Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-94-04 Otsuse kuupäev Tartu, 28. oktoober 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa Kohtuasi Liivo Lehiste hagi Asta Liidemaa, Terje Merisaare, Rainer Merisaare ja Einar Merisaare vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumi vabastamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 8. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/346/2004 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Liivo Lehiste kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 20. september 2004. a Istungil osalenud isikud Kassaator Liivo Lehiste Resolutsioon
1.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 8. aprilli 2004. a otsust osaliselt põhjenduste osas, muus osas jätta otsus muutmata.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Liivo Lehistele kassatsioonkaebuselt 7. mail 2004. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.L. Lehiste esitas kohtule hagiavalduse, milles palus lõpetada hageja ja kostja vaheline tähtajatu üürileping eluruumi üürimiseks asukohaga Pärnus XXX X-XX ning kohustada kostjaid 10 tööpäeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest nimetatud eluruumist välja kolima. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja Pärnus XXX X-XX asuva korteriomandi 10. detsembril 2002. a sõlmitud korteriomandi erastamise, ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel Pärnu linnalt.
27.veebruaril 2003. a kanti hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse (registriosa nr 18098). Eluruumi kasutavad alates 1979. aastast kostja A. Liidemaa ja viimase perekonnaliikmed: tütar T. Merisaar ning tütrepojad R. Merisaar ja E. Merisaar. Kirjalikku üürilepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. 3. veebruaril 2003. a esitas hageja A. Liidemaale üürilepingu korralise ülesütlemisavalduse, kuna üürnik keeldub tasumast üüri ning sõlmimast kirjalikku üürilepingut.
2.Pärnu Maakohus jättis 16. detsembri 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudus poolte vahel vaidlus selles, et kõnealuse eluruumi omaniku ja kostja A. Liidemaa vahel on üürisuhe, mida lepinguna kirjalikult vormistatud ei ole.
3.Maakohus asus seisukohale, et lepingu ülesütlemisavalduse tegemise ajal kehtis poolte vahel viieaastase tähtajaga üürileping. A. Liidemaal tekkis alus eluruumi kasutamiseks 3. mai 1979. a orderi nr 227 väljaandmisega. Kuna orderil ei olnud kehtivuse tähtaega näidatud, pikenes üürileping elamuseaduse § 31 alusel alates tegeliku üürisuhte tekkimisest 3. mail 1979. a iga viie aasta järel, viimati 3. mail 1999. a, ja peaks kehtima kuni 3. maini 2004. a. Eksimus üürilepingu tähtajalisuses muudab hageja ülesütlemisavalduse võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg 2 p 3 ja lg 5 mõttes tühiseks, kuna üürileandja lähtus ülesütlemisel ebaõigetest seadusesätetest ja põhjendustest.
4.Kohtu arvates ei oma tähtsust asjaolu, et üürnik ülesütlemisavaldust üürikomisjonis või kohtus ei vaidlustanud, sest kohus peab kontrollima lepingu ülesütlemise sisulist põhjendatust.
5.Hagejal puudus materiaalne eeldus üürilepingu ülesütlemiseks, sest ülesütlemisavalduse tegemise
hetkel, s.o 3. veebruaril 2003. a, ei olnud ta üürileandja. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad VÕS § 291 järgi üle kinnisasja omaniku vahetumisel. Hageja korteriomand vaidlusalusele korterile tekkis AÕS § 118 kohaselt alles 27. veebruaril 2003. a omaniku kande tegemisega kinnistusraamatusse. Seega ei ole ülesütlemisavaldus kehtiv ka põhjusel, et hageja ei olnud avalduse tegemiseks õigustatud isik.
6.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, millega palus tühistada Pärnu Maakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei kajastu esimese astme kohtu kohaldatud VÕS § 325 lg 2 punktis 3 ja VÕS § 325 lõikes 5 hagi rahuldamata jätmise aluseks saanud asjaolu, et eksimus üürilepingu tähtajalisuses muudab lepingu ülesütlemisavalduse tühiseks. Seega on kohus nimetatud õigusnormi ebaõigesti kohaldanud. Kohus on nentinud, et endine ja praegune üürileandja ei ole suutnud vastustajate soovimatuse tõttu sõlmida nendega kirjalikku üürilepingut. Seetõttu on väär kohtu järeldus üürilepingu tähtajalisusest. VÕS §-st 291 tulenevalt läksid üürileandja õigused ja kohustused temale üle asja omandamisel 10. detsembril 2002. a korteriomandi ostu-müügi- ja asjaõiguslepinguga. Viidatud võlaõigusseaduse säte ei seo omandamist kinnistusraamatu kande tegemisega, mistõttu on kohtuotsus ebaseaduslik osas, mille kohaselt ei olnud apellant ülesütlemisavalduse tegemise hetkel üürileandjaks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus muutis 8. aprilli 2004. a otsusega maakohtu otsust põhjenduste osas ja rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt.
8.Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuigi hageja ja kostjate vahel ei ole kirjalikku üürilepingut sõlmitud, on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja ja kostja A. Liidemaa vahel eksisteerib üürisuhe. A. Liidemaal on tekkinud õigus kasutada eluruumi 3. mail 1979. a välja antud eluruumi orderi alusel. Üürisuhte tekkimise ajal kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 305 lg 1 järgi oli eluruumi üürilepingu tähtajaks viis aastat ja viieaastase tähtaja möödumisel uuenes leping TsK § 333 lg 1 kohaselt järgmiseks perioodiks. Alates 1. oktoobrist 1983. a reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üldreeglina üürileping tähtajatu. Seega oli alates 1. oktoobrist 1983. a üürileandja ja A. Liidemaa vahel tähtajatu üürileping. Maakohus on ebaõigesti lugenud ka elamukoodeksi kehtimise ajal eluruumi üürilepingu sõlmituks tähtajaga viis aastat. Alates 1. juulist 1992. a reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus, mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis üürileandja ja A. Liidemaa vaheline üürileping kuni 30. juunini 1997. a. Elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Seega pikenes üürileping kuni 30. juunini 2002. a. Kuna enne 30. juunit 2002. a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist, oli kostjatel õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juulist 2002. a järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Alates 1. juulist 2002. a reguleerib üürisuhteid võlaõigusseadus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lõike 3 kohaselt loeti enne 1. juulit 2002. a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks
aastaks lepingu sõlmimisest. ES § 32 lg-t 2 ja VÕSRS § 15 lg-t 3 koosmõjus tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis 1. juulil 1997. a pikenesid järgmiseks viieks aastaks, pikenesid 1. juulist 2002. a järgmiseks viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2007. a. Vastupidine tõlgendus rikuks oluliselt üürniku õigusi, sest võlaõigusseadus annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale laiemad õigused lepingu lõpetamiseks, kui see oli elamuseaduse kehtimise ajal.
9.Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et vaatamata VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud üürniku võimalusele vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus või üürikomisjonis, oli üürnikul õigus esitada väljatõstmise nõudele vastuväide, et ülesütlemiseks puudusid materiaalsed või formaalsed eeldused. Kuna kohus tuvastas, et poolte vahel on tähtajaline üürileping, siis ei olnud seda võimalik üles öelda VÕS §-des 311 ja 312 sätestatud alustel. VÕS § 325 lg-s 5 on sätestatud nõuetele mittevastava ülesütlemise tühisus. VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema kirjas ülesütlemise alus. Seega on ülesütlemine tühine aluse puudumise tõttu.
10.Maakohtu otsus on ebaõige osas, mille kohaselt hagejal puudus materiaalne eeldus üürilepingu ülesütlemiseks, sest ülesütlemisavalduse tegemise hetkel, 3. veebruaril 2003. a ei olnud ta üürileandja. Ebaõige on maakohtu järeldus, et üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle alles kinnistusraamatusse omaniku kande tegemisest. Kinnisasja omandiõiguse ülekandmises on kokku lepitud 10. detsembril 2002. a sõlmitud asjaõiguslepingus, seega on apellant omandanud korteriomandi 10. detsembril 2002. a ja sellest hetkest läksid üle ka üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused, sealhulgas õigus üürilepingut üles öelda.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kassatsioonkaebuses palub L. Lehiste tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 8. aprilli 2004. a otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu otsus on tervikuna ebaõige materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtu seisukoht, et üürisuhe hageja ja kostja vahel on jätkuvalt tähtajaline ning lõppeb alles 30. juunil 2007. a, ei põhine seadusel. Kohus on hinnanud poolte põhjendusi ja kirjalikke tõendeid ebaobjektiivselt ning põhjendamatult eluruumi omaniku kahjuks.
12.Vastustajad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ning leidsid, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
13.Kohtuistungil jäi kassaator oma seisukohtade juurde.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks, kuid muuta tuleb osaliselt otsuse põhjendusi.
15.Vaidluse põhiküsimusteks on, kas pooltevaheline üürileping pikenes 1. juulist 2002. a viieks aastaks või muutus leping tähtajatuks ja kas üürilepingu üleütlemine on kehtiv.
16.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et tähtajatu üürileping muutus tähtajaliseks, alates elamuseaduse jõustumisest, s.o 1. juulist 1992. a. Samuti on õige ringkonnakohtu järeldus, et üürileping pikenes tähtaja möödudes alates 1. juulist 1997. a veelkord viieks aastaks.
17.Kolleegium nõustub ka selle ringkonnakohtu seisukohaga, et ES § 32 lg 2 järgi võis üürileping pikeneda viieks aastaks alates 1. juulist 2002. a, vaatamata sellele, et alates 1. juulist 2002. a piirati ES § 32 lg 2 rakendusala. Võlaõigusseaduse jõustumisel jäi ES § 32 lg 2 kehtima sama paragrahvi neljanda lõike järgi ainult ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, hoolimata sellest, et vaidlusalune leping ei ole ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürileping, tuleb olukorras, kus üürilepingu tähtaeg lõppes 30. juunil 2002. a kell 24.00 ja 1. juulil 2002. a kell 00.00 hakkas kehtima ES § 32 lg 2 piiratud redaktsioonis, mis ei ole vaidlusaluse üürilepingu suhtes enam kohaldatav, lugeda seni kehtinud eluruumi üürileping eelmärgitud hetkel pikenenuks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Üürilepingu poolte vaikimine tõi ES § 32 lg 2 järgi kaasa lepingu pikenemise viieks aastaks ja ei ole mõistlik eeldada, et pooled soovisid lepingu muutumist tähtajatuks.
18.Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et üürileping pikenes alates 1. juulist 2002. a viieks aastaks tulenevalt VÕSRS § 15 lg-st 3. VÕSRS § 15 lg 3 järgi loetakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks, alates lepingu sõlmimisest. VÕSRS § 15 lg 3 sisuline mõte on asendada ES § 31 lg-s 2 sätestatud regulatsiooni ja tagada elamuseaduse kehtimise ajal tähtaega määramata sõlmitud üürilepingute viieaastane tähtaeg, alates üürilepingu sõlmimisest, ka võlaõigusseaduse jõustumisel. Nimetatud sätte mõtteks ei ole aga kindlustada enne 1. juulit 2002. a sõlmitud eluruumi üürilepingute pikenemist viieks aastaks alates 1. juulist 2002. a. Seega ei ole õige järeldada, et vaidlusalune üürileping pikenes 1. juulist 2002. a viieks aastaks tulenevalt VÕSRS § 15 lg-st 3.
19.Ringkonnakohtu otsust tuleb muuta põhjenduste osas, milles kohus leidis, et üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel lähevad üürilepingust tulenevad õigused kinnisasja omandajale üle, alates võõrandamis- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest. VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused kinnisasja võõrandamisel üle asja omandajale. Kuni 1. juulini 2003. a kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 120 lg 1 järgi oli kinnisomandi ülekandmiseks vajalik võõrandaja ja omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe ülekandmise kohta ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Sama tuleneb kehtiva AÕS §-st 64š. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja on kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna sisse kantud 27. veebruaril 2003. a. Kuna üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei saanud üle minna enne kande tegemist kinnistusraamatusse, siis ei olnud hagejal õigust üürilepingut üles öelda. V. Kõve, P. Jerofejev, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.