Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-25-03 Otsuse kuupäev 19. märts 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi AS Hansa Liising Eesti hagi Eva ja Peeter Mau vastu uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ning eluruumist väljatõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. novembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1192/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 3. märts 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
7.novembri 2002. a otsust põhjenduste osas ja kohtuotsuse resolutsiooni.
2.Välja mõista AS-lt Hansa Liising Eesti (registrikood 1043248, asukoht Liivalaia 8, 10118 Tallinn) Eva Mau kasuks kohtukulu 9440 (üheksa tuhat nelisada nelikümmend) krooni ja kanda see üle Tallinna linnale. Muus osas jätta otsus muutmata.
3.AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada AS-le Advokaadibüroo Aivar Pilv 9. detsembril 2002. a AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.16. jaanuaril 2002. a esitas AS Hansa Liising Eesti Tallinna Linnakohtule hagi, nõudes üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu lõppemise tunnustamist ning Eva ja Peeter Mau väljatõstmist Tallinnas Vana-Kalamaja 16/18-19 asuvast eluruumist. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt üürivad kostjad nimetatud eluruumi 1. veebruarist 1993. a. Üürileandjana AS Suva ja üürnik E. Mau sõlmisid 25. oktoobril 2000. a üürilepingu nr 50, mille algustähtaeg oli 31. oktoober 2000. a ja lõppemise tähtaeg 31. oktoober 2001. a. Üürilepingu p 2.2.13 järgi kohustus üürnik üürilepingu lõpetamisel ning väljakolimisel eluruumi vabastama ja andma selle üürileandjale vastava akti alusel üle. 4. juulil 2001. a müüs AS Suva Tallinnas Vana-Kalamaja 16 asuva ehitise AS-le Hansa Liising Eesti. Elamuseaduse (ES) § 34 järgi läks hagejale üle üürilepingust tulenev esialgse üürileandja õigus nõuda üürilepingu lõpetamist, õigus keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ning õigus nõuda üürniku ja tema perekonnaliikmete eluruumist väljatõstmist ilma teist eluruumi vastu andmata. Hageja teatas kostjale
17.oktoobril 2001. a, et üürileandja ei soovi kostjaga sõlmida uut üürilepingut, vaid tahab üürilepingu tähtaja möödumisel eluruumi vabastamist. ES § 33 lg l p 4 järgi ei ole üürnikul eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. Kostjad ei ole vaidlusalust eluruumi vabastanud, samuti ei ole nad soovinud seda hagejalt välja osta. Kohtumenetluse käigus väitis hageja, et ES § 371 lg 2 kohaselt võib üürniku nõusolekul üürilepingus kokku leppida üüri piirmäärast
erineva üüri suuruse. Tulenevalt ES § 74 ei rakendata üüri piirmäära nende eluruumide suhtes, mille on ehitanud füüsilised või eraõiguslikud juriidilised isikud ja mis on valminud pärast 1991. aasta
20.juunit. Vana-Kalamaja 16/18 elamu valmis 20. augustil 1992. a. AS Suva ja E. Mau vahel 1. juulil 1999. a sõlmitud eelmine üürileping oli sõlmitud lühikeseks tähtajaks - 30. juulist 1999. a
30.oktoobrini 2000. a. See, et OÜ Sponda Met esitas kostjatele arveid, ei tähenda uue üürilepingu sõlmimist. Kostjad on kohustatud tasuma osutatud teenuste eest, kuna nad ei ole eluruumi vabastanud. ES § 31 lg-st 2 ja § 51 lg-st l tuleneb, et üürileping on tähtajaline leping, mis lõpeb tähtaja möödumisel.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud. E. Mau ei sõlminud üürilepingut hagejaga ega AS-ga Suva tingimusel, et ta peab pärast üheaastase tähtajaga sõlmitud üürilepingu tähtaja möödumist eluruumi vabastama.
25.oktoobril 2000. a sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 50 p 4.1 järgi on leping kehtiv 31. oktoobrist 2000. a 31. oktoobrini 2001. a. Kui kumbki osapool ei taotle enne üürilepingu tähtaja möödumist üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, siis lepingu p 4.2 kohaselt loetakse leping pikendatuks üheks aastaks. Seega ei ole tähtajaline üürileping sõlmitud koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle lepingu tähtaja möödumist. Kostja E. Mau saatis 31. oktoobril 2001. a hageja esindajale taotluse pikendada üürilepingut ES § 32 lg l alusel. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas, et pooled sõlmivad pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu selleks, et üürnik kaotaks lepingu uuendamise eesõiguse. Seega ei ole lepingupunkt, mis kohustab kostjaid vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist, kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega sõlmida lepingu tähtaja möödumisel uus üürileping. Elamusuhetes ei kehti lepinguvabadus täies ulatuses. Järelikult on hageja kohustatud kostjatega sõlmima uue üürilepingu. Hageja volitatud esindaja OÜ Sponda Met on saatnud kostjatele üüriarveid ka pärast 31. oktoobrit 2001. a, mil lõppes üheks aastaks sõlmitud üürileping. Kooskõlas TsK §-ga 166 ja ES § 31 lg-ga 2 on poolte vahel kirjade vahetamise teel sõlmitud uus üürileping viieks aastaks.
3.Tallinna Linnakohtu 8. mai 2002. a otsusega jäeti hagi rahuldamata ning mõisteti hagejalt PõhjaTallinna Linnaosa Valitsuse kasuks välja 9440 krooni suurune kohtukulu. Kohus tuvastas, et puudub vaidlus selle üle, et kostjad on täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi. AS Suva ja E. Mau vahel
25.oktoobril 2000. a sõlmitud üürilepingu p 2.2.13 järgi kohustub üürnik üürilepingu lõpetamisel ning eluruumist väljakolimisel vabastama ja andma üürileandjale vastava akti alusel üle eluruumi koos korras seadmetega. Selle kohustuse täitmiseks on vaja kahte tingimust: üürnik lõpetab üürilepingu ning üürnik kolib eluruumist välja. Põhistatud on kostjate positsioon, et kui lepingu p 4.2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle selle lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse leping pikendatuks üheks aastaks. Seega ei sätesta viidatud lepingu punktid, et tähtajaline üürileping oli sõlmitud koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle lepingu tähtaja möödumist. Kostjad ei ole eluruumi vabastanud. Kostja E. Mau on esitanud tähtaegselt hageja esindajale avalduse uue üürilepingu sõlmimiseks. ES § 32 lg l kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Välja arvatud juhul, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe
aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist (ES § 33 lg l p 4). Põhjendatud on kostjate seisukoht, et elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas hageja õiguseelneja ja kostja vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks lepingu uuendamise eesõiguse. Üürileping on kestnud aastaid ja kostjatel on ES § 32 järgi õigus sotsiaalsetele tagatistele. Elamusuhetes ei kehti lepinguvabadus täies ulatuses. Hageja on kohustatud sõlmima kostjatega uue üürilepingu. Väär on hageja tuginemine asjaolule, et RAS Suva näol on tegemist eraõigusliku juriidilise isikuga, kuna erastamise lepingust nähtub, et RAS Suva aktsiate omanik on riik. Seega kuulus Vana-Kalamaja 16 asuv elamu riiklikule aktsiaseltsile ja hageja viide, et elamu on ehitanud eraõiguslik juriidiline isik, on ainetu. Hageja ettepanek kehtestada üürimääraks 2500 krooni kuus ei ole ES § 74 järgi kohaldatav. Meelevaldne on hageja viide ES § 51 lg-le l, mille kohaselt üürileping lõpeb tähtaja möödumisel, kuna kostja E. Mau soovib sõlmida uut üürilepingut ES § 32 lg-le l tuginedes. Kohus asus seisukohale, et kostjate viidatud TsK § 166 ei ole käesolevas vaidluses kohaldatav, sest elamusuhteid reguleerib elamuseadus. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Linnakohtu otsusele esitasid apellatsioonkaebuse nii hageja kui ka kostjad. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. novembri 2002. a otsusega muudeti osaliselt linnakohtu otsuse põhjendavat osa ning resolutsiooni. Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et kohus on hinnanud tõendeid ning õigesti kohaldanud ES § 32 ja § 33. Põhjendatud on kohtu seisukoht, et hagi rahuldamiseks puudub alus. Kohus on põhjendatult leidnud, et 25. oktoobril 2000. a sõlmitud üürilepingu p-s 4.2 puudub tingimus, et tähtaja möödumisel oli üürnik kohustatud eluruumi vabastama. Lepingu p 2.2.13 sätestab üürniku kohustuse vabastada eluruum üürilepingu lõpetamise korral. Käesoleval juhul on üürileandja küll teatanud üürilepingu lõpetamisest, kuid üürnik on omakorda sellele vastanud ning soovinud kasutada oma eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu lõpetamine üürileandja poolt ongi vaidlusobjektiks. Seega on ekslik AS Hansa Liising Eesti väide, et kostjad pidid tähtaja möödumisel eluruumi vabastama. Kolleegium nõustus linnakohtu seisukohaga, et elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas hageja õiguseelneja ja kostja vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks uue lepingu sõlmimise eesõiguse. Üürileping on faktiliselt kestnud aastaid ning kostjatel on ES § 32 järgi eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Õige on apellandi väide, et sotsiaalseid tagatisi peab pakkuma riik ning eraõiguslikul juriidilisel isikul on õigus saada omandilt tulu. Kuivõrd tegemist on elamuõigusliku vaidlusega, siis tuli lähtuda kehtinud elamuseadusest. Eluruumi üürileping on kahepoolne leping, kus kummalgi poolel on oma õigused ja kohustused. Seega ka üürilepingu tingimuste muutmine nii lepingu tähtaja kui ka üüri suuruse osas peab olema põhjendatud ja vastama seadusele, kusjuures üürimäära ei saa suvaliselt tõsta. Toimikust ilmneb, et kostja palus väljastada uue üürilepingu teksti (tlk 40), mida ei ole kohtule esitatud. Linnakohtus asja menetluse ajal on hageja esitanud kostjate esindajale ettepaneku kohtuvälise kokkuleppe
sõlmimiseks. Kokkuleppes oli näidatud üüri suuruseks 2500 krooni kuus (tlk 90). Hageja ei ole esitatud üürilepingu tingimuste muutmise nõuet. Kohus ei või TsMS § 229 lg 1 järgi ületada nõude piire ega teha otsust nõude osas, mida ei esitatud. Seega pole kohtul alust hinnata üüri võimalikku suurust. Samuti puudub vajadus hinnata ehitise eelnevat kuuluvust. Ekslik on apellandi väide, et õigusabikulu ei saa välja mõista isiku kasuks, kes ei osalenud protsessis. Kostjaid esindas vandeadvokaat Jaak Oja, kellele on tasunud kostjate eest õigusabikuluna kokku 9440 krooni Põhja Tallinna LOV (tlk 80). TsMS § 61 lg 1 järgi mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud. Linnakohus on õigesti asunud seisukohale, et õigusabikulu oli vajalik ja põhjendatud ning mõistnud selle välja kostja poolt näidatud isiku kasuks. Ekslik on aga kohtu seisukoht, et kohtukulu on välja mõistetud Põhja Tallinna LOV kasuks, kes ei ole isik tsiviilseadustiku üldosa seaduse mõttes. Selleks saab olla Tallinna linn. Ringkonnakohus parandab selle vea apellatsioonimenetluses. Ekslik on linnakohtu seisukoht, et elamusuhetes ei ole kohaldatav TsK § 166. Kehtinud TsK § 166 kuulus kohustisõiguse üldsätete hulka, kusjuures selle paragrahvi 2. lõige sätestas kirjaliku lepingu sõlmimise viisid. Seega oli see materiaalõigusnorm kohaldatav ka elamusuhetes.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2002. a otsuse ja saata asi samale ringkonnakohtule teises koosseisus uuesti läbivaatamiseks. Ringkonnakohus on asunud ekslikult seisukohale, et kui üürnik on kasutanud eluruumi rohkem kui aasta, siis on välistatud üürilepingu tähtaja möödumisel ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamine. See seisukoht on oluliselt vastuolus lepinguvabaduse põhimõttega. Samuti on see seisukoht vastuolus EV Põhiseaduse (PS) §-dega 11 ja 32. Ringkonnakohus on jätnud vastamata hageja põhiväitele, et üürniku eesõigus uue lepingu sõlmimiseks ei tähenda seda, et üürilepingu tingimused peaksid jääma samaks. Samaks jäävad need ainult üürilepingu pikenemise korral. Termin "eesõigus" näitab, et üürnikul peab olema kolmandate isikute ees eelis üürilepingu sõlmimiseks nendel tingimustel, mis on kokku lepitud kolmanda isikuga. Kohustada isikut sõlmima üürilepingut halvematel tingimustel kui turutingimused, on vastuolus PS §ga 32. Ringkonnakohus on jätnud vastamata apellatsioonkaebuse väidetele. Kohtuotsuses on küll kohustatud hagejat sõlmima kostjaga uus üürileping, kuid ei ole täpsustatud, milliseks tähtajaks ning millistel tingimustel nimetatud üürileping sõlmitakse. Hageja on seisukohal, et kostjad oleksid pidanud esitama ES § 32 alusel kohtule hagiavalduse uue üürilepingu sõlmimise nõudes. Ringkonnakohus ei ole vastanud apellatsioonkaebuse väidetele, mille kohaselt ei olnud vaidlusaluse eluruumi puhul vajalik järgida üüri piirmäära. Puudub kohtu seisukohta, kas uues üürilepingus märgitud üüri suurus 2500 krooni kuus, on põhjendatud ja seadusega kooskõlas või mitte. Hageja väitis, et tema on nõus uut üürilepingut sõlmima ainult turutingimustel. Ringkonnakohus on jätnud analüüsimata hageja väite, et kohtuotsus halvendab tema olukorda oluliselt, võrreldes sellega, kui ta ei oleks enne üürilepingu tähtaja möödumist esitanud avaldust üürisuhte lõppemiseks. Väär on kohtukulude väljamõistmine isiku kasuks, kes ei ole protsessiosaline. Selles vaidluses ei ole
Tallinna linn protsessiosaline.
6.Ühises vastuses kassatsioonkaebusele leiavad kostjad, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi ja kohtuotsuse resolutsiooni.
8.Pooled vaidlevad selle üle, kas nendevahelise üürilepingu punktid 2.2.13 ja 4.2 võimaldavad üürniku uue üürilepingu sõlmimise eesõiguse välistamiseks kohaldada ES § 33 lg 1 p 4 või mitte. ES § 33 lg 1 p 4 kohaselt võis üürileandja üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. Ringkonnakohus, nõustudes linnakohtu otsuse põhjendustega, leidis, et pooltevahelise üürilepingu pd 4.2 ja 2.2.13 ei sätesta üürnikule kohustust vabastada eluruum pärast lepingu tähtaja möödumist. Seega ei saa asjas kohaldada ES § 33 lg 1 p 4. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu selle järeldusega. ES § 33 lg 1 p 4 eesmärk on anda üürileandjale võimalus välistada üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Tegemist on erandiga üldisest normist (ES § 32 lg 1), mille kohaselt on lepingut nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus sõlmida uus üürileping. Seetõttu leiab kolleegium, et erandi kohaldamise soov peab üürilepingus olema selgelt väljendatud. Sel juhul oleks üürnikul võimalus otsustada, kas ta soovib sellistel tingimustel üürilepingut sõlmida. Teisalt võimaldaks selgus üürnikul aegsalt enne lepingu tähtaja lõppemist otsida endale uus eluruum. Käesoleval juhul sätestab lepingu p 2.2.13, et üürnik on kohustatud üürilepingu lõpetamisel ning eluruumist väljakolimisel vabastama ja andma üürileandjale vastava akti alusel üle eluruumi ning selle seadmed korras, mis vastab lepingu lisas 1 fikseeritud olukorrale. Üürilepingu p 4.2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse leping pikenenuks üheks aastaks. Punkti 2.2.13 sõnastus ei näe kolleegiumi arvates selgelt ette üürileandja soovi välistada üürniku eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 4 kohaldamise soovi oleks saanud selgelt reguleerida näiteks konkreetse viitega sellele paragrahvile.
9.Kolleegium märgib, et käesolevas vaidluses ei ole oluline, kui kaua on üürnik eluruumi kasutanud. Ringkonnakohtu sellekohane arvamus on ekslik. Asjas on oluline, kas üürilepingu sisust tuleneb selgelt see, et üürnikul puudub eesõigus uue lepingu sõlmimiseks.
10.Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kohtud on hagi rahuldamata jättes loonud olukorra, milles ei ole selge pooltevahelise suhte olemus, märgib kolleegium järgmist. Hagis nõuti üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu lõppemise tunnustamist ning kostjate eluruumist väljatõstmist. Selle vaidluse kohus lahendas. Asja materjalide kohaselt ei ole hageja hagi eset menetluse kestel muutnud. Seetõttu on õige ringkonnakohtu seisukoht, et vastava nõude puudumisel ei olnud võimalik võtta seisukohta hageja väidete kohta, mis puudutasid uue üürilepingu tingimusi, sh üüri tõstmist. Elamuseaduse § 32 lg 3 esimese lause kohaselt on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast
kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks, kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Hageja ei ole esitanud kohtusse hagi uute üüritingimustega lepingu sõlmimiseks 3. lõikes mainitud tähtaja jooksul ning seega rakendus 3. lõike teise lause tagajärg, mille kohaselt loetakse üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Seega pikenes poolte vahel 25. oktoobril 2000. a sõlmitud leping
31.oktoobril 2001. a ühe aasta võrra. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üürileandja oleks saanud sellist olukorda vältida, kui seaduses sätestatud tähtajal oleks lisaks hagiavalduses esitatud nõuetele alternatiivselt esitanud ka uue üürilepingu sõlmimise nõude juhuks, kui kohus jätab nõude üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks rahuldamata. Tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-st 12 reguleerib pooltevahelisi suhteid alates 1. juulist 2002. a võlaõigusseadus.
11.Kolleegium märgib, et TsMS §-de 60 ja 61 kohaselt saab kohtukulud välja mõista ainult tsiviilkohtumenetluse poolelt ja poole kasuks. Selline sõnastus ei välista võimalust, et poole palvel, kelle kasuks kohtukulud välja mõistetakse, kantakse raha üle isikule, kes ei ole protsessiosaline. Kostja on sellise taotluse esitanud (linnakohtu tlk 79). Ringkonnakohus oleks pidanud otsuse resolutsioonis märkima, et kohtukulud mõistetakse välja kostja kasuks, kuid need tuleb üle kanda Tallinna linnale. Selline otsus ei anna protsessis mitteosalenud isikule õigust nõuda kohtukulude osas sundtäitmist. A. Kull, H. Jõks, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.