Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-138-03 Otsuse kuupäev Tartu, 3. detsember 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu eluruumist väljatõstmiseks ja 50 558 krooni 86 sendi saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/862/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Rünno Meose kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 3. november 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja R. Meos Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni 2003. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 2003. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu 50 558 krooni 86 sendi saamiseks.
2.Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi otsus muutmata.
3.Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Tagastada Rünno Meosele 9. juulil 2003. a tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni ja 10. juulil 2003. a tasutud kautsjon 5 (viis) krooni 50 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rünno Meos on Tallinnas Lühike 1A asuva elamu omanik. Selle elamu korterit nr 2 kasutas üürnikuna Anna Laht, kes suri 13. jaanuaril 1998. a. Tema juures elas 9. jaanuarist 1979. a alates tütretütar M. Kornov. Pärast üürniku surma jätkas M. Kornov koos 27. septembril 1986. a sündinud poja Taneliga korteri kasutamist. R. Meos palus M. Kornovi koos alaealise pojaga eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata ja mõista M. Kornovilt välja alusetult säästetud 50 558 krooni 86 senti. Hagiavalduse kohaselt elab kostja koos pojaga vaidlusaluses eluruumis seadusliku aluseta. Üürileping lõppes üürniku surmaga. Kostja ei ole nõudnud enda üürnikuks tunnistamist esialgse üürniku asemel. Hageja pakkus kostjale võimalust jätkata üürnikuna eluruumi kasutamist ja nõudis üüri 8 krooni/m2 tasumist vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 1996. a määrusele nr 10. Kostja keeldus üürilepingu sõlmimisest ega tasunud ka tarbitud kommunaalteenuste eest. Kostja ei ole 8. maist 1998. a 7. augustini 2002. a tasunud üüri ja võlg on 24 650 krooni 60 senti, millele lisandub ES § 373 lg 3 alusel viivis 23 888 krooni 36 senti. Kostja pole hagejale tasunud maamaksu 1289 krooni 50 senti ega tarbitud vee eest 730 krooni 40 senti. Kostja on hageja arvel alusetult säästnud kokku 50 558 krooni 86 senti.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja on elamu omanik alates 5. juunist 1996. a. Kostja vastuväite kohaselt kasutas ta eluruumi alates 1969. a A. Lahe eluajal viimase perekonnaliikmena ja pärast A. Lahe surma üürnikuna. Ta tegi 28. jaanuaril 1998. a hagejale ettepaneku sõlmida kirjalik
üürileping, kuid hageja keeldus sellest. Pooled ei ole üüri suurust kindlaks määranud. Seetõttu tasub ta üüri varasema kokkuleppe alusel iga kuu 135 krooni. Ta on saatnud hagejale iga kuu rahakaardiga posti teel üüri ja vee eest raha. Hageja on keeldunud raha vastu võtmast. Raha on hagejale deponeeritud Tallinna Peapostkontoris. Kostja ei ole hageja arvel midagi säästnud. Hageja ei ole kostjale esitanud ES §-s 374 sätestatud korras üüriarveid. Hageja tegevuse tõttu on halvenenud eluruumi kasutamise tingimused ja seisund. Tallinna Linnakohtu 16. juuni 2000. a otsusega tuvastati, et kostja kasutas vaidlusalust eluruumi alates 1969. a kuni eelmise üürniku surmani tema perekonnaliikmena ja nüüd üürnikuna.
3.Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on Tallinna Linnakohtu seadusjõus 16. juuni 2000. a otsusega tsiviilasjas nr 2/3-227-6042/96 tuvastatud, et kostja kasutas vaidlusalust eluruumi 1969. aastast alates 13. jaanuarini 1998. a üürniku A. Lahe perekonnaliikmena ja edasi üürnikuna. Seega kasutab kostja eluruumi õiguslikul alusel. Hageja on keeldunud kostjaga üürilepingu sõlmimisest. Seega ei ole pooled üüri suurust kindlaks määranud. Hageja on alusetult valinud üüriarvestuse aluseks Tallinna linna kehtestatud üüri maksimaalse piirmäära. On teada, et eluruumis puudub vesi, kanalisatsioon ja keskküte, käimla asub väljas jne. Seega on eluruumi kasutamise tingimused tunduvalt halvemad keskmistest tingimustest. Kuna puudub uus kokkulepe, on üürnik tasunud varasema kokkuleppe alusel iga kuu 135 krooni. Hageja on keeldunud raha vastu võtmast ja see on deponeeritud Tallinna Peapostkontoris. Hageja ei ole üüriarvete esitamist tõendanud. Hageja üürinõue ei ole põhjendatud ega seaduslik. Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud ka hageja viivise nõue. Elamuseaduse § 37 järgi peab üürnik lisaks üürile tasuma ka osutatud teenuste eest ja vastavalt maakasutusele maamaksu. Hageja esitatud maamaksu nõuet ei ole võimalik esitatud dokumentide alusel kontrollida. Hageja esitatud vee tarbimise arvestus on subjektiivne. Pealegi puudub kostjal alates 2001. aastast vee tarbimise võimalus. Seega on hageja rahaline nõue tõendamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohtu 25. juuni 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata ja TsMS § 330 lg-st 5 lähtudes ei peetud vajalikuks korrata linnakohtu otsuse põhjendusi.
5.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa TsMS § 94 lg 2 kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Tallinna Linnakohtu 16. juuni 2000. a otsusega, mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu
26.veebruari 2001. a otsusega, on tuvastatud, et üürnik A. Laht, tema tütar H. Sillamäe ja kostja moodustasid perekonna ES § 10 mõttes. Kohus tuvastas, et kostja M. Kornov kasutab pärast üürniku A. Lahe surma vaidlusalust eluruumi üürnikuna ja tema suhtes ei tule kohaldada allüürniku õigusi ja kohustusi reguleerivaid elamuseaduse sätted.
6.Pooled ei vaidle selle üle, et üüri suuruse kohta puudub pooltel kirjalik kokkulepe ja et kostja tasub kulutuste eest varasema kokkuleppe alusel. Kuna hageja ei võta kostjalt üüriks makstavat raha vastu, siis deponeeritakse raha alates 1996. a juulist hageja arvele Tallinna Peapostkontoris. Ringkonnakohtu istungil väitis hageja, et kostja poolt raha maksmine ja üüriarvete esitamise nõue on
alusetud, sest majaraamatu väljavõtte järgi on ta sisse registreeritud õpilasena, mitte perekonnaliikmena. Ta on ajutine elanik, mitte üürnik.
7.Vaidlust ei ole selle üle, et majas puudub vesi, kanalisatsioon ja keskküte. Linnakohus on põhjendatult jätnud hageja rahalise nõude tõendamatuse tõttu rahuldamata.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja palub kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning teha uue otsuse, millega tema hagi rahuldada.
9.Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4 sellega, et ei põhjendanud, miks ta jättis tähelepanuta dokumentaalse tõendi " majaraamatu väljavõtte, millest nähtub, et kostja on eluruumi sisse kirjutatud ajutise elanikuna. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et üürnik A. Laht, tema tütar H. Sillamäe ja kostja moodustasid perekonna ES § 10 mõttes. Majaraamatu järgi kirjutati kostja korterisse
9.jaanuaril 1979. a õpilasena. Kostja on H. Sillamäe tütar ja kuulus ühte leibkonda oma vanematega, mitte A. Lahega. H. Sillamäe lahkus korterist koos abikaasaga 1985. aastal. Sel ajal kehtinud elamukoodeksi § 51 lg 1 kohaselt loeti üürniku perekonnaliikmeteks tema abikaasa, nende lapsed ja vanemad. Kuna kostja ei olnud üürnikule ükski nimetatutest, elas ta oma vanaema juures ajutise elanikuna. Kostja ei ole A. Lahe perekonnaliige ka elamuseaduse mõttes.
10.Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus kulutuste eest vastavalt eelmisele kokkuleppele. Kokkulepet ei ole kohtule esitatud. Seega on kostja väide, et ta tasub üüri eelmise lepingu alusel, paljasõnaline ja tõendamata.
11.Hageja rahalised nõuded on tõendatud. Ta esitas 13. juunil 1996. a üürnikule A. Lahele üüri kohta kalkulatsiooni, mille järgi oli korteri nr 2 üür 395 krooni 20 senti kuus. A. Laht seda ei vaidlustanud, järelikult oli ta üüri suurusega nõus. Seega oli alates 13. juunist 1996. a üür 395 krooni 20 senti kuus. Kohus on leidnud, et üüri arvestamise aluseks olnud 8 krooni/m2 oli alusetu. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et üürnik on sellist arvestust aktsepteerinud. Kohus on eiranud ES § 375 lg 3, mille järgi võib üürileandja ühepoolselt üüri tõsta.
12.Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et kostja ei pea vee ja kanalisatsiooni eest tasuma ega maksma maamaksu, kuna nende arvestust ei ole võimalik kontrollida. Kostja kohustus nimetatud makseid tasuda tuleneb ES § 37 lg-st 3. Hageja on kostjale vee ja kanalisatsiooni eest arveid esitanud, kuid kostja ei ole neid tasunud. Kostja ei ole hageja arvestusi vaidlustanud. 13.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebuse väiteid alusetuteks ja vaidles neile vastu.
14.Kolleegiumi istungil jäi hageja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palus kassatsioonkaebuse rahuldada.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 363 p 2 alusel osas, millega jäeti hageja rahaline nõue tõendamatuse tõttu rahuldamata.
16.Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud
asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 242 lg 2 kohaselt ei või asjaolu, mis ühes tsiviilasjas on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, vaidlustada teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised või nende õigusjärglased. Tallinna Linnakohtu 16. juuni 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 2/3-2276042/96 (Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu väljatõstmise nõudes) on kohus viitega ES §-le 10 märkinud järgmist: "Selle paragrahvi lg 1 sätestab, et perekonnaliikmeteks on abikaasa, lapsed ja vanemad. Seega antud juhul moodustas perekonna Heljo Sillamäe, tema ema ja tütar Maire Kornov." Linnakohtu otsus jõutus Tallinna Ringkonnakohtu 26. veebruari 2001. a otsusega. Seega on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et kostja oli üürniku A. Lahe perekonnaliige. Hageja ei saanud seda asjaolu enam tulenevalt TsMS § 242 lg-st 2 vaidlustada ning väita, et kostja oli ja on ajutine elanik. Kostja aga ei pidanud TsMS § 94 lg-st 2 lähtuvalt tõendama, et ta oli A. Lahe perekonnaliige. Kohtud leidsid õigesti, et seega kasutab kostja üürnikuna eluruumi õiguslikul alusel. Ringkonnakohus ei rikkunud tõendite hindamata jätmisel protsessiõiguse normi.
17.Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ei välista ega piira lõikes 1 sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse seni kehtinud seadust. Seega tuleb asjas kohaldada elamuseadust.
18.16. juulini 1998. a kehtinud ES § 37 lg 1 järgi määrati tasu suurus eluruumi kasutamise eest (korteriüür) ning selle tasumise kord ja tähtajad kindlaks eluruumi üürilepinguga, lähtudes Eesti Vabariigi Valitsuse kehtestatud alustest. Alates 16. juulist 1998. a kehtis ES § 37 lg 1 järgimises sõnastuses: "Üür on tasu eluruumi kasutamise eest. Üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest." Kohtud on tuvastanud, et pooled pole sõlminud kirjalikku üürilepingut. Linnakohus leidis, et kuna pooltel puudub kirjalik üürileping, siis ei ole nad üüri suurust kindlaks määranud ja kostja tasub üüri varasema kokkuleppe alusel. Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasub kulutuste eest varasema kokkuleppe alusel.
19.Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus pole osundanud tõendile, millest ta tegi järelduse, et varasema kokkuleppe järgi oli üür 135 krooni kuus. Hageja on kogu aeg väitnud, et üürniku A. Lahe eluajal oli üürimäär 8 krooni/m2 ja üürnik selle suurust ei vaidlustanud. Kostja väidab, et üürimäär oli 135 krooni kuus ja vaatamata sellele, et hageja üüriarveid ei esitanud, on ta selles suuruses üüri maksnud. Kuna pooled vaidlevad varasema üüri suuruse üle, siis pidi kohus osundama tõendile, millest ta üüri suuruse järeldas. Kui kostja on aga kokkulepitud üüri maksnud, siis on hageja üüri nõue alusetu, mitte tõendamata.
20.Üürileandja kohustus esitada üürnikule nõuetekohane üüriarve sätestati elamuseaduses alates
16.juulist 1998. a (ES § 374). Elamuseaduse § 374 kohaselt oli üürileandja kohustatud esitama
üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt seitse kalendripäeva enne üüri maksmise tähtpäeva saabumist. Üüriarvele märgiti makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult erinevate arvestuslike kulude ning muude maksete ja võlgnevuste ning viiviste lõikes. Kui üürileandja jättis nõuetekohase üüriarve tähtpäevaks esitamata, pidi üürnik maksma üüri hiljemalt 15. kalendripäevaks nõuetekohase üüriarve saamise päevast arvates. Seega seadis ES § 374 üüri maksmise sõltuvusse nõuetekohase üüriarve saamisest. Hageja nõuab kostjalt üüri alates 8. maist 1998. a. Elamuseaduse järgi pidi üürileandja üüriarveid esitama. Kui hageja ei ole kostjale nõuetekohaseid üüriarveid esitanud, on ta 1998. aasta juulikuust viivitav kreeditor ja kostja ei saanud oma kohustust täita (TsK § 232 lg 1) ning ta pole kohustuse täitmisega viivitanud.
21.Elamuseaduse § 37 lg 2 kuni 16. juulini 1998. a kehtinud sõnastuse järgi pidi üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. Alates
16.juulist 1998. a kehtiva ES § 37 lg 3 järgi pidi üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest, katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastas üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa. Üürileandja pidi üürniku nõudmisel tagama viimasele nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumise võimaluse. Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel rakendatavad korteriüüri arvestamise metoodilised alused" p 7 alp 9 järgi võeti korteriüüri suuruse kindlaksmääramisel arvesse maamaks maa hindamise seaduse ja maamaksuseadusega kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38, mis jõustus 5. veebruaril 1999. a, kinnitatud "Üüri arvestamise korra" (edaspidi kord) p 7 järgi peab üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest tasuma muuhulgas veevarustuse eest ja katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele.
22.Hageja nõuab kostjalt lisaks üürile 8. maist 1998. a 15. aprillini 2002. a tasutud maamaksu 1289 krooni 50 senti ja perioodil 28. juuli 1999. a kuni 24. mai 2001. a tarbitud vee eest 730 krooni 40 senti. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu otsus ei vasta hageja selle nõude osas TsMS 330 lg-s 4 (TsMS § 227 lg 1) sätestatud nõuetele. Nõustudes linnakohtu otsuse põhjendustega, leidis ringkonnakohus, et hageja maamaksukulu nõue ja vee tarbimise eest tasumise nõue on tõendamata, sest hageja arvestab maamaksu "omapärasel viisil" ja vee tarbimise osas on hageja arvestus "subjektiivne, meelevaldne ja kontrollimatu". Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks kostja ei pidanud kooskõlas seaduse ja korraga hüvitama hagejale maamaksukulu ning kas kostja tasus tegelikult tarbitud vee eest. Vastuses hagile ei vaidlustanud kostja põhjendatud kulutuste tasumist, vaid väitis, et maamaksu osas esitas hageja nõude alles 16. augustil 2002. a, vee kasutamise eest on ta tasunud ja seetõttu on hageja nõue alusetu.
23.Asjakohatu on kassaatori viide 1996. aastal üüritõstmise alusena ES § 375 lg-le 3, sest see säte hakkas kehtima alles 16. juulil 1998. a. J. Luik, H. Jõks, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.