Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Taimi Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. mai 2006.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-1220 (endine number 2/228-2856/05)
Tsiviilasi
KÜ hagi Tallinna linna vastu 68 988,35 krooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja Korteriühistu (registrikood xxx asukoht: xxx) Hageja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Enno Heringson Kostja Tallinna linn (asukoht: xxx) Kostja esindaja Erik Niinemaa Kolmas isik kostja poolel AS M(registrikood XXX asukoht: XXX) Kolmanda isiku esindaja Janno Kümnik
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud
20.03.2006.a. Hageja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Enno Heringson Kostja esindaja Erik Niinemaa Kolmanda isiku esindaja Janno Kümnik
Jätta KÜ hagi Tallinna linna vastu 68 988,35 krooni (kuuskümmend kaheksa tuhat üheksasada kaheksakümmend kaheksa krooni ja 35 sendi) saamiseks rahuldamata Hageja kohtukulud jätta hageja enda kanda. Välja mõista KÜ-lt menetluskuluna postikulu 121,50 krooni (ükssada kakskümmend üks krooni ja 50 senti) riigituludesse (Rahandusministeeriumi kontole nr 10220034800017 AS-s SEB Eesti Ühispank või 221023778606 AS-s Hansapank, mõlemal viitenumber 2800049777, maksekorralduse selgitusse tuleb märkida: „Harju Maakohtu Kentmanni Kohtumaja, kohtuotsus 2-05-1220, menetluskulu“. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud asjaolud ja põhjendused 13.04.2005.a esitas hageja KÜ kohtusse hagi kostja Tallinna linna vastu 90 486,95 krooni saamiseks, (mis koosneb vähem makstud remondifondi summast 70 197,28 krooni, viivistest
remondifondi üleandmisega viivitamise tõttu summas 16 749,67 krooni ja hageja kahjust 3540,00 krooni, milleks on hageja kohtueelsed õigusabikulud). Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt 18. detsembril 2001.a. allkirjastasid kostja (Tallinna linn Mustamäe linnaosa Valitsuse kaudu) ja hageja „Elamu haldamise ja majandamise üleandmise–vastuvõtmise akti“ elamu kohta Tallinnas. Vastavalt „Eluruumide erastamise korra“ punktile 9.2 annab eluruumide erastamise kohustatud subjekt (üleandja, antud juhul Tallinna linn Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu) kolme kuu jooksul pärast vastuvõtja (antud juhul KÜ ) avalduse laekumist elamu haldamise ja majandamise üle „Eluruumide erastamise korra“ lisas 8 ettenähtud vormi kohase akti alusel korteriühistu või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud isikule või elamu omanikule. Nimetatud punkti viienda lõigu kohaselt fikseeritakse akti punktis 4 üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994.a. ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt ning rahaliste vahendite üleandmise graafikus. Konkreetsel juhul fikseeriti, et alates 1. juulist 1994.a. kuni akti vormistamiseni on korterimaksete koosseisus määratud arvestuslikult elamu remondiks 1 860 405,40 krooni, millest on elamu remondiks kulutatud 1 463 623,81 krooni. Omaalgatuslikult on üleandja täiendanud seaduse alusel kehtestatud tüüpvormi punkti 4 ning kirjutanud akti sisse ka elanike võlgnevuse tasumata arvete näol, millist lisainformatsiooni hageja õiguslikust aspektist peab tähtsusetuks. Pooled leppisid kokku, et enammakstud remondirahad summas 396 781,59 krooni kannab AS M hageja arvele üle järgmiselt: * 147 199,78 krooni 31. detsembriks 2004.a. * 249 481,72 krooni peale kaasomanikelt võlgnevuse laekumist igakuiselt järgneva kuu 10 kalendripäeva jooksul, kuid mitte hiljem kui 1. juuliks 2002.a. Hageja asub seisukohale, et teise maksesumma sidumine tingimusliku asjaoluga ei olnud korrektne, sest vastuvõtjal ei ole võimalust võlgnevuse likvideerimise kulgu mõjutada ja seda kontrollida. Selline käsitlus on vastuolus eluruumide erastamise korra vastavatest sätetest tulenevaga, kuna sõnaselgelt on väljendatud üldprintsiip, mille kohaselt fikseeritakse vastavate summade vahe, mis kas ühekordse makse või graafiku alusel tasutakse ühele või teisele poolele. Seega 249 481,72 krooni pidanuks olema tasutud hiljemalt 1. juuliks 2002.a. Seisuga 01.07.2002.a. oli üleandjal hageja ees võlgnevus 70 197, 28 krooni, mis on käesoleva ajani hagejale laekumata. 03.11.2004.a. esitas hageja esindaja kaudu Tallinna linnale nõude summas 86 232,22 krooni, mis koosnes alljärgnevatest nõuetest: võlgnevus 70 197, 28 krooni, viivised 12 494, 94 krooni ja kahju 3 540, 00 krooni. Hageja on seisukohal, et kohustatud subjektina saab käsitleda ainult kostjat, kuna aktil puudub AS-i M esindaja allkiri, kuigi aktis on märgitud, et vastavad summad kannab hageja arvele AS M. Hageja on soostunud probleemi kiirema lahenduse huvides AS-ga Ml äbirääkimisi pidama. Hageja ja AS-i M vahelise läbirääkimise käigus selgus, et põhinõue 70 197,28 jaguneb alljärgnevalt: * 22 642,01 krooni, mis on käesolevaks hetkeks laekunud AS-ile M * 33 426,92 krooni, mis ei ole laekunud ja moodustub elanike võlgnevusest, kes enam ei oma kortereid elamus , * 14 128,35 krooni, mis ei ole laekunud ja moodustub elanike võlgnevusest, kes omavad kortereid elamus . Kohtuvälistel läbirääkimistel asjaosalised kokkulepet ei saavutanud. Hageja on hagiavalduses esitanud viiviste 16 627,01 krooni arvestused ja selgitab, et kahju, 3540,00 krooni on hageja õigusabi kulutused kohtueelses menetluses
20.03.2006.a. esitas hageja haginõude täpsustuse, mille järgi on kolmas isik 15.02.2006.a. hagejale tasunud 26 465,93 krooni põhivõlgnevust. Seega hageja vähendas põhinõuet summani 43 731,35 krooni ja suurendas viiviste nõuet 5 090,05 krooni võrra, mille kohta on ta esitanud arvestused. Seega viiviste nõue on 21 717,05 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks vähem makstud remondifondi 43 731,35 krooni, viiviseid 21 717,05 krooni ja kahju 3540,00 krooni, kokku 68 988,35 krooni ( tlk.109-111). Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja leiab, et nõude esitamine Tallinna linna vastu ei ole õiguspärane. Kostjal puudub hageja ees vähemmakstud remondifondi tasumise kohustuse tekkeks õiguslik alus. Hageja tugineb oma nõudes Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993.a. määrusega nr. 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ (EEK) punktile 9.2. ning Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsuse ja Korteriühistu vahel 18.12.2001.a. koostatud „Elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti“ punktile 4 ning nõuab Tallinna linnalt vähemmakstud remondifondi tasumist ehk siis nende remondisummade tasumist, milleks olid halduslepingute alusel kohustatud KÜ korteriomanikud ning mille halduslepingute teiseks pooleks oli Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte ja tema õigusjärglane AS M. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 6 lg 1 p 2 kohaselt oli asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsus. EES § 15.2. lg-1 nähti alates 27.märtsist 1999 ette võimalus anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule. Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-9-04 ja 3-2-1-110-04 asunud seisukohale, et kuigi sellise võimaluse kehtestab viidatud säte alates 27. märtsist 1999, oli see seaduse mõtte kohaselt lubatud ka enne nimetatud kuupäeva. Samuti sätestas EES § 15.2. lg. 1 teine lause (alates 27. märtsist 1999. a), et elamu haldamise üleandmisel vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsus kui erastamise kohustatud subjekt andis 30. mai 1997 hoone hooldada ja majandada Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele, mille õigusjärglane on AS M. Lepingu 3.1.2 kohaselt andis Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsus Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele üle haldus-ja hoolduslepingutest sh. remonttööde teostamisest tulenevad täitmata kohustused ja teostamata õigused, mille kohta sõlmiti eraldi kokkuleppe. Samuti lepiti kokku elamute s.h edaspidises haldus-, hooldus-, remont- ja avariiremonttööde teostamises Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte poolt (tlk. 5257, 62-63, 96-100) EEK punkti 9.2. lg. 1 järgi kohustati eluruumide erastamise kohustatud subjekti (üleandja) kolme kuu jooksul pärast korteriühistult või ühise tegutsemise lepingu alusel tegutsevatelt korteriomanikelt (vastuvõtja) avalduse laekumist andma elamu haldamise ja majandamise üle korra lisas 8 ettenähtud vormi kohase akti alusel korteriühistu või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud isikule või elamu omanikule. Eluruumide erastamise korra punkti
Samuti lepiti kokku rahaliste vahendite üleandmise viisis, mille kohaselt pidi AS Mkandma hageja arvele elanikelt laekunud, kuid kasutamata remondirahad 31. detsembriks 2001 ja arvestatud, kuid laekumata remondirahad peale remondirahade laekumist elanikelt. Elamu üleandmise akti punkt 4 oli korraldusliku ning informatiivse iseloomuga ning käsitles elamu hooldust teostanud isiku AS M tegevust remondirahade arvestamisel ja tasumisel KÜ . Remondi rahade tasumine ja sellega seonduvad õigused ja kohustused tulenesid aga hoolduslepingutest, mille poolteks on Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte õigusjärglane AS M ja elamu korteriomanikud. Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsus ei võtnud endale kohustust tasuda hoolduslepingute järgi arvestatud remondirahad ise juhul, kui AS M või korteriomanikud oma hoolduslepingu järgsed kohustused remondirahade tasumise osas ei täida. Haldust korraldava isiku remondikohustus ja korteriomanike remondiks vajalike maksete tegemise kohustus tulenes just nimelt viidatud hoolduslepingutest. Kuivõrd hoolduslepingud anti üle Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttele siis puudus Tallinna linnal ka võimalus korteriomanikelt halduslepingute alusel remondiraha nõuda. Selline õigus oli Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttel ja tema hilisemal õigusjärglasel AS-il M. Samale sisulisele seisukohale on asutud ka Riigikohus otsustes 3-2-1-9-04 ja 3-2-1-110-04. Sellest tulenevalt ei ole vajalik analüüsida hageja poolt esitatud väiteid ja tõendeid selle kohta, kas nõutav summa s.h viivised on õige ja põhjendatud. Tallinna linn ei ole käesolevas tsiviilasjas kohaseks kostjaks. Hageja ei ole esitanud dokumente, mis tõendaksid Tallinna linna kohustust tasuda KÜ-le hagis nõutud remondifondi summas 43 731,35 ja sellest tulenevalt viiviseid 21 717,05 ning kahju 3540 krooni. Tõendamata on nii remondirahade faktiline laekumine kui ka korteriomanike kohustuse jääk Mustamäe Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte õigusjärglase AS Mees tänase päeva seisuga. Hageja poolt remondirahade laekumise ja mittelaekumise kohta tehtud arvutused on tõendamata. Kostja ei ole hagejale tekitanud õigusabi kahju summas 3540 krooni. Hageja poolse õigusabi tellimise käsitlemine kostja poolt tekitatud kahjuna on ebaõige. Õigusabi tellimine ja kulutused teenusele on hageja vaba valik. Kahju saab tuleneda lepingulistest suhetest või õigusvastastest tegudest. Hageja ei ole tõendanud, millistest lepingulistest suhetest kahju tuleneb või milliste õigusvastaste tegudega on kostja hagejale kahju tekitanud. Hageja palub jätta hagi rahuldamata. Kolmanda isiku AS M seisukoht Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993.a. määrusest nr. 198 ei tulene erastamise kohustatud subjektile kohustusi laekumata vahendite osas. Üleandmise-vastuvõtmise akti punktis 4 on vastavalt eelnimetatud määrusele fikseeritud vahendite üleandmine korteriühistule. Nimetatud määruse järgi üleantava remondifondi suurus määratakse kindlaks kassapõhise (mitte aga tekkepõhise ) arvestuse alusel. Seega on haldamise üleandjal kohustus haldamise vastuvõtjale üle anda üksnes tegelikult laekunud rahalised vahendid. Kõnealune kord ega ükski teine õigusakt ei kohusta üle andma neid rahalisi vahendeid, mida korteriomanikud (kes sisuliselt on ise haldamise vastuvõtjaks ja moodustavad korteriühistu liikmed) haldamise üleandjale tasunud ei ole. Tavapärase praktika kohaselt seaduse alusel tegutsev haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid hoolduslepingu, milles olid sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga ja korteriomanike kohustus tasuda elamu haldamise korraldajale makseid, s.h. remondifondi. Kuna eluruumide erastamise seadus ei näinud kuni 27.märtsini 1999.a. otsesõnu ette võimalust, et haldamise nõuetekohase korraldamise eest vastutaks isik, kellele haldamine oli üle antud, tuleb analüüsida küsimust, kas haldust korraldava isiku vastutus ebakorrektse haldamise eest võiks
tuleneda mõnest õigusaktist või lepingust. Riigikohtu Tsiviilkolleegium lahendis nr. 3-2-1-9-04 näeb vastutuse tekkimise võimaliku alusena lepingulisis suhteid. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leidis, et hagi rahuldamiseks puudub alus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 kohaselt võlasuhete, mis on tekkinud enne 01. juulit 2002.a. kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Kõigepealt kohus märgib, et eluruumide erastamise seaduse (EES) §-st 15(1) ja eluruumide erastamise korra punktist 9 (2) tuleneb elamu üleandja kohustus üle kanda elamu vastuvõtjale elamu senisele haldajale elamu korterivaldajatelt remondifondi laekunud summad, milliseid ei ole elamu haldaja jõudnud elamu remondiks elamu üleandmise ajaks kasutada. Sisulisest on tegemist alusetust rikastumisest tuleneva kohustusega. Pooltevaheline 18. detsembri 2001.a. elamu haldamise ja majandamise üleandmise – vastuvõtmise akti punkt 4 ei sisalda andmeid, kui palju antud elamu korteriomanikelt ja -valdajailt tegelikult remondifondi raha laekus. Aktis ei ole fikseeritud tegelikult remondifondi laekunud summade suurust, nagu nägi ette eluruumide erastamise korra p.9(2), vaid selles on fikseeritud arvestuslik laekumine – 1 860 405,40 krooni, ehk kui palju pidid korteriomanikud neile esitatud arvete alusel tasuma remondifondi makseid ja elamu remondiks tegelikult kulutatud summa 1 463 623,81 krooni. Kohus leiab, et tähelepanuta ei saa jätta ka akti samas punktis 4 fikseeritud fakti, et korteriomanike poolt on täitmata jäetud kohustusi alates 1 juulist 1994.a. kuni akti koostamiseni, s.o.
vajalik analüüsida hageja poolt esitatud väiteid ja tõendeid selle kohta, kas nõutav summa s.h viivised on õige ja põhjendatud. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaldatakse enne 01.01.2006.a. alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS sätestatut. Kuna menetlus käesolevas asjas on alustatud 2005. aastal, siis juhindudes kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS § 60 lg. 1 kohaselt tuleb hageja kohtukulud jätta hageja enda kanda. TsMS § 61 lg. 1 alusel kostja ja kolmas isik õigusabikulusid ei esitanud. Tulenevalt TsMS § 46 p. 2 ja § 52 p.5 kuuluvad hagejalt väljamõistmisele kohtukuluna riigituludesse asja läbivaatamiskulud 121,50 krooni, mis seisneb postikuludes ja kutsete kättetoimetamise kuludes.
Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.