Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-117-03 Otsuse kuupäev Tartu, 31. oktoober 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi Valeri Platonovi hagi AS Hansa Liising Eesti vastu üüri suuruse tõstmise tühisuse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. mai 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/621/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 6. oktoober 2003. a Istungil osalenud isikud Hageja V. Platonov ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kuusmaa ning kostja esindaja vandeadvokaat E. Entsik. Juures viibis tõlk L. Lomp. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. mai 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada AS-le Advokaadibüroo Aivar Pilv 11. juunil 2003. a AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavalduse kohaselt kasutab Valeri Platonov suulise üürilepingu alusel AS-le Hansa Liising Eesti kuuluvat Tallinnas Vana-Kalamaja 16-4 asuvat eluruumi. AS Hansa Liising Eesti teatas 6. juunil 2002. a V. Platonovile üüri tõstmisest alates 1. juulist 2002. a seniselt 15 kroonilt/m2 50 kroonile/m2. Üüri tõstmist põhjendas kostja elamuseaduse (ES) § 375 lg-ga 3, mille järgi võib üürileandja üüri ühepoolselt suurendada, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest muutunud. Hageja teatas 1. juuli 2002. a kirjas kostjale, et ta ei ole üürimäära tõstmisega nõus. Elamuseaduse järgi, mis kehtis 2002. aasta juunikuus, ei olnud lubatud tõsta üüri üle kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piirmäära. Kostja eiras võlaõigusseaduses (VÕS) §-s 299 sätestatut, kuna üüri tõstmise ettepaneku esitamisel ei järgitud ettehoiatustähtaega, puudus üürimäära tõstmise arvestus ja põhjendused ning ei olnud sätestatud üüri tõstmise vaidlustamise korda. Hageja sai 14. augustil 2002. a arve, kus kostja oli üüri suuruseks märkinud 50 krooni/m2. Hageja palus võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosas seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 6 ja § 15 lg 3 ning VÕS §-de 13, 14, 29, 274 ja 299 alusel tunnustada lepingumuudatuse tühisust.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Alates 1. juulist 2002. a on poolte vahel tähtajatu suuline üürileping. Kuna kirjaliku üürilepingu pole, ei ole ka kokkulepet üüri suuruse kohta. Vana-Kalamaja 16 asuva elamu ehitas RAS Suva ja see valmis 28. augustil 1992. a. Vastavalt ES §-le 74 ei kohaldata selle maja eluruumide üürimisel üüri piirmäära. Uue üürimäära kehtestamisel võis kostja juhinduda VÕS § 301 lg-test 1 ja 2. Hageja ei ole väitnud, et kehtestatud üürimäär oleks ebamõistlik või muul viisil vastuolus heade kommetega. Üürilepingu muutmisest teatamise ajal võlaõigusseadus veel ei kehtinud. Kehtinud ES § 375 lg 3 andis üürileandjale võimaluse suurendada üüri ka ühepoolselt. Hagi
on VÕS § 303 lg 1 järgi aegunud.
3.Tallinna Linnakohus jättis 27. veebruari 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei saanud vaidlusaluse eluruumi üürilepingu suhtes üüri piirmäära ES § 74 järgi rakendada. Elamu ehitas eraõiguslik juriidiline isik ja see valmis pärast 20. juunit 1991. a. Kuna tegemist ei ole omandireformi käigus tagastatud elumajaga, ei saa selles asuva eluruumi suhtes alates
1.juulist 2002. a kohaldada üüri piirmäära ES § 371 lg-te 1 ja 2 järgi. Kostjal on õigus kehtestada üürimäär võlaõigusseaduse alusel. Pooltevahelistele õigussuhetele tuli 1. juulini 2002. a kohaldada elamuseaduse sätteid ning alates 1. juulist 2002. a võlaõigusseadust.
4.Üürnik võib eluruumi üüri ülemäärase tõstmise VÕS § 303 lg 1 järgi vaidlustada 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Hageja nõude esitamise tähtaeg hakkas kulgema 1. juulist 2002. a. Seega pidi hageja kohtusse pöörduma hiljemalt 31. juulil 2002. a, kuid ta esitas hagiavalduse
25.oktoobril 2002. a. Kohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon
5.Tallinna Ringkonnakohtu 12. mai 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi.
6.Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ebaõige linnakohtu seisukoht, et hagi on VÕS § 303 lg 1 alusel aegunud. Asjas ei saa kohaldada VÕS § 303 lg 1. Kostja tõstis ühepoolselt hageja üüri alates 1. juulist 2002. a, tuginedes VÕS §-le 299. Hageja ei olnud üüri tõstmisega nõus, kuna üürileandja ei järginud üüri tõstmisel seaduses sätestatud korda. Hageja ei vaidlustanud üüri tõstmist selle ülemäärase suuruse tõttu, vaid leidis, et üürileandjal ei olnud õigust üüri tõsta. Võlaõigusseaduse § 299 lg 3 sätestab, et üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja ei saatnud üürnikule VÕS § 299 lg 2 nõuetele vastavat teatist. Väär on kostja seisukoht, et kuna ta teatas üüri tõstmisest enne võlaõigusseaduse jõustumist, siis ei pidanudki ta üürnikule sellist teatist saatma. Kuna üürileandja tõstis üüri alates 1. juulist 2002. a võlaõigusseaduses sätestatud alustel, siis pidi ka üüri tõstmisest teatamise kord vastama võlaõigusseaduse sätetele. Seadus ei näe ette võimalust, et üüri tõstetakse ühes seaduses ettenähtud korras ja teises seaduse ettenähtud alustel. Muuhulgas tuleb VÕS § 299 lg 2 p 4 järgi üüri tõstmise teatises märkida üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kuna üürileandja ei teatanud üürnikule üüri tõstmisest VÕS § 299 lg-s 2 nimetatud viisil ja vormis, on üüri tõstmine tühine.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja saatis hagejale teatise üürimäära kohta 6. juunil 2002. a ja hageja sai selle teate kätte. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 2 järgi kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui rakendusseadusest ei tulene teisti. Ringkonnakohus ei ole viidanud seaduse sättele, millest tulenevalt pidi ta üüri tõstmisest teatamisel lähtuma võlaõigusseadusest.
9.Ringkonnakohus väljus apellatsioonkaebuse piiridest, rikkudes sellega TsMS § 319 lg-s 1 sätestatut. Apellatsioonkaebuses vaidlustas hageja linnakohtu otsuse hagi aegumise kohaldamise tõttu ja taotles asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Ringkonnakohus lahendas lisaks aegumise küsimusele asja ka sisuliselt. Kostja arvates tuli asi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ei ole arvestanud kostja linnakohtus esitatud vastuväiteid. Pooled polnud üürimääras kokku leppinud. Üüri tasumisel juhinduti kinnitatud üüri piirmäärast. Elamu suhtes tühistati üüri piirmäär alates 1. juulist 2002. a. 6. juuni 2002. a teatis ei olnud üürimäära muutmise avaldus, vaid üüri suuruse kindlaksmääramine pärast 1. juulit 2002. a.
10.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
11.Riigikohtu istungil jäid pooled kassatsioonkaebuses ja selle vastuses esitatud seisukohtade juurde.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
13.Seadusest ei tulene ringkonnakohtu seisukoht, et kuna üürileandja tõstis üüri alates 1. juulist 2002. a, s.o alates võlaõigusseaduse jõustumisest, ja selles sätestatud alustel, siis pidi ta enne võlaõigusseaduse jõustumist üüri tõstmisest teatamisel lähtuma võlaõigusseaduses sätestatud korrast. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosas seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, senikehtinud seadust. Enne 1. juulit 2002. a reguleerisid üürisuhet, sh ka üüri suurendamist, elamuseaduse sätted. Asjaolust, et üürileandja soovis üürimäära muuta alates 1. juulist 2002. a, ei tulene, et üürimäära muutmisest teatamisel pidi ta järgima võlaõigusseaduse sätteid.
14.Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kasutab eluruumi suulise üürilepingu alusel ja et kostja esitas hagejale 6. juunil 2002. a teate üüri tõstmise kohta. Kuna kostja esitas üüri tõstmise teate enne
1.juulit 2002. a, pidi see toimuma vastavalt elamusseaduses sätestatule. Ka 6. juuni 2002. a teates (linnakohtu toimiku lk 16) on kostja osundanud ES § 375 lg-tele 1 ja 3. Elamuseaduse järgi oli üürileandjal õigus eluruumi üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga. Ka sel juhul tuli esitada üürnikule kirjalik põhjendus. Vastavalt ES 375 lg-le 2 pidi üürileandja esitama üürnikule üüri suurendamise kohta kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist. Kui üürnik ei olnud nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võis üürileandja ES § 375 lg 3 järgi suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad olid viimasest üürimääramisest arvates muutunud.
15.Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et kui ringkonnakohus leidis, et hagi ei ole aegunud, siis pidi ta saatma asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei sätesta sellist nõuet. TsMS § 3 kohaselt on tsiviilkohtumenetluse ülesanne tsiviilasi õigesti ja võimalikult kiiresti läbi vaadata ning lahendada. Kui nõue oli selge, siis võis ringkonnakohus asja ise lahendada. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu.
TsMS § 330 lg 4 järgi võib ringkonnakohus ise tuvastada asjaolusid ja kohaldada seadust. A. Kull, L. Laarmaa , L. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.