Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-110-04 Otsuse kuupäev Tartu, 10. november 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed P. Jerofejev ja J. Luik Kohtuasi OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus hagi korteriühistu Faehlmanni 32 vastu 16 704 krooni 10 sendi saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/110/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik KÜ Faehlmanni 32 kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 11. oktoober 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
28.aprilli 2004. a otsus.
2.Teha uus otsus, millega jätta OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus hagi korteriühistu Faehlmanni 32 vastu 16 704 krooni 10 sendi saamiseks rahuldamata.
27.mail 2004. a tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.4. märtsil 2003. a. esitatud hagiavalduses taotles hageja kostjalt 16 704 krooni 10 sendi väljamõistmist. Hagiavalduse kohaselt on hageja (endine ärinimi AS Kadrioru Majaühisus) ümber kujundatud Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttest, kellele Tallinna linn andis 5. mai 1994. a üleandmise-vastuvõtmise akti alusel hooldada ja majandada Faehlmanni 32 asuva hoone koos abihoonete ja trassidega. 3. aprilli 2001. a korraldusega kohustas Tallinna Kesklinna vanem hagejat andma Faehlmanni 32 elamute 1 ja 2 haldamine ja majandamine üle KÜ-le Faehlmanni 32. Hageja andis elamud KÜ-le Faehlmanni 32 üle elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti alusel 9. augustil 2001. a. Akti p-s 4 märgiti, et ajavahemikul 1. juulist 1994. a. kuni 1. augustini 2001. a on elamu remondiks laekunud 43 690 krooni 90 senti ning remondiks on samal ajavahemikul kulutatud 60 395 krooni (sh katuse remondiks 1994. a 30 800 krooni ja 1995. a 23 782 krooni ning välisukse vahetuseks 1995. a 5 812 krooni). Ühtlasi lepiti akti ps 4 kokku, et elamu remondiks laekunud ja remondiks kulutatud summa vahe 16 704 krooni 10 senti tasub kostja hageja arvele pärast akti allakirjutamist ja kinnitamist Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt kuue kuu jooksul 2 784 krooni 02 senti kuus. Tallinna Kesklinna Valitsus kinnitas akti 16. augustil 2001. a. Kostja ei ole oma kohustust täitnud ning pole aktis fikseeritud remondiks laekunud ja remondiks kulutatud summa vahet hagejale tasunud.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja väitis, et elamu haldamise ja majandamise üleandjaks pidi olema Tallinna Kesklinna Valitsus. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktist tulenesid tsiviilkohustused Tallinna Kesklinna Valitsusele ja kostjale, mitte aga hagejale. Akti alusel ei tekkinud kostjale tsiviilkohustust, sest ta ei ole seda kohustust võtnud. Aktile on lisatud lahkarvamuste protokoll, milles kostja esitas akti p 4 kohta eriarvamuse. Seega ei saa akti p-s 4 märgitut käsitada poolte kokkuleppena. Tsiviilnõue kostja vastu ei saa tuleneda ka Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korrast. Hageja ei ole tõendanud,
et ta tasus 1994. a ja 1995. a katuseremondi eest kokku 54 582 krooni. Samuti pole tõendatud, et katuseremonti üldse tehti. Kostjale ei saanud tuleneda kohustusi 1994. ja 1995. a tellitud remonditöödest, sest tema õigusvõime tekkis 2000. a. Hageja tegi remonditööd lepingu alusel, mille teiseks pooleks on Tallinna Kesklinna Valitsus, seega ei tekkinud KÜ-le Faehlmanni 32 sellest lepingust kohustusi ning ta ei ole asjas õige kostja.
3.Tallinna Linnakohus jättis 30. septembri 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on asjas õigeks hagejaks OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus. Tallinna Kesklinna Valitsus andis 5. mai 1994. a üleandmise-vastuvõtmise akti alusel Faehlmanni 32 hoone koos abihoonete ja trassidega hooldada ja majandada Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele. Need isikud sõlmisid 5. mail 1994. a ühise tegutsemise lepingu. Hageja on nimetatud munitsipaalettevõtte õigusjärglane. Hageja kohustus hooldama ja majandama Faehlmanni 32 elamut tulenevalt 5. mai 1994. a lepingust. Seega oli hageja õigustatud nõudma ka haldus- ja hooldusteenuste osutamisel kantud kulude hüvitamist. Samuti leidis linnakohus, et asjas on õigeks kostjaks KÜ Faehlmanni 32. Hageja õigus nõuda kostjalt elamu remondiks kulunud rahaliste vahendite üleandmist tuleneb Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p-st 92. Kohtule esitatud aktide kohaselt maksis Faehlmanni 32 asuva elamu katuse remont kokku 54 582 krooni ning välisukse vahetamine 5 812 krooni. Hageja on esitanud ka aktid ehitus-remonttööde vastuvõtmise kohta. Samas ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks oma kohustuse nõuetekohaselt täitnud ja tehtud tööde eest tasunud. Seega ei ole hageja tõendanud, et Faehlmanni 32 asuva elamu remondiks kulutati 60 395 krooni.
9.augusti 2001. a elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt kehtib kostja esindaja allkiri aktil ainult koos lahkarvamuste protokolliga. Lahkarvamuste protokollist nähtub, et kostja ei kinnita akti p-s 4 fikseeritud remondiks kulutatud summade tegelikkusele vastavust ega võta endale maksekohustust. Seega ei saa akti p-s 4 sätestatut käsitada poolte kokkuleppena.
4.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28. aprilli 2004. a otsusega linnakohtu otsuse ja rahuldas hagi. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et vaidlusaluse akti p 4 ei saa käsitada kokkuleppena, mille kohaselt kostja oleks võtnud endale kohustuse hüvitada selles märgitud summad. Samas on hageja viidanud eluruumide erastamise korra p-le 92, mille lõike 1 esimese lausega kohustati eluruumide erastamise kohustatud subjekti (üleandja) kolme kuu jooksul pärast korteriühistult või ühise tegutsemise lepingu alusel tegutsevatelt korteriomanikelt (vastuvõtja) avalduse laekumist andma elamu haldamise ja majandamise üle korra lisas 8 ettenähtud vormi kohase akti alusel korteriühistu või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud isikule või elamu omanikule. Eluruumide erastamise korra p 92 lõikes 5 sätestati, et akti punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või
hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus. Osundatud p 92 mõttest tuleneb, et elamu haldamise ja majandamise üleandmise tingimuseks on remondirahade tasaarvestus. Seega, kui hageja tõendab, et ta kasutas ajavahemikul
1.juulist 1994. a kuni elamu üleandmise-vastuvõtmise akti koostamiseni kostjale üle antud elamu remondiks raha rohkem, kui selleks vahendeid laekus, siis on tal õigus nõuda kostjalt vahe tasumist isegi juhul, kui elamu üleandmisel summade osas kokkuleppele ei jõutud. Linnakohtule esitatud tõenditest nähtub, et remonditööd on hageja väidetud mahus ja summas tehtud. Kostja väited, et töid ei tehtud, on paljasõnalised. Linnakohus leidis ekslikult, et hageja pidi esitama tõendeid tehtud tööde eest maksmise kohta. Tööde vastuvõtmisest tekkis hagejal TsK § 369 lg 1 järgi maksekohustus remonditöid teinud isiku ees ning hageja ja kostja vahelisse suhtesse ei puutu, mil moel hageja oma kohustuse täitis. Seega on hageja tõendanud, et Faehlmanni 32 asuva elamu remondiks on kulutatud 60 395 krooni ning hagi elamu remondiks laekunud ja kulutatud summa vahe 16 704 krooni 10 sendi saamiseks tuleb rahuldada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada täies ulatuses materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus kohaldas vääralt eluruumide erastamise korra p 92 ja eluruumide erastamise seaduse § 6 lg-t 1 ning § 151 lg-t 5. Nendest sätetest tulenevalt sai eluruumide erastamise kohustatud subjektiks olla Tallinna linn, mitte hageja. Seega on OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus asjas ebaõigeks hagejaks. Ringkonnakohus tõlgendas vääralt eluruumide erastamise korra p 92, kui leidis, et kostjal tekib tsiviilkohustus (maksekohustus) hageja ees ilma seadusest või lepingust tuleneva aluseta. Vabariigi Valitsusel ei ole ilma seaduses sätestatud delegatsiooninormita õigust kehtestada elamu haldamise vastuvõtjale rahalisi kohustusi. Samuti puudub kohustise tekkeks lepinguline alus. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 95, kui jättis hindamata Tallinna linna ja hageja vahel 30. detsembril 1998. a sõlmitud lepingu nr 3. Hageja nõue tuleneb sellest lepingust ning kuna kostja pole lepingu pooleks, ei ole ta käesolevas vaidluses kohaseks kostjaks.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ja Riigikohus saab teha uue otsuse.
9.Kohtud on põhjendatult leidnud, et OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus on asjas õigeks hagejaks. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 6 lg 1 p 2 kohaselt on eluruumide erastamise kohustatud subjektiks munitsipaalomandusse kuuluvate eluruumide puhul juriidiline isik, kelle
valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Eluruumide erastamise seaduse § 152 lg-s 1 nähti alates
27.märtsist 1999. a ette võimalus anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule. Kolleegium jääb oma
10.veebruari 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 (RT III 2004, 6, 63) väljendatud seisukoha juurde, et kuigi sellise võimaluse kehtestab viidatud säte alates 27. märtsist 1999. a, oli see seaduse mõtte kohaselt lubatud ka enne nimetatud kuupäeva. Samuti sätestas EES § 152 lg 1 teine lause (alates 27. märtsist 1999. a), et elamu haldamise üleandmisel vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest.
10.Toimiku materjalide kohaselt andis Tallinna Kesklinna Valitsus kui erastamise kohustatud subjekt
5.mail 1994. a Faehlmanni 32 hoone hooldada ja majandada Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele (tlk 8), kes oli hageja õiguseellaseks. Samal kuupäeval sõlmisid lepinguosalised ka ühise tegutsemise lepingu (tlk 59"66), millega määrasid kindlaks poolte õigused ja kohustused. Kuna OÜ-l BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus oli 5. mai 1994. a lepingu järgi kohustus hooldada ja majandada Faehlmanni 32 elamut, siis oli ta õigustatud nõudma ka selles elamus haldusja hooldusteenuste osutamisest tulenevate kulude hüvitamist.
11.Järgnevalt analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet, et kostja kohustuste tekkeks hageja ees puudub õiguslik alus. Kolleegiumi arvates võivad korteriühistu kohustused haldust korraldava isiku ees tuleneda lepingust või mõnest õigusaktist. Ringkonnakohus on õigesti järeldanud, et käesolevas asjas puudub kohustuste tekkimise alusena poolte kokkulepe, kuid leidnud ekslikult, et vaidlusalune võlasuhe on tekkinud tulenevalt eluruumide erastamise korra (EEK) p-st 92. Viidatud punkti lõike 1 järgi kohustati eluruumide erastamise kohustatud subjekti (üleandja) kolme kuu jooksul pärast korteriühistult või ühise tegutsemise lepingu alusel tegutsevatelt korteriomanikelt (vastuvõtja) avalduse laekumist andma elamu haldamise ja majandamise üle korra lisas 8 ettenähtud vormi kohase akti alusel korteriühistu või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud isikule või elamu omanikule. Eluruumide erastamise korra p 92 lg-s 5 sätestati, et akti punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus.
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus tõlgendas vääralt materiaalõiguse normi, kui järeldas, et kostja maksekohustus hageja ees tekkis EEK p 92 alusel. Osundatud punkti järgi toimub elamu üleandmine akti alusel, milles haldust korraldav isik ja korteriühistu peaksid muuhulgas kokku leppima elamu remondi rahaliste vahendite üleandmises ja maksegraafikus. Seega ei tulene EEK pst 92 korteriühistule kui elamu haldamise ja majandamise vastuvõtjale tsiviilkohustust, vaid sätestatakse, et taolise tsiviilkohustuse tekkimise aluseks saab olla poolte sellekohane kokkulepe. Samuti leidis ringkonnakohus ekslikult, et vaidlusaluse sätte mõtte kohaselt on elamu haldamise ja majandamise üleandmise tingimuseks remondirahade tasaarvestus. Kui pooled remondirahade
tasaarvestuses kokkuleppele ei jõua, pole see elamu üleandmist välistavaks asjaoluks.
13.Eeltoodut arvestades nõustub kolleegium kassaatoriga, et vaidlusaluses asjas puudub kostjal kohustuste tekkeks hageja ees õiguslik alus ning seega pole KÜ Faehlmanni 32 asjas kohaseks kostjaks. Tavapraktikas sõlmis haldust korraldav isik elamu haldamise ja majandamise korraldamisel korteriomanike või üürnikega vastavalt hooldus- või üürilepingud. Nimetatud lepingutes sätestati muuhulgas haldust korraldava isiku remondikohustus ning korteriomanike või üürnike remondiks vajalike maksete tegemise kohustus. Kui haldust korraldavale isikule laekunud vahendid elamu remondiks ei olnud piisavad ja ta kasutas selleks oma vahendeid ning elamu üleandmisel korteriühistule ei jõudnud pooled remondirahade tasaarvestuses kokkuleppele, siis oli haldust korraldaval isikul õigus nõuda põhjendatud kulutuste hüvitamist tsiviilkoodeksi § 477 lg-te 1 ja 6 alusel. Sellises nõudes on kolleegiumi arvates kohaseks kostjaks korteriomanikud või üürnikud, kes tasusid haldust korraldavale isikule remondiks vajalikke makseid. Alates 1. juulist 2002. a on alusetut rikastumist võimalik välja nõuda võlaõigusseaduse sätete (§-d 1027"1042) alusel.
14.Ringkonnakohus ei rikkunud asja lahendamisel protsessiõiguse norme. Kostja viidatud
30.detsembri 1998. a lepinguga nr 3 muudeti Tallinna Kesklinna Valitsuse ja Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte vahel 5. mail 1994. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingut. Nendest lepingutest tulenesid õigused ja kohustused lepingu pooltele, mitte kostjale. Ringkonnakohus ei tuletanud kostjale kohustust 30. detsembri 1998. a lepingust, vaid rahuldas hagi, tuginedes EEK ple 92. V. Kõve, P. Jerofejev, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.