Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Üüripinna suurenemises 144 m2 võrra ruumi nr 177 arvelt, mille tulemusena moodustas üüripinna uus pindala 471 m2 (tl 20). Vastavalt lepingule kohustus üürnik uue täiendava üüripinna eest tasuma üüri 180 krooni kuus üüripinna 1 ruutmeetri kohta, millele lisandus seaduses sätestatud käibemaks. Alates 01.09.2008.a. tõusis lepingu p8.4 alusel üürisumma 3 % võrra, mille tulemusena kohustus üürnik tasuma ruumi nr 142 eest üürileandjale üüri 180,25 krooni ja ruumi nr 177 eest 185,40 krooni kuus üüripinna 1 ruutmeetri kohta, millele lisandus seaduses sätestatud käibemaks. Tulenevalt majanduse jahenemisest ja üürileandja soovist üürnikule vastu tulla sõlmisid lepingupooled 08.01.2009 kokkuleppe (tl 21), millega alandas üürileandja üüri nii ruumi nr 142 kui ka ruumi nr 177 osas alates 01.01.2009.a. kuni 30.06.2009.a. 145 kroonini ruutmeetri kohta, millele lisandus seaduses sätestatud käibemaks. Pooltevahelisest kokkuleppest hoolimata teatas üürnik 09.04.2009.a., et ütleb Lepingu VÕS § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt üles alates 14.07.2009.a.(tl 22-23). Üürileandja ei nõustunud üürilepingu erakorralise ülesütlemisega, teatades sellest 20.04.2009 üürnikule (tl 24-25). Lepingupooled pidasid omavahel läbirääkimisi, sh üüripinna vähendamiseks ning võttis vajalike ehitustööde kohta hinnapakkumisi. Samuti oli üürileandja nõus pikendama üürisumma vähendamise kokkuleppe kehtivust 30.06.2009 asemel vähemalt kuni 01.03.2010.(tl 26). Üürnik kolis sellest hoolimata 14.07.2009.a. üüripinnalt välja. Pooled vormistasid 14.07.2009 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti (tl 31). Üürileandja esitas üürnikule 24.08.2009.a. pretensiooni Lepingu täitmise nõudes, tehes ettepaneku Lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel (tl 32-36). Üürnik väljendas oma vastuses 23.09.2009.a., et ei nõustu üürileandja seisukohaga Lepingu erakorralise ülesütlemise õigusvastasuse kohta ning pidas Lepingu lõpetamist õiguspäraseks (tl 37-41). Üürnik ei nõustunud tasuma kohtuväliselt Lepingust lähtuvalt võlajääki ega ka Lepingu õigusvastasest ülesütlemise eest kahjuhüvitist. Hageja on seisukohal, et üürnikul puudus Lepingu erakorralseks ülesütlemiseks materiaalõiguslik alus ning Lepingu ülesütlemine on seetõttu õigusvastane. Hageja on seisukohal, et VÕS § 313 lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad sellised asjaolud, mida lepingu ülesütlemiset sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et tehnikakaupadeturu kasv ei ole kestev ning sellest tulenev Lepingu esemel tegutseva tehnikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Samuti ei muutnud lepingu ülesütlemisavalduses kirjeldatud asjaolud poolte kohustuste vahekorda võrreldes Lepingu sõlmimise ajaga ega ole ebamõistlikilt piiranud Lepingu eseme kasutamist Lepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Lepingu esemel tegutsenud tehnikakaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk, mille ta lepingu sõlmimisel võttis. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-62-04 ning 3-2-1-100-04 selgitanud, et VÕS § 313 lg 1 rakendamisel tuleb võrrelda, kas lepingu lõpetamist taotleva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral enam kahjustada kui teise poole huvid lepingu lõppemise korral. Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul ei kaalu kostja huvid Lepingu lõpetamiseks üles hageja huve Lepingu jätkumiseks ning Lepingu alusel kokkulepitud üüritulu saamiseks.

Hageja kaotas Lepingu erakorralise ülesütlemise korral üle 25 kalendrikuu üüritulu, mistõttu on hagejal märkimisväärne huvi Lepingu kehtivuse vastu kuni korralise lõppemiseni. Kostja 09.04.2009.a. avalduses ülesütlemise alusena on esile toodud üldise majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on selline, mis mõjutab kõikide kostja poolt opereeritavate tehnikakaupluste tegevust, mitte üksnes Lepingu esemel tegutsenud kauplust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust lõpetanud. Kostja poolt viidatud majandusolukord või Lepingu esemel tegutsenud tehnikakaupluse käibe vähenemist ei saa käistleda mõjuva põhjusena, mis annaks õigusliku aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Mõjuvaks põhjuseks üürilepingu ülesütlemiseks ei saa pidada ka 2008 a. Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF. 04.01.2010 hagi nõuded: 1) üürihinna vahe väljamõistmiseks summas 104 066 krooni. (tl 21) Ehkki lepingupooled sõlmisid 08.01.2009 kokkuleppe (tl 21), millega alandas üürileandja üüri nii ruumi nr 142 kui ka ruumi nr 177 osas alates 01.01.2009.a. kuni 30.06.2009.a. 145 kroonini ruutmeetri kohta, millele lisandus seaduses sätestatud käibemaks, siis kokkuleppe p 2 ja 3 kohaselt üüri alandamise kokkuleppe kehtivuse eelduseks oli asjaolu, et üürnik ei riku lepingut ega ütle Lepingut ühepoolselt ilma õigusliku aluseta üles. Viimasel juhul peab üürnik Kokkuleppe p 3 alusel hüvitama kokkuleppe kehtivusel (01.01.2009- 30.06.2009) vähem makstud üüri Üürileandjale hiljemalt Lepingu lõppemise päevaks. Kuna kostja ütles üürilepingu ennetähtaegselt seaduse vastavselt üles nõuab hageja Kokkuleppe p 3 alusel üüri vahe tasumist summas 104 066,10 krooni. Enne kokkuleppe sõlmimist kohustus kostja tasuma ruum nr 142 eest hagejale üüri 180,25 krooni ja ruumi nr 177 eest 185,40 krooni kuus üüripinna 1 ruutmeetri kohta, kokkuleppe kehtivuse jooksul aga mõlema ruumi eest 145 krooni kuus üüripinna 1 ruutmeetri kohta. Kostja tasus kokkuleppe alusel ruumi nt 142 eest ühes kalendrikuus üüri 11 526,75 krooni vähem ( 327 m2 x 180,25 krooni- 145 krooni) on 11 526,75 krooni ja ruumi nr 177 eest 5817,60 krooni vähem (144 m2 x 185,40 krooni – 145 krooni) on 5817,60 krooni. Kokkuleppe kuue kuulise perioodil moodustab üürihinna vahe 104 066,10 krooni (6 x 17 344,35 krooni on 104 066,10 krooni). 2) viivise väljamõistmiseks Hageja loeb üürilepingu alates 14.07.2010.a. ennetähtaegselt lõppenuks ja taotleb välja mõista üürivõlgnevus 104 066 krooni ja selle õigeaegselt tasumata jätmisest tulenev viivis 0,05 % tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest alates 15.07.2009.a. kuni põhivõla täieliku täitmiseni. 02.november 2010 hagi suurendamise avalduses 3) kahju nõue Hagejal jäi saamata Lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu üüritulu kokku summas 1 395 934 krooni.(tl 128-129) Arvestades, et ühes kalendrikuus kohustub kostja tasuma üüripinna eest üüri kokku 85 639,35 krooni ( 327 m2 x 180,25 krooni + 144 m2 x 185,40 krooni on 85 639,35 krooni). Seega jääb hagejal saamata ühes kuus üüritulu summas 85 639, 35 krooni, millele lisandub käibemaks. Kuivõrd kostja lõpetas Lepingu ilma selleks õigusliku alust omamata alates 14.07.2009 ning Leping oli sõlmitud tähtajaga 30.08.2010.a. jääb hagejal üürnikuna saamata kokku 2 183 803 krooni ( 25 kuud x 85 639,35 krooni on 2 183 803 krooni).

Hageja leidis üüripinnale uued üürnikud; perioodil 15.09-01.11.2009.a. kasutas üüripinda Kreenholmi Varahalduse AS, tasudes üüripinna eest 60 000 krooni, millele lisandus käibemaks. 07.01.2010- 14.02.2010 kasutas üüripinda Targem Kodu OÜ, tasudes üüri summas 50 000 krooni, millele lisandus käibemaks. 29.03.2010 sõlmis hageja üürilepingu Optimera Estonia AS-ga, tasudes perioodil 01.05.201031.03.2011 üüri 80 kr / m2 summas 37 680 krooni ( 471 m2 x 80 on 37 680 krooni) ning kogu perioodi (37 680 x 11 kuud 414 480 krooni, millele lisandus käibemaks. Perioodil 01.04.2011- 30.08.2011 (kuni hageja ja kostja vahel sõlmitud Lepingu lõppemiseni) üüri 90 kr / m2 summas 42 390 krooni kuus (kogu periood 5 kuud 211 950 krooni, millele lisandus käibemaks (42 390 krooni x 5). Kokku moodustab kahjunõue 1 447 373 krooni ( 2 183 803 krooni, miinus 60 000 krooni, miinus 50 000 krooni, miinus 414 480 krooni, miinus 211 950 krooni). Menetlusökonoomia huvides vähendas hageja ühepoolselt kahjunõude suurust 51 439 krooni võrra 1 395 934 kroonini (1 447 373 krooni miinus 51 439 krooni), mille tagajärel esitas hageja kostja vastu 1 500 000 kroonise põhinõude ( 104 066 krooni +1 395 934 krooni). Hageja palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud täelikult kostja kanda. Nõude õiguslikul põhistamisel tugines hageja VÕS §-dele 313 lg1, 115 lg 1, 127 lg 1, 128 lg 1 ja 2, 135 lg 1. Hagi tõendamiseks on lisatud kirjalikud tõendid –21.03.2006.a. üürileping (tl 13-19), 17.10. 2007.a. kokkulepe (tl 20), 08.01.2009.a.kokkulepe üüri alandamise kohta (tl 21), üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus (tl 22-23), seisukoht üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele (tl 24-25), poolte e-kirjavahetus üüripinna vähendamisega seostud ümberehitustööde pakkumisega koos lisadega (tl 26-29), 30.06.2009.a. teatis (tl 30), 14.07.2009.a. üüripinna üleandmis-vastuvõtmise akt (tl 31), pretensioon (tl 32-36), vastus pretensioonile (tl 37-41), e-kirjavahetus üürnike leidmiseks (tl 42-44), e-kirjavahetus kaupluse lahtioleku aja osas (tl 123), üürilepingu Targem Kodu OÜ-ga ja ruumide üleandmisakt (tl 130 -133), Fama sisekorrareeglistik (tl 132p-134), üürileping Optimera Estonia AS-ga (tl 135145). Kostja vastuväited 02.03.2010 vastus Kostja hagi õigeks ei võtnud. Kostja ei ole lepingut rikkunud, mistõttu hagejal puudub õigus nõuda üürihinna vahet, viivist ja kahjuhüvitist. Kostja poolt 21.03.2006.a. oli üürilepingu sõlmitud eesmärgiga pidada Narvas Fama kaubanduskeskuses kodumasinate ja elektroonikakaupade kauplust. Kauplus oli kostja ettevõte, mille kaudu kostja Narvas tegutses ning mille tulust pidi jätkuma kõigi kaupluse ülalpidamiskulude kandmiseks, aga samuti ka maksuseaduse tähenduses kasumi teenimiseks. Üürilepingu kehtivuse ajal pidi hageja eelnevalt selgelt ka arvestama ning vastavalt 18.01.2008.a. sõlmitud üürilepingu täiendamise kokkuleppe (tl 105) punktile 2.1. oli hagejale tagatud kostja Narva kaupluse osas käivete ja ostude arvu kohta igakuiste aruannete saamine. Kostja oli alates 2008.a. alusest tegutsenud kahjumiga, ning kostja nõusolekuta üüris hageja kostja naabruses välja ruumid kostja konkurendile AS-le ONOFF. Hageja saatis 2008.a. detsembris üürnikele teate vähendada kaubanduskeskuse lahtioleku aega, samuti alandas alates 01.01.2009.a.üüri. Kostja võttis ettepaneku vastu kuid lootis olukorra paranemisele. Kui kostja oli hagejale resoluutselt teatanud, et kavatseb Lepingu

majanduslikel põhjustel üles öelda, jätkati läbirääkimisi Lepingu jätkamise tingimuste üle, (lisa 4), eelneva alusel pidi hageja arvestama sellega, et mõjuva põhjuse olemasolul ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes võib kostja üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Hageja üürilepingu tingimuste muutmise võimaluste kaalumisest keeldus. Kostjal ütles 09.04.2009.a. VÕS § 313 lg 1 alusel Lepingu üles alates 14.07.2009.a. Kostja on seisukohal, et on üürilepingu erakorraliselt ülesöelnud õiguspäraselt. Võttes arvesse, et enne lepingu ülesütlemist oli kostja informeerinud hagejat üürilepingu täitmisega kaasnevatest raskustest ja üürilepingu lõpetamise kavatsusest juba poolteist aastat ette, oli lepingu ülesütlemine teostatud mõistlikult ja piisava etteteatamistähtajaga ning alles pärast seda, kui kõik võimalused hageja lepingu täitmise jätkamise küsimuses kokkuleppe saavutamiseks olid ammendunud. Pärast 09.04.2009.a. selgitati hagejale üürilepingu erakorralise lõpetamise põhjuseid, sh selgitati, et kostja ei näe Narvas võimalusi, kuidas oleks võimalik viia kaupluse ülalpidamiskulud väiksemaks kaupluse müügitegevusest laekuvast brutotulust. Kostja väitel ei teinud hageja mingeid ettepanekuid üüriruumide ümberehitamiseks. Kostja alustas 2009.a. juunis kaupluses tühjendusmüügiga ning tehti ettevalmistusi üüritud ruumide üleandmiseks ettenähtud tähtajal. Kostja ütles üürilepingu üles põhjusel, et ta ei suutnud garanteerida enam hagejale ruumide kasutamise eest üürilepingus määratletud üüri, kõrvalkulude ning turundustasu maksmist ning üüritud ruumides peetud kostja kaupluse käive ja tulu ei võimaldanud kostjal üürilepingust tulenevate kohustuste, kaupluse töötajate töötasu ega muude elementaarsete kulutuste kandmist. Kostja esitas hagejale kaupluse majandustulemuste aruande ajavahemiku 01.01.2008- 31.07.2009 kohta kalendrikuulde lõikes ( tl 107-110) .Aruandest nähtub, et Fama kaubanduskeskuses üüritud ruumides kostja kaupluse igakuine kahjum 2008.a. oli keskmiselt ligi 170 000 krooni ning 2009.a.(st pärast hageja poolt üüri alandamist) 160 000 krooni kalendrikuus. Alates 2008.a. algusest kuni üürilepingu lõppemiseni 14.07.2009 kandis kostja Fama kaubanduskeskuses kaupluse pidamise kahju kokku ca 3 miljonit krooni ning perspektiiv olukorra paranemiseks puudus. Olles investeerinud Narva kaupluse kahjumi katmiseks jooksvate püsikuludesse poolteist aasta jooksul rohkem kui 3 miljonit krooni, on kostja Narvas Fama keskuses majandusliku keskkonna muutumise riski talunud enam kui mõistlikult. Lepingu ülesütlemise ajaks oli selle täitmine seadnud reaalselt ohtu kostja äriühingu majandusliku suutlikkuse tervikuna ning lepingu lõpetamine oli kostjale hädavajalik mitte lihtsalt kulude kokkuhoidmiseks, vaid püsivate makseraskuste ja maksejõuetuse tekkimise vältimiseks. Lisaks hageja poolt kostja majanduslike huvide kahjustamine, eriti olukorras, kus üleüldine majanduslangus oli juba alanud ja kostja raskused lepingu täitmisel olid hagejale teada, on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. VÕS § 196 lg-tes 1 ja 2 ning 116 lg 2 p-s 1 sätestatust tulenevalt võib kestvuslepingu pool lepingu erakorraliselt üles öelda, kui teise poole kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatud lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Hageja pidi olema teadlik, et kostja oli juba 2008. a. algusest raskustes Narvas Fama kaubanduskeskuses kaupluse pidamisega ning üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisega. Mõistlikuks ei saa pidada ka hageja käitumist anda kostja vahetusnaabruses üürile ruumid kostja otsesele konkurendile, kuid tegemata järeleandmisi üürilepingust tulenevate kostja kohustuste osas, pidi hageja arvestama võimalusega, et hageja poolt kostjale põhjustatud kahjulikud tagajärjed võivad viia kostja poolt lepingu täitmise võimatuse ja üürilepingu ennetähtaegse lõpetamiseni. Kostja majanduslike huvide kahjustamine, eriti olukorras kus üleüldine majanduslangus oli juba alanud ja kostja raskused lepingu täitmisel olid hagejale

teada, on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostjat kahjustava hageja tegevuse tagajärjel jäi kostja olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult üürilepingust lootis. Seega lisaks üldisele majanduslanguse kahjulikele mõjudele on eraldivõetuna ka hageja poolt kostja huvide õigusvastane kahjustamine asjaoluks, mis annab iseseisvalt aluse kostja poolt üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei ole Lepingut rikkunud, mistõttu puudub hagejal õigus nõuda üüri vahet, viiviseid ja saamata jäänud kahju. Hageja nõuded üürihinna vahe hüvitamiseks summas 104 066 krooni. Nõude esitamisel tugines hageja poolte vahel 08.01.2009 sõlmitud kokkuleppele üüri alandamisel ja sellega seonduva kohta. Hageja väitel muutis kostja poolt üürilepingu ülesütlemine 08.01.2009 kokkuleppe ja selles sätestatud vähendatud üürimäära kehtetuks. 08.01.2009 kokkuleppe p 2 kohaselt juhul kui kostjal tekib pärast kokkuleppe sõlmimist üüri tasumisel viivitus või kostja rikub muul viisil üürilepingut, on hagejal kalendrikuu eest, mil tasumisega viivitati või mil leidis aset lepingu rikkumine, rakendada kostjale üüri taset, mis kehtis enne 08.01.2009 kokkuleppe sõlmimist, teatades, sellest kostjale kirjalikult ja esitades koos kirjaliku teatega ka täiendava üüri arve ja arved. Kostja ei ole lepingut rikkunud ega tasumisele kuuluva üüri maksmisega viivitanud. Üürilepingu rikkumiseks ei saa lugeda ka lepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 313 lg 1 alusel, kuna kostjal oli selleks mõjuv põhjus. Hageja ei ole esitanud kostjale täiendavaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks – 09.07.2009.a. esitas hageja krediitarve, millest nähtub, et nimetatud krediitarve esitamise päeva seisuga ei saanud hageja üürilepingu alusel olla muid nõudeid kostjale seoses üüriteenuse ja turundustasuga. Samuti pole hageja pärast 15.07.2009 esitatud arvet nr 783 nõudnud kostjalt üürilepingu alusel kommunaal-ja haldusteenuste eest tasumist ega selle kohta arveid esitanud. Hagejal oleks pidanud kostja 08.01.2009 kokkuleppe p 3 kehtivuse ajal vähem makstud üüri hagejale hüvitama hiljemalt üürilepingu lõppemise päevaks kui poolte vahel sõlmitud leping oleks lõppenud kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu ja/või juhul kui kostja oleks lõpetanud lepingu ühepoolselt õigusliku aluseta. Üürileping ei ole lõppenud kostja rikkumise tõttu ning kostja ei ole seda ka ilma õigusliku aluseta üles öelnud. Ühestki 08.01.2009.a. kokkuleppe punktist ei nähtu, et üürilepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel kuuluks kostja poolt lisaks kokkuleppe punktis 1 sätestatud üürist vähem makstud üürile hagejale täiendavalt hüvitamisele ka kokkuleppe punktis 1 ja enne kokkuleppe sõlmimist kehtinud üürihinna vahe. Hageja on ilmselt vääralt tõlgendanud 08.01.2009 kokkulepe p 3 tähendust. Enne 08.01.2009 kokkuleppe sõlmimist kehtinud üürihinna kohaldamine oleks olnud võimalik üksnes ja ainult kokkuleppe punkti 2 alusel (st üürniku-poolse lepingu rikkumisel saanuks üüriandja rakendada rikkumise kalendrikuu osas enne 08.01.2009 kokkuleppe sõlmimist kehtinud üüri taset). Kokkuleppe p 3 aga sätestab üksnes põhimõtte, et lepingu lõppemise päeval muutuvad kõik kostja täitmata kohustused sissenõutavaks. Kuivõrd alates 01.01.2009 oli üüri suuruseks 145 krooni ruutmeeter, siis tuleb ka kokkuleppe p 3 sõnaühendit ``vähem makstud üüri `` all mõelda üüri määraga 145 krooni ruutmeetri eest ning vastavalt sellele punktile tekib kostja süül üürilepingu rikkumise korral kostja kohustus tasuda hagejale üürilepingu lõppemise ajaks ja 08.01.2009 kokkuleppest tulenevad tasumata summad. 08.01.2009 kokkuleppe oli sõlmitud vahetult pärast hageja poolt Fama kaubanduskeskuse lahtiolekuaegade vähendamist ( kostja kauplus oli enne avatud E-P 10-21, ja hiljem E-L 10.00- 20.00 ja P 10.00-18.00. Isegi sel juhul kui kostja oleks pärast 08.01.2009 viivitanud mõne lepingujärgse maksega, oleks vaieldav kokkuleppe punktis 2 sätestatud hageja õigus kaubanduskeskuse vähendatud lahtiolekuaegade olukorras senise üürimäära rakendamiseks.

Hagejal ei ole õigust nõuda saamata jäänud kahju. Kostja poolt üürilepingu ülesütlemisele eelnes hageja poolne hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tuleneva kohustuse rikkumine (üürilepingu sõlmimine kostja konkurendiga) ja hageja põhjustas ise oma tegevusega kostja ilmajäämise tulust, mida kostja õigustatud lepingu sõlmimisest lootis ja mille arvelt saanuks kostja üürilepingu tähtaja lõpuni jätkata üüri ja kõrvalkulude tasumist. Hageja ei ole kostjalt mitte kunagi esitanud VÕS § 325 nõuetele vastavalt üürilepingu ülesütlemis-ega taganemisavaldust. Seega hageja ei saa VÕS § 135 lg 1 alusel nõuda kostjalt lepingujärgse üürihinna ja asendustehingust tuleneva üürihinnavahe tasumist aja eest, mil hageja oli sõlminud asendustehingud ning hageja ei saa VÕS § 135 lg 2 alusel nõuda kostjalt lepingujärgse üürihinna ning üüri turuhinna vahe tasumist aja eest, mil hageja asendustehingut sõlminud ei olnud. Isegi juhul kui kostja üürilepingu ülesütlemine ei oleks kehtiv ja üürileping ei oleks lõppenud kostja 14.09.2009 ühepoolse tehingu alusel, siis tulenevalt TsÜS § 67 lg 2 ja VÕS § 8,9,578 lg1 lõppes üürileping igal juhul 14.07.2009. ruumide üleandmisega, so üürileping lõppes poolte kokkuleppel VÕS § 186 p 4 ja 207 alusel. Kostja leiab, et üürilepingu lõppemine on kehtiv ja õiguspärane ja sellega ei ole hagejale õigusvastaselt kahju tekkinud. VÕS § 127 lg 2 kohaselt kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Hagejal oli enne kostja poolt üürilepingu erakorralist ülesütlemist piisavalt aega kostja asemele uue üürniku leidmiseks. Kui hageja oleks teinud mõistlikke jõupingutusi uue üürniku leidmiseks, ei oleks väidetud kahju tekkinud. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ja kõigi menetluskulude jätmist hageja kanda. Vastuse õiguslikul põhistamisel tugines kostja VÕS §-dele 6 lg 1 ja 2, 7, 8,9, 313 lg 1, 115 lg 1, 127 lg 1 ja lg 2, 128 lg 1 ja 2, 135 lg 1, 139 lg 1, 578. Kostja esitas tõenditena 18.01.2008.a. üürilepingu täiendamise kokkuleppe (tl 105), teade kaupluse lahtioleku aegade vähendamise ja üüri alandamise kohta (tl 105 p-106), ekirjavahetus ettepanekuga üürilepingu ülevaatamiseks (tl 106 p), kohtumise kirjavahetus (tl 107), majandustulemuste aruanded ajavahemikul 01.01.2008- 31.07.2009.a. (tl 107 p-110) arved (tl 110 p- 111 p, 156- 163), e-kirjavahetus (tl 164-166). Hageja esitas 02. oktoobril 2012 kohtule hagiavalduse täpsustuse ning seisukohad, mille kohaselt, hageja primaarne haginõue kostja vastu on kokku 119 606.97 eurot (1 871 442 krooni), millest: 1) 6 651.03 eurot (104 066 krooni) moodustab üürivõlgnevus perioodi 01.01.2009-30.06.2009.a eest ning 3 907.48 eurot (61 139 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a üürivõlgnevuse tasumata jätmisest tulenev viivisenõue lepingu punktis 10.1 sätestatud määras alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest; 2) 92 503.99 eurot (1 447 373 krooni) moodustab lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenev kahjunõue, mille hageja on oma 02.11.2010.a menetlusdokumendis ühepoolselt vähendanud 89 216.44 euroni (1 395 934 krooni), ning 19 832.02 eurot (310 304 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a viivisenõue kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest. Alternatiivselt, juhul kui kohus peaks leidma, et pooltevaheline leping kehtis pärast 14.07.2009.a edasi, on hageja alternatiivselt esitatud nõue kostja vastu kokku 136 932.99 eurot (2 142 536 krooni), millest: 1) 6 651.03 eurot (104 066 krooni) moodustab üürivõlgnevus perioodi 01.01.2009 – 30.06.2009.a eest ning 3 907.48 eurot (61 139 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a üürivõlgnevuse tasumata jätmisest tulenev viivisenõue

Lepingu punktis 10.1 sätestatud määras alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest; 2) 92 503.99 eurot (1 447 373 krooni) moodustab üürivõlgnevus perioodi 14.07.2009 30.08.2011.a eest, mille hageja vähendab ühepoolselt 89 216.44 euroni (1 395 934 krooni), ning 37 158.04 eurot (581 397 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a üüri tasumata jätmisest tulenev viivisenõue Lepingu punktis 10.1 sätestatud määras alates üürimaksete sissenõutavaks muutumisest. Alternatiivselt, juhul kui kohus ei pea eelmises punktis (hagiavalduse täpsustuse punktis 1.13(2) nimetatud nõude täies mahus rahuldamist täitmisnõudena võimalikuks, on hageja alternatiivselt esitatud nõue kostja vastu kokku 130 120.82 eurot (2 035 950 krooni), millest: 1) 6 651.03 eurot (104 066 krooni) moodustab üürivõlgnevus perioodi 01.01.2009 – 30.06.2009.a eest ning 3 907.48 eurot (61 139 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a üürivõlgnevuse tasumata jätmisest tulenev viivisenõue Lepingu punktis 10.1 sätestatud määras alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest; 2) 36 271.26 eurot (567 522 krooni) moodustab üürivõlgnevus perioodi 14.07.2009 – 30.08.2011.a eest ning 18 576.59 eurot (290 661 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a üüri tasumata jätmisest tulenev viivisenõue Lepingu punktis 10.1 sätestatud määras alates üürimaksete sissenõutavaks muutumisest; 3) 56 232.76 eurot (879 851.58 krooni) moodustab Lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõue, mille hageja vähendab ühepoolselt 52 945.21 euroni (828 412 krooni), ning 11 769.25 eurot (184 149 krooni) moodustab seisuga 02.10.2012.a viivisenõue kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest. Hageja leiab, et haginõuded aegunud ei ole. Järgnevalt põhjendab hageja esmalt (põhjenduste punkt 2.1) oma nõudeid perioodi 01.01.2009 – 30.06.2009.a üürivõlgnevuse ning selle tasumata jätmisest tuleneva viivise osas (hageja taotluse punkt 1.1, 2.1 ja 3.1). Seejärel (põhjenduste punktid 2.2 – 2.4) põhjendab hageja oma nõudeid, mis tulenevad kostja poolt Lepingu õigusvastasest ennetähtaegselt ülesütlemisest (taotluse punkt 1.2) või, alternatiivselt, Lepingu täitmata jätmisest kostja poolt (taotluse punktid 2.2 ja 3.2 – 3.3). Hageja nõuete õiguslik põhjendus

Kolleegiumi sõnul tuleb anda hinnang sellele, kas punktiga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist või üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1.

Teiseks ei ole kostja tõlgendus loogiline ka põhjusel, et kuna Lepingu p 8.2 kohaselt muutusid hageja üürinõuded sissenõutavaks juba maksustatava kalendrikuu 15. kuupäevaks, siis juhul, kui Üürnik oleks tasunud Kokkuleppe kehtivuse ajal üüri vähem kui 145 kr/ m2, oleksid need üürinõuded olnud sissenõutavad juba vastava kuu 15. kuupäeval. Seetõttu ei olnud pooltel mingit vajadust leppida kokku täiendavas üüri sissenõutavaks muutumise kuupäevas, milleks oleks olnud (kostja tõlgenduse kohaselt) lepingu lõppemise päev. Järelikult said Kokkuleppe punktis 3 sätestatud tähtpäeval sissenõutavaks muutuda vaid need summad, mille võrra üüri oli Kokkuleppe punkti 1 kohaselt ajutiselt alandatud ja mis Üürileandja sai Üürnikult tagasi nõuda põhjusel, et Üürnik ei täitnud üüri alandamiseks seatud tingimusi. Kohustuse sissenõutavaks muutumise aja osas märgib hageja, et Kokkuleppes kasutatud terminid ei vasta täielikult õiguslikule sõnakasutusele. Nimelt, juhul kui “Üürnik lõpetab Lepingu ühepoolselt õigusliku aluseta”, ei esine ka “Lepingu lõppemise päeva”, kuna õigusliku aluse puudumisel on Lepingu ühepoolne lõpetamine tühine ning Leping kehtib edasi. Siinjuures tuleb aga lähtuda poolte tegelikust tahtest ning lugeda “Lepingu lõppemise päevaks“ päev, mil Üürnik ühepoolselt Lepingu täitmise lõpetab ja edasisest täitmisest keeldub. Sellest tulenevalt muutus hageja Kokkulepe punktist 3 tulenev nõue sissenõutavaks 14.07.2009.a, mil kostja Üüripinnalt lahkus.

pooltevahelise Lepingu saab lugeda alates 14.07.2009.a, mil kostja üüripinnalt lahkus, sisuliselt lõppenuks. Kuna aga Lepingu ennetähtaegse ülesütlemise vajadus oli tingitud üksnes kostjast tulenevatest asjaoludest, on kostja poolt Lepingu õigusvastane ülesütlemine käsitletav Lepingu rikkumisena ning toob kostjale kaasa kohustuse hüvitada hagejale seeläbi tekitatud kahju. Sellest tulenevalt kohustub kostja VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 4 ja § 135 lg 1 alusel hüvitama hagejale Lepingu õigusvastase ülesütlemisega tekitatud kahju saamata jäänud tulu näol.

lõplik suurus 89 216.44 eurot (1 395 934 krooni). 2.2.8. Käesolevaga täiendab Hageja kahju hüvitamisele suunatud põhinõuet viivisenõudega VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni. Viidatud sätte lõike 2 alusel, kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi. Antud juhul esitas hageja raha sissenõudmiseks hagi 28.12.2009.a, millest alates alustab hageja ka nõudelt viivise arvestust. Seisuga 02.10.2012.a on viivis võlgnetavalt summalt 19 832.02 eurot (310 304 krooni). Viivise arvestust kajastab hagi täpsustusele lisatud tabel 1. Juhul kui kohus ei nõustu hageja punktis 2.2 toodud õigusliku käsitlusega ning leiab, et Lepingut ei saa alates 14.07.2009.a lõppenuks lugeda, on hageja seisukohal, et pooltevaheline Leping kestis edasi ning lõppes alles Lepingu punktis 5.1 sätestatud tähtaja saabumisel, s.o 30.08.2011.a. Sellest tulenevalt tuleb hageja nõue kvalifitseerida täitmisnõudena. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri maksmist kuni Lepingu korralise lõppemiseni, millest on maha arvatud hageja poolt Üüripinna teistsuguse kasutamisega saadud tulu. Ühtlasi on hagejal õigus nõuda viivist alates üürinõuete sissenõutavaks muutumisest kuni nende täieliku tasumiseni Lepingu p-s 10.1 kokkulepitud määras, s.o 0,05% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja põhjendab seda järgnevaga. Kuna kostja ülesütlemisavaldus oli tühine ning Leping ei lõppenud ka poolte kokkuleppel, kehtis Leping kuni korralise lõppemiseni 30.08.2011.a.

Kuna hageja vähendas põhinõuet 3 287.55 euro (51 439 krooni) võrra, vähendab ta vastavas ulatuses ka põhinõude tasumata jätmise eest tekkinud viivist. Arvestades, et seisuga 02.10.2012.a on keskmine üüri tasumisega viivitatud päevade arv 793, vähendab hageja viivisenõuet 1 303.51 euro (0,05 % x 793 päeva x 51 439 kr = 20 396 krooni) võrra. Seega nõuab hageja kostjalt viivist 37 158.04 eurot (601 793 kr – 20 396 kr = 581 397 krooni). Hageja jätab endale TsMS §-st 367 lähtuva õiguse arvestada viiviseid käesoleva kohtumenetluses edasi ja esitab lõpliku viivisnõude suuruse enne kohtuvaidlusi.

keskset asukohta kaubanduskeskuses, ei oleks olnud mõeldav hoida kostjale üüritud pinda enam kui kaks aastat tühjana kuni Lepingu korralise lõppemiseni 30.08.2011.a. See oleks mõjunud negatiivselt keskuse üldisele muljele ja terviklikkusele ning seeläbi potentsiaalselt vähendanud kaubanduskeskuse külastatavust, käivet ning teiste üürnike rahulolu.

tulenevalt poolte vahel üürilepingu lõpetamisest 14.07.2009. Kostja jääb juba varasemalt esitatud seisukoha juurde, et 08.01.2009 kokkuleppe p-s 3 on silmas peetud sama kokkuleppe p-s 1 sätestatud üürimäära 145 kr/m2 ning p-s 3 sätestatakse põhimõte, et kostja olulise rikkumise tõttu lepingu lõppemisel muutuvad sissenõutavaks kõik kostja täitmata kohustused. Vastavalt 21.03.2006 üürilepingu p-le 6.2.8 kohustus hageja esitama kostjale üüri tasumiseks arved 10 päeva enne tasumise tähtpäeva. Vastavalt ka 08.01.2009 kokkuleppe p-le 2 pidi hageja enne kokkuleppe sõlmimist kehtinud üürimäära rakendamiseks esitama kostjale täiendava üüri arve. 08.01.2009 kokkuleppe p-s 3 ei viidata mitte enne 01.01.2009 kehtinud üürile, vaid selgelt ja üheselt ajavahemikul 01.01.2009 – 30.06.2009 kehtivale üürile ning kokkuleppe p 3 ei näe ette hageja poolt kostjale arve esitamist. Seega on pooled kokkuleppe p-s 3 kokku leppinud eriregulatsioonis, et kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu lepingu lõppemisel muutuvad kõik hageja poolt esitatud üüri arved sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval ning ka lepingu lõppemise kalendrikuu eest tasumisele kuulunud üür muutub (sõltumata hageja poolt arve esitamisest või arvel märgitud tasumise kuupäevast sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval. Juhul kui pooled soovinuksid 08.01.2009 kokkuleppes kokku leppida, et hagejal on p 3 alusel õigus nõuda kostjalt üüri tasumist enne 01.01.2009 kehtinud määras, siis kasutanuksid pooled kokkuleppe p-s 3 analoogset sõnastust p-ga 2 (so hageja õigus rakendada üüri taset, mis kehtis enne kokkuleppe sõlmimist). Samuti pidanuks hageja täiendava üüri summa rakendamiseks esitama kostjale arve. Asjaolu, et kokkuleppe p-s 2 viitavad pooled enne kokkuleppe sõlmimist kehtinud üüritasemele ning kokkuleppe p-s 3 viitavad pooled üksnes kokkuleppe kehtivuse ajal kehtivale üüritasemele, kinnitab, et p-de 2 ja 3 eesmärk ja sisu on erinev ning erinevad on ka p-des 2 ja 3 määratletud üüri summad. Nähtuvalt 08.01.2009 kokkuleppe p-s 3 esitatust kuulub see kohaldamisele juhul, kui üürileping lõpeb kostjapoolse rikkumise tõttu ja/või juhul kui kostja lõpetab lepingu ühepoolselt õigusliku aluseta. Käesoleval juhul üürilepingut ei lõpetatud kostjapoolse rikkumise tõttu, vaid kostja oli kõik üürilepingust tulenevad kohustused kuni lepingu lõppemiseni 14.07.2009 täielikult ja vastavalt lepingule täitnud. Lepingut ei lõpetanud ka kostja ühepoolselt, vaid leping lõpetati kahepoolsete tahteavaldustega. 14.07.2009 allkirjastati lepingu lõpetamiseks kahepoolselt ruumide üleandmisakt ning hageja võttis kostjalt vastu ruumid ja nende võtmed. 09.07.2009 oli hageja esitanud kostjale kreeditarve üüri arvestuse lõpetamiseks 14.07.2009 seisuga. 15.07.2009 esitas hageja kostjale ka kommunaalteenuste arve teenuste arvestuse ja tasude lõpetamiseks 14.07.2009 seisuga. 15.09.2009 üüris hageja ruumid uuele üürnikule uuesti välja. Kuna lepingut ei lõpetatud kostjapoolse rikkumise tõttu ja leping lõpetati kahepoolselt nii kostja kui ka hageja tahteavaldustega, siis ka sel põhjusel ei ole 08.01.2009 kokkuleppe p 3 kohaldatav ning hagejal puudub selle punkti alusel kostja suhtes nõudeõigus. Nähtuvalt 08.01.2009 kokkuleppe p-st 2 oli kokkuleppe eesmärk eelkõige täiendavalt tagada üürilepingu täitmine kuni kuupäevani 30.06.2009 ning ka kokkuleppes kokkulepitud tagajärjed kuulusid kohaldamisele üksnes ajavahemikul 01.01.2009 – 30.06.2009 aset leidvatele sündmustele. 08.01.2009 kokkulepe oli sõlmitud kehtivusega kuni 30.06.2009. Seda on kinnitanud ka hageja ise (vt 28.12.2009 hagiavalduse lisa 7). Kuivõrd pooled ei ole omavahel kokku leppinud 08.01.2009 kokkuleppe kehtivuse pikendamises pärast 30.06.2009, siis ei ole kokkuleppes kokkulepitud tagajärjed ühelgi juhul enam kohaldatavad sündmustele ega asjaoludele, mis leidsid aset pärast 30.06.2009. Sh ei ole kokkuleppes kokkulepitud tagajärjed kohaldatavad pärast 30.06.2009 aset leidnud võimalikele kostja rikkumistele ega üürilepingu lõppemistele või lõpetamistele. 08.01.2009 kokkulepe kehtis kuni 30.06.2009. Üürileping lõpetati 14.07.2009. Üürilepingu lõpetamise ajaks oli 08.01.2009 kokkulepe ja sellest tulenevad hageja kõik nõudeõigused lõppenud. 08.01.2009 kokkulepe ega selles ettenähtud tagajärjed ei ole ühelgi juhul enam kohaldatavad 14.07.2009 ja hiljem aset leidnud üürilepingu lõpetamise toimingutele.

Hageja poolt perioodi 01.01.2009 – 30.06.2009 eest kostjalt nõutava täiendava üüri eest kostjale arvet esitatud ei ole. Seega ei ole kostja olnud ka sellise üürimakse tasumisega viivituses. Hageja viivisenõue on ainetu ja tuleb jätta täielikult rahuldamata. Kostja leiab, et kahju hüvitamine rahuldamisele ei kuulu, kuna VÕS § 135 alusel üürniku vastu kahjunõude esitamise eelduseks on üürileandja poolt lepingust taganemine või lepingu ülesütlemine, mida hageja teinud ei ole. Kostja vastuväide lepingu täitmata jätmisest tulenevale üürinõudele (perioodi 14.07.2009 – 30.08.2011 eest). Üüritud ruumid ja nende võtmed tagastati kostjalt hagejale mõlema poole poolt allkirjastatud kahepoolse üleandmisaktiga 14.07.2009. Üürilepingu lõppemisel esitas hageja kostjale ka viimased arved üüri ja kommunaalteenuste summade ja arvestuse lõpetamiseks 14.07.2009 seisuga. Ruumide hagejale üleandmisele järgnenud aja eest ei ole hageja kostjale ühtegi arvet esitanud. 15.09.2009 andis hageja ruumid üürile uuele üürnikule. VÕS § 108 lg 2 p 1 kohaselt ei või võlausaldaja nõuda võlgnikult kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võimatu. VÕS § 111 lg 1 kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada ruumide puuduse või kasutamise takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Poolte vahel 21.03.2006 sõlmitud üürilepingu p 6.2.8 kohaselt kohustus hageja esitama kostjale lepingujärgse üüri tasumiseks arved vähemalt kümme päeva enne maksetähtaega. Ruumide kostjalt vastuvõtmisele järgnenud aja eest ei ole hageja mitte ühtegi üüri arvet kostjale esitanud. Seega vastavalt lepingule ei olnud kostjal alates 14.07.2009 enam üüri maksmise kohustust. Üürilepingu p 4.1 kohaselt kohustus hageja andma ruumid kostja kasutusse ning kostja kohustus hagejale tasuma üüri üksnes ruumide kasutamise eest. Üürilepingu p 6.2 kohaselt oli hagejal kohustus anda ruumid kostja kasutusse. Üürilepingu p 7.1.5 kohaselt on kostjal õigus mitte tasuda üüri perioodi eest ja osas, millal kostja poolt ruumide kasutamine kaubanduspinnana ja/või klientide teenindamine ruumides ei olnud võimalik või oli takistatud kostjast mitteolenevatel asjaoludel. Hageja hoidis alates 14.07.2009 ruume ja nende võtmeid enda käes. Hageja ei andnud pärast 14.07.2009 ruume kordagi kostja kasutusse ega pakkunud kostjale mingit võimalust ruumide kasutamiseks. Seega hageja alates 14.07.2009 enam lepingut ei täitnud. Kostjal ei olnud hagejast tuleneval põhjusel (hageja hoidis ruumide võtmeid enda käes ega võimaldanud kostjal ruume kasutada) enam võimalik ruume kasutada. Vastavalt lepingule ja seadusele oli kostjal õigus alates 14.07.2009 lepingu täitmisest keelduda ja kostjal ei ole kohustust hagejale ruumide kasutamise eest üüri maksta. Kostja vastuväide viivisenõudele (perioodi 14.07.2009 – 30.08.2011 eest). Vastavalt poolte vahel 21.03.2006 sõlmitud üürilepingu p-dele 6.1.13 ja 6.2.8 kohustus kostja tasuma hagejale igakuist üüri hiljemalt jooksva kuu 15. kuupäevaks, kuid mitte varem kui 10 päeva jooksul arvates hageja poolt üüri arve kostjale esitamisest. Alates 14.07.2009 hageja kostjale üüriarveid esitanud ei ole. Seega on kostjalt viivise nõudmiseks lepingus ettenähtud vajalikud eeldused jäetud hageja poolt täitmata ning hagejal puudub õigus viiviste nõudmiseks. Riigikohus on otsustes nr 3-2-1-138-03 (p 20), 3-2-1-110-05 (p 20) ja 3-2-1-5-08 (p 14) selgitanud, et kui võlgniku maksekohustuse eelduseks oli võlausaldaja poolt arve esitamine, siis arve esitamata jätmise korral ei saa võlausaldaja ka arve tasumata jätmise eest viivist nõuda. Kostja aegumise vastuväide 02.10.2012 hagi täpsustuses on hageja esitanud kostja vastu esialgse põhinõudega alternatiivselt kaks uut põhinõuet ning uued, varem esitamata

viivisenõuded. Kostja esitab aegumise vastuväite põhjendused seoses hageja uute alternatiivsete põhinõuetega, seejärel aegumise vastuväite põhjendused seoses hageja poolt esitatud viivisenõuetega. Põhinõudena 2 on käsitletav hageja 02.10.2012 menetlusdokumendi taotluste p-s 2.2 ja põhjenduste p-s 2.3 kirjeldatud nõue, so üürilepingu täitmise nõue ajavahemiku 14.07.2009- 30.08.2011 eest, summas 89 216,44 eurot. Põhinõudena 3 on käsitletav hageja 02.10.2012 menetlusdokumendi taotluste p-des 3.2 ja 3.3 ning põhjenduste p-s 2.4 kirjeldatud nõue (mis on konstrueeritud osaliselt hagiavalduses esitatud kahju hüvitamise primaarnõudest ja osaliselt 02.10.2012 põhinõudena 2 esitatud lepingu täitmise alternatiivnõudest), summas 89 216,47 eurot. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 1 kohaselt tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 kohaselt nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Käesolevas asjas kostja andis üüritud ruumide valduse hagejale üle 14.07.2009 (vt 28.12.2009 hagiavalduse lisa 8). Eelnevalt oli kostja hagejat informeerinud üüritud ruumide kasutamise lõpetamise kavatsusest. Hageja oli esitanud kostjale 09.07.2009 kreeditarve varem arvestatud üüri- ja turundustasu summade vähendamiseks ning arvestuse lõpetamiseks 14.07.2009 seisuga (vt 01.03.2010 kostja vastuse lisa 6). 15.07.2009 esitas hageja kostjale ka kommunaalteenuste arve teenuste arvestuse ja tasude lõpetamiseks 14.07.2009 seisuga. Ruumide valduse hagejale üleandmise tulemusel kehtestas hageja ruumide üle täieliku õigusliku võimu ning kostja kõik õigused ja edasised võimalused ruumide kasutamiseks lõppesid. Vastavalt üürilepingu p-le 8.2 muutus hageja üürinõue sissenõutavaks maksustatava kalendrikuu viieteistkümnendal kuupäeval (vt 28.12.2009 hagiavalduse lisa 1). Võttes arvesse, et hagejal kujunes lõplik veendumus üürilepingu lõppemise kohta hiljemalt 14.07.2009 ning alates 15.07.2009 kostja hagejale enam mingeid üürimakseid ei teinud, algas hageja lepingu täitmise nõude aegumistähtaeg hiljemalt 16.07.2009. Seega juhul, kui hageja soovis esitada kostja vastu lepingu täitmise nõuet ruumide 14.07.2009 üleandmisele järgnenud aja eest, pidanuks hageja sellise nõude esitama igal juhul mitte hiljem kui 15.07.2012. Hageja poolt 02.10.2012 esitatud lepingu täitmise nõue on esitatud enam kui kolm aastat pärast nõude sissenõutavaks muutumist ja on seega aegunud. Riigikohus on 23.02.2009 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-165-09 (p 14) märkinud järgmist: „Kolleegium juhib tähelepanu ka järgnevale. Tehingust tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Asjaolu, et hageja esitas 31. märtsil 2004.a hagi kostja ja kolmandate isikute vastu kohustuse täitmiseks, peatas küll hageja kohustuse täitmise nõude aegumise (vt otsuse p 12), kuid ei mõjutanud hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaega. Seega ei peatanud viidatud hagi esitamine TsÜS § 160 lg 1 järgi hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaja kulgemist. Kahju hüvitamise nõude aegumine oleks sarnastel juhtudel välditav, kui lepingu täitmise nõudes kohtusse pöördunud kahjustatud isik esitaks alternatiivselt kahju hüvitamise nõude juhuks, kui tema täitmisnõue jääb rahuldamata (nt täitmine osutub võimatuks). Sellise kahju hüvitamise nõude puhul saab kahjustatud isik määrata, et sarnaselt VÕS § 116 lg 5 esimeses lauses sätestatuga tuleks ta täitmisnõude võimatuse korral lugeda lepingust taganenuks.“. 29.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-30-10 (p 12) on Riigikohus märkinud järgmist: „Õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub TsÜS § 142 lg 1 järgi seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul ja pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 järgi kolm aastat. Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 järgi nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks alates hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kolleegiumi arvates ei ole TsÜS § 160 lg 1 tõlgendatav selliselt, et võlanõude osaliseks rahuldamiseks hagi esitamisel peatub kohtumenetluse ajaks kogu võlanõude aegumine. TsÜS § 160 lg 1 mõtte järgi peatub materiaalõigusliku nõude aegumine ainult selles osas, mille kohta on kohtule haginõue esitatud. Samale seisukohale asus kolleegium ka 7. novembri 2008.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-08 (p 22), kus kolleegium märkis, et hagi esitamine peatab TsÜS § 160 lg 1 järgi üksnes sellise nõude aegumise, mille rahuldamist nõutakse.“. 19.06.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-88-12 on Riigikohus märkinud järgmist: „TsÜS § 160 lg 1 järgi peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et nõude aegumist ei mõjuta mistahes hagi esitamine, vaid sama nõude rahuldamise või tunnustamise hagi esitamine. Seega ei peatanud eelnimetatud tuvastushagi esitamine (vt käesoleva otsuse p 10) hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaega. Kahju hüvitamise nõude aegumine oleks olnud välditav üksnes kahju hüvitamise nõude esitamisega (vt nt Riigikohtu 23.veebruari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-165-09, p 14)“. Ülalviidatud lahendites on Riigikohus kinnitanud, et hagi esitamine peatab aegumise üksnes nende nõuete osas, milles hagiga on kohtusse pöördutud. Kohustuste täitmise nõudes hagi esitamine ei peata samast õigussuhtest tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumist. Samamoodi ei peata ka kahju hüvitamise nõude esitamine samast õigussuhtest tuleneva lepingu täitmise nõude aegumist. Hagiavalduses ega käesoleva tsiviilasja menetluses enne 02.10.2012 hageja lepingu täitmise nõuet ei ole esitanud ja lepingu täitmise nõude aegumine ei olnud peatunud. 02.10.2012 seisuga on lepingu täitmise nõue aegunud. Juhul kui kohus mingil põhjusel leiab, et üürilepingust tulenevate hageja nõuete aegumistähtaeg ei alanud siiski kostja poolt üürilepingu ülesütlemisest ja hagejale ruumide 14.07.2009 tagastamisest ega sellele vahetult eelnenud ja järgnenud hageja tahteavaldustest üürilepingu lõpetamiseks (üüri kreeditarve ja vähendatud kommunaalteenuste arve esitamine arvestuse lõpetamiseks 15.07.2009 seisuga, ruumide ja võtmete kostjalt vastuvõtmine, ruumide üleandmisakti allkirjastamine), siis ei saa hageja täitmisnõude aegumine ühelgi juhul alata hiljem hageja poolt kostjaga sõlmitud üürilepingu lõpliku lõpetamise realiseerimisest ja üürilepingu edasise täitmise võimatuks muutmisest. Selliseks hageja täiendavaks tahteavalduseks, millega hageja muutis lepingu täitmise kostja jaoks lõplikult võimatuks ja realiseeris lõplikult kostjaga sõlmitud üürilepingu lõppemise, on hageja poolt ruumide suhtes uue üürilepingu sõlmimine Kreenholmi Valdus AS-iga ning ruumide uuele üürnikule väljaüürimine alates 15.09.2009 (vt hageja 02.11.2010 menetlusdokumendi p 2.5). Vastavalt VÕS § 108 lg 2 p-le 1 ei või võlausaldaja nõuda võlgnikult kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võimatu. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Ka üürilepingu p 7.1.5 kohaselt on hagejal õigus mitte tasuda üüri juhul, kui ruumide kasutamine on muutunud võimatuks. Üüritud ruumide osas kostja kasutus muudeti poolte kokkuleppel võimatuks juba 14.07.2009 ruumide valduse ja võtmete hagejale üleandmisega. Ruumide 15.09.2009 uuesti üürileandmisega kinnitas hageja täiendavalt ja lõplikult, et kostja poolt ruumide edasine kasutus on tõepoolest võimatu ja lõppenud. Seega isegi juhul, kui pooltevahelise lepingulised suhted mingil põhjusel ei lõppenud 14.07.2009 ruumide hagejale tagastamisega, siis ühelgi juhul ei saanud hageja täitmisnõuded kostja vastu jätkuda alates 15.09.2009 ning kõik hageja nõuded kostja vastu olid igal juhul sissenõutavaks muutunud enne 15.09.2009. Kuivõrd hageja 02.10.2012 põhinõue 2 ja põhinõue 3 on esitatud kostja vastu hiljem kui kolm aastat pärast ruumide osas kostja valduse lõpetamist ning ruumide ja võtmete hagejale tagastamist (14.07.2009), samuti hiljem kui kolm aastat pärast ruumide uue üürniku valdusse andmist (15.09.2009), siis on hageja 02.10.2012 esitatud põhinõue 2 ja põhinõue 3 igal juhul aegunud

ja tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 muutub viivisenõue sissenõutavaks arvates põhikohustuse sissenõutavaks muutumisest. TsÜS § 144 kohaselt aegub koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. Riigikohus on kinnitanud, et põhinõude aegumise peatumisega ei peatu viivisenõude aegumine (vt nt RKTK 3-2-1-30-10, p 12). Seega hakkab viivisenõude aegumine kulgema põhinõude sissenõutavaks muutumisest ning aegumise vältimiseks tuleb viivisenõue, sõltumata põhinõude esitamisest, esitada kohtule kolme aasta jooksul arvates viivisenõude aegumistähtaja algusest. Võttes arvesse, et hagejal ei saa mitte ühelgi juhul olla kostja vastu sissenõutavaks muutunud põhinõudeid pärast 15.09.2009 aja eest, vaid hageja kõik võimalikud põhinõudeid olid sissenõutavaks muutunud enne nimetatud kuupäeva, siis muutusid ka kõik hageja võimalikud viivise- jm kõrvalnõuded sissenõutavaks enne 15.09.2009 ning on 02.10.2012 seisuga aegunud. Mitte üheski varasemas menetlusdokumendis hageja 14.07.2009 ega 15.09.2009 järgnenud aja eest nõutavatelt kahjudega üürinõuetelt viivisenõuet esitanud ei ole, seega ei ole 02.10.2012 esitatud uute viivisenõuete aegumine ka varasemas menetluses peatunud ega katkenud. Hageja 02.10.2012 menetlusdokumendi taotluste p-des 1.2, 2.2, 3.2 ja 3.3 kirjeldatud viivisenõuded on esitatud kostja vastu hiljem kui kolm aastat pärast viivisenõuete aluseks olevate põhinõuete sissenõutavaks muutumist ning tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata. Kohtumenetluse käik Viru Maakohtu 04.02.2010.a. määrusega rahuldati hageja taotlus hagi tagamiseks. Kohus seadis kostja kinnisvarale asukohaga XXX ja XXX kohtuliku hüpoteegi esialgses hagis taotletud nõude ulatuses. Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja hagi õigeks ei võtnud. Kostja on seisukohal, et on üürilepingu erakorraliselt ülesöelnud õiguspäraselt, seetõttu puudub hagejal õigus 2009. aasta 8.jaaanuarist kokkuleppest tulenevalt vähemmakstud üüri tagasinõudmiseks ja hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt kahjuhüvitamist, põhjendamatu on täitmisnõude ja viiviste esitamine. Kostja oli 2009. aasta alguses hagejat informeerinud sellest, et kostja ei tule enam kaupluse pidamisega toime, kostja on 16.veebruaril 2009 saatnud hagejale e-kirja, kus ta kirjeldab situatsioon Narvaskriitiline, hageja oli üürinud välja kostja kaupluse vahetus naabruses otsesele konkurendile ja kostja palus üle vaadata üüri hind ja hageja edasisest üüri alandamisest keeldus, kauplus tegutses jätkuvalt kahjumiga, kostja ei näinud võimalust kui leping erakorraliselt üles öelda, kostjal olid põhjenduslikud põhjused, pool aastat teatas ette, enne kui välja kolis, hagejal oli piisavalt aega leida kostja asemele uus üürnik, kostja ei uskunud, et hageja midagi ei tee, vaid ootab, et kostja pärast lepingu lõppemist jätkaks üüri maksmist. Pooled jäid menetlusdokumentides väljatoodud põhjenduste juurde, seda nii aegumise kui kokkuleppe punktis 3 tõlgendamise suhtes. Kostja taotles lisaks eelnevale viiviste vähendamist. Hageja vaidles sellele vastu. Maakohtu otsuse põhjendused TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 442 lg 8 kohaselt ühe alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama.

Kohus uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi tuleb rahuldada ühe alternatiivse nõude osas osaliselt. Pooltel ei ole vaidlust selles, et kostja ütles Narvas, Hariduse 5G, 5H, 5I, 5K, 5M, 5N,5P, 5S kinnistutel paiknevas kaubanduskeskuses (edaspidi FAMA) asuvad kaupluseruumide üürilepingu üles erakorraliselt ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel 09.04.2009 alates 14. juuli 2009. Kauplus ei tegutsenud üüritud ruumides alates 14.juuli 2009. Pooled vaidlevad eelkõige järgmiste asjaolude üle: -

Kas kostja poolne erakorraline üürilepingu ülesütlemine on kehtiv;

-

Kui kostja poolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, kas siis üürileping lõppes poolte kokkuleppel 14.07.2009;

-

Kuidas pooled tõlgendavad kehtivalt kuueks kuuks perioodil 1. jaanaur 2009 – 30. juuni 2009 FAMA ruumide üüri osas üüri vähendamise kokkulepet;

-

Kas hageja 02.10.2012 esitatud alternatiivsed nõuded, sh täitmisnõue ja viivisenõudes on aegunud;

Kuna keskne vaidluse ese on kostja poolse erakorralise üürilepingu ülesütlemise kehtivus ja üürilepingu lõppemise alus, siis võtab kohus kõigepealt seisukoha selles küsimuses. Seejärel otsustab kohus, kas hageja võib esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõude või alternatiivselt lepingu täitmise nõude, mis osas kuuluvad need rahuldamisele ning kas nõuded on aegunud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtivusest Kostja ütles FAMA kaupluseruumide üürilepingu, mille lõpptähtaeg oli 30.08.2011.a üles ennetähtaegselt alates 14.07.2009 a VÕS § 313 lg 1 alusel. Ülesütlemisavalduse (I kd lk 2223) kohaselt ütles kostja üürilepingu üles tingituna Eestis ning eriti Ida-Virumaal kujunenud majandusolukorras, kus märgatavalt on suurenenud töötus, on vähenenud inimeste ostujõud ja sellega kaasnevalt kostja Narvas asuva kaupluse käive. Kauplus tegutseb kahjumiga ja kauplus on üürnikuna sattunud olukorda, kus ta ei suuda enam garanteerida üürilepinguga tulenevate kohustuste, töötajate palkade ja muude elementaarsete kulutuste kandmist. Võlaõigusseadus (VÕS) § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool etteteatamistähtaega järgimata öelda mõjuval põhjusel kestvuslepingu üles eelkõige juhul, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtaja lõppemiseni ( erakorraline ülesütlemine) Võlaõigusseadus (VÕS) § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut ( Riigikohtu lahend nr 3-2-1-62-04). Viidatud Riigikohtu lahendis on leitud, et Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda

üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kohus tuvastas, et hageja huviks üürilepingu sõlmimisel oli järgida äriplaani ning saada ruumide rentimisest üüritulu. Sel põhjusel sõlmiti kostjaga pikaajaline üürileping, mis pidi kestma kuni 30.august 2011.a. Kostja oli pikaajaline kogemus olmeelektroonika jaemüügismistõttu pidi kostja suutma planeerida oma äririske vastavalt turuolukorrale konkreetselt ajahetkel. Kohus on seisukohal, et VÕS § 313 lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad sellised asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et olmeelektroonikaturu kasv ei ole kestev ning sellest tulenev üürilepingu esemel tegutseva elektroonikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Samuti ei muutnud üürilepingu ülesütlemisavalduses kirjeldatud asjaolu– majanduslangus - poolte kohustuste vahekorda võrreldes üürilepingu sõlmimise ajaga ega piiranud ebamõistlikult üürilepingu eseme kasutamist üürilepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Lepingu esemel tegutsenud tehnikakaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk, mille ta lepingu sõlmimisel võttis. Kostja on küll põhistanud, et tema huvi hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks oli vältida kahjumi edasist suurenemist Narva kaupluses, kuid käsitletud ega tõendatud ei ole selle konkreetse kaupluse (ettevõtte) majandustulemuste mõju kostja majandustegevusele tervikuna. Kostja ei ole tõendanud, et lepingu täitmise jätkamisel oleks teda ähvardanud alaliselt maksejõuetuks muutumise oht või muud pöördumatud tagajärjed. Seega ei ole kostja tõendanud niisuguse ülekaaluka huvi olemasolu lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mis oleks selgelt kaalunud üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu. Kostja 09.04.2009.a. avalduses ülesütlemise alusena on esile toodud üldise majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on selline, mis mõjutab kõikide kostja poolt opereeritavate tehnikakaupluste tegevust, mitte üksnes üürilepingu esemel tegutsenud kauplust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust lõpetanud. Kohus ei loe seetõttu ustavaks kostja väite, et üürilepingu erakorraliseks lõpetamise mõjuvaks põhjuseks olid püsivad makseraskused ja maksejõuetuse tekkimise vältimine. Kostja poolt viidatud majandusolukord või üürilepingu esemel tegutsenud tehnikakaupluse käibe vähenemist ei saa käistleda mõjuva põhjusena, mis annaks õigusliku aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Mõjuvaks põhjuseks üürilepingu ülesütlemiseks ei saa pidada ka 2008 a. Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF. Kuna üürilepingut sõlmides ei seadnud kostja tingimusi mitte lubada Fama keskusel üürida ruume kostjaga konkureerivatele kauplustele. Kohus tuvastas, et kostjal puudus üürilepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, sh kostjal ei olnud mõjuvat põhjust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ka VÕS § 196 lg 2 p ja 116 lg 2 toodud alustel.

Kostja poolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kooskõlas VÕS § 313 lg-ga ja on tühine. Leping ei ole lõppenud kostja poolse ülesütlemisega. Kohus ei nõustu kostjaga, et kui kohus tuvastab kostja poolse erakorralise lepingu ülesütlemise tühisuse, siis on üürileping lõppenud poolte kokkuleppel. Asjas on tõendatud, et hageja tegi 24.08.2009 pretensioonis üürilepingu täitmise nõudega koos ettepaneku lepingu lõpetamiseks kokkuleppel (I kd tl 32), kuid kostja keeldus sellest (I kd, tl 37). Samas pooled nimetatud asjaolus kokku ei leppinudki. Kostja väide, et 14.07.2009 ruumide üleandmisvastuvõtuakti allkirjastamisega saab lugeda üürilepingut lõppenuks, ei ole asjakohane. Pooled kujundavad oma võlaõiguslikke lepingusuhted ise, sh muutes sõlmides, muutes ja lõpetades omavahelisi kokkuleppeid, samuti teostades seaduse või lepinguga ettenähtud juhtudel ühepoolseid kujundusõigusi kokkulepete kestuse või sisu muutmiseks. Nii kokkulepete sõlmimine kui ka kujundusõiguse teostamine toimub tehingu teisele poolele tahteavalduse tegemisega (TsÜS § 67,69). Ka hageja ise on menetluse kestel asunud seisukohale, et kuna lepingu ülesütlemine kostja poolt on tühine, siis leping kestis edasi. Kohus tuvastas, et pooled ei ole kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks sõlminud, samuti puuduvad tõendid, et üürileping oleks lõppenud VÕS § 186 p 6 järgi lepingu ülesütlemisena. Seetõttu asub kohus seisukohale, et üürileping ei lõppenud 14. juulist 2009 vaid jätkus pärast nimetatud kuupäeva. Alates 15.septembrist 2009 üüris hageja nimetatud ruumid AS-le Kreenholmi Valdus. Hageja nõue kahju hüvitamiseks. Hageja alternatiivnõue lepingu täitmiseks. Arvestades, et üürileping on kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida hageja nõuet pärast 14. juuli 2009 üüritasu saamiseks kahju hüvitamise nõudeks (vt ka Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14). Hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks ise üürileandjana kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud VÕS § 325 sätestatud korda järgides. Kohus tuvastas, et kostja andis ruumide üle enda initsiatiivil mitte hageja taotlusel. Kuna üürileping ei olnud lõppenud 14.07.2009, siis soovi korral oli kostjal õigus nõuda ruumide valdus hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel, kuid kostja seda ei teinud. Seega puudub kostjal alus väitmaks, et ruumide kasutamine oli takistatud hageja poolt. Riigikohtu praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16). VÕS § 325 lg 1 sätestab aga elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisele kohustusliku vorminõudena kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi ning VÕS § 325 lg 2 sätestab ülesütlemisavalduse sisunõuded, mis praegusel juhul täidetud ei ole. Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas pooled sellele tuginevad. Kuna praegusel juhul ei ole täidetud VÕS §-s 325 nimetatud tingimused, ei saa lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole hagejal võimalik esitada kahju hüvitamise nõuet täitmise nõude asemel. Hageja kahju hüvitamise nõue 89 216,44 eurot (1 395 934 krooni) tuleb jätta rahuldamata. Rahuldamisele kuulub osaliselt hageja esimene alternatiivnõue välja mõista kostjalt üür

perioodil 15. juuli 2009 – 14. september 2009 – 2 kuu eest summas 12 917,11 eurot ( 202 108,87 krooni). VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Eelnimetatud sätete alusel saabki hageja nõuda lepingu täitmiseks kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. Nimetatud seisukoht on välja toodud ka Riigikohtu 18. mai 2009 otsuses nr 3-2-1-3709, mille kohaselt kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma. Nimetatud põhjendusel tuleb jätta rahuldamata hageja täitmisnõue kuni 30. juulini 2011, kuna hageja ise on sõlminud rida uusi üürilepinguid ruumide kasutusse andmiseks ning kostjal ei olnud seetõttu võimalust kaupluseruume enam kasutada. Pooled on lepingu punktis 8.1 ja 8.7 kokku leppinud, et üüri tasumine toimub üks kord kuus üürileandja arve alusel kümne päeva jooksul (1 kd tl 21 ja 17). Kuigi hageja ei ole perioodi eest 15. juuli – 14. september 2009 kostjale igakuuliselt arveid esitanud, nõuab hageja ka viivise tasumist, lähtudes kostja lepingulisest kohustusest tasuda igakuist üüri. Hageja poolt 02.10.2012 kohtule esitatud menetlusdokumendis ( II kd, tl 92-110) on oma hagi täpsustanud ning esitanud lepingu täitmata jätmisest tuleneva viivisenõude perioodil 15.07.200930.08.2011 summas 37 158.04 eurot. Kuna hageja esitas nõude üüritasu maksmiseks 02.10.2012, siis lepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma arve 10 päeva jooksul, on hageja õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist alates 12.10.2012. Üürilepingu p- 10.1 kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik viivist 0,05 % võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Kuna üüritasu muutus sissenõutavaks 11.10.2012, siis on hageja õigustatud nõudma viivist alates 12.10.2012 ja perioodil 11.10.2012 kuni 19.12.2012 on viivise suuruseks 452,20 eurot ( 6,46 eurot x 70 päeva) . Vastavalt TsMS §- le 367 viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hagi täpsustuses on hageja esitanud nõude viivise väljamõistmiseks alternatiivselt kindla summana, kuid ei ole esitanud taotlust sissenõutavaks mittemuutunud viivise välja mõistmiseks protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Seetõttu rahuldab kohus hageja taotluse 452,20 euro ( 6,46 eurot x 70 päeva) osas. Üürivahe nõue ja kokkuleppe tõlgendamine Poolte vahel 08.01.2009.a sõlmitud üüri alandamist ja sellega seonduvat reguleeriva kokkuleppe punkt 3 sätestab, et juhul, kui Poolte vahel sõlmitud leping lõpeb Üürnikupoolse Lepingu rikkumise tõttu ja/või juhul, kui Üürnik lõpetab Lepingu ühepoolselt õigusliku aluseta, kohustub Üürnik punktis 1 nimetatud perioodil [s.o 01.01.2009 kuni 30.06.2009] vähem makstud Üüri Üürileandjale hüvitama hiljemalt Lepingu lõppemise päevaks. Viidatud punktis 1 sätestatakse, et erinevalt varem kokkulepitust kuulub ajavahemikul 01.01.2009.a kuni 30.06.2009.a tasumisele üür summas 145 kr/ m2. Hageja on seisukohal, et Kokkuleppe punkti 3 on võimalik mõista üksnes selliselt, et kui

kostja ütleb Lepingu üles õigusliku aluseta, kohustub ta tasuma hagejale Kokkuleppe kehtivuse perioodil varasema üüriga võrreldes vähem tasutud üürihinna ja varasema üüri vahe (s.o 180,25 – 145 = 35,25 kr/ m2 ruumi nr 142 eest ja 185,40 – 145 = 40,40 kr/ m2 ruumi nr 177 iga Kokkuleppe kehtivuse kuu kohta), kusjuures selline kohustus muutub sissenõutavaks Lepingu õigusliku aluseta ülesütlemise päeval. Kostja on aga avaldanud arvamust, et vaidlusalune punkt 3 sätestab üksnes põhimõtte, et loetletud põhjustel Lepingu lõppemise korral muutuvad Lepingu lõppemise päeval sissenõutavaks kõik kostja täitmata kohustused. Sõnade „vähem makstud üür“ all tuleb kostja hinnangul mõista seda, kui Üürnik on tasunud Kokkuleppe kehtivuse ajal üüri vähem kui 145 kr/ m2, milline üürimäär nähti ette lisakokkuleppe punktis 1. Kostja sõnul 08.01.2009 kokkuleppe p-s 3 ei viidata mitte enne 01.01.2009 kehtinud üürile, vaid selgelt ja üheselt ajavahemikul 01.01.2009 – 30.06.2009 kehtivale üürile ning kokkuleppe p 3 ei näe ette hageja poolt kostjale arve esitamist. Seega on pooled kokkuleppe p-s 3 kokku leppinud eriregulatsioonis, et kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu lepingu lõppemisel muutuvad kõik hageja poolt esitatud üüri arved sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval ning ka lepingu lõppemise kalendrikuu eest tasumisele kuulunud üür muutub (sõltumata hageja poolt arve esitamisest või arvel märgitud tasumise kuupäevast sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval. 08.01.2009 kokkuleppe p-s 3 ei viidata mitte enne 01.01.2009 kehtinud üürile, vaid selgelt ja üheselt ajavahemikul 01.01.2009 – 30.06.2009 kehtivale üürile ning kokkuleppe p 3 ei näe ette hageja poolt kostjale arve esitamist. Seega on pooled kokkuleppe p-s 3 kokku leppinud eriregulatsioonis, et kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu lepingu lõppemisel muutuvad kõik hageja poolt esitatud üüri arved sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval ning ka lepingu lõppemise kalendrikuu eest tasumisele kuulunud üür muutub (sõltumata hageja poolt arve esitamisest või arvel märgitud tasumise kuupäevast) sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval. Hageja leiab, et kostja vastav tõlgendus ei ole hageja hinnangul kooskõlas Kokkuleppe ning poolte vahelise Lepingu muude sätetega ning viib ebaloogiliste tulemusteni. Esiteks, lugedes tervikuna Kokkuleppe punkte 1-3 on selge, et poolte tahe oli leppida kokku selliselt, et kui kostja ütleb õigusvastaselt Lepingu üles ning lõpetab selle täitmise, siis kohustub ta tagastama perioodil 01.01.2009 – 30.06.2009.a varasemaga võrreldes vähem tasutud üüri. Kostja on oma tõlgenduse rajanud pelgalt asjaolule, et erinevalt punktist 2 ei ole punktis 3 otsesõnu viidatud enne Kokkuleppe sõlmimist kehtinud üürile. Punkte 1-3 tervikuna lugedes on aga ilmne, et punkti 3 tuleb tõlgendada selliselt, et „vähem makstud üür“ tähistab enne Kokkuleppe sõlmimist kehtinud üüri ning Kokkuleppega ette nähtud väiksema üüri vahet. Kohus leiab, et kuna vaidluse korral kokkuleppe tõlgendamise osas ei ole võimalik poolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, tuleb vastavalt VÕS § 29 lg 4 tõlgendada lepingut nii, nagu lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus leiab, et kokkuleppe punktiga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist mitte üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1 kuna nii on võimalik Kokkuleppe punkti 1-3 koosmõjus tõlgendada. Kohus leiab, et lepingut tuleb tõlgendada Kokkuleppe punkti 1-3 koosmõjus ning punkti 3 on võimalik mõista üksnes selliselt, et kui kostja ütleb Lepingu üles õigusliku aluseta, kohustub ta tasuma hagejale Kokkuleppe kehtivuse perioodil varasema üüriga võrreldes vähem tasutud üürihinna ja varasema üüri vahe (s.o 180,25 – 145 = 35,25 kr/ m2 ruumi nr 142 eest ja 185,40 – 145 = 40,40 kr/ m2 ruumi nr 177 iga Kokkuleppe kehtivuse kuu kohta), kusjuures selline kohustus muutub sissenõutavaks Lepingu õigusliku aluseta ülesütlemise päeval. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 08.01.2009 kokkuleppe p-s 3 ei viidata mitte enne

01.01.2009 kehtinud üürile, vaid selgelt ja üheselt ajavahemikul 01.01.2009 – 30.06.2009 kehtivale üürile ning tegemist on kokkuleppe p-s 3 eriregulatsiooniga, et kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu lepingu lõppemisel muutuvad kõik hageja poolt esitatud üüri arved sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval ning ka lepingu lõppemise kalendrikuu eest tasumisele kuulunud üür muutub (sõltumata hageja poolt arve esitamisest või arvel märgitud tasumise kuupäevast) sissenõutavaks hiljemalt lepingu lõppemise päeval. Kohus leiab, et kuna lähtudes üürilepingust pidi kostja igal juhul tasuma üüri igakuuliselt 15.kuupäevaks, siis juhul, kui kostja oleks tasunud Kokkuleppe kehtivuse ajal üüri vähem kui 145 kr/m2, oleksid need üürinõuded olnud sissenõutavad juba vastava kuu 15. kuupäeval. Seetõttu ei olnud pooltel mingit vajadust leppida kokku täiendavas üüri sissenõutavaks muutumise kuupäevas, milleks oleks olnud (kostja tõlgenduse kohaselt) lepingu lõppemise päev. Järelikult said Kokkuleppe punktis 3 sätestatud tähtpäeval sissenõutavaks muutuda vaid need summad, mille võrra üüri oli Kokkuleppe punkti 1 kohaselt ajutiselt alandatud ja mis Üürileandja sai Üürnikult tagasi nõuda põhjendusel, et Üürnik ei täitnud üüri alandamiseks seatud tingimusi. Muuhulgas märgib kohus, et tõlgendades Kokkulepet on võimalik kirjapandust aru saada, et Kokkuleppe punktis 2 on ette nähtud tagajärjed perioodil 01.01.2009 – 30.06.2009 aset leidvatele sündmustele (eelkõige viivitus üüri tasumisel, lepingu rikkumine), kuid punktis 3 on ette nähtud tagajärjed perioodil 01.01.2009 – 30.06.2009 ja pärast nimetatud tähtaega 01.01.2009 – 30.06.2009 aset leidvatele sündmustele (eelkõige lepingu rikkumine, üürnikupoolne lepingu õigusliku aluseta lõpetamine), siis kohus nõustub hageja seisukohaga, et lugedes tervikuna Kokkuleppe punkte 1-3 on selge, et poolte tahe oli leppida kokku selliselt, et kui kostja ütleb õigusvastaselt Lepingu üles ning lõpetab selle täitmise, siis kohustub ta tagastama perioodil 01.01.2009 – 30.06.2009.a varasemaga võrreldes vähem tasutud üüri. Kuna kostja ütles lepingu õigusliku aluseta üles on hagejal õigus nõuda kostjalt üürivahe tasumist. Enne kokkuleppe sõlmimist kohustus kostja tasuma ruum nr 142 eest hagejale üüri 180,25 krooni ja ruumi nr 177 eest 185,40 krooni kuus üüripinna 1 ruutmeetri kohta, kokkuleppe kehtivuse jooksul aga mõlema ruumi eest 145 krooni kuus üüripinna 1 ruutmeetri kohta. Kostja tasus kokkuleppe alusel ruumi nt 142 eest ühes kalendrikuus üüri 11 526,75 krooni vähem ( 327 m2 x 180,25 krooni- 145 krooni) on 11 526,75 krooni ja ruumi nr 177 eest 5817,60 krooni vähem (144 m2 x 185,40 krooni – 145 krooni) on 5817,60 krooni. Kokkuleppe kuue kuulise perioodil moodustab üürihinna vahe 6651,03 eurot (104 066 krooni) (6 x 17 344,35 krooni on 104 066 krooni). Pooled on lepingu punktis 8.1 kokku leppinud, et üüri tasumine toimub üks kord kuus üürileandja arve alusel kümne päeva jooksul (1 kd tl 21 ja 17). Kuigi hageja ei ole perioodi eest 15. juuli – 15. september 2009 kostjale igakuuliselt arveid esitanud, nõuab hageja ka viivise tasumist, lähtudes kostja lepingulisest kohustusest tasuda igakuist üüri. Hageja poolt 04.01.2010 kohtule esitatud hagiavalduses p 2.3 ( I kd, tl 1-12) on hageja esitanud üürivahe nõude täitmata jätmisest tuleneva viivisenõude perioodil 15.07.2009- kuni kohtuotsuse tegemiseni. Kuna hageja esitas nõude üüritasu maksmiseks 04.01.2010, siis lepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma arve 10 päeva jooksul, on hageja õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist alates 13.01.2010. Üürilepingu p- 10.1 kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik viivist 0,05 %

võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Kuna üüritasu muutus sissenõutavaks 13.01.2012, siis on hageja õigustatud nõudma viivist alates 14.01.2010 ja perioodil 14.01.2010 kuni 19.12.2012 on viivise suuruseks 3566,43 eurot ( 3,33 eurot x 1071 päeva). Vastavalt TsMS §- le 367 viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hagi täpsustuses on hageja esitanud nõude viivise väljamõistmiseks alternatiivselt kindla summana, kuid ei ole esitanud taotlust sissenõutavaks mittemuutunud viivise välja mõistmiseks protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Hageja esitas 02.10.2012 kohtule taotluse TsMS § 367 alusel kostjalt viiviste väljamõistmiseks põhinõudelt 6651,03 eurot 0,05 % päevas kuni nõude täieliku täitmiseni. Eeltoodud põhjendustel kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele alates kohtuotsuse tegemisest viivis protsendina põhinõudelt (6651,03 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses ( 0,05 % päevas) kuni nõude täieliku täitmiseni. Kohus leiab, et rahuldamisele ei kuulu kostja taotlus viiviste vähendamiseks. VÕS § 158 mõttest tuleneb, et leppetrahvi saab eelkõige kohaldada juhul, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool. Antud asjas on pooled üürilepingus kokku leppinud viivise määras. Kohus tuvastas, et hageja viivisenõue ei ole ka hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 7 lg 1 kohaselt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Viidatud sättest tulenevalt ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas olukord, kus õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi. Kohus tuvastas, et hageja ei ole kuritarvitanud oma õigusi. 14.06.2005 on Riigikohtu tsiviilkolleegium lahendis nr 3-2-1-66-05 selgitanud, et kui hageja peaks tõendama kahju olemasolu iga lepingu korral, kaotaks leppetrahv oma eelnevalt kokku lepitud kahju hüvitise tähenduse. Riigikohus on selgitanud, et hageja peab tõendama rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel põhivõlast suuremat viivisenõuet kui viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses. Riigikohus on samas lahendis selgitanud, et kui kostja ei suuda tõendada, et viivis on hageja kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur, tuleb viivise alandamise taotlus jätta rahuldamata. Sama tsiviilasja otsuses leidis kolleegium muu hulgas, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel ei ole üldjuhul põhjendatud viivise vähendamine alla nõude seadusega tagatud ulatuse. Antud juhul ei ole hageja nõudnud põhivõlast suuremat viivist, mistõttu ei pea hageja tõendama kahju tekkimist. Eeltoodud põhjendustel ei kuulu viivis vähendamisele.

Nõuete aegumine Kostja leiab, et 02.10.2012 esitatud nõuded on aegunud, hageja vaidleb kostjale vastu. Kohus on seisukohal, et hageja esitatud nõuded ei ole aegunud. TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 ls 1 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. VÕS § 82 lg 7 ls 2 sätestab, et kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva möödumisel. Lepingu p 8.2 kohaselt muutub üür sissenõutavaks maksustatava kuu 15. kuupäeval. Seega oli kohustuse täitmiseks määratud tähtpäev – iga Lepingu kehtivuse kuu 15. kuupäev – ning selle tähtpäeva möödumisel tekkis hagejal õigus nõuda kostjalt üüri tasumist. Järelikult muutus perioodil juuli 2009 kuni august 2011 iga kuu üür sissenõutavaks vastava kuu, mille eest üüri tuli maksta, 15. kuupäeval. Kuivõrd hagejal ei olnud seisuga 16.07.2009.a (või 15.09.2009.a) õigust nõuda etteulatuvalt perioodide august 2009 – august 2011 üüri, on väär kostja seisukoht, et põhinõue 2 ning põhinõue 3 osas, milles see sisaldab täitmisnõuet, muutusid sissenõutavaks juba 16.07.2009.a. Lisaks eelnevale on kostja jätnud ekslikult tähelepanuta, et kuivõrd hageja nõuab kostjalt kokkulepitud tasu – üüri – maksmist ning tegemist on korduva kohustusega, reguleerivad üürnõuete aegumist TsÜS § 147 lg 3 ja § 154. TsÜS § 147 lg 3 kohaselt algab kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Sama tulemuseni viib TsÜS § 154, mille kohaselt korduvate kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Seega algas iga kuu üüritasu aegumistähtaeg vastava kalendriaasta lõppemisest. Eeltoodust tulenevalt ei olnud 02.10.2012.a menetlusdokumendi esitamise ajaks hageja üüri tasumise nõuetest perioodi eest 14.07.2009 – 30.08.2011.a mitte ükski aegunud. Seetõttu ei ole asjakohased kostja seisukohad seoses aegumise peatumisega ega ka viited Riigikohtu lahenditele tsiviilasjades nr 3-2-1-165-09, 3-2-1-30-10 ja 3-2-1-8812. Lisaks täitmisnõudele esitas kostja aegumise vastuväite ka täitmisnõuetelt (põhinõue 2 ja põhinõude 3 esimene osa) ja kahjunõuetelt (põhinõue 1 ja põhinõude 3 teine osa) esitatud viivise nõuetele. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kumbki nimetatud viivise nõuetest ei olnud 02.10.2012.a menetlusdokumendi esitamise ajaks aegunud. Vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 muutub viivise nõue sissenõutavaks arvates põhikohustuse sissenõutavaks muutumisest. Seega muutusid üüri tasumise nõuetelt arvestatavad viivise nõuded sissenõutavaks samal ajal vastava üürimaksega, s.o iga kuu 15. kuupäeval alates juulist 2009, mil kostja tasus üüri vaid pooles ulatuses, kuni augustini 2011, mil Leping lõppes. Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud, et olukorras, kus viivist tuleb tasuda iga viivitatud päeva eest, on viivise maksmine ette nähtud korduva kohustusena. Seetõttu tuleb kohaldada TsÜS § 154 ja viivise nõude aegumistähtaeg algab samuti vastava kalendriaasta lõppemisest (Riigikohtu 12.11.2008.a otsus nr 3-2-1-95-08 p 12). Viivisenõude aegumist käsitles Riigikohus ka 20.10.2007.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-07, kus kolleegium selgitas, et viivisenõue ei saa aeguda varem kui põhikohustuse täitmise nõue (vt p 25). Eelnevast tulenevalt ei olnud täitmisnõudelt esitatud viivise nõuded 02.10.2012.a menetlusdokumendi esitamise ajaks aegunud.

Hagi tagamise abinõu Viru Maakohtu 04.02.2010.a. määrusega rahuldati hageja taotlus hagi tagamiseks ning seati Harju Maakohtu kinnistusosakonnas Expert Estonia AS omandis olevale kinnistule, registriosa nr 2020801, asukohaga XXX, IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 23 791,92 eurot (372 262,75 krooni) Fama Invest OÜ kasuks ning seati Viru Maakohtu kinnistusosakonnas Expert Estonia AS omandis olevale kinnistule, registriosa nr 2308507, asukohaga XXX, IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 6391,16 eurot (100 000 krooni) Fama Invest OÜ kasuks. Kohtumäärus kuulus viivitamatule täitmisele. Kohtumäärusega määrati hagi tagamise asendamine raha maksmisega ( TsMS § 385). Kohtumäärust ei vaidlustatud. TsMS § 445 lg 2 kohaselt kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohus leiab, et kostja kinnisvarale asukohaga XXX ja XXX kohtuliku hüpoteegi seadmine esialgses hagis taotletud hinna ulatuses jõusse jätmine on jätkuvalt vajalik kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Samuti arvestab kohus asjaoluga, et hageja, kelle kasuks otsus tehti, ei ole taotlenud abinõu tühistamist. Kohtukulude jaotusest TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagihinda ja rahuldatud põhinõude osa on kohus rahuldanud hagi ca 20 % ulatuses. Arvestades hagi nõuete rahuldamise ulatust võrreldes hagihinnaga leiab kohus, et hagiavalduselt tasutud riigilõiv 80 % ulatuses tuleb jätta hageja kanda ja 20% ulatuses kostja kanda. Ülejäänud menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumist (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Kohtuotsus toimetada kätte menetlusosalistele. Kohus juhindus TsMS § 173, 174, 436, 442, 630-632 nõudeist. (allkirjastatud digitaalselt) Kristel Vedro kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.