Tsiviilasi 2-145-05
Eesti Vabariigi nimel 30.november 2005.a. Jõgeva Maakohtu kohtunik Zakaria Nemsitsveridze sekretär Pille Kaarepere juuresolekul arutas 16.11.05. avalikul kohtuistungil Jõgeva Maakohtus GEVA OÜ hagi PÕLTSAMAA LINNA vastu 155 519 krooni nõudes. Eelistungil viibisid: hageja lepinguline esindaja advokaat Ivo Kütt, hageja juhatuse liige Enno Kalam, kostja seaduslik esindaja linnapea Jaan Aiaots ja kostja lepinguline esindaja advokaat Matti Laarma. Kohus tuvastas: Kohtule 18.04.05. esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.04.92. rendilepingu nr 16, mille alusel hageja kasutas ruume Lossi 13 Põltsamaal. Rendilepingu kehtis kuni 31.12.01, kuid hageja jätkas ruumide kasutamist ka pealse selle tähtaja möödumist. Kostja vastuväiteid ei esitanud. Leping loeti uuendatuks määramatuks ajaks. Rendilepingu kehtivuse ajal tegi hageja omal kulul renditud ruumides hädavajalikku kapitaalremonti, kuna ruumide seisukord oli väga halb. Hageja poolt tehtud kapitaalremondi puhul oli tegemist vajaliku remondiga, et üldse renditud ruume lepingulisel eesmärgil kasutada saaks. Pooled pidasid kapitaalremondi maksumuse hüvitamise osas läbirääkimisi 2002. a alguses. Kostja oli nõus tasuma hüvitist kuni 60 000 krooni, kuid hageja nõudis suuremat summat. Kokkuleppele pooled ei jõudnud. Kostja esitas kohtule hagi rendilepingu lõpetamise ning parenduste hüvitamise õiguse tunnustamise nõudes. Jõgeva Maakohtu 23.12.02. määrusega menetlus asjas lõpetati, kuna hageja vabastas ruumid. Poolte rendisuhe lõppes 01.06.02. ning ruumide valdus anti kostjale üle 03.06.02. Parenduste hüvitamise osas ei ole pooled seni kokkuleppele jõudnud. Hageja on teinud kostjale kahel korral sellekohase ettepaneku, kuid kostja ei ole vastanud. Hageja lasi ehitusala asjatundjal koostada teostatud remontööde hinnangu seisuga 30.05.02 ning akti kohaselt on kapitaalseid remonttöid teostatud 155 519 krooni ulatuses. Rendilepingu p 3.2.2 kohaselt pidi hageja renditud ruumides tegema vaid jooksvat remonti. Kapitaalremondi tegemist leping ei reguleeri. Kohaldamisele kuuluva Rendiseaduse § 10 lg 2 kohaselt on rendileandja kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Rendileandja ei ole ruume üldse remontinud, kuigi need olid väga halvas seisus. Käesolev vaidlus on sarnane Riigikohtu menetluses olnud tsiviilasjaga 3-2-1-12402, milles Riigikohus on leidnud, et, kui võlgnik ei täida oma kohustust ega tee teatavat tööd, siis on kreeditoril TsK § 226 järgi õigus teha see töö võlgniku arvel. RenS § 10 lg 3 täpsustab eelnevat remondi liigi osas, sätestades, et kui rendileandja ei täida temal lasuvat vara
remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha hädavajalik remont ise ning nõuda rendileandjalt remondi maksumuse hüvitamist või selle katmist rendi arvelt. Riigikohus on asunud seisukohale, et kui rendileandja ei otsusta hädavajaliku remondi tegemist ja kui selle on teinud rentnik, siis on temal RenS §-s 10 lg 2 sätestatud õigused. Asjaolu, et remondi on teinud hageja, on tõendatud kostja esindajate varasemate seisukohtadega ning kirjavahetusega. Samuti ei ole kostja vaidlustanud, et remonti on teinud hageja. Kostja on läbirääkimiste käigus olnud nõus hagejale kulutusi hüvitama, kuid vaidlus on olnud hüvitise konkreetse summa üle. Hagi suurus on tõendatud OÜ Oberpahlen hinnanguga 155 519 krooni suuruses. Hageja on teinud rendipinna ulatusliku kapitaalse iseloomuga ümberehituse, mis oli vajalik rendipinna kasutamiseks. Seetõttu ei olnud tegemist lihtsalt rendiobjekti parandamisega, vaid rendileandja seadusjärgseks kohustuseks oleva remondiga Rendiseaduse § 10 lg 2 järgi, mille maksumuse hüvitamise kohustus lasub RenS § 10 lg 3 kohaselt kostjal kui rendileandjal. Kostja esindaja kirjalikus vastusest (tl 32) nähtub, et kostja hagi ei tunnista. Hageja võttis ruumid rendile sellisel kujul nagu need temale üle anti. Rendisuhte ajal ei ole rentnik väitnud, et objekt ei vastaks lepingu tingimustele. Poolte rendileping ei sisalda kokkulepet remonttööde kompenseerimise kohta – kõik remonttööd (va jooksev remont) tuli rendileandjaga eelnevalt kooskõlastada. Vaidlust ei saa lahendada üksnes Rendiseaduse põhjal, eelistada tuleb poolte sõlmitud rendilepingut. Hageja on teinud hoones remonti, kuid seda ei saa kuidagi hinnata objektiivselt hädavajalikuks. Kohtuistungil jäid pooled varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Pooled ei olnud valmid asja kokkuleppega lõpetama. Kohus, kuulanud ära poolte seaduslike esindajate seletused, advokaatide arvamused ja uurinud toimiku materjale, leiab, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Pooltel ei ole asjas vaidlust rendilepingu kehtivus ja tingimuste osas. Samuti on pooled nõus rendilepingu lõpetamise asjaoludega. Rendilepingu teksti kohaselt (tl 8) oli hageja kohustuseks teha jooksvat remonti oma kulul (p 3.2.2) ning tagastama ruumides mitte halvemas seisus, kuid need olid alguses. Samuti oli hagejal õigus teha renditud vara parendusi (p 4.2.1). Kostjal oli õigus nõuda peale lepingu lõppemist mitte-eraldatavate parenduste tasuta üleandmist (p 4.1.4.). Seega ei ole lepingus pooled sätestanud kostja kohustust hüvitada hagejale kõikide remonttööde maksumust. Lepingu tõlgendamisel kohus leiab, et poolte tehe oli suunatud võimalikult püsiva ning pooli vähem koormava rendisuhte saavutamisele. Seda kinnitab ka asjaolu, et poolte rendisuhe kestis 7 aastat. Kohtule esitatud remontööde nimekirjas (tl 28) märgitud tööde mahtu ja maksumust ei ole kostja samuti sisuliselt vaidlustanud. Hageja esindaja seletuse kohaselt tehti enamus töid omavahenditega. Kohtus ärakuulatud tunnistaja A.Mirka (tl 57) on ehitise asjatundjana hinnanud tõid kapitaalremondina. Tunnistaja on arvamuse andmisel võtnud aluseks enda subjektiivse
hinnangu ning leidnud, et nt vaheseinte lammutamine ja uuesti ehitamine on kapitaalse iseloomuga ehitustegevus. Tööd nr 1-18 pidid olema hoone säilitamiseks vajalikud. Hoone katus olid korras, samuti kandvad seinad, vundament ja kandvad laetalad olid samuti korras. Ahjudele tehti sisene remont. Kohus leiab, et aktis loetletud töid ei saa lugeda objektiivselt hädavajalikeks ning seetõttu ei pea kostja hagejale nende maksumust hüvitama. Ükski aktis märgitud töödest ei olnud ilmselgelt vajalik hoone kui terviku säilimiseks. Tööde iseloom viitab sellele, et need oli hädavajakilud üksnes hagejale, kuna ta arendas neis ruumides kaubandustegevust ning ruumid vajasid seetõttu välist korrastamist. Renditava vara, so hoone kui terviku, säilimiseks ei olnud need remonttööd hädavajalikud. Tunnistaja seletusega on tõendatud, et hoone põhikonstruktsioonid (vundament, kandvad seinad, katus, vahetalad) ei vajanud remonti. Seega ei pea kostja hüvitama hagejale neid remonttöid. Hageja poolt tehtud tööd ei vasta AõS § 27 p 1 (varasem redaktsioon) nõuetele. Kohus märgib, et muud asjas esitatud tõendid ei ole asja lahendamisel olulised. Samuti ei saa hagi rahuldamiseks aluseks olla poolte varasemad läbirääkimised ning kostja nõusolek tasuda kuni 60000 krooni tehtud tööde eest. Tegemist oli vaid poolte läbirääkimistega ning pooled ei ole selles osas kokkulepet saavutanud. Ka varasemalt kohtu menetluses olnud hagi ei ole aluseks käesoleva hagi rahuldamisele, kuna eelmises kohtumenetluses ei ole tehtud pooltele siduvat lahendit rahaliste kohustuste tekkimise osas. Poolte kohtukulud jäävad asjas hageja kanda. Hageja ei ole kosta kohtukuulde suurust vaidlustanud. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista kostja esindaja tasust 18231 krooni (tl 67) 5%, so kokku 7776 krooni TsMS § 61 lg 1 alusel. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 227 ja 228 kohus otsustas: Jätta rahuldamata OÜ GEVA hagi PÕLTSAMAA LINNA vastu 155519 krooni nõudes. Välja mõista OÜ-lt GEVA (reg.kood xxxxxxxx Vahe 1 Põltsamaa 48103) Põltsamaa Linna (Kesk 3 Põltsamaa 48105) kasuks õigusabikulude katteks 7776 krooni.
Kohtunik:
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.