud olid algselt kostja juhatuse liikme Margus Valdese omandis). Lisaks käsitas M. Valdes, sh lepingueelsetes läbirääkimistes, teid üldkasutatavatena ning kostja hakkas parkimisele pretensioone esitama alles aastatel 2008-2009. Eelkirjeldatud asjaolude tõttu tuleb juurdepääs määrata tasuta. Lisaks on Viimsi vald korduvalt väljendanud, et on nõus võtma teed enda omandisse (võimalik vabaneda maamaksu tasumise kohustusest) ja hooldama neid tasuta. Hagejad on täitnud kostja kohustust, hooldades teeäärseid haljasalasid. Hea usu põhimõttega oleks vastuolus, kui hagejad peaksid tasuma tee kasutamise eest, millel puudub kasutusluba, mis ei ole siiani vastavalt projektile välja ehitatud ega taga jalakäijatele liiklusohutust. Kostja ei ole aastaid teed hooldanud ega pane tänavavalgustust põlema. Hagejad palusid määrata juurdepääs, mis vastaks kinnistute kasutamisele elukohtadena, st juurdepääs peab olema tagatud tähtajatuna kinnistu igakordsetele omanikele, nende külalistele ning erinevate teenuste saamise eesmärgil. Juurdepääsu viisi määramisel tuleb arvestada kostja ja tema õiguseellase ning hagejate vaheliste kokkulepetega, sh juurdepääsu asukoha, kasutamise tähtaja ja tasu osas. Seega tuleneb kostja kohustus lubada hagejate kinnistutele tasuta tähtajatu juurdepääs oma kinnistu kaudu ka lepingulisest õigussuhtest. Hagejad rajasid sissesõiduteed ja teelaiendid AÕS § 148 lg 2 alusel küll asjaõiguseta, kuid poolte (suuliste) kokkulepete alusel heauskselt, mistõttu kostjal ja kostja kinnistu igakordsel omanikul ei ole õigust neid lammutada. Kostja esitas esimesed pretensioonid aastaid pärast sissesõiduteede ehitamist, oli teadlik nende ehitamisest ning möönis nende lubamist oma käitumise ja tahteavaldustega. Kostja ei esitanud kohtule rajatise eest perioodilise hüvitise nõuet ega nõuet tuvastada, et hagejatel oleks kohustus ehitisealune maatükk konkreetse hinnaga omandada. Üksnes juhul, kui kohus tuvastab, et hagejate rajatud teelaiendid ja sissesõiduteed on rajatud pahauskselt, lahendab kohus hagejate vastava nõude AÕS § 156 alusel hagita menetluses ja võib määrata, et sissesõidutee lammutamata jätmine on osa juurdepääsutingimustest, määrates kostjale ka tasu. Kostja pole väljendanud, kas ta soovib perioodilist hüvitist või seda, et hagejad omandaksid maatüki, kuigi on esitanud tõendeid nii maa väidetava maksumuse kui ka tee kulude kohta. Kui hagejate tuvastusnõuet ei ole võimalik käsitleda, ilma et kohus tuvastaks hagejate kohustuse omandada maatükk või maksta perioodilist hüvitist, tuleb rajatise talumise tasuks määrata null eurot. Kostja ei saanud maa kompenseerimist eeldada, kuna omandas tee M. Valdeselt 2008. aastal, kui teelaiendid olid rajatud. Kinnistute müügilepingute järgi oli tee omaniku kohustus tagada ligipääs hagejate kinnistutele. Lisaks palusid hagejad jätta AÕS § 148 lg 2 kohaldamata võlaõigusseaduse § 6 lg 2 alusel.
6.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja vastuse kohaselt ei ole ta hagejalt VIII nõudnud sissesõidutee eemaldamist ega esitanud tema vastu vastuhagi. Seega piirdub hageja VIII tuvastushuvi Hundi teelt juurdepääsu saamisega oma
kinnistuni. Kostja hinnangul ei ole menetluslikult võimalik hagejate nõuete laiendamine selliselt, et esialgne vaidlus sissesõiduteede ehitamise õiguspärasuse ning nende alla jääva maaüksuse kasutamise üle hagejate kinnistutele pääsemiseks muutub avalikult kasutatavalt Hundi teelt hagejate kinnistutele pääsemise vaidluseks. Hagejad ei rajanud sissesõiduteid heauskselt. Hagejad olid teadlikud, et ehitavad kostja maale, kuid ei pidanud seda oluliseks. Hagejad ei leppinud kostjaga ehitamises kokku ega küsinud sissesõiduteede rajamiseks M. Valdeselt või kostjalt luba. Riigikohtu juhiste järgi ei pea kostja perioodilise hüvitise ega maa väljaostmise nõuet esitama. Kostja on välja toonud, et kui kohus tuvastab heauskse ehitamise, soovib kostja sissesõiduteedealuse maa väärtuse kompenseerimist ühekordse maksena (ruutmeetri hind 57 eurot). Kui juurdepääsu taotletakse Hundi teeni üle Heldri transpordikinnistu, lisandub transpordikinnistu hoolduskulule (34 eurot kuus hageja kohta) ning maamaksule vastav perioodiline hüvitis. Hagejatel ei tekkinud õigustatud ootust, et transpordikinnistut saab kasutada tasuta. Reklaammaterjalis toodi esile, et Heldri asumi teed kuuluvad kostjale ning need on planeeritud müüa Viimsi vallale. Viimsi vald ei ole soovinud Heldri transpordikinnistut osta ning kostjal pole kohustust anda see Viimsi vallale tasuta. Kinnistute ostmisel sisaldus lepingutes kokkulepe, et kostjaga sõlmitakse kommunikatsioonide hooldamiseks teenindusleping. Kostjal on õigus saada tasu, kuigi väidetavalt olid sissesõiduteed olemas Heldri transpordikinnistu omandi üleandmisel kostjale.
7.Harju Maakohus rahuldas 28. septembri 2015. a otsusega hagejate hagi kostja vastu kohustuse tuvastamiseks ja märgete kinnistusraamatusse kandmiseks ning juurdepääsuteede määramiseks. Maakohus tuvastas, et kostjal ja kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda eemaldamast või muul viisil kahjustamast kostja kinnistul asuvat ja hagejate kinnistutega külgnevas osas paiknevat sissesõiduteed või teelaiendust. Maakohus määras hagejate kinnistutele juurdepääsutee üle kostja kinnistu kohtuotsusele lisatud plaanide kohaselt järgmistel tingimustel: ligipääs tagatakse jalgsi ja sõidukiga ööpäevläbi ilma takistusteta, nagu tõkkepuud, dokumentide kontroll jms; ligipääs kehtib kinnistu omanikule, tema perekonnale ja külalistele, samuti kinnistu omanikule või tema perekonnale sotsiaal-, olme ja muude teenuste osutajatele; ligipääs hõlmab tänaval parkimist. Maakohus määras, et hagejatel ja nende kinnistute igakordsetel omanikel on kohustus kostja kinnistu igakordsele omanikule tasuda juurdepääsutee eest tasu 17 eurot 69 senti aastas. Maakohus määras, et hagejate ja kostja kinnistutega külgneval alal asuvat haljasala hooldab hagejate kinnistute igakordne omanik ning kostja kinnistul asuvat teed hooldab selle igakordne omanik vastavalt Viimsi valla tee hooldamise praktikale. Maakohus määras, et kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda eemaldamast või muul viisil kahjustamast kostja kinnistul asuvat ja hagejate kinnistutega külgnevas osas paiknevat sissesõiduteed või teelaiendust. Maakohus tuvastas, et kostjal on kohustus anda tahteavaldus vastavate märkuste sissekandmiseks kinnistusraamatusse. Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda ning jõusse 18. septembri 2009. a määrusega kohaldatud hagi tagamise. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt hindas maakohus iga hageja osas eraldi, kas ta oli
sissesõiduteed ehitades AÕS § 148 lg 2 mõttes heauskne. Maakohus leidis, et kõik hagejad olid sissesõiduteede rajamisel heausksed ning kostjal on AÕS § 148 lg 2 järgi kohustus sissesõiduteid lubada, kuid õigus nõuda maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Maakohus tuvastas hagejate heausksuse mh järgmiste asjaolude alusel. Mitmed hagejad lähtusid kinnitusest, et kõigi teede kasutamine sisaldub krundi ostuhinnas. Hageja VIII kinnistu juurde oli sissesõidutee M. Valdese nõusolekul rajatud enne, kui hageja VIII kinnistu omandas. Erinevatest asjaoludest (kostja pakkus mitmele hagejale võimalust sissesõidutee katmiseks mustkattega; mitmele hagejale lubas M. Valdes kinnistu müügilepingus teede mustkattega katmist või suuliselt sissesõidutee kivisillutisega katmist; kostja või M. Valdesega seotud isikud olid mitmete hagejate sissesõiduteede rajamisega kursis või osalesid selles) nähtuvalt oli kostja teadlik sissesõidutee rajamisest ega väljendanud, et see toimuks vastuolus tema tahtega. Seega oli poolte arvates hagejatel õigus sissesõiduteed rajada. Lisaks leidis maakohus, et eeltoodud asjaolude tõttu ei väära hagejate heausksust see, et mitmed neist teadsid, et ehitavad oma kinnistust väljapoole. Maakohtu hinnangul ei väära hagejate heausksust ka M. Valdese tagantjärele antud tõlgendused. Maakohtu hinnangul ei andnud Riigikohus 19. veebruari 2014. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 juhist, et maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kostja kasuks hüvitis praeguses menetluses välja mõista, vaid märkis üksnes, et hagejate heausksuse tuvastamise korral on kostjal õigus nõuda hüvitist. Maakohus tuvastas hagejate heausksuse ning kostja õiguse nõuda AÕS § 148 lg 2 alusel hüvitist, kuid selleks tuleb kostjal esitada iga hageja Vastu konkreetne nõue ning tasuda sellelt riigilõivu. Maakohus leidis, et praeguses menetluses ei ole hageja seda teinud ning seetõttu pole võimalik hagejatelt AÕS § 148 lg 2 alusel hüvitist välja mõista. Maakohus viitas AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldustele ning leidis, et hagejatel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele; hagejatele juurdepääsutee määramine üle kostja kinnistu ei kahjusta kostja huve, kuna tema kinnisasi on transpordimaa; sõidutee olemasolu tõttu kostja kinnistul ei peaks hagejad ega kostja tegema lisakulutusi tee rajamiseks; kostja kinnistu kasutamiseks on välja kujunenud tava. Eeltoodust lähtudes määras maakohus hagejatele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnistu. Maakohus leidis lisaks, et hagejatel on õigus nõuda juurdepääsu määramist üle kostja kinnistu ka AÕS § 156 lgle 2 tuginedes. Hagejate ja kostja kinnistud olid üks kinnistu ning hagejate kinnistud kaotasid juurdepääsu avalikule teele, kuna M. Valdes eraldas hagejate kinnistud ja võõrandas need eraldi. Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult ja ööpäevaringselt kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka autoga (sh õigusega parkida oma kinnistute juures olevatele sissesõiduteedele). Maakohus kohustas hagejaid maksma juurdepääsutasu üksnes kostja kinnistu maamaksu ulatuses. Transpordikinnistut iga päev regulaarselt kasutavate isikute arvust lähtudes oli igal hagejal kohustus tasuda kostjale 17 eurot 69 senti aastast. Üksnes maamaksust lähtumisel võttis maakohus arvesse, et hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb elamurajoonisiseste teede eest lisakulutusi kanda, kuna kinnituse järgi pidid need esiteks sisalduma kinnistu ostuhinnas ning teiseks minema Viimsi vallale
üle. Viimsi vald nõustus hakkama kostja transpordimaad hooldama, seega on kostjal võimalik vabaneda kõigist transpordimaaga seotud kulutustest peale maamaksu. Maakohtu arvates on sellises olukorras kinnistu hooldusõiguse kohalikule omavalitsusele üleandmisest keeldumine ja hagejatelt kulude väljanõudmine hea usu põhimõttega vastuolus. Lisaks ei ole kostja aastaid Heldri elamurajooni teid hooldanud.
8.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus rahuldas hagejate I-VII ja IX-XI hagi, ning teha uue otsuse, millega jätta hagejate I-VII ja IX-XI hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus rahuldas hageja VIII hagi, ning teha uue otsuse, millega jätta hageja VIII hagi läbi vaatamata. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata, ning teha uue otsuse, millega rahuldada kostja vastuhagi. Kostja palus jätta kõik menetluskulud hagejate kanda.
9.Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 10. veebruari 2016. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt, tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei järginud maakohus otsust tehes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut. Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et kõik hagejad rajasid sissesõiduteed ja teelaiendused heauskselt ning kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal taluma AÕS § 148 lg 2 alusel, kuid heitis maakohtule ette vaidluse sisuks olnud tasu maksmise küsimuse lahendamata jätmist. Ringkonnakohus leidis, et praeguses asjas Riigikohtu antud juhise („Seega ei saaks ka juhul, kui tegemist on heauskse piiriülese ehitamisega, nõuda, et kostja taluks rajatist tasuta. Ehitamisõiguse tuvastamisega kaasneb lisaks kasutusõigusele ka hüvitise maksmise kohustus (vt AÕS § 148 lg 2 alusel perioodilise hüvitise suuruse määramise kohta ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23).") järgi ei ole eraldi hagi esitamine vajalik ning tasu maksmise kohustus tuleb lahendada samal ajal ehitamisõiguse tuvastamisega. Ringkonnakohus leidis, et mh saab seda järeldada viitest, et AÕS § 148 lg 2 järgne tasu määratakse sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasuga. Kui maakohtu arvates tuli tasu määramiseks esitada hagi, oleks maakohus pidanud seda pooltele selgitama ja andma kostjale hagi esitamiseks võimaluse. Maakohtu otsus oli kostjale üllatuslik. Ringkonnakohus leidis praeguses asjas antud Riigikohtu juhistele tuginedes, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, siis puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel. Ringkonnakohtu hinnangul ei väljunud maakohus hagi piiridest, kui määras juurdepääsuõiguse AÕS § 156 alusel ulatuses, milles hagejad seda esialgses hagis ei taotlenud (mööda kostjale kuuluvat teed kuni avalikult kasutatava Hundi teeni). Praegusel juhul oli põhjendatud ja otstarbekas lahendada see koos esialgse hagiga ning avalduse läbivaatamisega ei rikutud kostja menetlusõigusi.
Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid, et hagejad kasutavad Heldri teed ja Heldri põiku oma kinnistutele pääsemiseks ning vaidluse all on üksnes tasu suurus. Ringkonnakohtu arvates ei saanud juurdepääsutasu suuruse määramisel lähtuda üksnes kinnistu maamaksu suurusest, kuna Viimsi valla nõusolekut kostjale kuuluva transpordimaa tasuta hooldamiseks pole asjas esitatud. Kostja väitel on vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Selleks ei saa kohus kostjat praeguses menetluses kohustada. Kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ning õigus juurdepääsu määramisel nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Maakohtul tuleb tõendeid hinnata ja võtta põhjendatud seisukoht, millised on vajalikud kulutused tee hoolduseks ja kuidas need tee kasutajate vahel jagada. Ringkonnakohus oli seisukohal, et kuna maakohus ei käsitlenud AÕS § 148 lg 2 alusel määratavat hüvitist ega AÕS § 156 lg 1 alusel määratava tasu koosseisus tee hoolduseks vajalikke kulusid, kuigi tegemist oli vaidluse põhiküsimusega, on tegemist nii laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamisega, mida esmalt peab tegema maakohus.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse eraldiseisva osa (hagejad on sissesõiduteed ja teelaiendused rajanud heauskselt ja kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal AÕS § 148 lg 2 alusel taluma; vastuhagi rahuldamata jätmine; juurdepääsuteede määramine), mille suhtes ei heitnud ette materiaal- ega menetlusõiguse rikkumist ning mille osas tõendite hindamisega ringkonnakohus nõustus. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 631 lg-t 1, § 656 ja § 657, mille mõttest ja eesmärgist tuleneb, et ringkonnakohus ei saa tühistada maakohtu otsuse iseseisvat osa, kui tuvastatud menetlusõiguse normi rikkumine seda osa ei puuduta. Ringkonnakohtu otsus tühistada kogu maakohtu otsus oli hagejatele üllatuslik. Ka AÕS § 148 lg 2 ei seo ehitise heausksuse ja säilimise ning tasu küsimusi. Ringkonnakohus leidis vääralt, et kostja võis kohtupraktikast järeldada, et ei pea AÕS § 148 lg 2 alusel nõuet esitama. Lisaks ei nõustu hagejad, et maakohtu otsus oli kostja jaoks üllatuslik osas, milles maakohus ei menetlenud AÕS § 148 lg 2 alusel kostja tasunõuet ega selgitanud kostjale nõude esitamise kohustust. Hagejad esitasid kostja tasunõudele läbivalt vastuväite, et kohus saab hagimenetluses lahendada vaid kohaselt esitatud haginõudeid ning kostjal pole õigust nõuda niisama raha, vaid maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Ringkonnakohtu otsus on olulises ulatuses põhjendamata ja hagejate väited hindamata osas, millega ringkonnakohus leidis, et juurdepääsu määramisel on teeomanikul õigus nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Maakohus ei rikkunud juurdepääsutasu määrates materiaalõigust ega menetlusõigust. Maakohus põhjendas veenvalt, miks on põhjendatud
üksnes maamaksusuurune juurdepääsutasu. AÕS § 156 lg 1 ei kohusta tee omanikule maksma tasu igal juhul teehoolduskulude ulatuses. Maakohus rakendas hea usu põhimõtet, mille alusel on lubatud jätta ka seadus kohaldamata. Hagejad ei nõustunud ringkonnakohtuga, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, siis puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel.
12.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hagejate kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
14.Kolleegium nõustub hagejatega, et ringkonnakohus tühistas praeguses asjas põhjendamatult maakohtu otsuse täies ulatuses. Ringkonnakohus heitis maakohtule ette AÕS § 148 lg 2 alusel kostja nõude lahendamata jätmist; rajatiste osas AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramist, kuna selleks puudus vajadus, sest maakohus tuvastas vastavas osas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, ning AÕS § 156 lg 1 alusel määratava tasu koosseisus tee hoolduseks vajalike kulutuste käsitlemata jätmist. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt nõustus ringkonnakohus aga maakohtu järeldusega, et kõik kostjad rajasid oma sissesõiduteed ja teelaiendused heauskselt ning kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal taluma AÕS § 148 lg 2 alusel. Lisaks määras maakohus ringkonnakohtu hinnangul juurdepääsuõiguse mööda kostjale kuuluvat teed kuni avalikult kasutatava Hundi teeni AÕS § 156 alusel õigesti. Samuti ei nähtu ringkonnakohtu otsuse põhjendustest, et ringkonnakohus oleks maakohtule kostja vastuhagi lahendamise aspektist ette heitnud materiaalõiguse väära kohaldamist või olulist menetlusõiguse normide rikkumist. Eeltoodu tõttu leiab kolleegium, et ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kuna ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ja põhjendused ei ole kooskõlas. Kolleegium märgib lisaks, et maakohus tuvastas hagejate heausksuse sissesõiduteede ja teelaienduste rajamisel õigesti praeguses asjas kohustuslike Riigikohtu 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1172-13 tehtud otsuse p-s 13 antud õiguslike juhiste järgi. Ringkonnakohus rikkus aga maakohtu otsusega nõustudes otsuse põhjendamise kohustust, kuna ei käsitlenud lahendis kostja tõendite hindamisel põhinevaid apellatsioonkaebuse väiteid. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul anda hinnang kostja apellatsioonkaebuses esitatud väidetele.
15.Kolleegiumi arvates leidis ringkonnakohus vääralt, et Riigikohtu 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 tehtud otsuse p-s 14 antud juhisest sai järeldada, et kostja ei pidanud AÕS § 148 lg 2 teises lauses sätestatud nõuet hagina esitama ning tasu maksmise kohustus tuli lahendada samal ajal üle piiri ehitamise heausksuse tuvastamisega. Seega kohaldas ringkonnakohus AÕS § 148 lg-t 2
vääralt. Kolleegiumi hinnangul selgitati viidatud lahendis, et AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi on naaberkinnisasja omanikul (kostjal) ka heauskse ehitamise korral õigus nõuda tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Lisaks järeldub viidatud lahendi p-dest 15 ja 16, et kui hagejad oleksid ehitanud üle kinnisasja piiri pahauskselt, siis oleks tulnud jätta nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel rahuldamata ja hinnata hagejate nõudeid AÕS § 156 alusel kui juurdepääsunõudeid avalikult kasutatavale teele. Sellisel juhul oleks tegemist olnud hagita asjaga ja kohus oleks pidanud ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsutasu ka siis, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, kui suurt tasu ta saada soovib. Lisaks selgitab kolleegium, et tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, mille 21. mai 2008. a otsuse p-le 23 viitas nii Riigikohus
19.veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 tehtud otsuse p-s 14 kui ka ringkonnakohus, leides, et AÕS § 148 lg 2 järgne tasu määratakse sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasuga, oli kostja hüvitise saamiseks esitanud vastuhagi. AÕS § 148 lg 2 järgi, kui AÕS § 148 lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Kolleegiumi hinnangul nähtub ka viidatud sätte sõnastusest, et perioodilise hüvitise saamiseks või ehitajat maatükki omandama kohustamiseks tuleb esitada nõue, millest nähtub, kummal viisil naaberkinnisasja omanik asjaõiguseta, kuid heauskselt püstitatud ehitise lubamise eest kompensatsiooni saada soovib, samas AÕS § 156 lg 1 sõnastuse järgi määrab juurdepääsutasu kohus. Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et hagejate heausksuse korral on kostjal õigus AÕS § 148 lg 2 alusel nõuda hagejatelt perioodilist hüvitist või maatüki omandamist, kuid selleks tuleb kostjal esitada iga hageja Vastu konkreetne nõue hagina. Vastasel juhul ei ole võimalik kostja nõuet AÕS § 148 lg 2 alusel rahuldada. Lisaks märgib kolleegium, et olukorras, kus hagejad esitasid menetluses põhjendatud vastuväite, et kohus ei saa hagimenetluses lahendada muid, kui kohaselt esitatud haginõudeid ja kostja ei saa nõuda hagi esitamata niisama raha, ei saa kohtule ette heita selgitamiskohustuse rikkumist ja maakohtu otsus ei saanud olla kostja jaoks üllatuslik.
16.Riigikohtu varasema praktika (vt nt Riigikohtu 16. märtsi 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1180-15, p 31) järgi on eratee omanikul õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Tasu suuruse üle otsustamisel tuleb arvestada, millised abinõud on igal üksikul juhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita. Samuti saab pidada tee omamisega kaasnevaks kohustuseks maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab kasutatava tee pindalale. Seega tuleb kolleegiumi hinnangul vähemalt üldjuhul juurdepääsutasu määramisel arvesse võtta ka tee hooldamiskulusid. Praeguses asjas võttis maakohus AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määrates arvesse üksnes
kostja kinnistu maamaksu, põhjendades seda sellega, et hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb elamurajoonisiseste teede eest lisakulutusi kanda, kuna kinnituse järgi pidid need esiteks sisalduma kinnistu ostuhinnas ning teiseks minema transpordimaad hooldama nõustunud Viimsi vallale üle. Vastupidi maakohtule tuvastas ringkonnakohus aga, et Viimsi valla nõusolekut kostja transpordimaa tasuta hooldamiseks ei ole esitatud ning kostja väitel on vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et juurdepääsutasu suuruse määramisel ei saanud lähtuda üksnes kinnistu maamaksu suurusest. Selle vea oleks saanud ringkonnakohus aga ise parandada. Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ja õigus nõuda juurdepääsu määramisel juurdepääsu taotlejalt ka teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist.
17.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääsu AÕS § 156 alusel. Maakohus oleks pidanud hagejate nõudeid hindama AÕS § 156 alusel siis, kui oleks tuvastanud pahauskse piiriülese ehitamise (vt ka Riigikohus 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13, p 15).
18.Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
19.Kuna hagejate kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. TsMS § 149 lg 8 alusel tagastatakse kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti. Ants Kull, Henn Jõks, Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.